房地产产业状况及企业典型运营模式剖析

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1、房地产产业状况及企业典型运营模式剖析,对产业的深刻理解是一个企业成功的前提,“外因”和“内因”共同决定了企业的竞争优势。 中国自古就有“男怕入错行”和“同行不同利”的说法。 产业有其内在的发展规律，一个专业化经营的企业，其最终命运掌控在产业的手中，即使企业内部经营再完善，最终也会随着产业的衰退而退出竞争的舞台。 “同行不同利”的案例比比皆是，企业定位正确是前提，之后能够在竞争中取胜就需要看企业的“内功”了。 长寿的企业基本都是通过不断修正定位和不停修炼才能获得持续发展的，这是一个循序渐进的过程。,1、深入理解房地产业的特点 2、房地产业的长期供求分析 3、房地产业中短期形势分析 4、房地产典型

2、经营模式剖析 5、房地产业竞争格局及走向,深入理解房地产产业的特点,房地产业是国民经济的支柱产业，对上下游多个行业都有很强的带动作用。 中国房地产业尚处于早期发展阶段，外部资源整合能力是企业成败的决定要素，全行业金融属性明显。 房地产业具有明显的周期，受宏观经济形势影响严重，踩对周期、把握好节奏是房地产业成功的关键！,房地产对其他产业的强大带动作用决定了其在国民经济中的重要地位,房地产带动的相关产业有50多个产业部门、几百种产品和服务 据有关部门估算，房地产业对上游产业的拉动比率大约是1：2，房地产对下游产业以及对家具、家电、装修装饰行业的拉动比率为1：1.4 房地产对其他产业的强大带动作用决

3、定了房地产业在国民经济中的重要地位,房地产的长期供求关系,从长期看，中国城市化进程加快、城镇居民居住情况的改善、人口结构的变化和城镇居民消费能力的提升是支撑房地产市场的主要因素，市场需求前景乐观。 由于土地供给有限，且与房地产开发贷款一样受国家政策严格管制，房地产市场供给总体上不能有效释放，供需结构的差异将推动房地产市场持续走强。,从长期看，中国房地产市场需求旺盛，供给难以快速释放，市场前景乐观,需求旺盛的原因：城市化趋势加速 居住改善需求明显 家庭规模逐渐变小 婴儿潮人口置业需求强 居民收入水平的提高,供给难以快速释放的原因：土地供给有限 资金供给有限,房地产市场前景乐观,城市化进程加速将是

4、支持中国未来20年房地产发展的强有力基础,中国2006 年城市化率为43.9%，中国已进入城镇化加速阶段，年均增速在1%以上 从发达国家经验来看，从35%到75%左右的城市化率是发展最为迅速的阶段，预计我国未来的城市化水平还将以年均1 个百分点提升，可持续30-40年。 城市化体现为城市数量的增加、城市规模的扩大、城市人口的增加，并将产生巨大的住房需求。据研究，中国的城市化率每增长一个百分点，增加1600 万城镇人口。如果按每人住房20 平方米计算，将新增住宅需求3.2 亿平方米。,从国际经验看，城市化率沿着S 型曲线变动，城市人口超过30%，城市化进入加速期。城市化进程明显加快，直到城市人口

5、超过70%,城市化率沿S型曲线变动,1975 年，美国地理学家诺瑟姆通过对各个国家城市人口占总人口比重的变化研究发现，城市化进程全过程呈一条S 型曲线，具有阶段性规律： 当城市人口超过10%以后，进入城市化的初期阶段，城市人口增长缓慢； 当城市人口超过30%以后，进入城市化加速阶段，城市化进程逐渐加快，城市人口迅猛增长； 当城市人口超过70%以后，进入城市化后期阶段，城市化进程停滞或略有下降趋势,从山东各地市城市化情况看，除青岛和济南外，大多数地市仍然处于农村人口进入城市的阶段，中小城市市场潜力巨大,婴儿潮前后出生人口的年龄目前在30-50岁之间，他们是我国现今住房产品最大也是最实际的购买群体

6、,19502007年中国城市化率及全国人口自然增长率,说明 通常首次置业的年龄在28 岁左右，而改善性置业的年龄在40 岁左右 我国的人口出生高峰期是1962 年到1975年，婴儿潮出生人口约3亿 以此推算婴儿潮出生的人群，他们的首次置业高峰期应该是在1990 年到2003 年，改善性置业的高峰期则是在2002 年到2015 年,我国房地产开发企业的资金仍主要来源银行，融资渠道仍然较为单一，资金供给为银行垄断，短期内新的融资渠道仍然很难建立,国家对房地产企业的资金调控体现在 提高项目自有资金比例，由25%逐步提高到35% 不断提高存款准备金率，从总量上限制银行贷款，不断提高贷款利率 禁止贷款买

7、地 按揭贷款首付比例从20% 提高到30% 规范信托公司针对房地产开发企业发放的信托贷款 规范外资投资国内房地产的行为,我国开发企业的资金仍主要来源银行，07 年直接贷款和来自银行的预售款合计达到55.7 众多的房地产企业资金链紧张，进而延缓项目开发进度，推迟项目入市时间 大量中小企业不得不将项目转让给实力更强的开发商，会在一定程度上延缓项目开发的进度,住房购买力以信贷为主导，居民自有资金有限,我国35个城市的“房价与居民收入”比仍维持在10倍以上，这意味着房价仍具有高估成分、城市居民的自有收入不足以形成有效的住房购买力。目前我国由信贷衍生的资金占商品房销售额的70%以上,房地产业中短期形式分

8、析,近两年房价上涨过快，呈现出非理性增长态势。2008年上半年全国房价增速明显回落，部分城市出现房价下跌，不同城市房地产市场形势差别明显。 预计行业周期已至短期拐点，下行趋势将持续，此轮地产约为23年的中期调整。 但是从全国来看，房价不存在大幅下跌空间。区域市场供需结构决定回暖时间，主要城市市场将进入平稳期，未来市场需求增量主要来自于三四线城市。,宏观经济08 年上半年有所放缓，预计09年将进一步减弱,08 年上半年全国GDP 同比增长10.4%，比上年同期放缓1.8个百分点；CPI 同比上涨7.9% 宏观经济08 年上半年有所放缓，预计中国伴随全球经济已进入下行周期，预计08 年GDP 增速

9、10%，09年将低于10,不同城市房价涨幅差别明显，房地产市场形势差别明显,08年4月商品房销售面积继续下滑，单月销售面积仅达到约4100万平方米，环比下降15%，同比减少11.5%。同月，商品房竣工面积略有下降，但市场总存量房面积预计仍保持在8800万平方米左右 19952005年间，全国商品房市场总体上供大于求，06年以后出现了明显的供小于求趋势 08年上半年，商品房市场供求都出现了大幅度下降，但商品房市场供小于求趋势明显改变,而土地开发效率有所降低，库存土地面积比较充裕,房企资金链紧张导致土地开发面积有所降低。 全国06年底时尚有待开发住房用地面积约3.8亿平方米，07年度又新增约4亿平

10、方米的住房用地面积 在剔除07年总计2.7亿平方米的住宅用地开工面积后，我国目前待开发的住宅用土地面估计将超过5亿平方米,信贷紧缩政策将限制有效购房需求,央行宣布存款准备金率将在今年6月底加至17.5%、继续维持目前5.22%的5年期以上按揭贷款利率。 自央行实施从紧的货币政策后金融机构的房屋按揭贷款增量明显下降，08年1季度约为1000亿元,存款准备金率5年以上房屋按揭利率,金融机构房屋按揭贷款总额及增量,居民住房需求可通过多种渠道释放,租金价格涨幅不及CPI增速意味着我国出租房供应量可能比较充裕 我国目前尚有约6400万平方米商品房闲置面积，相当于70逾万套(按90平方米/套记)住房 在高

11、房价的背景下，居民住房需求可通过多种渠道释放，有效的购房需求或因此而削弱,最近已经陆续有地方政府出台政策来保护房地产业,市场供需结构决定回暖时间,深圳：大公司为主； 广州：大公司为主，H股公司资金链更为紧张 上海、北京：大小公司并存 深圳调整时间最长、幅度最大；广州、北京其次；上海调整时间最短、幅度最小,房地产典型经营模式剖析,房地产企业的经营模式总体上分为产品专业化开发与多元化经营两种取向，产品类型主要是住宅与商业地产（写字楼）。 众多领先的房地产企业已经确立了自身独特的开发模式：清晰的产品线、中小规模快速滚动开发与大盘开发、一级开发与二级开发联动、房地产金融业务等。,国内领先房地产企业大都

12、确立了明确的经营模式,金地集团,阳光100,碧桂园,世茂房地产,华润置地,富力地产,保利地产,中档住宅为主 中高档住宅及商用物业为辅,以城市核心地段的城市综合体及位于城乡结合部的100万平方米以上大盘开发为主,形成以翡翠城为代表的近郊区低密度住宅产品、以凤凰城为代表的城区高档公寓和以置地星座、峻峰华亭为代表的创新商务产品三条产品线,多元化发展 以中高档住宅项目为主；投资物业比重不会超过整体业务的25%,开发大型住宅区项目及销售各种类型的产品，包括单体住宅、联体住宅、洋房、车库及商铺 住宅项目一般处于大城市的新城区和近郊以及中等城市的中心区,以中高端精品住宅为主，商业地产为辅,滨江模式，将景观、

13、亲水、园林和建筑等元素融合进每一个家庭的日常生活,以万科为例,部分实力雄厚的开发商往往一级开发和二级开发联动，获取土地增值的超额利润,市场背景,开发商行为,在土地公开交易市场获取土地竞争激烈，土地成本高企，严重降低开放商利润 土地一级开发逐渐由国有房地产企业垄断的局面开始向具有雄厚资金实力、信誉良好的开发企业转变 2006年5月，北京实施土地一级开发招标制度，规定“除市政府确定的重大项目和利用自有国有土地使用权实施土地一级开发之外，其他土地一级开发项目通过公开招标方式确定项目承担主体”,越来越多的开发商希望进入土地一级开发市场，并通过一级土地开发谋求获取土地二级开发权，“曲线拿地”，获得成本优

14、势 代表性开发商： 碧桂园：2007年6月1日，与汕尾市土地开发储备中心订立合作协议，对汕尾市占地约300万平方米（4500亩）的地块联合进行土地一级开发 中信华南集团：在成都进行一级土地开发 阳光100对成都迎晖路地块一级土地开发，净用地367亩 天津泰达在北京温榆河区域对4-5平方公里的地块进行一级土地开发 山东鲁能对5-6平方公里的北京顺义新城进行一级土地开发,部分信誉良好的房地产上市公司还在积极拓展房地产金融业务，如房地产投资信托和房地产投资基金,房地产投资信托,房地产投资资金,随着国内商业地产的逐渐成熟，越来越多的公司试图投资商业地产，并打包以房地产投资信托（REITs）的方式上市，

15、一方面进行套现，另一方面继续享有商业地产的租金收益及地产升值收益 内地物业以REITs形式上市的有： 2005年12月21日越秀房托（405.HK）在香港上市，物业包括在广州市区的3个综合写字楼和1个购物中心 2006年12月8日，凯德置地REITs（CRCT）在新加坡上市，物业全部为分布于中国内地的购物中心 2007年6月，睿富房地产信托收购北京的佳程广场 谋求商业物业打包上市的有：大连万达、融科智地、北辰实业、中粮集团、保利地产等,2005年12月，万科与中信资本成立中信资本万科房地产开发基金，首期募集资金不超过1.5亿美元 ，投资于万科所开发的项目 2004年6月，金地集团与摩根斯坦利、

16、上海盛融成立公司，受让建设银行账面总值为28.5亿元的不良资产包,房地产业竞争格局及走向,面对趋紧的宏观经济环境，中国房地产行业进入了洗牌期，强者恒强的趋势明显 生存成为中小房地产公司的首要任务 区域扩展、上市融资和精细化管理等举措成为大型房地产公司做强做大的必由之路！,房地产行业整合加速，强者恒强,大型有实力开发商,中小开发商,面临的市场环境及自身的优劣势,企业经营行为,雄厚的资金实力及良好的开发经验使得其在土地获取上占据很大的优势 良好的资信更易获得银行贷款的支持 更易获得国内外投资机构青睐，融资渠道较宽 项目较多，抗风险能力较强 开发规模较大，具有一定规模效应及成本优势,继续加快周转速度 多渠道融资 实施管理转型，再造核心能力 适当时机增加优质土地储备,融资渠道较窄，资金压力较大 由于资金实力较弱，越来越难以通过招拍挂“获取土地，发展空间有限 一般经营管理能力较差，不具有成本优势，开发风险相对较高,加快已经开工项目周转速度 未开工项目合作开发，报团取暖 做好细分市场，通过产品创新提升竞争力,行业整合加速,合作开发逐渐为许多房地产开发商采用,