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1、建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商业运营方案精益生产培训教材广州市广播电视大学管理学 部中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商业运营方案精益生产培训教材物业管理实务 前期物业管理服务中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商业运营方案精益生产培训教材本 章 讲 授前期物业管理的含义前期物业管理的内容前期物业
2、管理的委托前期物业管理与前期介入竣工验收与接管接收交楼的程序与管理综合验收前期物业管理的职责中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商业运营方案精益生产培训教材学 习 目 的 与 要 求1了解 建筑物前期物业管理工作的重要 性、阶段性的特殊性 建设单位的职责 受聘物业管理企业的职责2掌握 前期物业管理的含义 前期物业管理的内容 前期物业管理的委托3重点掌握 重点掌握前期物业管理的概念及 其界定中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培
3、训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商业运营方案精益生产培训教材前 期 物 业 管 理 的 含 义物业管理条例第二十四条： 前期物业管理，是指业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效前，建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商业运营方案精益生产培训教材 前 期 物 业 管 理 的 含 义 理 解 时段确定业主委员会与物业管理企业签订的 物业服务合同生效前一般始于收楼前3-6个月不等权责关系费用问题业主、开发建设单位和
4、物业管理企业复杂的责权关系交付使用前为建设单位 交付使用后为业主及其使用人中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商业运营方案精益生产培训教材前 期 物 业 管 理 的 内 容前期物业管理的工作是最复杂、难度最大而又最全面的管理工作，可归纳为八个方面中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商业运营方案精益生产培训教材前 期 物 业 管 理 的 内 容 续 建立管理机构设计管理模
5、式，草拟管理制度招聘人才，培训上岗深入工程建设现场，熟悉物业的概况参与物业的竣工验收工作，为接管验收做准 备重点开展物业的接管验收工作-筹办交楼前 期管理的一个关键工序逐步展开日常的管理工作成立业主委员会中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商业运营方案精益生产培训教材前 期 物 业 管 理 的 委 托委托的含义委托代理理论前期物业管理的委托前期物业管理委托的几个基本问题中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基
6、本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商业运营方案精益生产培训教材委托(Principal)的含义首先是一个法律用语，是指当事人一方（委托人）托付他方以委托人的名义进行法律上的行为又是一个经济学上的名词。是指委托方通过一定的交易方式由被委托人去完成某一目标的行为中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商业运营方案精益生产培训教材委托(Principal)的含义续委托存在三个基本问题交易必须有费用必须由一定的契约来予 以约束委托双方的行为以追求共同利益 最大化为目标中央广播电视大学、广州广
7、播电视大学共建物业管理专业建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商业运营方案精益生产培训教材委托代理(Agent)理论运用委托代理理论分析我国现阶段物业管理市场的发展及其存在问题是有其特别重要的意义在物业管理前期阶段，绝大多数的开发建设单位选择自建的物业公司管理其开发的物业，实质是一个降低交易成本的市场化取向中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商业运营方案精益生产培训教材前期物业管理的委托前期物业管理的委托是指物业开发建
8、设单位为追求利益的最大化，选择委托代理人，并与其签定前期物业管理合同的行为既是一种法律行为 也是一种经济行为中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商业运营方案精益生产培训教材物 业 管 理 的 委 托 关 系物业管理市场委托者 需求者代理者 供给者契约形式业主或 早期的开发建设单位物业管理企业物业管理服务合同或 前期物业管理服务协议中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商业
9、运营方案精益生产培训教材前 期 物 业 管 理 的 委 托 代 理是对投资商、发展商、承建商、代理商、和物业管理企业是一个有机资源整合大多数房地产项目在开发早期就已有前期物业管理的合作协议中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商业运营方案精益生产培训教材前 期 物 业 管 理 委 托 方 式委托方式顾问管理合作管理全权委托管理中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商业运营方
10、案精益生产培训教材前期物业管理的委托的几个基本问题:委托人选择代理人的取向在委托活动中信息的作用前期物业管理委托的法律形式前期 物业 管理 的委 托的 几个 基本 问题中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商业运营方案精益生产培训教材前期 物业 管理 与物 业管 理的 前期 介入前期物业管理与物业管理的前期介入：概念作用方式及工作注意事项中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及后
11、期商业运营方案精益生产培训教材前 期 介 入 的 概 念指物业管理企业在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程，从业主与非业主使用人及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用管理提出建议，并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商业运营方案精益生产培训教材前 期 介 入 的 作 用积极作用 ：完善物业的使用功能改进物业的具体设计能更好地监理施工质量为竣工验收和接管验收打基础便于日后对物业的管理中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管
12、理专业建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商业运营方案精益生产培训教材前 期 介 入 的 方 式 及 主 要 工 作前期介入三种情况早期介入积极参与物业的规划设计晚期介入中期介入开始前期管理严格监理施工的每一环节中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商业运营方案精益生产培训教材注 意 事 项前期介入的咨询服务对象，主要是开发建设单位，其费用应由开发建设单位承担物业管理企业早期介入一般不设固定人员进驻开发现场，工作方式可根
13、据开发建设单位的需要确定中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商业运营方案精益生产培训教材前期 介入 与前 期管 理的 时间 划分项目前期与建设单位签 订管理合同始 （收楼前3-6个月）与业委会签订 第一份合同前期 介入前期 管理中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商业运营方案精益生产培训教材前 期 介 入 与 前 期 管 理 的 主 要 区 别前期介入与前期管理的主要区
14、别在于：是否已经确立了物业管理的委托合同关系两点标志：是否拥有对于物业的经营管理权是否承担相应的民事责任中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商业运营方案精益生产培训教材竣工验收与接管验收中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商业运营方案精益生产培训教材竣 工 验 收竣工是指该物业的工程项目经过建筑安装施工以后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用或投产的条件中
15、央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商业运营方案精益生产培训教材竣 工 验 收 及 其 种 类工程项目竣工后，由建筑商向开发建设单位办理交付手续。在办理交付手续时，需经开发建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理交付手续。建筑商把物业交给开发建设单位，这一交接过程称之为竣工验收中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商业运营方案精益生产培训教材竣
16、 工 验 收 及 其 种 类 续 验收在建工程验收全部工程验收竣工隐蔽工程验收单项工程验收分期验收中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商业运营方案精益生产培训教材竣工验收依据：经过审批的项目建议书 年度开工计划施工图纸和设计说明文件施工过程中的设计变更文件现行法律、法规、施工技术规程施工验收规范质量检验评定标准以及合同中有关竣工验收的条款竣 工 验 收 的 依 据 、 标 准 及 主 要 工 作中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商业运营方案精益生产培训教材竣 工 验 收 的 法 规 依 据所有房地产开发项目，都要按照1990年9月11日国家建设部颁发的建设项目（工程）竣工验收办法进行竣工验收；城镇住宅小区竣工综合验收，应依据1993年12月1日国家建设部颁发的城市住宅小区竣工综合验收管理办法中央广播电
