成都别墅典型案例研究分析

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1、成都别墅典型案例研究分析及项目规划发展建议,目录,第一部分：成都别墅典型案例研究 第二部分：项目客户群研究 第三部分：项目景观规划发展建议,第一部分：成都别墅典型案例研究,成都市部分别墅分析,调查范围：由于项目首期启动策略为联排别墅及花园洋房，本次调研重点为别墅样本，样本数量为10个，调查区域重点为城西及城南，城西重点研究光华大道和温江的别墅项目，城南重点研究天府大道和华阳的别墅项目。,通过对成都市的部分高端别墅的走访,挑出10个高档别墅住宅作为典型分析，我们主要研究的是竞争激烈的低层低密度别墅。 价格特征：叠拼别墅均价在7000-16000元/之间，联排在7500-20000元/，各大楼盘严

2、格按批次推盘. 项目的地块面积从107-2600亩, 其中最大面积为麓山国际社区，最小为香颂岛。 容积率在0.42-2.35之间 产品结构：联排、电梯洋房、叠拼、双拼、独栋、高层、多层花园洋房组成。 整体规划思路：高端物业的整体规划按照低容积率、高绿化率来打造，尽量满足建筑南北通透，户户观景，且景观特色差异化。 配套设施：通过将会所的功能细分为娱乐、运动、商务、SPA等私人享受空间，来打造项目的国际化品质。 景观特征：充分利用项目自身地块的文脉、自然资源，将园内景观、自然资源以及建筑相融合。 开发周期：成都市楼盘200亩以上的大盘开发周期在3年以上。麓山国际社区开发周期为5年,典型案例1-仁和

3、春天大道,总价：联排300-400万，双拼440-550万，电梯700011000元/平米 绿地率：60% 容积率：1.9 物管费：电梯1.6元,别墅1.9元 开盘时间：07年10月28日 销售周期：2年 （南北两区） 销售率：80 交房时间：09年12月 交房标准：清水房 公摊：14.5 分期开发策略：分南北两个区开发,现在是第4期,年底推出联排别墅,预计均价在14000元/左右.,基础数据 地理位置：温江区光华大道旁江安河畔成都七中对面 开发商：成都仁和实业（集团）有限公司/成都市江安春置业投资有限公司 产品形态：叠拼+联排+双拼+高层 占地面积：600亩 总建筑面积：52万平米 总户数：

4、3200户，南区一期800余户。 其中南区一期别墅100户，电梯700余户 配套设施：社区配套有6000 经营性会所(包括酒吧、咖啡厅、健身中心、高档餐厅)，1200 大型超市（百货、净菜市场），社区服务中心，儿童游戏区，3个网球场，1个篮球场，2个游泳池,总体规划：,核心规划理念：用原滩的理念建立原生态式的生活模型 水系围绕整个社区，利用江安河的自然资源和原生态的坡地地形，在其基础上绿化，改造。同时结合海南、日本的异域风情，打造一个中西结合的现代原生态别墅社区 高绿化率，塑造原生态豪宅 部分板式围合式布局，让社区更具私享性，体现了别墅社区的尊贵和私密性 追求完美、奢华且更加接近大自然的生活品

5、质,总体规划：,建筑规划：现代和简约的建筑集群，东方和西方的完美结合。 采取跌落式的布局 多种物业形态相结合，把别墅和高层之间的联系和冲突紧密和弱化 富有创意的建筑集群设计，人性化的设计理念 浅色调外立面，在绿化的环绕中，尤为显眼独目 景观规划：原滩式河景传世豪宅 以活水文化为主题，以北欧优美的居住环境为设计蓝本，以宁静、和谐的居住氛围为生活基调，以简洁、时尚的居住风格为指导，将北欧园林风情巧妙地融入到原滩社区之中,开发时续,分南北二区，一期南区靠近光华大道和江安河边，二期北区都靠江安河。2005年12月至今。 开盘时间: 2006-11-28南区一期，高层电梯和别墅.2007-5 南区二期，

6、高层电梯和少量别墅 仁和春天大道现在是第4期销售阶段，物业是130-160平米的高层住宅，单价区间在700011000元/ 前期销售了300-400的联排别墅和400-500的双拼别墅，总价在200-300万和440-550万区间。 预计今年年底将要推出联排别墅，均价在14000左右。,营销策略,推广主调：淡黄色及生态色绿色 核心卖点：中国首例原滩社区 主题推广语：一片原滩，整个世界 营销推广策略:环境营销策略，以原滩环境作为推广策略，推出成都首例原滩社区 优惠政策：仁和春天所用的是会员制，春天百货春天会的会员优惠0.5%，一次性优惠3%，按揭没有优惠. 市内售楼部：二环路与光华大道交汇处，仁

7、和世代春天楼下，杜甫草堂对面 宣传物料：DM单、户型单页、项目内刊（春天百货内刊）、手提袋、纸杯、文件袋 户外广告：导旗、围墙、户外大牌 媒体：华西报、商报、电视、飞机头等舱、西南航空 公关活动：小业主夏令营、消夏晚会等,别墅目标客户群： 年龄：别墅40岁以上 阶层：社会高阶级，以企业高级管理人员、企业主、外地投资客 购买因素：环境、品质、品牌 区域来源：外省60，以深圳、上海、江苏、广东、浙江居多，成都本地40，以城西和城南为主，跟仁和春天百货相联系，直接客户资源丰富 高层目标客户群： 年龄：电梯:25-35岁 阶层：中产阶级，2次置业 购买因素：环境、品质、品牌 区域来源：外省30，以深圳

8、、上海居多，成都本地70，以城西和城南为主，还有周边的132厂、7中、教师等,项目评价： 优势： 品牌效应大 物业形态丰富，选择面广 项目属于高品质楼盘，物业服务品质较高 园林绿化率高，充分营造引水入园的原滩式的原生态传世豪宅的生活社区 点评：该项目为城西大型原生态豪华高档社区，配套齐全，水域等景观面好，物业形态丰富，与本案有一定的相似之处，但是目标客户群和销售时序的差别，竞争力不大。,典型案例2-金河谷,绿地率：68%配套设施：会所、篮球场、网球场、健身房、7200的独立商铺、休闲商业街 均价：联排14000-20000元，叠拼8000-12000元，高层6000-7000 交房标准：清水房

9、 分期开发策略：现在是一期的蓄水期，后续不明,基础数据 地理位置：温江区温江区光华大道三段江安河畔成都七中实验中学旁 开发商：成都金瑞泰置业有限责任公司 产品形态：高层、联排别墅、双拼别墅、叠院别墅 占地面积：600亩 总建筑面积：68万平米 容积率：1.95 总户数：4000户左右,核心规划理念：中国叠水风景的高档住宅社区 社区建筑采取自由跌落式的建筑布局，充分利用自然活水和河滩园林景观元素以及区内480m河谷资源，使整个社区呈现高层建筑环抱多层建筑、并向江安河开放的状态。 “分而不散，围而不合”的自然组团院落空间，使空间视野无比开阔丰富。 中西园林风格建筑，50米宽沿河翠绿景观带，构筑出自

10、然之上的精致生活。 建筑布局围而不合，活水、河滩被天衣无缝地融入社区 追求完美、奢华且更加接近大自然的生活品质,总体规划：,建筑规划：欧式新古典建筑风格 建筑现代与古典的有机结合，更彰显一种高档的生活品质 经典的建筑坡顶与园林环境高低错落，形成富有韵律的恢宏气势，在跌宕起伏中彰显着独一无二的风格地标 建筑采取自由跌落式的建筑布局，其围而不合，把外部自然的江安河景与社区内部良好的结合起来 景观规划：叠水风景的奇迹 引江安河活水进入园，成就中国叠水风景传世社区,2000亩青羊区湿地公园、1.6km江安河活水环抱、3级叠韵河谷瀑布、68%社区绿化率、7大社区公园、480米社区河谷、4800m2 珍珠

11、湖、300,000 m2园林景观、6星级四面环水会所 互动式景观 运动公园2个标准网球场、一个半圈篮球场 享受1600m2超大室外景观泳池、环境幽雅的4800m2珍珠湖，6000m2经营性会所 植被、水体的灵活运用，弱化了30000吨龟纹石带来的“硬”感；台阶、小品、铺装等的合理组合，在丰富园林景观层次的同时，也增强了空间感。 高层环抱别墅，围而不合的社区布局，使得高层也可尽享别墅的园林环境和礼遇。,营销策略,推广主调：鹅黄色 核心卖点：中国首创河谷风景社区 主题推广语：中国叠水风景奇迹 优惠政策：一期咨询期，入会享受1%的购房优惠，高层诚意金3万，别墅是5-10万 市内售楼部：金沙遗址公园对

12、面 宣传物料：DM单、户型单页、手提袋、纸杯、文件袋 户外广告：导旗、围墙、公交站牌、车身广告、户外大牌 广告位位置：项目周边，光华大道 媒体：华西报、商报、飞机头等舱,目标客户群： 年龄：30-45岁 阶层：7中教师、社会高阶级，企业高级管理人员、企业主、外地投资客 收入水平：年收入100万以上 购买因素：环境、品质 区域来源：外省3040，以深圳、上海、北京、重庆居多，成都本地60，以城西和城南为主 项目评价： 优势： 自然环境优越 项目园林景观有差异化特点 园林绿化率高达68%，园林景观优美 项目自身的配套全面，其周边配套丰富，交通便利 点评：该项目为城西大型叠水风景高档社区，配套齐全，

13、因引水入园，水域等景观面好，充分利用起自然景观，物业形态丰富，与本案有一定的相似之处，从其开发时序来看，有一定的竞争力。,典型案例3-紫檀山,配套设施：会所、游泳池、商业广场、幼儿园 总价：叠拼98-240万 开盘时间：07年6月24日 交房时间：08年10月28日 交房标准：清水房 分期开发策略：项目分6期销售，明年将推出高层电梯公寓,基础数据 地理位置：温江区江安河上游（温郫大道旁） 开发商：蓝光集团 产品形态：叠拼+高层 占地面积：321亩 总建筑面积：46万平米 容积率：0.98 总户数：1900多户 绿地率：30%,核心规划理念：坡地构筑，形成枕山、环水的地理构造 总体规划以中心湖区

14、为原点，别墅南偏东20度布局，呈弧形散开 楼间距规划在18米22米之间的宜人尺度，围绕约10000平米中心湖区 四大组团环抱，而又相互独立，形成天地合、四时交、风水会的藏风聚气之宝地。,总体规划：,建筑规划：中国建筑的院落精品 江安河景院叠拼别墅 项目分四大组团环抱组成，形成藏风聚气之势 项目以坡地构筑形成枕山、环水的地理构造 景观规划：大型中心湖景的高档社区 温江时尚与古典相结合的高尚居住区 12万亩花卉苗木的簇拥,开发时续,项目总共分6期销售 2007年6月项目优惠金卡开始申领，6月24日一批次开盘销售，二批次7月14日销售，8月25日湖滨别墅开盘，9月22日进入山颂组团的销售期 现在是2

15、期的销售期，卖了将近200套 明年将推出高层电梯,营销策略,推广主调：蓝紫色 核心卖点：江安河畔豪景叠拼别墅 主题推广语：天香国脉 风雅传世 优惠政策：采取到带新的优惠政策，VIP卡优惠1% 宣传物料：楼书、DM单、户型单页、项目内刊、手提袋、纸杯、文件袋 户外广告：导旗、公交站牌、户外大牌 广告牌位置：光华大道、紫荆电影城 媒体：华西报、商报、电视、飞机头等舱 公关活动：周末气氛晚会、茶话会等,目标客户群： 年龄：40岁左右 阶层：社会高阶级，以企业高级管理人员、企业主 收入水平：年收入80万以上 购买因素：蓝光品牌、户型的赠送面积策略 区域来源：外省30，以深圳、上海居多，成都本地70，以

16、城西和城南为主。蓝光情节的客户 目的：投资居多，部分自住 项目评价： 优势： 项目品牌优势 项目属于高品质楼盘，物业服务品质较高 点评：该项目为温江高档社区，蓝光品牌优势明显，中心湖景面广，组团分区独立且又紧密联系，中西的古典与时尚的结合。项目与本案参照性不大，竞争力不明显。,典型案例4-香颂岛,总价：独栋700-2008万,联排200万左右,双拼400万左右 物管费：2.6元/ 开盘时间：06年6月 销售周期：1年半 销售率：售罄 交房时间：07年10月30日 交房标准：清水房 开发策略：项目由于规模小，整体销售没有分期销售,基础数据 地理位置：温江区光华大道锦泉街222号 开发商：成都远鸿房地产开发有限公司 产品形态：独栋、双拼、联排 占地面积：107亩 总建筑面积：52万平米 容积率：0.48 总户数：151户 绿地率： 50% 配套设施：会所、网球场、游泳池,核心规划理念：四面环水的法式南部小镇 四周处于河水的包围之中，由独栋、双拼、联排别墅组成。主力户型面积区间为200平方米-300平方米，每家配备半地下车库，小区总车位比为1：2。 项目导入了先进的国际建筑规划理念与法国小镇的人文建筑风情，打造一个法国式的风情小镇。 坡地式景观特色，四面环水的高档社区,