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1、单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版副标题样式1魅力长安魅力长安 星辉星辉项目营销策划报告项目营销策划报告 西安智诚机构西安智诚机构20152015年年1 1月月2 2日日北京地铁矿山法区间隧道结构设计方法研究-石家庄铁道大学常用血管活性药物药物在危重病儿童应用的护理进展春光集团企业宣传片创意方案大豆玉米田杂草难治杂草防除审审谋谋一、审视篇一、审视篇1.1. 项目本体解读项目本体解读2.2. 竞争分析竞争分析3.3. 客户研判客户研判4.4. 项目项目SWOTSWOT分析分析升升三、包装建议及三、包装建议及执行篇执行篇1.1. 价值提升价值提升2.2. 销售组织管理销售组织管理二、战略篇二
2、、战略篇1.1. 春节前营销策略春节前营销策略2.2. 推广策略推广策略北京地铁矿山法区间隧道结构设计方法研究-石家庄铁道大学常用血管活性药物药物在危重病儿童应用的护理进展春光集团企业宣传片创意方案大豆玉米田杂草难治杂草防除 审审视篇：1. 项目本体解读客观剖析，深度挖掘最有力的竞争利器北京地铁矿山法区间隧道结构设计方法研究-石家庄铁道大学常用血管活性药物药物在危重病儿童应用的护理进展春光集团企业宣传片创意方案大豆玉米田杂草难治杂草防除本体解读-区位分析电子城商圈高新二次创业板块曲江新区 长安国际居 住新城大学城板块本案位于长安国际居住新城核心位置，长安国际居住新城板块是近两年内西安新开辟的区
3、域之一 ，是长安区政府花费260亿打造的城南新区，三年内这里将会发展成为一个集生态与商业为一体的 长安新兴商圈。该板块周边拥有大量的自然生态，适合对生活要求较高的置业人群。同时该区距 离高新、电子城、长安区、大学城、曲江新区较近，区域升值发展潜力巨大。本案北京地铁矿山法区间隧道结构设计方法研究-石家庄铁道大学常用血管活性药物药物在危重病儿童应用的护理进展春光集团企业宣传片创意方案大豆玉米田杂草难治杂草防除本体解读-区域交通配套项目周边公交线路一览表项目周边公路交通网较为 便利，到达高新、曲江、 城南较为便捷；2017年地 铁6号线的开通会极大加 快交通的便捷度；但目前 周边公交线路较少，且多
4、为长安区公交，运营时间 较短，到达市区较为不便 。北京地铁矿山法区间隧道结构设计方法研究-石家庄铁道大学常用血管活性药物药物在危重病儿童应用的护理进展春光集团企业宣传片创意方案大豆玉米田杂草难治杂草防除本体解读-区域生活配套项目1公里半径内基本生活配套较为齐全，区域配套日趋成熟但满足中高端消费的商业配套目前相对欠缺。1公里半径1264351四季长安配套商业杜城加气站杜城加油站韦曲北街建材街四季长安配套商业清凉山公园23456北京地铁矿山法区间隧道结构设计方法研究-石家庄铁道大学常用血管活性药物药物在危重病儿童应用的护理进展春光集团企业宣传片创意方案大豆玉米田杂草难治杂草防除本体解读-项目概况长
5、安公园物业典范，尊贵形象逐渐呈现；魅力长安星辉闪耀项目位于西部大道与府东路交汇处，项目总建面约13万平米，75-386的全明住宅和共6层的1.7万商业。分两期开发，一期住宅即将交房，二期商住前期咨询中。北京地铁矿山法区间隧道结构设计方法研究-石家庄铁道大学常用血管活性药物药物在危重病儿童应用的护理进展春光集团企业宣传片创意方案大豆玉米田杂草难治杂草防除本体解读-一期住宅概况一期位于小区西南方，位置较偏；且距离四季长安小区较近。由3栋高层围合而成。356魅力长安星辉一期位于小区西南方，由3栋板点结合层高层合围而成。目前在售产品在3#、5#、6#，主力面积为175-386。北京地铁矿山法区间隧道结
6、构设计方法研究-石家庄铁道大学常用血管活性药物药物在危重病儿童应用的护理进展春光集团企业宣传片创意方案大豆玉米田杂草难治杂草防除本体解读-项目形象概况概况 项目外部毫无宣传、销售信息释放；内部工地施工现场凌乱，无看房通道，大大降低了客户对项目的“第一印象”。差北京地铁矿山法区间隧道结构设计方法研究-石家庄铁道大学常用血管活性药物药物在危重病儿童应用的护理进展春光集团企业宣传片创意方案大豆玉米田杂草难治杂草防除项目问题诊断问题结果 城改项目、五证不全 周边配套暂不完善 无咨询接待中心 无宣传推广、客户对项目无认知 工地现场凌乱，无包装 项目无任何导视 首付高、付款周期短，适合本项目客户比率低 客
7、户对该区域持观望状态，客户下定难度大 客户不知道项目正在销售，想购买找不到门路 客户对项目的印象是减分而不是加分；提升价格困难销 售 不 畅项目问题诊断问题北京地铁矿山法区间隧道结构设计方法研究-石家庄铁道大学常用血管活性药物药物在危重病儿童应用的护理进展春光集团企业宣传片创意方案大豆玉米田杂草难治杂草防除 审审视篇： 2. 竞争分析知彼知已，方可百战百胜北京地铁矿山法区间隧道结构设计方法研究-石家庄铁道大学常用血管活性药物药物在危重病儿童应用的护理进展春光集团企业宣传片创意方案大豆玉米田杂草难治杂草防除西安市场分析西安市2014年上半年商品房市场供应面积为931万平米，同比上涨19.8%。上
8、半年成交 面积为672万平米，同比下跌4.3%，环比下跌9%。成交均价为7130元每平米，同比下跌 7%，成交量价双双下跌市场需求不振，商品房进入调整期下半年市场依然不容乐观。 2014年以价换量态势确立且将延续全年。北京地铁矿山法区间隧道结构设计方法研究-石家庄铁道大学常用血管活性药物药物在危重病儿童应用的护理进展春光集团企业宣传片创意方案大豆玉米田杂草难治杂草防除竞品林立，全城皆兵，大盘分流客户严重。竞品项目分布本案风憬天下莱安城悦美国际GOGO街区子午美居弥香郡北京地铁矿山法区间隧道结构设计方法研究-石家庄铁道大学常用血管活性药物药物在危重病儿童应用的护理进展春光集团企业宣传片创意方案大
9、豆玉米田杂草难治杂草防除竞品分析-在售项目1 1、本案周边竞品项目多为大体量项目、其产品线丰富、社区内部配套完善；、本案周边竞品项目多为大体量项目、其产品线丰富、社区内部配套完善；2 2、本区域内五证齐全项目均价、本区域内五证齐全项目均价62006200元元/ /平方、五证不全城改项目均价平方、五证不全城改项目均价50005000元元/ /平平方。方。北京地铁矿山法区间隧道结构设计方法研究-石家庄铁道大学常用血管活性药物药物在危重病儿童应用的护理进展春光集团企业宣传片创意方案大豆玉米田杂草难治杂草防除总结全国市场2014年上半年全国房地产市场都陷入低迷，下半年房地 产市场依然不容乐观。客户的持
10、续观望将给房地产销售 带来巨大压力。西安市场西安房地产市场将会与全国市场同步，市场将陷入深 度调整，2014年降价促销将成为西安市场的主流竞品市场周边竞品林立，市场处于血拼状态，产品4060万左右 的刚需产品库存较多，项目突围困难重重。北京地铁矿山法区间隧道结构设计方法研究-石家庄铁道大学常用血管活性药物药物在危重病儿童应用的护理进展春光集团企业宣传片创意方案大豆玉米田杂草难治杂草防除 审审视篇： 3. 客户研判解析：找准目标，有的放矢北京地铁矿山法区间隧道结构设计方法研究-石家庄铁道大学常用血管活性药物药物在危重病儿童应用的护理进展春光集团企业宣传片创意方案大豆玉米田杂草难治杂草防除客群定位
11、区域专业 人士访谈典型竞品 项目扫描周边客户 调查问卷客户 研究三个维度研究客户北京地铁矿山法区间隧道结构设计方法研究-石家庄铁道大学常用血管活性药物药物在危重病儿童应用的护理进展春光集团企业宣传片创意方案大豆玉米田杂草难治杂草防除b、区域内已置业的业主c、有购买意向的业主（随机调研询问、售楼处口拦截）d、项目一期入住的业主客户调研a、区域内部在售项目经理、主管业内调研通过实地调研得出这一结论。通过对这些调研问卷的分析，可以从市场方面对目标客户进行锁定。样本选择及调研方式：客户调研样本周边客户调查客群定位北京地铁矿山法区间隧道结构设计方法研究-石家庄铁道大学常用血管活性药物药物在危重病儿童应用
12、的护理进展春光集团企业宣传片创意方案大豆玉米田杂草难治杂草防除竞品项目客户扫描根据14年竞品客户情况反馈，长安区客户多为高新、城南客户 ，年龄在26-40岁，对城南感情较深且目前工作区域在高新或城 南。客群定位北京地铁矿山法区间隧道结构设计方法研究-石家庄铁道大学常用血管活性药物药物在危重病儿童应用的护理进展春光集团企业宣传片创意方案大豆玉米田杂草难治杂草防除区域专业人士访谈通过多方访谈，我们得出以下结论区域市场产品以自住需求为主流，自住客户占比约80%，投资客户占到20%。客户关注点自住客户关注点：配套、交通，位置环境、物业投资客户关注点：低总价，高投资回报率，高增值空间客群定位北京地铁矿山
13、法区间隧道结构设计方法研究-石家庄铁道大学常用血管活性药物药物在危重病儿童应用的护理进展春光集团企业宣传片创意方案大豆玉米田杂草难治杂草防除次要客户重要客户核心客 户重要客户群刚改客户u具备较强的经济实力u有一定的投资理财经验u城南、高新为主刚需客户群 以长安区客户为主 年龄在2035岁之间为主核心客户群外地客户投资自住为主次要客户群目标客户来源：客户区域来源主要以高新、电子城、本地自住客为主客群定位北京地铁矿山法区间隧道结构设计方法研究-石家庄铁道大学常用血管活性药物药物在危重病儿童应用的护理进展春光集团企业宣传片创意方案大豆玉米田杂草难治杂草防除目标客群分类年轻家庭 ： 已婚，打算生育的的
14、年青夫妇投资客户注重增值 空间及投资回报率婚房一族： 希望买房结婚，即将结婚的年青客群城市新锐： 未婚的年轻群体目标客户分类：为美好生活，积极“奋斗”的都市新人及追求 品质的中产阶级客群定位北京地铁矿山法区间隧道结构设计方法研究-石家庄铁道大学常用血管活性药物药物在危重病儿童应用的护理进展春光集团企业宣传片创意方案大豆玉米田杂草难治杂草防除项目综合SWOT分析北京地铁矿山法区间隧道结构设计方法研究-石家庄铁道大学常用血管活性药物药物在危重病儿童应用的护理进展春光集团企业宣传片创意方案大豆玉米田杂草难治杂草防除 谋策略篇： 1. 春节前营销策略运筹帷幄，决胜千里；整合资源，创新求变北京地铁矿山法
15、区间隧道结构设计方法研究-石家庄铁道大学常用血管活性药物药物在危重病儿童应用的护理进展春光集团企业宣传片创意方案大豆玉米田杂草难治杂草防除销售目标：1000万距离2月19日春节不过40余天，在当前市场环境下 ，项目本身并无销售案场、无任何推广及项目宣 传的情况下要完成1000万的销售目标，必须尽快 改变项目形象、依托合理价格，充足货源。北京地铁矿山法区间隧道结构设计方法研究-石家庄铁道大学常用血管活性药物药物在危重病儿童应用的护理进展春光集团企业宣传片创意方案大豆玉米田杂草难治杂草防除春节前销售思路春节前完成销售任务1000万必须在住宅、 商业同时销售的情况下才能完成目标任务1、住宅低价入市，
16、推出返乡置业特价房 引爆区域楼市； 2、延长交房时间至2015年9月份，适当 调整客户付款时间，减缓客户购房压力 。 3、依托人人乐超市销售3-4层商业，当 人人乐房东拿年终8%分红。北京地铁矿山法区间隧道结构设计方法研究-石家庄铁道大学常用血管活性药物药物在危重病儿童应用的护理进展春光集团企业宣传片创意方案大豆玉米田杂草难治杂草防除1月101月202月102月17销售人员熟悉 区域市场、项 目知识、周边 竞品项目情况推出特价房源，引爆 整个区域，目标去化 住宅450万、商业150 万扩大宣传区域，在电 子城、长安区等区域 惊醒宣传，目标去化 住宅250万、商业150 万春节前销售排期10001000万任务销售节点排期万任务销售节点排期北京地铁矿山法区间隧道结构设计方法研究-石家庄铁道大学常用血管活性药物药物在危重病儿童应用的护理进展春光集团企业宣传片创意方案大豆玉米田杂草难治杂草防除价格策略1、挑选部分房源进行低价引爆，实现快速去化，制造市场热度；2、为了确保首次引爆，价格调整必须一次性到位；3、与竞品相比，本案引爆价必须在单价
