11国外房地产金融发展概况

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1、第十一章 国外房地产金融发展概况 学习目标 ： 1了解国外房地产金融制度和金融市场 的主要类型。 2了解美国、德国、新加坡住房金融制 度的异同。 3理解次贷危机的概念、过程及发生原 因。第一节 美国的房地产金融 一、美国的住房金融制度 美国住房金融制度的实质是住房抵押贷款制度 。美国是世界上住房抵押贷款业务开展最早、 最发达的国家，拥有世界上最大的住房抵押贷 款市场体系。该体系是市场主导型的，由规范 运作、有机衔接的住房抵押贷款一级市场、二 级市场和保险市场构成。美国政府正是利用这种完善的市场体系实现其“要为所有美国人提 供体面和合适的居住环境”的住房政策目标。 美国成熟的住房抵押贷款体系的形

2、成得益于其高度发 达完善的国内金融市场和政府对住房金融的大力支持 。众所周知，美国的金融市场是全球最发达的金融市 场；拥有包括货币市场和资本市场在内的完善的市场 体系，以及大量创新性的金融工具。高度发达的金融 市场为住房抵押贷款体系的形成创造了良好的市场环 境。除此之外，美国政府对住房金融发展给予了大力的支持。为缓解20世纪30年代美国储蓄贷款协会的还 款危机，美国政府着手建立了全国性的二级抵押贷款 运行体系和住房抵押贷款担保机构，有效弥补了金融 市场本身的缺陷，促进了住房抵押业务的繁荣。二、美国的房地产金融机 构 美国是实行房地产抵押制度最典型的国 家，拥有完备的房地产一级和二级抵押 金融市

3、场，并拥有众多的私人或民间金 融机构以及较为完善的政府金融中介机 构。根据美国房地产金融市场的特点， 可以将其金融机构分为房地产金融一级 市场金融机构和房地产金融二级市场金 融机构。（一）房地产金融一级市 场金融机构 1储蓄与贷款协会(S&L) 美国的储蓄与贷款协会，是一种在政府支持和监管下 专门从事储蓄业务和住房抵押贷款业务的非银行金融 机构，通常采用互助合作制或股份制的组织形式。美国共有4 700家储蓄与贷款协会，其中55在联邦政 府注册，45在州政府注册。第一家储蓄与贷款协会 于1831年诞生在宾夕法尼亚州。从第二次世界大战结 束到20世纪70年代，美国住房市场需求旺盛，给储蓄 与贷款协

4、会的发展带来了一段黄金时期。到20世纪70 年代末，美国储蓄与贷款协会的总资产已突破6000亿 美元，成为美国仅次于商业银行的第二大金融机构。 然而，谁也无法料到，几年以后、美国的储蓄与贷款协会就陷入了重重危机，1989年2月，布什总统亲自 宣布了处理美国储蓄与贷款协会危机的紧急计划。 2商业银行 美国商业银行在美国金融体系中占有主要位置，1980 年，美国共有商业银行15 082家，总资产为21147亿 美元，占金融界资产总额的30左右。早期美国法律 限制商业银行经营长期房地产抵押贷款业务，后来随 着房地产抵押贷款二级市场的建立及银行存款结构的 改变，美国银行法放宽了商业银行兼营房地产抵押贷

5、 款业务的限制。20世纪70年代以来各主要商业银行为 扩大业务经营范围，增强生存能力，积极开展存贷款 以外的业务。 3互助储蓄银行 美国的互助储蓄银行作为互助组织首先创建于东海岸 区，包括纽约州、新泽西州和新英格兰各州。它最早 是作为一个鼓励穷人储蓄的慈善机构，用吸引慈善、 宗教等非营利性部门的存款来给穷人发放贷款。近年 来，多数的互助储蓄银行都改组为特许股份机构，其 存款由美国联邦存款保险公司负责保险。储蓄银行的 总资产主要集中在住宅抵押贷款和抵押支持证券，现 在，储蓄银行已被允许投资于公司债券和股票，但其 资金的大部分仍用于房地产融资。 4抵押银行 美国的抵押银行机构历来被划为专业化的中介

6、机构， 专指分布在各个地区，为房地产开发商和购建房者发 放房地产贷款的机构。其经营活动通常主要是住宅和 收益性房地产贷款的发放和服务性工作。近年来，抵 押银行还开始充当养老金的投资顾问，指导其向房地 产业的放贷和投资活动。他们向这些基金推荐购买或 出售特定的房地产或抵押贷款。有时，抵押银行对某 投资计划的资金具有处理权，而有时则只是提供参考 性的建议。 5人寿保险公司 作为非银行金融机构，人寿保险公司的资金主 要来源于投保人的保险准备金和退休金等。该 机构发放的抵押贷款包括购物中心、写字楼、 公寓等大型工程项目贷款以及对商业房地产项 目的中短期贷款。人寿保险公司是仅次于商业 银行的美国商业性房

7、地产贷款的第二大提供者 。该机构早期倾向于持有政府担保的抵押贷款 ，近几年减少了住房抵押贷款的持有量，增加 了商业和公寓的抵押贷款。 6联邦住房管理局 联邦住房管理局创立于1934年，隶属于美国住房与出 售发展部，是一级市场上房地产抵押贷款的官方担保 机构。主要从事贷款保险业和执行政府房屋补贴计划 ，其重点是对居民重建、新建住宅及购买住宅的抵押 贷款提供担保。联邦住房管理局的担保对象是所有符 合条件的申请了住房抵押贷款担保的美国公民和外国 在美的永久居民，其担保的抵押贷款发放机构一般由 该局指定。而且放贷之前，贷款人、借款人及抵押住 宅都必须符合联邦住房管理局相关贷款条件的规定。 7退伍军人管

8、理局 退伍军人管理局成立于1930年，原是政府办理退伍军 人津贴的独立机构，1944年，美国通过法案允许该机 构为符合条件的退伍军人购房提供担保，从此，该机 构演变为专门为住房抵押贷款提供担保的官方机构。 退伍军人管理局成立的主要目的在于通过为退伍军人 偿还抵押贷款提供担保，帮助他们取得住房抵押贷款 。有了退伍军人管理局的担保，退伍军人无需支付定金即可购买住房，并获得银行100的担保。目前， 该机构担保的抵押贷款主要包括固定利率、累进偿还 等类型。（二）房地产金融二级市 场金融机构 1联邦国民抵押协会 成立于1938年的联邦国民抵押协会是由原华盛顿国民 抵押协会更名过来的一家政府机构。在195

9、0年9月以 前，其业务范围非常有限，主要限于购买和出售由联邦住房管理局担保的抵押贷款。1954年，美国的住 宅法修正案通过，该法重新明确了联邦住房抵押协 会的功能和业务范围。包括在二级市场上买卖抵押贷 款，以提高抵押信贷的流动性；为政府特定的住宅政 策目标项目提供资金支持以及管理和经营政府持有的抵押贷款。1968年，联邦国民抵押协会被分离为两个 性质和职能不同的公司：一个是行使政府职能的政府 国民抵押协会，隶属联邦住宅与城市发展部管辖；另 一个是以赢利为目的的私营股份制公司，继续沿用联 邦国民抵押协会的名称。 2政府国民抵押协会 政府国民抵押协会成立于1968年，是原联邦国民抵押 协会改组后的

10、产物，由联邦住宅与城市发展部管辖， 并受到美国财政部的监督。该机构的资金主要来源于 财政资金、发债筹集的资金及提供抵押证券担保所获 得担保费。作为政府机构，其主要职责是经营和清偿 原联邦国民抵押协会作为政府机构所购买的抵押贷款 和抵押资产；为政府项目特别是政府补贴的住宅项目 ，提供特别资金支持；购买联邦住宅管理局、退伍军 人局、农场主管理局担保的抵押贷款，并为符合条件 的私营机构以政府担保的抵押贷款组合为基础发行的 抵押支持证券提供担保。 3联邦住房贷款抵押公司 联邦住房贷款抵押公司成立于1970年，是由美国政府 设立的。该公司为负责监督储蓄机构的联邦住宅贷款 银行体系所有，主要负责向储蓄机构

11、发放的常规抵押 贷款提供二级市场服务。公司的初始资本金是通过向联邦住宅贷款银行体系的12家地区住宅贷款银行发行l 亿美元的物投票权的普通股筹集的。作为联邦住宅贷 款银行体系所有的机构，联邦住房贷款抵押公司的董事会由会员银行选举产生，其中3人是由总统任命的 联邦住宅贷款银行董事会的成员。联邦住房贷款抵押公司成立以后立即投入二级市场运作，于1971年推出 了自己的抵押贷款证券产品。自1985年起，联邦住房 贷款抵押公司发行的抵押支持证券开始向外国投资者 开放。 三、美国的房地产金融市 场 （一）房地产金融一级市场 美国具有世界上最发达的房地产抵押市场。在这个典 型的私人资本占主导地位的金融市场里，

12、房地产抵押 信贷尤其是住宅抵押信贷是在一级市场占有90的比 重。美国约有三分之二的家庭拥有自己的住宅，居民 购建住宅资金主要来源于金融机构提供的住宅抵押贷 款。二战后，美国的抵押贷款空前发展，1950年美国 未清偿住宅抵押贷款为425亿美元，1960年为1630亿 美元，1979年突破万亿美元，1981年又达至11627亿 美元。 美国房地产金融一级市场不仅规模庞大、金融 工具丰富，更突出的是具备完善的抵押贷款担保和保险体系。美国在20世纪30年代以前， 各金融机构为规避风险，都规定了极为苛刻的 抵押贷款条件。但即使如此，也未能使放款机构摆脱风险，30年代的经济危机使多数的抵 押贷款被取消抵押

13、权。于是美国政府相继建立 联邦住宅管理局和退伍军人局，分别专门为普通居民和退伍军人提供抵押贷款担保。1957 年，美国出现第一家专门为非常规抵押贷款提 供担保的公司，从而在一级市场上形成了政府 担保机构与私人担保机构并存的完善的贷款担 保体系。 目前，一级市场提供的抵押贷款保险主要包括 全额保险，即保险机构承担借款人因违约给贷 款机构造成的全部正常损失；限额保险，即保 险机构最多只承担按原始贷款本金一定比例计 算的限额损失；共同保险，即损失额在原始贷 款本金的一定百分比范围内由保险机构承担， 超过范围以外的，由贷款机构和保险机构共同 承担；自我保险，即贷款机构承担全部的违约 损失等险种。 （二

14、）房地产金融二级市场 美国房地产金融二级市场是在一级抵押市场基础上发 展起来的。所谓二级市场是指最初的贷款商用已贷出 的抵押贷款与投资商之间再进行交易的市场。20世纪 70年代以后，伴随金融管制的放松和金融创新浪潮的 出现，以抵押贷款证券化为主要特点的美国抵押贷款 二级市场取得了长足的发展。其中抵押贷款证券的发 行额从1970年的10 亿美元上升到1997年的3069亿美 元。抵押贷款证券占未清偿抵押贷款的比重，从最初 的不到5%，发展到现在的50%以上，其规模已达到 4.3万亿美元。在1997年，全美新发放的抵押贷款为 8570亿美元，其中57%已经实现了证券化。 在美国房地产金融二级市场的

15、建立和发展过程 中，政府发挥了主要的作用。房地产金融二级 市场是美国政府干预最深的市场。政府的干预 不仅表现在政府直接发起设立了二级市场的金 融机构，如政府国民抵押协会、联邦国民抵押 协会、联邦住宅抵押公司等，并对金融机构主 要的经营产品及业务范围进行了限制，还表现 为通过制定住房贷款利率等措施对二级市场进 行间接调控。正是政府的积极干预弥补了市场 机制本身的缺陷，促进了房地产金融二级市场 的健康发展。 四、美国次贷危机 （一）次贷危机的概念 次贷危机，全称应该是美国房地产市场上的次级 按揭贷款危机。次级按揭贷款是相对于优级贷款而言 的,优级按揭贷款面向信用等级高、债务负担合理、风 险小的优良

16、客户；次级按揭贷款面向信用分数低、收 入证明缺失、负债较重的客户，如美国的低收入阶层 和新移民。次贷危机是指一场发生在美国，因次级抵 押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡 引起的风暴。它致使全球主要金融市场隐约出现流动 性不足危机。美国“次贷危机”是从2006年春季开始逐 步显现的。2007年8月席卷美国、欧盟和日本等世界 主要金融市场。 （二）次贷危机的产生 美国的次贷危机于2006年第四季度开始有所显现。美 国住房抵押贷款银行家协会2006年的报告显示， 2006年第四季度美国次级抵押贷款不良率在13%以上 ，达到2003年以来的最高水平。雷曼兄弟公司公司在 2007年发布的报告称，2006年获得次级抵押贷款的 美国人中，约有30%无法及时还贷，美国全国约有 220万人可能因为最终无力还贷而失去住房。2007年 2月，英国汇丰控股突发盈利预警，表示该行在次级 抵押贷款业务方面存在的问题超过预期，并宣