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1、物业管理有限公司办公物业楼宇建筑系统维保服务标准 物业管理有限公司 办公物业楼宇建筑系统维保服务标准 1 范围 本标准规定了办公物业的楼宇建筑系统（房屋、地下建筑、道路、装饰）维保服务中的服务标准、管理标准、和工作标准。 本标准适用于办公物业楼宇建筑系统的使用管理、维修管理、装饰管理、安全管理和资料管理。,工程部 2013年2月,电梯困人应急预案,规范性引用文件 下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。 GBJ7 建筑地基基础设计规范 GBJ10 钢
2、筋混凝土结构设计规范 GBJ11 建筑抗震设计规范 GBJ16 建筑设计防火规范 GBJ45,电梯困人应急预案,高层民用建筑设计放火规范 GBJ207 屋面工程施工及验收规范 CJ13 危险房屋鉴定标准 居住物业管理条例 城市房屋修缮规理规定,火灾应急预案,住宅室内装饰装修管理办法建设部第110号令 3 术语和定义 房屋 指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的永久性场所。 高层住宅 指十层及十层以上的住宅。 地下建筑,二火灾扑救指挥程序,是指单层、多层、高层民用建筑的地下部分及单独建造在地下的民用建筑和
3、平战结合的地下人防工程。 共用部位 是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 房屋完好率 是指完好房屋和基本完好房屋建筑面积与全部房屋建筑面积之比。计算公式：房屋完好率 = （完好房屋建筑面积+基本完好房屋建筑面积）房屋建筑总面积100% 房屋维修 是指对已建成的房屋经过一定年限使用后需要进行的翻修、大修、中修、小修、综合维修和维护保养。以保障房屋的住用安全，保持和提高房屋的完好程度与使用功能。,2抢救被困人员、疏散群众、物资,小修工程 是指凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程。 中修工程 是指凡需
4、牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构的工程。中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求。 大修工程 是指凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需要全部拆除的工程。大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。,3遵循“先救火、后控制”的灭火战斗原则,道路 是指供车辆、行人通行的，具备一定技术条件的道路、桥梁及其附属设施。 装饰装修 本规定所称的建筑装饰装修，是指为使建筑物、构筑物内、外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理，也称初装饰。楼宇接管验收后，业主或使用人办理入伙手续，在正式入住前，对所购（租）的房屋进行分隔、装饰、布置等；有
5、时业主或使用人掉换后，新用户要按自己的意愿进行重新装修，称为房屋的二次装饰（装修）。 。,三、警戒与事故调查处理程序,楼宇建筑系统维保服务标准 4.1确保住宅主体承重结构基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等和共用部位户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等牢固、安全。 4.2房屋外观完好、整洁和美观。屋面和外墙无违章的广告和搭建。 4.3定期对房屋主体承重结构部位、共用部位进行全面的检查掌握房屋设施设备完损状况, 对完损程度做出评价, 房屋完好率达98%以上。 4.4根据季节变化的不同特点及时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查。 4.5屋面防水层完好、无渗漏。外墙装饰涂料、
6、面砖、玻璃及金属构件平整、牢固，无脱落、开裂、渗漏、破损及锈蚀。 4.6房屋单元门、窗、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃等牢固、平整、开关灵活、门锁及小五金齐全无缺损，玻璃无破碎。 4.7接到业主或使用人的保修后，20分钟内到达现场。零修及时率100%，零修合格率100%，并及时回访和做好记录，回访率100%。,治安突发事件应急预案,4.8各类标志、引路图、栋号、楼层、门号齐全清晰。 4.9房屋资料档案齐全、管理完善、完整准确、符合要求，并建立业户档案。 4.10地下建筑主体承重结构牢固、安全。人防设施功能完好。 4.11楼地面、墙面、天花装饰牢固、安全、平整、不起砂、不空鼓开裂，地
7、坪无倒泛水现象。 4.12楼地面、墙面、天花无渗漏水点。 4.13照明、通风、消防设施完好，通道畅通无阻、安全可靠。 4.14道路畅通无障碍，路面平坦、无积水、起拱和开裂。 4.15道路设施齐全，侧石、路灯、窨井盖完好无损。 4.16甬路、步道、活动场地达到平整，边沟涵洞通畅。,4.17交通线指示线规范、清晰。 4.18对空调安装、封闭阳台等行为作出统一协调和规定，无违反规划私搭、乱建，没有有碍观瞻现象。房屋外观完好、整洁和美观，确保房屋的保值增值。 4.19对装修施工现场加强巡查，业主（使用人）的装修无影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益的现象。 4.20对业主（使用人
8、）装修房屋的申请，在2个工作日内完成，并签定装饰装修管理服务协议。确保业主（使用人）的装饰方案、施工和所用材料和符合城市规划、消防、供电、环保等有关规定和标准，达到安全适用、优化环境、经济合理。 4.21管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。 4.22迎送接待业主(使用人)时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致；使用文明用语，不应使用服务忌语。,楼宇建筑系统维保管理标准 5.1.房屋的使用安全管理 5.1.1房屋的产权人和使用人应正确、安全地使用房屋，依法维护房屋设备、设施的使用安全，保持房屋原有结构的整体性和抗震性。 5.1.2在房屋使用过程中发现安全隐患，
9、应及时向房屋管理部门或物业管理公司反映，并可申请房屋安全鉴定。 5.1.3物业管理单位应对房屋的使用状况进行日常巡查，加强监管。 5.1.4房屋使用过程中禁止下列行为： 拆除承重墙。 拆除、破坏承重的梁、柱、板。 降低房屋室内标高，违章建造地下室或半地下室。 违章搭建。 利用房屋从事危害公共利益的活动。,5.2房屋、共用设施、维护与管理 5.2.1每年年底或年初对房屋共用设施、地下建筑、道路等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价；房屋完好率达98%以上。 5.2.2每半年检查巡视1次房屋主体结构、房屋沉降、避雷装置，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议；根据业
10、主或业主委员会的委托，组织维修工作。 5.2.3根据季节变化的不同特点及时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查；每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等。,5.2.4每日巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等；每年秋季对共用部位门窗做专项检修1次。 5.2.5业主已委托管理的空置房，每周户外巡视1次，发现门窗损坏、锁具被撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施。 5.2.6巡检有记录。 5.2.7巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。,5.3建筑物外
11、立面 5.3.1建筑物外立面为玻璃幕墙、瓷砖、仿石、大理石的，至少每年清洗1次。 5.3.2外立面为水刷石、干粘石和喷涂材料的，原则上每5年粉饰1次。 5.3.3外立面为其他材质的，视材质情况定期清洗。 5.3.4因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。 5.3.5委托合同另有约定的按合同约定执行。 5.4房屋维修责任的划分 5.4.1保修期内的房屋维修，由建设单位负责。 5.4.2物业自用部位和自用设施设备的维修，由业主自行负责，也可委托物业管理企业维修，实行有偿服务。 5.4.3凡属使用不当或人为因素造成房屋损坏的，由行为人负责修复或给予赔偿。 5.4.4
12、保修期满后的房屋维修：房屋共用部位和共用设施设备按照有关规定属物业管理范畴的，应由物业管理企业承担维修责任，维修费用从物业管理维修基金中列支，维修基金不足使用时由业主按照建筑面积分摊或续筹,5.5在正常使用下，房屋建筑的最低保修期限为： 5.5.1地基基础和主体结构，为设计文件规定的合理使用年限。 5.5.2屋面防水、有防水要求的卫生间等、房间和外墙面的防渗漏为5年。 5.5.3供热与供冷系统，为2个采暖、供冷期。 5.5.4电气系统、给排水管道、设备安装为2年。 5.5.5装修工程为2年（地面空鼓、大面积起砂；墙面、顶棚抹灰层；门窗跷裂）。 5.5.6保修期从工程竣工验收合格之日起计算。,5
13、.6房屋维修服务的职责 5.6.1设置房屋维修管理机构 5.6.2设立房屋维修管理机构。 5.6.3设立房屋维修主管。 5.6.4委托专业队伍维修的，应与其签定维修养护的协议。 5.6.5建立房屋基本情况台帐。 5.6.6制定房屋维修养护的有关制度； 5.6.7制定房屋维修人员的岗位职责和考核标准； 5.6.8制定房屋维修养护台帐记录和回访记录。 5.6.9制定房屋维修养护计划。,5.7房屋维修服务的内容 5.7.1房屋维修计划管理。根据房屋实际状况和房屋及各类设施设备维修、更新周期制定房屋维修的计划，尤其是大、中修工程项目的计划。 5.8 房屋维修技术管理 5.8 .1组织查堪、鉴定，掌握房
14、屋完损情况，按房屋设计用途和完损情况拟订修缮方案。 5.8 .2加强日常养护，有计划地组织房屋及其设施设备的维修。 5.8 .3与施工单位签定施工合同，并履行合同约定，尽可能降低维修成本。 5.8 .4组织进行施工管理和监督，确保施工安全，竣工后进行工程验收。 5.8 .5建立健全房屋技术档案，并进行科学管理,5.9房屋维修质量管理 5.9.1强化维修工程质量管理，建立质量责任追究制度。 5.9.2加强维修工程质量检查和验收，建立竣工检查验收档案。 5.9.3完善维修工程质量保修制度。 5.10房屋修缮标准 5.10.1主体工程。主要指屋架、梁、柱、墙、楼面、基础等主要承重构部件的维修，要求牢
15、固、安全、不留隐患。 5.10.2门窗及装修工程。门窗应开关灵活，不松动，不透风；木装修应牢固、平整、美观，接缝严密。 5.10.3楼地面工程。楼地面工程的维修应牢固、安全、平整、不起砂、拼缝严密不闪动，不空鼓开裂，地坪无倒泛水现象。,5.10.4屋面工程。屋面必须确保安全，不渗漏，排水畅通。 5.10.5抹灰工程。抹灰应接缝平整，不开列，不起壳，不起泡，不松动，不剥落。 5.10.6油漆粉饰工程。要求不起壳，不剥落，色泽均匀，尽可能与原色保持一致。 5.10.7金属构件。应保持牢固、安全、不锈蚀，损坏严重的应更换，无保留价值的应拆除。 5.11房屋维修管理人员岗位职责 5.11.1参加物业管
16、理验收和交接工作，负责竣工验收资料的系统交接和收集整理工作。 5.11.2负责制定及组织实施房屋及公用设备设施的大、中、小修计划，现场监督管理，办理竣工验收工作。 5.11.3负责处理业主、住户维修申请，核定收费项目和标准，及时安排维修人员为业主、住户提供服务并按维修回访要求对住户进行回访，确保维修质量；,5.11.4负责对维修技术人员日常业务培训及考核。 5.11.5负责监督机电设备、消防设施及防盗设施的检查检修工作，参与重大项目维修施工，把住维修质量关。 5.11.6负责处理公用设施突发事故。 5.11.7负责采购物资的质量验收，严把质量关。 5.11.8负责配合自来水公司、电话公司、煤气公司、供电公司及有线电视台的维修检查工作。 5.11.9组织开展对房屋各类设施设备的科学养护，最大限度地延长物业使用寿命。 5.12服务指标 5.12.1房屋完好率98%以上。 5.12.2房屋零修、急修及时率100%。 5.12.3房屋零修工程合格率100%。 5.12.4房屋维修回访率100%。 5.12.5养护计划率在98%以上。,
