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1、PE和房地产融资渠道,目录,一、中国和国际PE基金发展现状 二、中国房地产融资方式介绍,一、国内外PE基金发展-国内,国内PE基金开始于20世纪90年代中后期 2005年后，PE基金才开始活跃 2007年，渤海产业投资基金和渤海产业投资基金公司正式成立 券商直接投资基金和民营企业组建基金，探索投资 基金募集迅速扩张,市场化募集基金不断扩大,1、资金来源以海外为主的PE基金 （1）国外设立，投资中国：黑石、KKR （2）海外基金为主国内背景：金沙江、弘毅 2、资金来源以国内为主的PE基金 （1）国有资金主导PE：渤海、深圳市创新投资 （2）国有金融资本为主导的PE基金：商业银行、保险公司、证券公
2、司 （3）民间资本为主的PE基金：九鼎（有限合伙）,国际PE基金发展动向,PE基金管理公司上市（IPO） 业务发展公司设立 新金融工具运用,PE基金管理公司上市,PE上市两种形式：PE基金管理公司所管理的一支基金上市或选择基金管理公司上市 好处： （1）增加融资渠道，方便公司更好的融资 （2）增强基金本身的竞争力； （3）提升公司品牌形象； （4）透明化操作使公众更加放心 劣势：股权分散，信息披露更加严格影响企业迅速决断能力,PE上市公司案例,2006年5月，KKR旗下一只基金KKR.AS在荷兰阿姆斯特丹证券交易所融资50亿，创PE基金上市公司先河。 2007年2月，堡垒投资基团FORTRES
3、S在美国证券市场公司招股，募集6.433亿美元，成为美国首家公开上市的私募基金。 2007年6月，黑石集团在纽约证券交易所上市。,二、中国房地产企业融资方式,1、资金来源 2、融资渠道2.1银行贷款2.2委托贷款2.3信托融资2.4房地产基金2.5战略私募2.6上市2.7资产证券化2.8债权融资2.9典当融资,1、1997-2005年我国房地产企业资金来源,1999-2005房地产开发企业资金来源比重表,一般说来，开发商在拿地、规划等少数环节上动用自筹资金。在拿到土地后和国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程开工许可证，可以土地为抵押向银行贷款，从而获得工程建设资金和
4、流动资金，在土建环节，将成本转嫁给建筑承包商带资垫付或仅付少量建设资金，望到结构封顶、取得预售许可证后，开发商即可先后收取定金、预售款、首付款和整个房款，从整个过程看，房地产开发企业自有资金相对较少，大量仰仗银行贷款，所以房地产企业资产负债率一直处于高位。,2、房地产企业融资渠道,2.1银行贷款银行贷款是房地产开发企业主要融资渠道，相对渠道融资渠道而言，银行贷款便捷，成本相对较低，财务杠杆作用大。 常用贷款方法： 信用贷款：银行根据房开企业信誉，财务状况，预期收益和信用记录发放的一种无抵押贷款。 保证贷款：以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时，第三人承担一般保证责任或连带责任的贷款。 抵押贷款：
5、以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款，这是目前为止银行采用最为普遍的一种。 贴现贷款：借款人急需资金，以未到期的票据向银行申请贴现而融通资金的一种方式。,2.2委托贷款,委托贷款是指委托人提供资金，由受托人(银行）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放并协助收回的贷款。属于银行中间业务，银行收取手续费不承担风险。 委托贷款因不属于银行自营业务，所以诸如“四证齐全”之类的限制条件少，门槛低，操作方便，银行承担着中介、沟通和风险控制的责任，该融资方式适用于项目的各个阶段，但一般协商利率较高。,案例,开发商贴息委托贷款在房屋预售时，开发商投入一部分预付资金作为贷款本金向购房
6、者提供购房用的委托贷款，由于开发商委托贷款比例为70%，而销售后回笼资金包括购房者首付款的30%，如果开发商投入1亿作为委托贷款，那么回笼销售资金M=1/70%=1.4285亿元，如果累计再次投资，则可以获得更多资金缓解公司资金链紧张难题。,2.3信托融资,房地产信托指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项，或者直接参与房地产的开发经营活动。 我国房地产信托的两种形式： （1）投资者将资金委托给信托公司用于房地产投资 （2）房地产企业将房地产项目、公司股权委托给信托公司管理,资金信托类房地产信托,贷款模式投资者将资金委托给信托公司管理，信托公司按
7、照合同约定，将投资者集合的信托资金借给房地产企业，房地产企业在借款期限届满后向信托公司还本付息，信托公司向投资者支付投资本金及收益。 优点：涉及法律关系不多，交易环节少，操作方便 缺点：（1）只有二级以上资质的房地产企业才能通过这一模式融资，并且开发项目资本金比例不低于35%，资金投放时间、范围和比例均受限制。（2）信托公司接受自然人资金合同不得超过50份，每份合同不低于100万元，不能满足大规模项目资金需求（3）成本相对较高。,股权融资模式,股权融资模式是指投资者将资金委托给信托公司管理，信托公司按照信托合同的约定，将投资者集合的信托资金用于认购房地产企业增资扩股或转让的股份，房地产企业股东
8、在期满后溢价购回信托公司所认购股份，信托公司支付投资者本金及收益。 优点（1）资金投放时间不受限制，避免因项目未取得“四证”而不能投资 （2）项目资本金比例有受35%的限制，降低房地产企业自有资金比例 （3）信托公司可以参与企业决策，进一步防范风险,股权类房地产信托,缺点： （1）增加注册资本，需召开股东会议，并办理验资、企业变更登记等手续，操作较为复杂； （2）存在房地产企业股东不回购股份的风险； （3）因股权买卖并非真实交易目的，存在被认定为企业间借贷的风险。 法律风险控制要点（1）明确认购股权资金为信托资金，而非其固有资金 （2）防止被认定为企业间借款或到期股东不回购 （3）任命有房开经
9、验的人代表信托公司参与管理，防范项目风险,置业模式,置业模式指投资者将资金委托给信托公司管理，信托公司按照合同约定将资金用于购买房地产企业开发的房产，然后将房产对外出租或出售，从而获得收益，信托公司支付投资收益和本金。 优点：可长期获取收益 缺点（1）资金投放时间长且额度一般较大 （2）如果最终无法出租或者出售，无法实现收益； （3）涉及税费较多，成本高； （4）若无能按期完工，存在不能按期接房和办理产权证等相关手续。,融资租赁模式,融资租赁模式指投资者资金资金委托给信托公司，信托公司按照合同约定，将资金购买房地产企业开发的房产，然后将该房产租给该房地产企业使用，房地产企业向信托支付租金，到期
10、回购该房产，信托公司向投资者支付本金和收益。 优点：能获取稳定的收益，到期不回购的风险较小 缺点：（1）信托公司需要具备融资租赁的资格； （2）资金投放时间和额度受限制； （3）适用于房地产企业后期融资，无法满足前期和中期融资需求；,股权信托受益权转让模式,房地产企业将股权委托设立为信托财产，取得信托财产的信托受益权，然后委托信托公司将信托受益权转让给投资人，并通过分红或/和溢价回购信托受益权等方式向投资人支付本金回报。 优点（1）资金投资不受限制，不受“四证“影响 （2）项目资本金不受35%比例限制； （3）涉及税费相对较少，交易成本相对不高 缺点： （1）信托财产登记和转移制度的不完善，无
11、法解决信托财产的独立性； （2）信托公司为房地产企业的受托人，法律上更多维护房企的利益，投资者风险较大。,2.4房地产基金,房地产基金是一种集众多零散资金，交由投资专家进行集中投资的融资方式。具体的有海外房产基金和国内产业基金。 国外房地产基金摩根士丹利RSREF、新加坡嘉德置地 国内房地产基金国内房地产基金的发展更多的以合伙企业的形式展开，房地产基金继信托后成为中国地产市场新的融资主力。,2.5战略私募,国际资本对于近来中国的房地产市场发展有着非常重要的，战略私募是指通过非公司市场的手段定向引入具有战略价值的股权投资者，其更注重于未来市场的长期利益，主要优势： （1）改善股东结构，建立利于上
12、市的管理架构、法律框架、财务制度和监管体系； （2）帮助企业建立更好的完工激励机制； （3）帮助企业迅速扩大规模，提高企业的核心竞争力，获得更多投资者青睐；,2.6上市融资,上市是企业获取资金，实行资本运作的主要方式之一，也是企业品牌提升的有效途径，然而中国证监会的关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知让大多数房地产公司只能望洋兴叹。监管部门对于房企IPO上市严格控制，借壳上市一事一议，难度越来越大。,2.7资产证券化,房地产证券化是金融创新的一个重要工具，对于公众参与房地产、积聚社会闲散资金、拓宽房地产企业融资渠道方面有着浣的影响。 推行房地产资产证券化，直接向社会融资并且融资的规模可
13、以不受银行等中介机构的制约，有助于迅速筹集资金，建立良好的资金投入机制。,2.8债券发行,债券融资是指企业通过举债筹措资金，资金供给人作为债权人享有到期收回本息的融资方式。房地产企业债券是由房地产企业发行，表明房地产企业与投资债权债务关系的一种承诺凭证。只有在相关部门对房地产企业的背景、经济效益等内容审查合格后才可以发行。 优点： （1）降低企业融资成本； （2）分担银行贷款压力，拓宽更多融资渠道； （3）资金使用灵活，不像银行贷款有规定的用途 缺点： （1）发债主体要求严格，上市房企、国有独资企业等才具备相关资格； （2）对企业资产负债率、资本金等有严格限制，一般小房企无法涉及。,2.9典当融资,典当以其快速、短期、便捷的特性，成为中小开发商的融资渠道之一，利用手上包括不动产在内的不易变现资产来换取企业所急需的后续发展资金，为房地产个人投资和中小企业融资提供了全新途径。房企的”土地典当“成为盛行。,
