商品房销售专项法律实务2016

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1、商品房销售专项法律实务,目录,商品房销售法律环境与政策变迁商品房销售常见法律风险及防范商品房销售流程及文本设计,商品房销售法律环境及政策变迁,商品房销售基本法律体系房地产行业发展历程（1978-2008）2008年至今商品房销售政策变迁,商品房销售基本法律体系,法律：城市房地产管理法（1995年实行、2007年、2009年修订）、物权法（2007年施行） 行政法规：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990年施行）、城市房地产开发经营管理条例（1998年施行）、物业管理条例（2003、2007） 部门规章：商品房销售管理办法（2001年）、城市商品房预售管理办法（1994、2001、200

2、4）、城市房地产转让规定（1995、2001）、城市房地产抵押管理办法（1997、2001）、房地产广告发布暂行规定（1996、1998）、房屋登记办法、商品房销售明码标价规定（2011） 地方性法规及规范性文件：上海市房地产登记条例（2009）、上海市住宅物业管理规定（2004、2011）、上海市关于加强商品住房项目附属会所交易和使用管理的通知（2013）、 关于地下车库预售申请及许可证发放等有关问题的操作口径（2002）、上海市新建住宅交付使用许可规定等 司法解释：最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003）、 上海高院宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答（2

3、006）等,房地产行业发展历程,起步阶段（1978-1991）：80年邓城镇住房制度改革讲话、90 年国务院颁布城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、外商投资开发经营成片和土地暂行管理办法 高涨及过热阶段（1992-1993）：邓南巡讲话及十四届三种全会 调整和萧条阶段（1994-1997）：调控泡沫 复苏及全面发展阶段（1998-2002）：1998 年国务院发布的关于进一步深化城镇住房制度 ,改革加快住房建设的通知 鼓励商品房消费市场、允许住房抵押贷款 在调整中实现持续健康发展阶段（2003-2008）：泡沫迹象、警示风险、2005年国八条、2006年国六条、2007年24号文,2008年

4、至今商品房销售政策变迁,限购政策：社保2年（最新）信贷：二套房认房认贷、首付七成税收：收紧契税优惠（买受人为多人）,商品房销售常见法律风险及防范,1、广告宣传法律风险及防范 2、购房资格法律风险及防范 3、代签法律风险及防范 4、认购书法律风险及防范 5、面积差异法律风险及防范 6、质量问题法律风险及防范 7、车位权属法律风险及防范 9、附赠露台法律风险及防范 8、附赠花园法律风险及防范 10、阶段性保证法律风险及防范 11、交房办证法律风险及防范 12、退房法律风险及防范,1、广告的类型：提供优惠或赠送礼品的说明、美观性质量的陈述、使用功能的陈述、环境性质量的陈述 2、广告的形式：宣传册/售

5、楼书，沙盘/模型，样板房，口头解说 3、广告视为合同内容的认定标准：商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。 【开发规划范围内】广告可读名校、周边道路宽20米不适用。 【房屋及相关设施】北京案例：总建筑面积10万、占地面积2.4万平米不适用。 【具体确定】深圳案例：中央喷水池效果图不适用。 【上海案例】广告楼房间距50米，未载入合同，实际30米/判赔1%、3% 4、业主诉请及各地判例：解除合同/继续履行/要求赔偿、评估或者酌定赔偿房价的1%-2%。 5、防范措施：,广告宣传法律风险及防范,广告宣传的法律风险及防范,宣传资

6、料、售楼书：数据以约数为宜；户型图注明适用范围、注意非标准层的差异、提示语“本平面图以政府规划部门批准的规划方案为依据绘制，其细节以规划方案为准，本公司亦有权作出细部调整”，“本公司如以同等品质的材料/设备替代，恕不另行通知。” 提示语的字体不得小于同一版面主要文字。 沙盘、模型：“本模型依规划方案制作。因工艺、材质和比例所限，与实景存在一定差异。” “本模型为户型结构示意，相同户型单位因楼栋、楼层、单元不同，局部结构、面积等可能有不同。” 样板房：醒目处提示：本单位为装修示范，非交付标准，室内装修、家具、陈设等除注明外均不属于交付范围。交房标准示范单位提示语：“本单位为*户型交付标准示范，相

7、同户型单位因楼栋、楼层等不同，局部结构、面积等可能有所不同。” 口头解说：“提示由于口头传递信息的不确定性，最终以本公司提供的正式文字资料为准。” 合同：“宣传资料不作为合同附件，具体权利义务以本合同约定为准。”,购房资格法律风险及防范,限购规定：在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供3年内在本市累计缴纳2年以上个人所得税缴纳证明或社

8、会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。 限外规定：境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。 风险：客户隐瞒住房情况或如实告知但销售人员口头表示可包装获取购房资格后未能办妥或者客户反悔引纠纷,购房资格法律风险及防范,司法意见：限购政策视为不可归责于双方的事由，可以解除合同，当事人有约定除外。 浦东判例： 【基本案情】中海御景熙岸项目，客户非沪籍、无社保，销售告知可包装，签约支付首付后因对楼盘品质不满以限购为由要求解除合同、返还房款、赔偿利息损失。 【法院认为】客户应尽如实告知义务、开发商应尽审核义务；过错相当。 【法院判决】

9、解除合同、返还房款、利息损失各半承担。 风险防范措施：认购书、合同中作出特别约定。,代签法律风险及防范,【案例】张女士代儿子购房纠纷案 2009年9月，张女士到开发商售楼处看房，当日即签订房屋预订协议书并支付定金10万元（协议末尾签的儿子的名字），除付10万元定金外，未向开发商付其余购房款，双方未签订商品房买卖合同。2010年7月26 日，张女士委托律师向开发商发律师函，要求与开发商与签订商品房买卖合同。开发商于2010年7月31日复函称，张某未按预订书的约定支付首期楼款，早已丧失签订房屋买卖合同的资格，张女士已付的定金应归开发商。张女士遂起诉至法院要求返还定金。 【法院认为】在预购房屋活动中

10、存在预购人仅付预购房屋定金而未与开发商签订预购协议的情形。开发商提供的证据不足以证明张女士儿子委托了张女士签名。预订协议对张女士不具有约束力。 风险防范：要求名义买方面签书面授权委托书或者提供公证委托书。,认购法律风险及防范,1、认购书的概念、法律性质、效力、债务、类型（两种）。 2、类型一处理：定金罚则、可归责事由的认定 【案例】对未定条款不能协商一致 开发商被判返还定金【吴春梅诉招商案】 【案例】预售合同条款与认购书冲突 开发商拒绝修改被判双倍返还定金 【案例】购房人提出不合理条款致合同未能订立 要求返还定金未获支持 类型二处理：法定化为商品房买卖合同的标准【具备主要内容、收取房款】；继承

11、履行等违约责任。 【刘长春诉梅都案】认定成立买卖合同、一房二卖、退一赔一赔20%差价 【冯某诉汇通案】未认定成立买卖合同、赔偿机会利益损失50%差价,认购法律风险及防范,3、限制合同自由条款的效力：“买方在交付定金前已仔细阅读在售楼处公开展示的正式买卖合同的全部条款，确保充分理解且无异议。”4、开发商风险防范措施： 完善限制条款-加粗、斜体； 现场公证； 由客户单方签署合同草稿。,面积差异法律风险及防范,1、概念：建筑面积、套内建筑面积、公摊建筑面积、面积误差比2、相关规定的冲突与模糊之处。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(以下简称司法解释)第十四条； 建设部

12、发布的商品房销售管理办法（以下简称管理办法）第二十条； 上海市人民政府发布的上海市房地产转让办法（以下简称转让办法）第四十三条； 上海市房屋土地管理局发布的关于预售商品住房交付时建筑面积增减处理办法的通知（以下简称处理办法）； 上海市房屋土地管理局发布的关于规范商品房销售行为若干问题的通知（以下简称规范通知）； 上海市商品房预售合同（以下简称预售合同）第五条。,面积差异法律风险及防范,3、上海文本中的常见约定及处理： 【陆某诉新梅案】套内、公摊均比合同约定多出8%，能否解除合同？如何补房款？ 示范文本 第五条 在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如

13、甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理： 1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补； 2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+_5_% (包括_5_%)，不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过_5_% (包括_5_%)，乙方有权单方面解除本合同。乙方行使甲方解除权时，必须在双方签署房屋交接书之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。 补充条款 第1条：因该房屋规划用途为店铺，不适用住宅相关法律法规，按实测面积多退少补。,面积差异法律风险及防范,【法院认为】 补充条款约定不明，不能认定变更了正文的约定；仍适用正文第五条的约定。

14、 解除权系形成权，需有明确约定方可行使。 正文第五条：约定规章优先适用，而上海市房地产转让办法约定公摊面积增加价款不变；套内无规章，则适用第二款。 【法院判决】 仅需不交套内面积5%的价款。4、开发商如何防范风险：“多退少补”与“据实结算”之差异、精确细化结算条款否则视为没有约定。,质量问题法律风险及防范,1、司法解释规定的质量问题类型：主体质量问题、质量瑕疵（是否影响使用）。2、是否影响使用功能的认定：法官经验判断、鉴定。3、诉请确定：如影响使用功能：请求修复并承担修复费用、支付逾期交房违约金；如不影响，则要求修复、赔偿修复期间损失（不可直接自行修复、不能要求参照按合同约定的逾期违约金条款处

15、理）。,质量问题法律风险及防范,【案情概要】 2007年12月31日，客户在验房时认为房屋存在多处质量问题而拒绝接收，双方未能办理房屋交接手续。2008年3月5日，客户委托检测机构对系争房屋进行质量检验后出具了房屋质量检验报告，该报告认为系争房屋存在阳台栏杆高度、垂直间距不符合安全规范要求等问题并将报告交给开发商。开发商派人对系争房屋进行维修，但客户认为系争房屋仍有许多地方不符合质量要求。2008年6月初，客户从物业处领取了钥匙。2008年6月25日，客户再次委托检测机构对系争房屋进行质量检验，检验报告认为系争房屋仍存在多处质量问题。期间，开发商数次发函催促谢某办理交房手续，未果。2008年7

16、月，谢某诉至法院，要求支付至判决生效日止的违约金。 【司法鉴定报告】检测结论：不规范项目一定程度影响正常使用；修复造价6725元。 【法院认为】影响正常使用，有权拒收，迟延交付责任由开发商承担。收钥匙后承担保修责任。4、开发商防范风险措施：合同约定交付标志为交钥匙、先签字拿钥匙再去验房、验房单的处理、修复好及时通知。,露天车位法律风险及防范,露天车位属于专有还是共有，只能以规划为依据,露天车位法律风险及防范,开发商作为建设用地使用权人，是车位的原始所有人； 具有构造上、利用上的独立性，能够登记的车位，是专有部分； 规划内的车位，开发商有权出售、出租、附赠； 规划外的车位，属于全体业主共有； 是否属于规划车位，应以建设工程规划许可证及其附图为依据。 风险：露天车位暂不能登记，开发商以转让使用权或者长期租赁形式变相销售。 风险防范措施：在合同中载明“本车位属规划内车位，因登记机构原因暂不能办理产权登记，自车位交付之日，一切权利转移给买受人。待可以登记时，出卖人协助办理，税费由买受人承担。,