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1、国内外顶级豪宅仅呈：天缘兆业公司高层领导审阅乔楠 2011年12月对比分析研究目录 顶级贵不等于顶级豪宅 中国“豪宅”发展轨迹世界顶级豪宅介绍 世界顶级豪宅的定义及特点 世界顶级豪宅的三个重要特质 国内豪宅简介 中国是否有严格意义上的顶级豪宅 顶级豪宅的定义 顶级豪宅的特点知名豪宅与凤凰谷对比分析2011年红地产杂志评出了全球顶级别墅排行TOP 100，实际上各类媒 体或相关研究机构从未停止过对国内外顶级豪宅的宣传和发布研究 结果，由于不同立场和评估方法的不同，从而导致市场及意向人群 对顶级豪宅与普通豪宅在概念上的混淆。顶级贵不等于顶级豪宅顶级贵不等于顶级豪宅贵宅不一定是豪宅美国报业大王赫斯特
2、在旧金山南部 建造了一个连厕所都用纯金装饰的 所谓豪宅，石头都要从法国运过来， 更不用说里面的家具、用品、雕塑、 壁画、挂毯、栏杆、柱头这些东西 了。但感觉上就像是个类似迪斯尼 乐园的主题公园，全是假大空的东 西，在世人眼中，是个笑话和乐子， 更谈不上不上豪宅。中国“豪宅”的发展轨迹中国由于历史形成的体制问题，房地产的发展起步较晚，过去由单位分配住房，后期开始 商品房的建设。随着经济的发展，人们为了改善居住条件而选择了那些面积更大，小区环 境更好的商品房。随着财富的积累，人们逐步将目光集中在了地理位置更优越，交通更为 便利的区域，由于投资渠道狭窄，高级公寓的出现立刻受到了市场的欢迎。 同时，受
3、到西方发达国家对生活理念，生活品质的影响，高端别墅或类别墅的出现激发了 高端人士的追捧，此后，随着改革进一步开放，外国和港澳台成功人士商务活动的增加， 高端人群对住所私密性的高要求而产生了类庄园项目，国内大型开发机构，填土造山，挖 土造湖，虽使得环境看起来美丽许多，但是对环境的破坏是无法弥补的。 市场上期待着完全天然的美丽景色，有山，有湖，有花有树。中国“豪宅”的发展轨迹世界顶级豪宅介绍项目名称：利奥波德别墅(the Villa La Leopolda) 地理位置：法国南部蓝色海岸地区位于尼斯和摩纳哥之间滨海自由城，距摩纳哥蒙特卡 洛市近在咫尺。从“利奥波德别墅”中，可以俯瞰 法国南部最美丽的
4、海景， 并一直连接到山下的维拉 夫蓝契港度假胜地 占地面积：20亩 成交价格：5亿欧元 建筑风格：花园式设计 绿色植被：数百棵橄榄树、柏树、橙树及柠檬树 花园特色：8公顷的花园聘50名园丁 建筑时期：比利时国王利奥波德二世于1902年修建世界顶级豪宅项目名称：爱敦阁(Updown Court) 地理位置：位于伦敦市西南郊萨里郡距离伦敦45公里 占地面积：23.47公顷(约234700平米) 成交价格：1.5亿美元 建筑特点：一个应急避难室、高等智能家居系统，可停放8辆 豪华轿车的车库，以及自动加热的大理石车道。但最令买家动心的，莫过于豪宅自身配备的直升机场和直升机降落坪了 绿色植被：松树 花园
5、特色：44500平米的正式花园，还拥有一片近20万平米 的私家森林， 建筑时期：1924 物业管理：第一太平戴维斯世界顶级豪宅项目名称：加州洛杉矶霍尔姆比山的 “庄园”(The Manor) 地理位置：位于伦敦市西南郊萨里郡距离伦敦45公里 占地面积：1.9万平方米 建筑风格：3层高的法式世界顶级豪宅项目名称：拜恩古堡 地理位置：罗马尼亚特兰西瓦尼亚古城布拉索夫的南郊 建造时期： 1212年由罗马尼亚王子Vlad the Impale修建 占地面积：20亩项目名称：哈拉牧场(Hala Ranch) 地理位置：美国罗拉多州阿斯本 市场价格：1.35亿美元世界顶级豪宅项目名称：百合花 地理位置：位
6、于加利福尼亚州贝弗利山 建筑风格：仿照路易十四的凡尔赛宫而建的 占地面积：45000平方尺项目名称：拉 阿密提 地理位置：位于佛罗里达的棕榈滩 市场价格：4800万美元 项目特色：建有120种玫瑰的玫瑰园世界顶级豪宅项目名称：雅宝大屋 地理位置：位于弗吉尼亚州的夏洛茨维尔，坐落在300英亩， 邻近蒙蒂塞洛和埃希罗 恩高地 市场价格：1亿美元 设计师 ：戴维伊斯顿设计项目名称：三湖别墅 市场价格： 7千5百万美元 项目特色：包含了60英亩汉普敦土地 的三湖别墅，以它的湖为名。美国高尔夫协会里斯 乔斯设计的高尔夫球场 、 14个花园、75英里长的游泳池和宾馆。由建筑师阿兰葛林柏格设计世界顶级豪宅项
7、目名称：谢洛日博内尔 地理位置：位于西班牙马略卡岛，该豪宅坐落于阿尔库迪亚和萨能之间的山坡上 市场价格： 7千4百万美元 建筑特点：豪宅包括8间卧室，8个浴室，一座宾馆，私人电梯 ，一个直升机停机坪和一个网球场世界顶级豪宅 的定义及特点世界顶级豪宅的定义顶级豪宅的定义 顶级豪宅是最高层次的高端住宅, 享受高品质生活、彰显身份地位、体现阶层文化的物 化空间形式。 具有较高地域文脉认知度的区域内,能最大限度地满足社会顶端极少数人群的特质化生 活需求,占有稀缺性资源或资源数量、销售价格、产品性能指标、土地价值同比处于区 域内最高水平,以认定价值为主要定价标准的最高级住宅形式。顶级豪宅就是奢侈品,而其
8、主人则是身价亿万的富豪。一个社会的总体资源是有限的, 而优质的资源就更加稀有。世界顶级豪宅的特点豪宅主要位于城市核心商务、金融等产业周边 区域。 而顶级豪宅均坐落在风景绝佳、超然脱俗的自 然风景胜地。豪宅拥有四通八达的便利交通条件,繁荣的商业 文化,购物、娱乐、餐饮等一应俱全的生活设施 。 而顶级豪宅通常位于发达城市周边闹中取静的 偏远地区。豪宅的建设要求为层高不低于3.1米以上。在交 通组织上,做到人车分流, 对外只设一个统一的出 入口,便于管理。在车库方面,全部为地下停车,停 车位保证每户至少两个以上。 而真正的豪宅多为按照业主自身风格定制的产 品，其车位数量可达几十个以满足高端业主实 际
9、需求。豪宅在绿化景观方面,设计风格与建筑、环境协 调融合,结合当地气候,能够做到四季常绿。 而顶级豪宅多配有超大面积即几千平方米或几 十公顷的森林，种植珍贵花卉或绿植。当豪宅还在注重房间平面空间布局、房间设置,分设 主人和佣人出入口。是否满足主要房间朝南,并尽量 满足每个房间都有自然的采光和通风时。 顶级豪宅更多的是考虑如何高效使用高科技产品和 具有人文关怀的设计细节，如车道冬天加暖设备等 。当豪宅还在考虑物业公司在安保、电梯等设备的配 备上, 智能化的中央监察系统,红外线监控器、训练 有素的保安巡逻队才是能使他们感到安心的措施时 。 顶级豪宅已经将世界顶级物业管家机构引入每一个 顶级豪宅单体
10、中。让主人或贵宾到访感受庄重、气 派,安全隐密、尊荣独享。国内豪宅简介国内豪宅简介评价顶级豪宅主要看四个方面： 第一是整体环境是否在环境优良的、有升 值潜力的、或市场认知度比较高的区位。第二个方面是指其交通环境。在以汽车为 主的交通时代，无论距离城市有多远，只 要有高速连接，交通方便，交通环境的支 撑就是到位的。第三个方面就是自然山水环境。因为买别 墅的人并不是因为缺房子住才买别墅，买 别墅的主要目的是为了提高自己的生活质 量非凡是追求更好的室外居住环境，所以 对自然山水、自然的植被绿化看的非常重 。对一个城市周边的别墅项目而言，有没 有自然山水环境，其质量和价格将会有天 壤之别。国外的豪宅所
11、依仗的重要资源便 是自然环境。第四个方面为人文环境就是周边有没有其 他可以因借的资源。比如说名校资源，或 某一闻名景点，比如颐和园、香山。国内豪宅简介纵观中国国内目前的豪宅，有公寓豪宅，有别墅豪宅，均因其优越的地理位置而被推 为高价格的“豪宅”，在这些项目中不乏产品本身设计出众，周边配套完善，可以说 是优秀的闹中取静的一片“净土”。然而，由于我国大陆地区的房地产发展及物业发展相对起步较晚，对真正意义上的豪 宅尚有认识上的不足，随着经济的不断发展，人们对事物的理解也在产生着质的变化 。这个过程虽然缓慢，但是 中国大陆经济的不断高速发展给顶级豪宅的建设带来了前所未有的契机与可能。世界顶级豪宅 的三
12、个最重要的特质国际顶级豪宅的三个重要特质西方国家所谓的顶级豪宅，首要特质是地 点的不可取代性和稀缺性:面对大海，依傍 山峦、林中空地。在地点普通的地方建造 住宅，做得再大，装修材料再豪华，也成 不了豪宅。“豪”首先在于地点的优秀。第二个特质是设计的品位，要有很突出和 明确的风格可言。时下到处泛滥的“欧陆 风”，其实是工业材料模仿石材效果、模 仿古典主义的混杂形式，还不如纯正的现 代主义风格来得地道。西方在1900年前后流 行过的新古典主义风格，也是西方国家建 筑顶级豪宅最常用的风格，装饰细节讲究 ，建筑材料特别是石料的广泛应用，使这 种风格比较难于复制。第三就是完善的配套。世界上所有顶级豪 宅
13、无一不是坐拥得天独厚的自然环境，打 造建筑产品本身就提前构想所有配套功能 。中国是否有严格意义上 的顶级豪宅中国是否有严格意义上的顶级豪宅中国有豪宅 但是中国没有严格意义上的顶级豪宅。对顶级别墅类豪宅来讲，最稀缺的则是自然山水环境，真正具备自然山水资源的项目少而又少。做到区域优 良、交通方便和有其他因借资源相对来说是比较轻易的。所以很多别墅项目在不具备自然山水的情况下人工 营造，挖人工湖或建高尔夫球场，试图弥补自然山水方面的不足。没有山水的别墅项目与城里高档住宅相比 ，仅仅是密度降低而已。密度降低无疑对居住质量是一种提高，但因不能享有真正的优质自然环境，也只能 成为经济型豪宅。若评选豪宅项目，
14、没有自然山水的别墅类项目，在环境资源优势方面不可能入选。前面提及的国内豪宅，虽然有些单体建筑物售价过亿元，但是并非严格意义上的顶级豪宅，无非是地理位置 优越，如上海汤臣一品，北京盘古大观等，没有自然景观，利用现代化科技手段创造一个又一个的人工湖， 只能称之为豪宅。世界顶级豪宅 与凤凰谷对比分析世界顶级豪宅与凤凰谷对比分析编 号项目名称整体环境交通环境自然环境人文环境1 世界顶级豪宅 占地面积庞大多位于远离城市中心 的偏远地带多靠近旅游胜地， 有用海景大片森林,无特定的人文因素，有 的是被认为并不吉利的 地方，有的是建造在一 片荒地基础上2 凤凰谷占地面积庞大位于紧邻首都的要塞 重地环京津翼大圈
15、拥有美丽的自然景 观，如一池三山等马术场，葡萄酒厂，狩 猎场，太医馆，高尔夫 球场，温泉凤凰谷打造中国顶级豪宅的可能性凤凰谷打造中国顶级豪宅的可能性对位置交通的认识 项目地自古就是沟通京津辽蒙的交通要冲。 位于河北承德滦平巴克什营镇的金山岭长城观光旅游带， 是京津辽蒙四省市“金三角”交汇点 东邻雾灵山、西靠卧虎岭、 南通京都、北达坝上。1凤凰谷打造中国顶级豪宅的可能性对自然环境的认识 以绿色、低碳节能为主导，整个凤凰谷的公共配套设 并且每栋庄园都尽可能采取先进的再生资源。 精雕细作、因地制宜，400余栋庄园隐密于个景观区中与大自然 相结合形成田、林、谷、溪、岭、湖等八个自然主题景观区；2凤凰谷
16、打造中国顶级豪宅的可能性对人文环境的认识 为满足高端业主希望一个悠闲，安静，远离尘嚣的生活居所， 特设有葡萄酒厂，滑雪场，野生动物园，马术场，太医馆，温泉， 按照国际标准修建的顶级高尔夫球场，有机农场，狩猎场等配套服务设施， 使得入住客人在此享受尊贵礼遇。3凤凰谷打造中国顶级豪宅的可能性对客户服务的认识为了让业主和他们尊贵的客人能显示他们显赫的身份和节省时间， 公司配备有多架豪华直升飞机作为提供北京至凤凰谷的 “点对点”接送服务； 劳斯莱斯或迈巴赫级别的豪华车队也是日常接送业主往返凤凰谷和北京的 主要交通工具；4凤凰谷打造中国顶级豪宅的可能性配套服务的重要性公司将长期在全国乃至全球搜罗各地如长江的老鳖、黄河的鲶鱼、 黑龙江的响水大米等等的特色食品，提供给业主，让业主也能享受 与国家领导人同样的待遇 ； 与京城著名的“太医馆”合作，引入一批医术精湛的“城皇御医” 在凤凰谷坐堂，为业主提供与国家领导人同等待遇的养生保健服务；5
