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1、长风7A地块项目整体策划方案办公部分推动项目进程为项目注入产业内核挖掘产业带动作用上期提案回顾确定了项目的定位方向发挥产业板块的联动作用作为西区汽车用品汽配市场、轻纺装饰城、数码多媒体、服装服饰等产业的有效延伸顺应市场适度超前可操作性进行前瞻，符合时代发展趋势生活休闲产业中心选择的产业一定要能起到有效的聚集，并且与本项目要匹配项目办公部分定位如何形成相对稀缺性？如何形成竞争力？零星散布的中小企业，周边规划大量的办公产品，存在产业升级与商务升级的可能。位于联动长三角的战略区位，具有引入长三角客群的可能。周边大环境资源丰富，但资源优势下企业链动性、聚集性不强，核心基地型聚集区成为区域规划发展下的新
2、需求。复合型产业办公集聚体问题思考点市场定位的细化形成怎样的产业链？目标客户定位聚集哪些类型企业？如何形成办公集群的复合型？产品力的深化形成怎样的产业链？项目规划打造的产业链生活休闲服务办公基地以生产各类生活休闲用品为主的企业生活休闲产业的上游：都市制造业企业为生活休闲产业提供服务的服务公司产品设计/研发/营销服务生活休闲产业的下游最终产品的展示、销售行业资讯中心/新品发布方案一：优化的产业链构成生活服务配套产业服务区办公商务区主题商业生活休闲产业办公集聚体主题商业区生活休闲产业服务基地展示贸易中心会议展览中心信息交流中心生活休闲中心我们的客户在哪里？潜在客户分析l上海甲级办公楼市场租金压力持
3、续增大，企业外迁动力正在不断增强，传统CBD外围的准CBD区域逐渐成为投资商和大型企业共同关注的热点。l普陀区及周边区域分布众多有关生活休闲产业的专业市场，产业链的各个环节都存在整合资源，扩大企业实力的升级需求。l项目位于联动长三角的战略要冲，普陀区引入外地相关企业规模和质量在不断提高。营运配套服务类企业传统商务区转移而至的企业总部和后备支持部门生活休闲产业制造或配套企业华东总部基地生活配套服务企业支撑项目要素优化产品组合周边可利用资源分布上海西北物流中心上海未来岛高新技术园真如商贸区长风生态商务区天地软件园曹安商贸圈长征工业园红星美凯龙百安居家具、家居饰品行业轻纺市场轻纺、家纺、服装服饰类行
4、业客户上海鞋城汽车4S店汽车4S店汽车配饰配件行业普陀汽车汽配市场东方汽配城上海曹安汽车用品市场长三角的客户资源以浙江、江苏为代表的长三角聚集了一大批生活休闲产业的上游企业浙江形成了一大批具有专业特色的产业基地，绍兴、萧山的化纤织造业，宁波、温州和杭州的服装业，诸暨、义乌的衬衫和织袜业，嵊州的领带业，象山的针织业，海宁的经编业，余杭、海宁的装饰布业等。江苏常州、南通等红木家具，苏州、盐城的老式实木家具、苏州蠡口是国内有名的家具贸易区、亚州地区最大的酒店家具生产基地产业升级选择上海作为企业总部、运营中心、营销中心实现自身的发展和跨越浙江正积极建设汽车零部件生产基地，台州、玉环、瑞安和诸暨等地汽车
5、配件企业众多，仅台州一地就聚集汽配企业超过3000家。产业客户的细分：汽车用品及汽车服务业汽车修理服务商汽车用品及汽车服务业全价值链企业汽车配件制造商汽车用品饰品制造商相关销售商汽车用品及服务行业客户上海众通汽车配件有限公司上海买可威汽车配件有限公司上海中宸汽车配件上海盛灵汽车配件有限公司上海海晏威固贸易有限公司（车膜）上海威固国际上海办事处车电子影音设备；汽车安全防盗；汽车电器及照明用品；车用养护用品汽车香水；车用防爆隔热膜；汽车轮胎轮毂；车用椅垫、靠垫、脚垫；汽车导航及配套服务；汽车用品连锁加盟；汽车连锁服务；汽车外饰随车附件、野营应急用品及工具等面料等原料生产企业设备生产企业设计、研发公
6、司经销商或代理商最终消费品生产企业轻纺、服装服饰全价值链企业六大类客户构成轻纺、服装服饰行业的客户群。产业客户的细分：轻纺服饰行业营销、会展等服务类公司轻纺服饰行业客户涵盖服装制版公司面料加工企业设备生产企业各类服装加工企业等主要以江浙一带品牌服装生产企业的办事处、营销中心、设计中心为主。产业客户的细分：家居家饰家饰、配饰生产企业家居家饰全价值链企业家居生产加工企业家居装潢设计企业概念设计研发公司典型客户举例欧德家居办公区设立公司总部商业区设置旗舰店斯可馨、情人岛、欧宝沙发等创意生活类家居等都可采取类似方式。整体产业氛围形成促动商业部分发展最终实现项目价值研发设计/营销/广告/展会等服务公司带
7、动相关服务机构入住服饰/轻纺/家居/家饰/汽车配件吸引相关企业入住行业协会/产业服务配套中心生活休闲产业基地目标客户引入步骤针对产业化的操作思路产品如何深化？产品规划的战略构想用战略高度再造产品三维结构模型用战略高度再造产品三维结构模型时间：突破现有时间轴的先进性产品区间：同区域内突破常规的引领性产品空间：超出产品本身的价值需求类型层数建筑面积标准层层高功能定位标准办公楼A1321000方米4.2米普通办公标准办公楼B1522000方米4.2米生活休闲产业企业办公LOFT办公楼1222000方米3层-8层4.2米8层以上5.5米生活休闲产业企业办公产品规划定位办公B办公ALOFT办公产业办公普
8、通办公在原设计总办公面积不变的基础上，满足限高要求调整原办公位置由南侧至北侧，便于北区2栋产业办公空间的联动和设施共享。南侧办公楼独立设置，标准化设计，以适应更广泛的客户需求。办公人流办公人流办公车流办公车流交通动线道路交通动线设计趋向人性化：p每块基地至少有两个机动出入口，形成交通环路；p办公车辆直接进入地下车库，人车分流。p办公人流与商业人流互不干扰。办公应设于商业独立的出入口。产业地产物业载体类型传统标准厂房仓库科研办公楼、商务别墅、商务花园、工业商场、工业展馆产业地产项目的功能单纯的生产功能生产、物流、科研、商务办公、展示交易、创意设计生活休闲产业办公5A标准准甲级纯办公功能空间设置：
9、生活休闲产业企业办公中心、创意设计、展示中心、会议中心、培训中心等发展发展产品功能定位区域在售办公楼分割区间名称办公体量办公定位面积分割旭辉世纪广场6万方满足不同企业不同阶段办公的需求的生态商务区LOFT：整层:940米分割：54-96米汇银铭尊18万方打造全球化总部经济台标准层面积：1301、2012米分割：500-2012米，以整栋整层租售为主北岸长风29万方现推出的小户型写字楼主力面积40-70方米，可以自由组合百联国际广场21万方物流贸易类企业高效的办公基地77-148米绿洲中环中心6-8万方国际化高标准写字楼100-500米建配龙真北店办公4.5万方中高档商务楼新长征大厦3万方米普陀
10、甲级写字楼新地标，入驻的公司需注册到此地整层：1007米分割：50-1007主力分割面积：主力分割面积：100-200100-200米米从市场现状评判专业+服务专业+服务曹安路沿线行业种类聚集区域代表项目需求面积鹏欣国际家纺东纺谷杨浦凉地区70-20070-200100-200100-200轻纺、家纺类曹安国际城100-300100-300长宁天山时尚产业园100-200100-200米米从客户需求评判100-250100-250家居设计类、广告设计类产业园区田子坊、创邑源、M50普陀长寿、真如板块90-20090-200江浙相关企业驻沪办事处不夜城板块新梅大厦、汉中广场财富时代50-2005
11、0-200我们需要引入的行业客户主力办公面积区间面积分割原则单元面积分割灵活，从几百方米到整层面积不等，最大限度的满足不同企业客户的需求面积分割建议主力户型：100-200转角大户型：250-300拼户大面积：500以上产品面积分割p标准层按柱网分隔成标准房型p为满足消防规范，保证每户有2个门，需增加走廊及过渡空间p如客户需要可同时买一套至多套，进行灵活拼户。单层最大套型建筑面积1800方米左右p也可多层购买使用，进行更大面积拼户。主力户型120米左右转角大户型250米左右增加走廊及过渡空间p内部空间可变空间、双大堂、全方位产业服务空间p建筑外观简洁的外观、出色的灯光照明p硬件配套5A准甲级标
12、准、商务便利服务p外部环境打造景观河岸及产品发布广场在“后工业”时代中，公司的办公室不仅仅是一个指挥企业运作的中心，也是一个展示企业实力与文化的重要台。人们希望企业的形象可以更加突出个性。希望通过自身办公环境向世人展示出一种人性化的、个性化的企业形象。从客户关注的以下几方面来打造我们的产品：产品打造LOFT办公层高5.5米建筑单体在层和垂直方向上可自由拆分、组合，并为业主预留了二次装修弹性空间，提供了适合入住企业个性需求和无限发展的可能。可变空间流动工作室层高4.2米利用较高层高的办公空间设计设置流动工作室为产业业务服务宽阔的底楼大堂空间p首层具有两个出入口，分别面向组团内部与城市，满足内部员
13、工与商务合作伙伴多重需要，并满足企业形象展示功能p北侧2栋办公楼由统一的大堂联系。p现代、高档、开敞双大堂现代装饰材料的应用办公层设生态的休憩过渡空间精致的细部处理精致生态的办公层大堂休憩过渡空间，为企业内部交流供更为宽广的空间，为员工工作间隙，缓解、释放工作压力，提升工作效率。可以布置餐饮、半开放式茶座，观景台等非正式交流场所。双大堂全方位产业服务空间办公裙房或顶楼设置生活休闲产品展示中心、会议室全方位服务于该产业办公所需要的场地大型产品发布展示场地，顶层花园式会议中心，信息交流区，培训中心利用走廊、大厅设置新品展示空间全方位产业服务空间屋顶花园设办公休憩交流空间商务洽谈空间原方案中白色的墙
14、体上一个个不规则的窗洞展现了一种像音符般跳跃的动感，给人以与众不同的气质。但是，仅仅追求立面效果和考虑外墙节能，似乎还不能满足当前客户对办公环境的高标准要求。建筑外观开窗方式是否具有良好的采光及足够的景观面？是否利于房间内部分割？兼顾节能和采光，建议立面采用横线条的玻璃采光窗。同时将夜景灯光的设计一并考虑进深化设计。建筑外观丰田汽车东京总部办公大楼简洁的外观、出色的灯光照明国外某办公大厦：简练的设计、冷峻的色彩、高档的材料、精致的做工。除了拥有一般写字楼共有的配套设施完备，物业管理及智能化系统，我们还需拥有p商务便利服务：它区别于一般大厦的商务中心，服务内包括了面设计、名片印制、标书制作等，服
15、务菜单齐全、价明，可以做到不出大厦完成公司商务的所有需求。再如，邮政代办机构的设置也是一个个性化配套的好案例。p全装修的交房标准：减轻客户的装修负担，体现出本楼宇的高品质定位。硬件配套智能化设备楼宇自动化系统（BAS）对空调、通风、给排水、变配电、发电机、电梯、公共照明及泛光照明等设备进行监控，对用户办公用电及空调进行自动计量，可做到运行安全、可靠、节约能源、节省人力。安保自动化系统（SAS）设有闭路电视监控、入侵报警、电子巡更、电梯对讲、停车场管理等系统通讯自动化系统（CAS）综合布线系统：预留充足数据点，可高速上网。系统具有开放性、灵活性、可扩展性、实用性和安全可靠性等优点，使建筑物内外构成一个完整优良的信息传输通道。电话通讯：预留充足的IDD电话线路，用户自行申请电话安装。有线电视：在办公区预留有线电视接口，线路上的器件采用双向型办公自动化系统（OAS）物业管理信息系统，电子公告牌信息分布系统，电子触摸显示屏信息查询系统，多功能会议室系统（可配置）消防自动化系统（FAS）火灾自动报警采用控制中心报警系统，采用分布智能型火灾报警，具有灭火、防排烟、警报及
