《兴隆星河国际住宅项目市场调研报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《兴隆星河国际住宅项目市场调研报告（53页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2011年9月,星河国际项目位于兴隆县县城东部，由于项目的固有特性，要实现项目目标，就必须对当前的房地产政策有清晰的判断，对项目背景及城市发展有明了的认识，对兴隆的房地产市场环境有高屋建瓴的把握，能够对该城市未来的房地产发展方向有一个基本的判断。再此基础上才能够提出合理的项目定位建议，并充分发挥项目优势，抓住市场机会，在当前的市场环境下完成项目开发目标。,项目背景 城市概况 房地产政策环境 住宅市场格局 商业市场发展研判 项目战略定位,项目位置：大东区村，啤酒厂东侧地块规模：4.53万供应规模：20.2万其中住宅：15.89万绿化率：40.5%停车位：422个,项目紧邻柳河，交通较为便利，且小
2、区初具规模。在充分发掘项目潜力的基础上，更应该对项目所面临的市场环境，以及所处区位有深层次的理解，树立开发商品牌，实现项目利润。,城市概况,兴隆县地处河北省东北部，承德市南部，长城北侧。北纬40度12分至40度43分，东经117度12分至118度18分。全县疆界300多平方公里。东与迁西、宽城两县交界，西与北京平谷、密云两县接壤，北与承德县相邻，南隔长城蓟县、遵化毗连，是京、津唐、承四市的近邻。,城市概况,经济发展目标,城市概况,经济发展目标,通过兴隆县的十二五规划，可以看出，未来兴隆县经济将保持高速增长，全社会固定资产投资稳步提高，服务业的比重增涨显著。更为重要的是，城镇化率将提高到60%，
3、人均可支配收入翻番。这些数据足以支撑兴隆县的房地产市场平稳发展。本项目的运作周期恰处于十二五规划期间，给本项目的发展提供了坚实的发展基础及信心！,城市概况,融入环首都经济圈,兴隆,融入环首都经济圈成为兴隆历史性的发展机遇。兴隆将建设“两区七基地”，充分的承接京津产业转移，抓住机会发展经济。基础设施的完善及经济的超常规发展将促使兴隆迈上新的台阶。随着居民收入及城镇化率的的提高，以及京津投资的入驻，将极大的促进兴隆房地产行业的发展。这对于本项目而言，将促进项目的发展。,城市概况,高铁经济,兴隆东,根据媒体报道，兴隆将成为京沈高铁、京承高铁的必经之处。 京沈高铁的兴隆东站，京承高铁的兴隆西站。 高铁
4、站的确立及后续建设，将极大的促进兴隆县的经济发展，缩短兴隆与周边行政区域的距离，与环首都经济圈的身份相符。 高铁的出现，将会在一定程度上刺激当地房价上扬，给本项目注入信心。,城市概况,综述,从兴隆县十二五规划、划入环首都经济圈、高铁建设等信息，可以得出这样的判断，兴隆县的经济将保持高速增长，并且迎来了一次大的发展机遇。这将对兴隆县的房地产市场发展起到极大的促进作用。本项目开发周期恰在此期间，给本项目的未来发展奠定了坚实的城市基础。,房地产政策环境,星河国际项目的发展建立在城市发展的基础上，并且直接受限于当下的房地产政策。为了更好的把握本项目的发展方向，充分利用城市发展及未来规划的利好因素，有必
5、要对房地产宏观政策环境作出基本的判断，以指导项目未来运作。而且本项目基于城市的重大利好即环首都经济圈，房地产政策的影响将更加直接。,房地产政策环境,2010年房地产市场综观,为遏制房价过快上涨，2010 年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控，与往年不同，2010 年的房地产政策紧盯市场变化持续出台，政策力度不断加强并一直延续到 2011 年初，各阶段的代表性政策及市场变化如下：,房地产政策环境,2010 年我国房地产政策频出，差别化信贷政策空前严厉，税收减免、金融支持等政策大力鼓励保障房建设，房地产市场
6、秩序管理有力加强等，这一系列政策出台使房地产市场交易量增长乏力，价格快速上涨得到遏制。2010 年的房地产调控政策，总的来看，有如下特点：1、目标清晰。遏制房价过快上涨是 2010 年房地产调控的重要目标。 其次，出台及时。如前所述，针对市场出现的变化，2010 年的房地产调控政策力度不断加强，各项政策出台及时。2、力度空前。实施的差别化信贷政策力度空前严厉，一套房首付不低于 30%，二套房首付不得低于 50%，商业银行暂停第三套房贷，超过了 2007 年差别化信贷政策严厉程度。3、方式多样，经济手段和行政措施并用。2010 年房地产政策频发，从抑制投资投机需求、增加供给、市场监管等多方面对房
7、地产市场进行全方位调控，涉及到税收、土地、金融、交易管理等，甚至有行政性的限购措施，政策种类较多。,2010年房地产市场综观,房地产政策环境,2011年上半年房地产市场综观,2011 年上半年，为进一步巩固和扩大调控成果，中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，调控政策继续升级和深化。为进一步抑制商品房需求，行政、经济手段并用：近40 个城市实施限购，600 多个城市出台房价控制目标；上海、重庆房产税试点改革“靴子”落地，住房转让营业税调整；货币政策持续收紧，信贷政策更加严厉。为确保1000 万套保障房建设落实到位，土地、资金、制度多管齐下：保障房用地单列；加大保障房建设财政投入，鼓励多渠道
8、筹集资金；保障房建设实行责任制，建设信息公开。土地政策继续调整完善：坚持和完善土地出让招拍挂制度，确保保障房用地供给，商品房用地供应计划也有明显增长。,房地产政策环境,2011年河北省限购路径初探,2月21日，石家庄在河北省内率先推出限购措施。6月，廊坊香河县人民政府下发通知，要求对本行政域内的新建商品住房预售、销售价格进行限制。控制指标分为三档，普通住房的销售均价控制在6500元/平方米，最高价不得超过7500元/平方米。7月21日，廊坊市部分开发商已收到房管局发出的房价控制目标。该目标建议新建普通商品住房价格最高不得高于9000元/平方米；市区中心区（政治、商业、金融中心）平均价格不得高于
9、8200元/平方米，市区周边地区平均价不高于7100元/平方米。2011年9月1日，浙江台州的限购政策落地，也一举拉开了二、三线城市“限购”的序幕。业内专家指出，多种政策效应叠加，已经对二、三线楼市的后市预期产生不小影响，多个城市“金九”开局不利，全国房价下降的拐点已经具备一定的条件，随着调控的持续深入，更多城市将迎来价格调整，拐点或将在半年内进一步确立。,房地产政策环境,综述,从2010年至今，房地产调控政策逐步加码，大有不达目的誓不罢休之势，其目的无疑是稳定房价。从如今的房地产政策来看，国家调控的主要目的是控制房价过快上涨，给住房供应结构的调整赢得时间，也就是保障房建设。不过保障房建设才刚
10、刚起步，而且建设周期较长，住房供应体系很难在短期内得到有效调整，民生问题尚无落脚之处。所以，在此期间，房地产政策即便不会再次加码，但是如今得到推行的房地产政策也不会短期内退出市场。从目前房地产市场受影响程度来看，年内可能出现拐点。基于此种认识，本项目应该早作准备，以速度制胜，完成初期开发目标，迅速占领市场，为后续的销售工作奠定坚实的基础。,住宅市场格局,站在城市发展的基础上，理解目前房地产市场政策，才能够在高度上制胜市场。根据前两篇的阐述，可以看出，兴隆县城的房地产市场政策的虎威之下，尚有一定机会，那就是兴隆的十二五规划及与环首都经济圈的进一步融合。要想牢牢抓住这一市场机会，就要对兴隆目前的住
11、宅市场有充分的了解，清醒的认识目前本项目所处的区域属性及项目认知，据此选择合适的入市时机，提供市场接受度高的产品，建立项目营销体系，快速的出击，完成项目初步目标。,住宅市场格局,通过对兴隆县房地产市场的调研，发现兴隆县的房地产市场已经形成了基本的格局，各版块都有比较明显的特点。房地产市场板块特征对项目有着直接的影响，因此在了解到兴隆地产市场的版块特征之后，对住宅市场的调研就要有明显的区隔，以解读各个版块的不同特征，包括价格特征、客群特征、产品特征、未来发展等。只有对各个版块有了清晰的把握之后，才能更清晰的了解本项目所处版块的特点，由此引导出本项目的大致属性。再此基础上，对整体住宅市场产品的微观
12、属性进行统计，才更加能够对本项目的定位提供指导性的建议。,住宅市场格局,住宅市场格局,从上面的兴隆县城地图可以看出，兴隆房地产市场已经初步形成了三个特征明显、产品突出的版块，分别是西区、中心区和东区。西区：西区是目前兴隆县城房地产项目最集中的区域，这主要得力于政府的指向性发展，受惠于党政机关的西迁预期。目前该区域比较有代表性的项目如隆城国际、秀兰城市花园、大友新村等项目，新出现的还有集荣丽景、至尊门第等。不过受限于兴隆县城的地理因素，城市向西发展的步伐已经放缓，其未来潜力有待进一步论证。中心区：中心区是兴隆县城中心区域，该区域配套完善，居民生活惯性特征突出。出现在这一区域的地产项目受到了城区购
13、房者的青睐。该区域代表性的项目有山水御景城、财富广场等在售项目，还有佳兴花园等老项目。东区：东区是目前兴隆县发展比较滞后的区域，该区域城市配套相对落后，且尚无对该区域明显的政策性扶持。该区域的项目较少，除了本项目星河国际之外，在售的仅有金兴名苑。不过东部地区人文环境较好，且临近汽车站、火车站，是未来发展潜力最大的区域。,住宅市场格局之西区,集荣丽景,隆城国际,秀兰城市花园,大友新村,鹏鸣花园,金桥大厦,至尊门第,住宅市场格局之西区,隆城国际,占地：108亩 建筑面积：30万 规划户数：2000 绿化率：35% 目前均价：3400元/该项目目前新推出300套房源，以两居、三居为主。目前该项目购房
14、主力以本地客户为主，不过北京、天津等外地客户比例占到30%。,住宅市场格局之西区,秀兰城市花园,建筑面积：16.5万 车位配比：0.5 绿化率：35% 目前均价：3500元/该项目目前所推房源仅两居、三居产品。目前该项目购房主力以本地客户为主，外地客户较少。,住宅市场格局之西区,大友新村,占地面积：4950 建筑面积：2.9万 车位配比：0.5 绿化率：35% 目前均价：3700元/该项目目前所推房源仅两居、三居产品。目前该项目购房主力以本地客户为主，外地客户较少。投资自住比例1:1。,住宅市场格局之西区,集荣丽景,占地面积：70716 建筑面积：247599 车位配比：1:1 绿化率：43%
15、 会所：有 目前均价：尚无该项目户型面积50-130平米，目前尚未确定开盘时间。不过据当地置业顾问反应，集荣丽景试销过一次，效果并不理想。,住宅市场格局之西区,金桥大厦,建筑面积：2076 规划户数：154 车位：30 目前均价：3500元/该项目目前所推房源仅两居、三居产品。目前该项目购房主力以本地客户为主，北京、天津客户占到10%左右。,住宅市场格局之西区,综述：,西区是目前兴隆县房地产市场发展比较好的区域，项目较为集中。除了上面列举的楼盘之外，还有至尊门第、鹏鸣花园等项目，不过因为尚未开盘或已经结盘等原因，未能调研出具体数据。西区价格：3400-3700元/之间，且据销售人员反应，进入2
16、011年以来，各楼盘基本未涨价，且目前的销售速度都受到了不同程度的影响，相比去年，去化速度下降了将近一半。这与房地产调控政策直接相关。户型：西区目前供应的户型以两居三居为主，且三居所占比重较大。这主要与当地人的居住习惯有关，即便两居已经满足需求，但是仍希望购买三居产品，客户为将来考虑较多。购房客户：目前该区域出现了一部分外地投资者，以北京、天津、唐山为主。这是区别于往年客户构成的主要特征，主要得力于国家对住宅市场的宏观调控，一二线城市的限购，使得一部分投资客将目光投向了邻近的三四线城市。不过随着调控深度的加深，这一趋势将会受到一定的影响，当地的开发商应早做预防。,住宅市场之中心区,财富广场,山水御景城,龙湾帝园,住宅市场格局之中心区,财富广场,占地面积：9000 建筑面积：70000 规划户数：600 绿化率：16% 车位：0.5 目前均价：4200元/该项目是目前市场上热销项目，住宅户型较为多样化。目前该项目购房主力以本地客户为主，有少许周边村镇客户。该项目投资所占比重较大。,住宅市场格局之中心区,隆湾帝园,占地面积：646亩 建筑面积：88.89万 绿化率：20% 目前均价：3480元/ 小区由多层、小高层、高层、别墅及沿街景观商业构成。该项目目前发售的户型仅两居、三居产品。该项目是目前兴隆县城第一大盘，号称百万平米。未来将有大量的住宅入市，势必对当地房地产市场造成冲击。,
