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1、守门神 房产相关案例分析,目 录,五、过户篇 六、交房篇 七、违约篇 八、佣金篇,一、委托篇 二、带看篇 三、转定篇 四、签约篇,一、委托篇,委托篇产权过户等于取得房屋的所有权？,案例一：张某是上海市某区一套住宅的所有权人，面积120平方米，2005年6月，张某将该房屋以人民币120万元的价格出售给李某，在二手房买卖合同中约定的付款日期之内李某将房款支付完毕，张某同日将房屋的钥匙交付李某，由李某实际居住，未办理房屋的产权过户；不久，张某又将该房屋以80万元的价格出售给第三人徐某，在徐某支付所有房款的次日办理了房屋的产权过户手续。半月后，徐某发现李某实际入职该房屋，便以产权人的名义要求李某迁出，
2、双方交涉未果，徐某一纸诉状将李某告上法庭，要求李某迁出，但法院并没有支持徐某的请求。,委托篇产权过户等于取得房屋的所有权？,法务分析： 1、完全的不动产登记在我国是受到限制的，其至少需要两个配套制度，第一个就是不动产的实质审查制度，即不动产登记机关在对当事人提出的物权（产权）变动申请，除了要审查登记的文件是否完备外，还需要审查产权变动的原因与事实是否相符。但是我国不动产登记机关在实践中均采取的是形式审查制度，只要当事人提交了办理登记的所有文件，而且在形式和程序上无重大瑕疵，登记机关一般都应办理。 2、根据我国相关法律规定，不动产登记公信力必须具备下述三个条件： 第三人必须善意无过错； 第三人取
3、得不动产物权必须基于合法有效行为； 第三人取得物权必须支付对价，且不得明显低于市场合理价格。本案中，徐某以80万元的价格购买该处房屋，明显低于市场的合理价格。尽管徐某与张某完成了产权登记手续，但其仍不得对抗李某的合法占有，因此，本案中徐某的请求不能得到法律支持，道理就在于此。 3、若徐某以120万元左右的市场价购买张先生的物业并过户，法院将判决支持徐某的主张。,门神支招： 1、为保证交易安全，在签好买卖合同后应当将房产证保管在中介公司，避免房东将房屋另行出售。 2、遇有挂牌价明显低于市场价格的情况，应当做好调查，防止房东采取欺骗、隐瞒等手段，算还客户及中介公司的利益。 3、现在上海、北京等大城
4、市已经实行了网上签约制度，有效地避免了上述案件的发生，但是定金阶段仍可能发生上述风险，因此，中介公司应当提高警惕。 4、如果没有实施网络签约制度的城市，如遇签订买卖合同后，过户时间拖延比较长的情况，为防止房东以产证丢失为由重新办理产证再次出售，中介公司应该在合适的时间内再次做产权调查，以减少意外发生。 5、中介公司如遇到明显低于行情价的房子，一定要通过物业、房地产管理部门、居委会、邻居等进行调查，切不能贪图便宜，因为目前行情，稍低的价格就可以很快出售，没有猫腻或特别的情况，不会明显低于市场行情的。,委托篇产权过户等于取得房屋的所有权？,委托篇房东拒收房租，恶意侵吞保证金,案例二：浙江人王先生一
5、直在上海从事服装生意，在南京路租房办公，为了工作方便，准备在南京路附近租住一高档公寓，中介公司经纪人小徐居间介绍星际大厦一套三房，王先生看完很满意，当场与房东朱先生签约。合同约定月租金8500元，付三压一，由于开通长途电话，需要另付保证金2万元。房租须提前15缴纳，如果逾期20天未缴纳房租，房东有权终止租房合同，且2万元保证金不退还。快付房租时，王先生给房东朱先生打电话，叫其来拿早已准备好的租金。可朱先生总以各种理由搪塞不出面。眼见交租时间已到，王先生很着急，急忙到中介公司来找小徐，小徐很有经验地提醒他：“这房东可能是有意的，想要吞你的保证金，我以前就遇到过这样而已侵吞租客保证金的，最后上法院
6、也很难打赢官司。”小徐急忙咨询中介公司法务。 法务分析： 1、王先生可以向房东发出书面函件或将与房东的通话作录音，以证明未付 租金是房东的原因所致。 2、若房东拒收租金，可依据法律规定，将租赁合同与租金一同带到公证 处，办理提存公证，这样恶意侵吞保证金的房东就会自食其果。,委托篇房东拒收房租，恶意侵吞保证金,门神支招： 1、签订租赁合同时，由于中介费少，流程相对简单，经纪人都很随意，甚至很多没有经过良好培训的新人也从租赁开始作为培训。但是由于租赁合同履行周期长，我们作为专业服务机构，不能放弃服务的宗旨，所以，主管应该认证谨慎地对待，监督每个工作环节，为了防止上述问题发生，应该把房东银行账号一起
7、写到合同里，这样就可以减少不必要的麻烦。如有写银行账号，打入该账号就视为收到。 2、作为一名专业的房地产经纪人，必须要有法律意识和警惕恶意违约的意识。如果遇到这样的房东，作为经纪人，我们应该及时通知客户做一些防范措施，如果录音电话、公证提存等，有效避免守约客户的损失，保证他们的权利。 3、租赁业务因为交易周期短，因此我们更因该做好服务，好服务意味着未来能有更多的好资源，一般房东在某个公司操作过一次买一的话，以后再出租房子，谈独家委托就很容易，并且留钥匙也相对容易。久而久之，对中介门店的业绩支撑也是很有帮助的。尤其是市场有变的时候这些不起眼的租赁单子，往往是你战胜周边其他门店的关键所在。,二、带
8、看篇,带看篇客户不填写带看确认书，中介公司面临被跳 拥的风险,案例三：公司某分行经纪人小李咨询我，她说前段带看的一个客户私下跟房东谈成交，问我可以追到佣金吗？我说你先把带看确认书等传给我，我看一下再联系你，小丽告诉我说，由于客户说在哪家公司看房都不用填的，所以在我公司也不填，如果填的话就不去看房了，小丽又说她当时看客户买房挺诚意的，就不想失去成交机会，就说，那我带你看完房，再帮我们填一下可以吗？客户说，可以的。小丽就带客户看了该物业，看房时，客户漫不经心，一会就出来了，跟小丽说房子太差了，不考虑。这时候小李说，你帮我填一下带看确认书吧，客户说，带我看这么差的房子，还填什么填啊。小丽以为客户真的
9、不考虑了，就没有太坚持，没想到过了一段时间，却看到客户从那套物业里出来，于是小丽马上去房地产行政管理部门做了产权调查，结果新的权利人确实是那个曾经他带看过的客户。,带看篇客户不填写带看确认书，中介公司面临被跳 拥的风险,法务分析： 1、看房确认书是中介公司提供居间服务的重要凭证，若没有签订看房确认 书将难以证明是谁向客户报告了定力合同的机会，也就无法向客户主张 佣金。 2、在未签订看房确认书的情况下，即使能够通过录音等方式取得提供房源的证据，但是仍然因为没有关于佣金数额和违约责任的约定，导致无法追究客户的责任。 门神支招： 1、一般情况下，客户都认可填写带看确认书，如果客户提出疑义，业务员应该
10、耐心地给予解释。 2、业务员要求客户填写带看确认书时，话语要轻松自然。 3、业务员应该先填写上自己的名字和所带看的物业地址等，然后要求客户填写，这样，比较顺其自然，客户比较容易接受。 4、如无论如何不签的，中介公司工作人员应该拒绝带看。,带看篇经纪人填写带看房屋地址模糊，中介恐有追 佣风险,案例四：2007年8月业务员小赵带客户王先生看了某大型花园社区4号201室的一套房子，王先生当时立刻表示喜欢，并跟小赵说要买下来。于是王先生跟小赵一起回到分行，当谈意向金问题时，王先生说咨询一下他朋友，等他跟朋友通完电话，他跟小赵说，买房子是大事情，回家需要跟老婆商量，第二天给答复。当小李再联系客户的时候，
11、客户先是说再等等，过了一段时间又说已经买到其他房子了。半年以后，小赵带看上述社区物业时，突然发现张先生从自己曾经带看过的房子里出来，小赵马上去房地局行政管理部门做了产权调查，果然不出所料，产权人的名字正是张先生，小赵回到门店，找到经理，查出了该物业的出售委托书以及张先生填写的带看确认书，找到公司法律部，要求起诉张先生。,带看篇经纪人填写带看房屋地址模糊，中介恐有追 佣风险,法务分析： 1、看房确认书的物业地址仅注明为某花园社区4号201室，在取证中发现 该小区有四套物业地址为4号201室（因为社区较大、开发商分多起开 发，每期都独立设置门牌号），客户具体体验看的兔爷地址通过看房确认书不能准确证
12、明，想要证明必须用排除法，先找到其他三个4号201室的业主，证明近期没有出售物业，现实中取证很难实现。 2、为锁定客户实际验看的物业地址，可以通过电话录音的方式实现。但是 电话录音仍然需要结合看房确认书才能追究客户的违约责任。门神支招： 1、填写带看确认书的时候一定要把物业地址写清楚，具体到某路、某号等。 2、中介公司业务员对于曾经带看过的客户的一样反应，作为专业的房地产经纪人应该有其敏感性，应提前灌输客户跳拥的不安全性，以防止跳拥。 3、加强与客户信任感的建立，提高服务质量，以减少跳拥的发生。 4、如遇到上述案件，尽量取得录音证据。,三、转定篇,转定篇产权人为多人，仅有部分产权人签订居间协
13、议如何处理？,案例五：房东与客户在中介公司的居间撮合下签订三方居间协议。但签署协议时，房东方的三个产权人A、B、C，只有A、B两位到场，他们未能提供C的授权委托书，分公司业务员立即致电C征询意见，但C在电话中只是简单的回答“知道了，有到场的B跟你们谈就行了”，分公司在取得上述录音后，让B代C签。由于房价上涨较快，到签买卖合同时，C突然致电中介公司，表示不同意出售该房产，C认为中介公司打电话只是商谈房屋出售事宜，而非签订三方居间协议，且该协议中的重要条款均没有征得其同意，其也没有签字确认，该协议应该是无效的。因此，拒绝签署正式的买卖合同，现客户投诉至中介公司，要求妥善解决。,转定篇产权人为多人，
14、仅有部分产权人签订居间协 议如何处理？,法务分析： 1、在产权人未能全部到场的情况下，由到场的产权人代为签 订三方居间协议，如在合同签订或履行的过程中有相应的证据（诸如电话录音、授权委托书、当事人书面追认等），可证明其他权利人已知晓并同意该协议约定的买卖条件的，应当认定代签的行为有效，由此产生的法律后果应由被代理人承担。 2、本案C在电话中未做否定，且表示由B代为处理该买卖事宜，所以其行为让合同相对方有足够理由相信其内部意见一致，并且B有权代替其作出意思表示。按照我国民事法律规定，该行为应当视为有效的代理行为，即该居间协议应当认定为成立并对于交易双方产生相应的约束力。因此，房东方所提出的观点不
15、能得到法律支持。,转定篇产权人为多人，仅有部分产权人签订居间协 议如何处理？,门神支招： 1、如果上述案例，中介公司应该说服买卖双方再次协商，为了保证房东能诚意地履行合同，中介公司经纪人可劝说客户在原有的基础上做出一些让步，提高房价款，同事向房东方明确告知该居间协议的效力，如违约可能承担的违约责任。 2、转定时，应要求所有产权人到场签字或提供相应的出售委托书（如签买卖合同则必须是公证或律师见证的委托书） 。 3、如遇类似的案例可以要求前来签署三方居间协议的部分产权人或者是代理人出具书面承诺书，承诺若其他权利人不同意出售或者是不满意居间协议所述的购买条件，则由签字的权利人或代理人承担由此产生的定
16、金双倍返还的法律责任。 4、希望在可能的前提下去的未能到场权利人同意出售的电话录音，这对中介公司或者客户都是一种有力保障。 5、如可行，尽量安排补签。,转定篇签收定金非业主本人，客户能否要回定金？,案例六：客户孙小姐看完房后，当天下午支付了购房意向金5万元，中介公司经纪人小张约房东到中介门店转定，但来的不是房东而是房东的父亲，房东父亲没有任何书面委托手续，小张觉得由其签收定金有些不妥。不过小张为了尽快锁定交易，还是让房东父亲以产权人的名义签署三方居间协议，并约定好第二天早晨房东从外地回来后再由房东本人签收定金。第二天，在分公司经理授意下，小张找房东转定，并让房东签收了定金，然后通知了孙小姐。之后孙小姐觉得居间协议的签字与定金收据签名字迹不同，询问是否为产权人本人签署，经纪人坚持说是产权人本人签署，且要求房东向客户证明这一点，现客户投诉至消费者协会，要求解约退还意向金。,
