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1、文某商品房买卖合同纠纷一案文某商品房买卖合同纠纷一案重庆市第一中级人民法院民事判决书（XX）渝一中民再终字第 372 号申请再审人（一审被告、二审上诉人）重庆勇智实业开发有限公司，地址重庆市北碚区东阳镇下坝路 59 号。法定代表人明勇智，董事长。委托代理人孙晓于，重庆市红岩律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）文敏芝，女，汉族，1984 年 5 月 17 日出生，地址重庆市沙坪坝区凤天路芳草地 b 区 5 单元 302 号。委托代理人邓晓敏，女，1958 年 2 月 1 日出生，汉族，重庆市公安局沙坪坝区分局干警，住重庆市沙坪坝区凤天路芳草地 b 区 5 单元 302 号。重庆勇智
2、实业开发有限公司（下称勇智开发公司）与文敏芝商品房买卖合同纠纷一案，经我院作出（XX）渝一中民终字第 3245 号民事判决，已经发生法律效力。勇智开发公司不服，向本院提出再审申请。本院作出（XX）渝一中民监字第 339 号民事裁定书裁定：一、本案由本院另行组成合议庭进行再审；二、再审期间，中止原判决的执行。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。勇智开发公司之委托代理人孙晓于、文敏芝之委托代理人邓晓敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原一审判决认为，原告持有的合同文本与被告持有的虽有不一致之处，但双方已履行合同的主要义务，是有效的合同，不一致之处应以原告持有的文本为准。被告有义务全面正确地履行
3、。关于按合同约定开通三个花市通道的请求，由于按约履行会涉及他人的合法权益，明显是事实上不能履行的法定情形，故对原告此请求，不予支持。从合同附件五的约定，可以分析得出，相对应是针对二楼楼顶的使用面积与产权登记面积作出的约定，应当理解为一一对应关系，被告提出非一一对应的观点，本院不予采纳。由于被告没有提出，也没有证据说明不能履行的法定情形，视为有条件履行。又由于被告负有举证证明楼顶使用面积符合约定的义务，而又未举证，则本院对原告要求增加楼顶使用面积的请求，予以支持。但因原告的请求不够具体，宜以 9 平方米先行主张。被告存在上述违约行为，对原告的利益构成损害，应当按约承担违约责任。被告提出约定的违约
4、金特指延期交房的违约金，是对相关条款的缩小解释。由于其解释没有充分证据及理由支撑，本院不予采纳。被告还提出约定的违约金标准过高，请求适当减低，由于被告负有举证证明约定违约金过分高于原告的损失的义务，而被告未举证，故本院不予支持。据此，判决：一、被告勇智公司在原告文敏芝购买的沙坪坝区天陈路 54 号花市 14号房屋的楼顶相对应位置增划 9 平方米的楼顶使用面积给文敏芝。二、被告勇智公司按约支付文敏芝违约金元。上述一、二项，限于本判决生效后五日内履行完毕。三、驳回原告文敏芝其他诉讼请求。原二审判决认为，双方签订的合同有效。文敏芝出示的“临街门面图”复印图应认定为系合同附件之一的“分层平面图” 。第
5、一、合同中第十项约定有附件一：房屋所有权证复印件及分层平面图复印件，文敏芝提交的“临街门面图”是合同附件即合同的组成部分。第二、文敏芝出示的“临街门面图”其右下角标明了“工程名称天星桥市场改造工程 ，图名一层平面 ” ，从字面上理解，该“临街门面图”即为“分层平面图” 。另外，从双方签订的合同和陈述，可见天星桥花市只有一层，即第一层，故“一层平面”即天星桥花市的分层平面图。第三、作为双方约定的合同组成部分，勇智公司应提供充分证据证明此附件不是原合同约定的附图，但勇智公司无充分证据证明，故应认定文敏芝提交的附图为合同附件一的附图。第四、勇智公司认为房屋产权证尚未办理，以此否定分层平面图，但由于双
6、方明确将分层平面图作为合同附件内容，勇智公司应按约进行履行。勇智公司不能以尚未办理产权证而否认所附分层平面图，因此，文敏芝提供的“临街门面图”复印图应当认定为是双方签订房屋买卖合同附件的天星桥花市的分层平面图。勇智公司的该上诉理由不能成立。由于双方在补充规定中约定：“业主享有本市场二楼与该摊位产权登记面积相对应的室外面积的使用权” ，故文敏芝应当享有与其购买的 14 号花市房屋之楼顶相一一对应面积部分的使用权。至于勇智公司认为屋顶实际使用面积有所减少， “相对应”只能是按比例对应，本院认为，房屋屋顶使用面积是否有所减少，不能成为对双方补充规定的内容进行另行理解的理由。并且勇智公司并未举证证明房
7、屋屋顶使面积有所减少，故勇智公司的该上诉理由不能成立。由于补充规定内容虽系无偿，但其系基于文敏芝购买花市商铺，为便于经营花市所需，经协商由勇智公司提供养护花木所需的场所，它是为购买者经营花市商铺所提供的必备的附属场地，不属赠与性质。故勇智公司应当按约定补划楼顶使用权面积给文敏芝使用。文敏芝请求增加楼顶使用面积不够具体，原审判决以 9 平方米先行主张并无不妥。合同约定由违约者按成交价格每日千分之一支付违约金。因合同附件系合同内容的组成，对附件内容的违反亦构成违约，勇智公司违反合同附件约定，应由其承担违约责任。勇智公司认为双方约定的违约金是迟延履行违约金，系其对双方约定的违约责任条款进行的缩小解释
8、，其理由不能成立，本院不予采纳。判决：驳回上诉，维持原判。勇智公司申诉称：一、原二审判决认定事实不清、适用法律不当，判决确有错误，依法应予改判。原二审判决将对方出示的“临街门面图”复印件认定为买卖合同附件一“分层平面图”是错误的。文敏芝出示的“临街门面图”系从袁泉庚处复印所得，该图标明了袁泉庚所购商铺的位置，但没标明文敏芝所购 14 号商铺的位置，连编号也没有，这显然不是文敏芝与我司签订的附件。双方签订的买卖合同系国家主管部门的示范文本，其附件一是指标的物的房屋所有权证复印件及其分层平面图复印件。我司是将二手房天星桥市场分零出售，出售时的标的物的房屋所有权证尚未办理，其所附的分层平面图尚不存在
9、，故签订合同时根本就没有附图。综上，二审判决偷换概念，将“临街门面图”错定为附件一分层平面图，认定“临街门面图”上标有的三个出入口及相关长宽数据就是天星桥市场花市出入口及相关长宽数据。据此可知， “临街门面图”对我司没有法律约束力，不能作为本案之依据。第二、原二审判决我司在文敏芝购买的房屋的楼顶相应位置增划 9平方米的使用面积给文敏芝，这没有事实和法律依据，且事实上也不能履行，应当予以改判。 （1）双方签订的关于市场二楼室外平台使用的补充规定因有违反国家规定和未经全体业主同意，且我司属无权处分行为，故应为无效的；（2）退一步讲即使有效，我司已按要求提供了足额面积，不应再向文敏芝提供。 （3）事
10、实上，包括文敏芝购买的 14 号花市在内的房屋相对应的楼顶位置使用权已经全部转移给业主，再给文敏芝增划 9 平方米的楼顶使用面积事实上已不可能履行。第三、二审判决我司赔付的违约金系对合同和法律的曲解，是完全错误的，应予以改判。合同第六条约定“违约金每日按房地产买卖成交价格的千分之一计算”显然是迟延履行违约金。即使履行合同有瑕疵，没有完全履行，文敏芝接受我司移交的房屋后，我司就不应再向文敏芝赔付延迟履行违约金。文敏芝答辩称：原二审判决程序合法、认定事实清楚、适用法律适当、判决正确。理由：第一、勇智公司擅自涂改双方所签订的买卖合同，即将合同面积由原来的平方米改为平方米、将合同总金额 208200
11、元改为 242800 元，且没有合同规定的所附的附件，此事实已经质证，已经人民法院予以确认；第二、关于双方签订的关于市场二楼室外平台使用的补充规定载明“该摊位业主享有本市场二楼与该摊位产权登记面积相对应的室外面积的使用权” ，此清楚写明相对应的面积，也就是说一一对应的面积，而勇智公司称“相对应”只能是按比例对应，这明显是对条款的歪曲；第三、关于违约金。合同第六条约定：“违反合同约定，由违约方按成交价格的千分之一支付” ，此已清楚界定了。因为勇智公司把原设计的三个通道更改为二个通道，将其原宽度米更改为米。由此可见，勇智公司之行为减少临街通道和缩小临街通道的宽度直接损害了我所购产业本身的价值和商业
12、使用价值。故勇智公司理应承担违约责任。经再审查明，XX 年 10 月 29 日，文敏芝与重庆勇智实业开发有限公司签订重庆市房地产买卖合同约定：勇智开发公司出售重庆市沙坪坝区天陈路 54 号平街一层花市14 号非住宅给文敏芝，面积为平方米，单价为人民币3000；XX 年 10 月 29 日付 108200 元、12 月 30 日付 10 万元；XX 年 12 月 30 日移交房屋给文敏芝；在本合同登记后，勇智开发公司或文敏芝行为违反本合同约定，由违约方支付违约金给对方，违约金每日按房地产买卖成交价格的 1 计算；本物业的产权面积以房管部门最终确认的登记面积为准，双方据实结算房价款，附件一栏有房屋
13、所有权证分层平面图复印件，图上标有花市三个出入口及通道位置，以及相关长宽数据；附件五栏有关于市场二楼室外平台使用的补充规定 ，该规定除加有勇智开发公司公章外，还记载有：该摊位业主享有本市场二楼与该摊位产权登记面积相对应的室外面积的使用权，仅限于花木的养护，但不能在上面搭建任何建筑物或临时设施，不能超出建筑物允许的承重货载。此外，双方还对争议解决方式、交房标准、房地产权利归属等进行了约定。合同签订后，文敏芝按约履行了义务，勇智开发公司于 XX 年 1 月 9 日移交了房屋并支付了延期交房的违约金。另查明，文敏芝购买的非住宅位于天星桥花市。花市原设计有三个出入口及相关通道，勇智开发公司交房时，第一
14、出入口宽度从原米缩小为米。原第二出入口是住宅楼住户的出入口，不能通往花市。第三出入口因相关房产卖与他人，出入口被封闭，不能通往花市。为此，勇智开发公司又开通一个约米的出入口方便通行。由于花市楼顶有一部分没有铺设预制板和开设上下楼梯，而使屋顶实际使用面积与文敏芝理解的屋顶面积未成一一对应关系，略有减少。本案原一审中勘验记录表明通道为三个。上述事实，有重庆市房地产买卖合同、双方签订的关于市场二楼室外平台使用的补充规定 、原一审勘测记录和当事人之陈述等为据。本院认为，针对本案事实和双方争执焦点，结合国家有关法律法规，作如下评析：关于“临街门面图”是否属合同附件一的“分层平面图”的问题。因该图不属于与
15、勇智公司签约时所附，且该图仅仅标明的是门面的编号、临街的通道数量，并没有标明文敏芝的名字及面积等。本案一审中组织双方到场对有几个通道和面积进行了勘测，该勘测记录表明通道口为三个，但根据双方合同的具体情况难以认定该三个出入口对该合同的订立与价格有着重大影响，故文敏芝对此之理由无事实依据，其请求不成立。根据城市异产毗连房屋管理规定的规定即：所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房厕所以及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。本案中，该楼室外平台属于全体业主共同共有，勇智公司在与文敏芝签订关于市场二楼室外平台使用的补充规定前未经得全
16、体业主同意或授权，如果勇智公司对此的履行会涉及他人的合法权益，就是事实上不能履行的法定情形，根据上述法规规定，勇智公司属于无权处分行为，双方所签补充规定成立，但依法不予保护。故文敏芝要求补足该楼室外平台使用面积之理由不能成立，其请求于法无据，不予主张。原一、二审对此适用法律不当，应予以纠正。关于违约的问题。双方买卖合同约定交房日期为 XX 年 12 月 30日，而勇智公司实际交付该房屋的日期为 XX 年 1 月 9 日，故勇智公司迟延交房 9 天应按每日千分之一约定向文敏芝支付迟延履行违约金。原一、二审判决对违约金之起止日的计算有误，应予纠正。根据中华人民共和国民事诉讼法第一百八十四条和第一百五十三条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院（XX）渝一中民终字第 3245 号民事判决和沙坪坝区人民法院（XX）沙民初字第 1782 号民事判决。二、由重庆勇智实业开发有限公司按约支付文敏芝迟延交付房屋之违约金 2082 元，此款于本判决送达之日起十日内付清。三、驳回原审原告文敏芝的其他诉讼请求。本案原一审案件受理费 1367 元、其
