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1、中融-长沙佳兆业广场股权投资集合信托计划,中融国际信托有限公司 2013年8月,本文件仅供特定投资对象决策参考使用，请严格保密！,1,合作方介绍,3,4,受托人介绍,项目情况,2,信托计划,区域概况,长沙为湖南省省会，是湖南省政治、经济文化、交通、科技、金融、科教和信息中心，亦是环长株潭城市群龙头城市。2012年全市实现GDP6399.91亿元，经济总量在全国26个省会城市居第7位。 芙蓉区，是长沙城区六区之一，更是长沙政治、经济集中的中心城区。2012 年全区实现GDP798.03亿元，人均生产总值150118.51元，位列长沙区县排名第1位。 长沙2012年完成固定资产投资4011.960
2、亿元，同比增长20.112%。虽然自2010 年起国家开始对房地产市场进行调控，但房地产投资额2012年仍增长14.06%，达1032亿元。 芙蓉区2012年累计完成投资248.68亿元，增长36%，房地产开发投资102.39亿元，增长26.4%,项目概况,本项目位于长沙最繁华的芙蓉区主干道五一大道北侧，两大传统商圈：五一商圈与火车站商圈之间，是长沙市市中心商业的核心区域。项目距火车站仅1公里，距离橘子洲大桥仅2.7公里，项目南侧直接在建的长沙地铁二号线袁家岭站并将于年内通车，交通便利，周围配套丰富。项目总占地面积1.43万平方米，总建筑面积21.49万平方米，计容总建筑面积17.14万平方米
3、，项目容积率11.97。项目已取得土地证和规划证，预计2013年9月四证齐全，预计开盘时间为2013年10月。项目将建成地铁上集中商业+高端写字楼，项目位于长沙商业中心，预计去化较快。,区位图示,五一商圈发展状况,新世界百货 平和堂 春天百货 王府井百货 悦荟（万达购物广场） 悦方ID Mall 黄兴南路商业步行街 乐和城,1,2,3,4,5,6,7,未来项目：,1,万达总部 华远华中心 恒隆广场,1,2,3,4,5,6,1,8,8,2,3,2,3,7,现有项目：,优势分析,楼面地价6242元/平 利润空间大,城市主干道五一大道之上 橘子洲大桥，长沙火车站均近在咫尺 2013年内通车的地铁2号
4、线接驳,商业：友谊商城、美美百货 酒店：小天鹅戴斯、华天大酒店 银行：中农工建交及多家商业银行 医疗资源：湖南省人民医院,坐落长沙最繁华芙蓉区商业中心 五一商圈+火车站商圈,商圈需求,五一商圈是长沙第一商圈，属于市级商业中心，是长沙最核心、最繁华的商圈。 五一商圈注册有6000余商家，日均客流量40万人次以上。 五一商圈消费群体以长沙本地的中、青年人为主，少部分来源于外地旅游及周边城市消费者。 随着2号线的建成通车，五一商圈将迎来新的增长期。,参考楼盘-万科金色领域,项目总投为28.94亿元，平均楼面地价为6242元/。 预计销售起价写字楼26000元/，累计销售回款为29.27亿元。项目在信
5、托期限内将实销售回款21.08亿，现金流完全能够覆盖信托本息。,销售预测,参考楼盘：开福万达广场,商圈供应,未来两年长沙市各商圈的供应面积均较小，到2015年预计新增总量为48.95万m，增幅仅为19%，主要集中在五一商圈，未来发展空间巨大。,1,合作方介绍,3,4,受托人介绍,项目情况,2,信托计划,产品要素,计划名称,中融-长沙佳兆业广场股权投资集合资金信托计划,信托规模,预计总规模12.48亿元，由优先级委托人和次级委托人分别认购 优先级6亿元，第一期4亿，第二期2亿。由社会合格投资者认购 次级6.48亿元，由深圳泰祥（项目公司股东）债权认购,期限2年。,信托期限,预期投资者收益,信托类
6、型,结构化股权投资,收益分配方式,按年支付投资收益，到期一次性归还本金,资金运用,退出方式,投资范围,信托计划到期前，由湖南佳兆业提出收购申请，按约定价格的方式收购中融信托持有的项目公司股权； 如果佳兆业到期未行使优先收购权，中融信托有权采取包括但不限于以下几个方面措施： 有权出售持有的湖南湘永的75%股权和主张6.48亿元债权；如果次级资金不足以保障优先级本金及收益，则中融信托有权处置质押的25%湖南湘永股权；有权处置湖南湘永待售物业，销售资金优先用于支付优先级本金及收益；要求佳兆业集团履行差额补足承诺和连带责任担保。,长沙佳兆业广场项目的开发建设。,产品要素,信托资金一部分用于项目公司增资
7、，剩余部分进入资本公积，增资后信托公司将持有75%项目公司股权。,交易结构,风险控制措施,结构分层：在信托层面采用分层结构，优先级、次级比例为6:6.48，次级信托为优先级信托资金本金和收益提供保障。 控股股权：中融信托拥有项目公司75%股权，具有控股股东地位；项目公司剩余25%股权质押给中融信托。 项目公司监管：中融信托将派现场财务监管人员，监管项目公司公章、财务印鉴、银行账户等，对项目公司财务进行全程监控。 优先收购和差额补足：信托到期后，由湖南佳兆业优先收购信托公司持有的项目公司75%的股权，股权收购资金和项目资金由佳兆业集团（深圳）承担差额补足义务。 连带责任担保：佳兆业集团（深圳）有
8、限公司对6.48亿元次级债权的偿付提供连带责任担保。,风控措施,1,合作方介绍,3,4,受托人介绍,项目情况,2,信托计划,集团概况,佳兆业集团（1638.HK）是在香港联交所主板上市企业，是一家实力雄厚的大型综合性房地产公司。2007年-2011年，连续五年获得中国房地产百强企业，2012年“中国房地产公司品牌价值TOP10”第9名。 2012年年报显示佳兆业集团总资产579.53亿，净资产150.54亿。其中佳兆业集团（深圳）有限公司总资产278.87亿，净资产101.09亿。2012年净利润率为17.70%，超过同期的万科地产、保利集团、招商地产和金地集团。 2012年累计实现销售额人民
9、币173.41亿元，累计销售面积达约2,576,605平方米。2013年前6个月，集团实现累计合约销售额人民币111.92亿元，预计集团今年的销售收入为237亿。佳兆业集团（深圳）有限公司预计今年销售收入总计可达180亿元。 佳兆业集团目前在建及拟建的项目总计83个，其中在建项目45个，拟建项目38个。项目在城市布局上偏重于一线及二线城市。总建筑面积合计23,061,895平方米，其中在建项目298,127平方米，拟规划待建15,763,768平方米。,发展历程,1999年佳兆业集团（深圳）公司成立 2001年桂芳园项目被深圳特区报业集团评为“深圳十大明星楼盘”之一 2002-2007年集团业
10、务陆续拓展到广东、四川、湖南、江苏、东北等20个以上城市 2007-2011连续五年中国房地产百强企业 2011年度最具投资价值地产上市公司大奖 2011中国房地产上市公司综合实力20强 2011中国城市综合体标杆运营商 2011中国华南房地产公司品牌价值TOP10 2012年中国房地产上市公司百强第15名 2012年中国房地产公司品牌价值TOP10第9名,长沙运作经验,佳兆业集团于2009年进入湖南地区，现已成功开发长沙3个项目、株洲1个项目，并有多个高端项目储备。 2011年，佳兆业长沙销售金额突破16亿元，销售面积26.67万平米，销售金额与销售面积分别在长沙2011年度房企销售排行第5
11、位与第8位。 运作的长沙水岸新都为2010年长沙市别墅项目销售冠军，株洲金域天下为株洲2012年销售面积冠军，在长沙片区具有丰富的开发经验。,1,合作方介绍,3,4,受托人介绍,项目情况,2,信托计划,中融信托概况,中融国际信托有限公司是经中国银监会批准设立的金融机构，成立于1987年。2007年7月成为信托“新两规”颁布后首批重新登记，并换发新金融许可证的信托公司之一。中融信托目前注册资本金16亿元，控股股东为大型央企经纬纺机（股票代码：000666）。 20多年来，中融信托始终致力于提升综合资产管理能力，在货币市场、资本市场、房地产投资、矿产能源投资、艺术品投资等领域积累了丰富经验。近年矿
12、产能源投资、艺术品投资、私募股权投资、证券投资、房地产投资等业务快速发展，为高端客户财富管理开拓了广泛的空间。 2007年至2012年，公司资产管理规模分别为664亿元、708亿元、1323亿元、1799亿元、2994.86亿元，位于同行业前3位。 中融信托拥有完善的治理结构、良好的风控体系、严谨的合规管理、优秀的业务团队、强大的盈利能力，努力实现合作伙伴、高端客户、员工和公司的多方共赢。,地产项目经验,专业的房地产投资团队，专注于与优秀房地产开发企业的合作，伙伴包括保利地产、金科地产、恒大地产、佳兆业、绿城集团、华发股份等； 截至2012年6月，中融信托存续管理房地产信托项目103支，投融资规模共计约460亿元，投资能力与募集资金能力同样出众； 卓越资产管理团队：中融信托在行业内独树一帜地建立了专职于房地产信托项目现场监管的资产管理部门，一个项目配备至少一个监管人员。中融信托的房地产信托项目全部按时清算、如期兑付，在行业内树立了极高声誉。,竭诚合作，打造财富人生！,
