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1、苏教版初三语文广告多棱镜专题课件证券投资的技术分析理论服务型机器人项目路演文档企业文化建设操作实务联芳花园六期行销推广策略提案巴蜀广告联芳花园苏教版初三语文广告多棱镜专题课件证券投资的技术分析理论服务型机器人项目路演文档企业文化建设操作实务本案构架一、市场背景二、推广策略三、媒体策略四、SP/PR活动支持联芳花园苏教版初三语文广告多棱镜专题课件证券投资的技术分析理论服务型机器人项目路演文档企业文化建设操作实务一、市场背景1、市场环境分析2、面临的挑战二、推广策略三、媒体策略四、SP/PR活动支持联芳花园苏教版初三语文广告多棱镜专题课件证券投资的技术分析理论服务型机器人项目路演文档企业文化建设操
2、作实务市场环境分析(1)区域竞争激烈，重庆房地产住宅市场呈现 多头竞争的格局。江北区渝中区南岸区沙坪坝 热点不断，寻求突破。 购房需求有所下降，消费日趋理性。 房市黑马，依靠7大经济板块，打造实 力南岸。 持续升温，大打教育牌。 高新区 依托新兴产业，活力四射。联芳花园苏教版初三语文广告多棱镜专题课件证券投资的技术分析理论服务型机器人项目路演文档企业文化建设操作实务市场环境分析(2)随旧城改造和二郎科技新城的拆迁工程 发展，购房市场出现新的趋势。二手房、房屋总价低的楼盘将受到数量不少的 拆迁户的追捧。价格，将是影响他们选择居住 地点的决定性因素。联芳花园苏教版初三语文广告多棱镜专题课件证券投资
3、的技术分析理论服务型机器人项目路演文档企业文化建设操作实务市场环境分析(3)国家政策对经济适用房适当倾斜，为该 类楼盘的开发商提供了竞争优势。地价低售价低资金回笼快融资方面有 保障联芳花园苏教版初三语文广告多棱镜专题课件证券投资的技术分析理论服务型机器人项目路演文档企业文化建设操作实务市场环境分析(4)重庆市民的购房消费能力上升，主力价 位和主力户型面积的增长显示了市民可 支配收入的增加、生活信心指数的上扬 和对良好住宅环境的追求。 详细数据请查阅联芳花园竞争策略规划联芳花园苏教版初三语文广告多棱镜专题课件证券投资的技术分析理论服务型机器人项目路演文档企业文化建设操作实务市场环境分析(5)消费
4、者日渐成熟，影响其购房的因素比 有所变化，交通条件取代价格因素成为 购房者的第一决定因素。联芳花园苏教版初三语文广告多棱镜专题课件证券投资的技术分析理论服务型机器人项目路演文档企业文化建设操作实务市场环境分析(6)销售方式多元化，“贴近消费者” 作为销 售渠道的建设观念，在新增项目中体现 得淋漓尽致。传统的房屋 销售模式售楼部现场的人员销售新兴的房屋 销售模式纷纷在目标销售区设立第 二第三销售中心；增设叫 车看房服务，提升消费者 满意感等。联芳花园苏教版初三语文广告多棱镜专题课件证券投资的技术分析理论服务型机器人项目路演文档企业文化建设操作实务小结1、房地产的竞争不仅仅是项目之间的竞争，还涉及
5、到行政区域之间的 竞争。联芳花园前五期的销售，一方面得益于低价策略的施行，另一方 面也受惠于联芳经济园的开发。2、不可忽视的拆迁户大军，形成了房地产市场（新房和二手房）的一 股新势力。3、经济适用房在征地方面所享受的国家优惠政策，为联芳花园六期的 推广提供了一个竞争优势。4、消费能力的上升，为联芳花园六期的提价预留了空间，但这个空间 不大。5、消费者购房渐趋理性，具有成熟社区环境的楼盘倍受消费者青睐。6、销售渠道的求新、求变，要求开发商营销观念具有超前意识。联芳花园苏教版初三语文广告多棱镜专题课件证券投资的技术分析理论服务型机器人项目路演文档企业文化建设操作实务面临的挑战1. 在市场竞争日益加
6、剧的情况下，联芳花园如何保持竞争优 势，并在价值提升的同时创造与前期相同业绩，急需寻求 解决之道。2. 六期体量较之开发商前期的开发量要大，对开发商的操盘 能力和市场运作能力的要求提高。3. 既有经济适用房的定位和定价，在消费者心目中已经形成 印象，如何突破这个形象，改变消费者的认知？4. 在前期开盘销售受阻的情况下，如何增强消费者和销售人 员的信心指数？5. 提价缺乏楼盘相关配套支持，价格压力是需要认真面对的 问题。联芳花园苏教版初三语文广告多棱镜专题课件证券投资的技术分析理论服务型机器人项目路演文档企业文化建设操作实务一、市场背景二、推广策略1、卖给谁2、卖什么3、在什么价位卖4、如何卖5
7、、在什么时候卖三、媒体策略四、SP/PR活动支持联芳花园苏教版初三语文广告多棱镜专题课件证券投资的技术分析理论服务型机器人项目路演文档企业文化建设操作实务卖给谁 关于联芳花园六期的目标人群定位联芳花园苏教版初三语文广告多棱镜专题课件证券投资的技术分析理论服务型机器人项目路演文档企业文化建设操作实务卖给谁(1) 联芳花园1-5期的人群分析年龄层面：28-50岁之间社会阶层：60%为工薪阶层，30%为生意人，10%为外地来渝人员。楼盘接受价位：1300-1500元/平方米客源地域：以石桥铺和沙坪坝区为主，沙坪坝主流消费群集中在凤天 路、天星桥和平顶山一带。联芳花园苏教版初三语文广告多棱镜专题课件证
8、券投资的技术分析理论服务型机器人项目路演文档企业文化建设操作实务卖给谁(2) 特定的居住人群，为联芳花园注入了特定的文化氛围， 这种文化氛围将极大影响我们对六期推广定位。联芳花园的居住文化购房心态追求实在 和实惠，不太看重 华丽而不实的东西生活形态喜欢热闹、有 人气的地方，对相关配 套的要求不高。对价格因素最为关注， 不仅仅是楼盘售价，还 有生活成本。对服务的要求不高，适 合就好。联芳花园苏教版初三语文广告多棱镜专题课件证券投资的技术分析理论服务型机器人项目路演文档企业文化建设操作实务卖给谁(3) 我们的客户在哪里？联芳花园六期主要客户群工薪阶层周边小生意人外来人口拆迁户联芳花园苏教版初三语文
9、广告多棱镜专题课件证券投资的技术分析理论服务型机器人项目路演文档企业文化建设操作实务卖什么我们到底想给消费者提供一种什么样的生活 方式？主要的销售承诺是什么？联芳花园苏教版初三语文广告多棱镜专题课件证券投资的技术分析理论服务型机器人项目路演文档企业文化建设操作实务卖什么(1)不卖房不卖房卖生活卖生活价格价值配套便利服务享受地段地位联芳花园苏教版初三语文广告多棱镜专题课件证券投资的技术分析理论服务型机器人项目路演文档企业文化建设操作实务卖什么(2)卖生活，卖什么样的生活？舒适生活，是对联芳花园原有生活方式的提升，在经过了 6、7年的开发和完善以后，小区逐渐显现出了适宜居住的 社区氛围，在户型设计
10、、配套、人气、物管服务等方面， 六期集前期之大成，升级生活方式势在必行！联芳花园苏教版初三语文广告多棱镜专题课件证券投资的技术分析理论服务型机器人项目路演文档企业文化建设操作实务卖什么(3)舒适生活的利益呈现1. 位于城区主干道，交通便捷，离商业中 心不到5分钟的车程。2. 大社区，成熟社区为业主的生活带来无 尽的便利和活力。3. 紧靠250亩的平顶山公园，享受天然绿色 后花园。4. 多层建筑结构，公摊低，不压抑。邻里 之间有更多交流空间，重温过去走街串 户的感觉。5. 小户型为主，适合重庆市场的需求。小 户型，低总价，价格承受力上升。联芳花园苏教版初三语文广告多棱镜专题课件证券投资的技术分析
11、理论服务型机器人项目路演文档企业文化建设操作实务卖什么(4)纯氧。250亩的平顶山公园，承载大自然的恩惠，将绿色洒在门 前，屋后。生活的诗意和惬意，在联芳花园，处处都能感 受到！联芳花园，舒适生活联芳花园苏教版初三语文广告多棱镜专题课件证券投资的技术分析理论服务型机器人项目路演文档企业文化建设操作实务卖什么(5)软文策略：突出楼盘“物超所值”的特性相关软文标题：p住宅的价值回归p联芳花园，以人为本重庆最大规模的多层住宅群走访记生活理念篇、户型篇、价值篇、配套篇、服务篇p在联芳花园，生活更新鲜250亩平顶山公园是我的邻居p我家的后花园有250亩p拆迁户应该买什么样的房子p默默耕耘，苦练内功联芳花
12、园总经理访谈p还原生活本质石小路上最具规模的生活小区联芳花园苏教版初三语文广告多棱镜专题课件证券投资的技术分析理论服务型机器人项目路演文档企业文化建设操作实务在什么价位卖联芳花园六期的价格策略联芳花园苏教版初三语文广告多棱镜专题课件证券投资的技术分析理论服务型机器人项目路演文档企业文化建设操作实务在什么价位卖(1)低价做为1-5期销售的优势，随着六期的提价将减少吸引力。按经济适用房进行规划定位的联芳花园， 我们认为低价将是该小区最主要的核心竞争优势。 放弃优势，将劣势与竞争对手争夺客源，此举有待 商榷！联芳花园苏教版初三语文广告多棱镜专题课件证券投资的技术分析理论服务型机器人项目路演文档企业文
13、化建设操作实务在什么价位卖(2)影响楼盘售价高低的几个因素1、地段2、规划：包括户型、景观、小区内部配套、容积率、绿化率、规划理念等3、社区配套：包括学校、医院、购物等4、质量：建筑质量、服务质量等5、定位：人群、行销推广方式6、市场行情和人均收入水平联芳花园苏教版初三语文广告多棱镜专题课件证券投资的技术分析理论服务型机器人项目路演文档企业文化建设操作实务在什么价位卖(3)提价，即需要改变影响价格的因素。我们认为，联芳花 园六期要提价，需满足以下几个条件：楼 盘 形 象楼 盘 品 质心 理 预 期 值市 场 走 势市 民 收 入基础线联芳花园苏教版初三语文广告多棱镜专题课件证券投资的技术分析理
14、论服务型机器人项目路演文档企业文化建设操作实务在什么价位卖(4)楼 盘 形 象心 理 预 期 值基础线在楼盘品质基本确定的基础上，能给提价充分支撑的理 由只能落脚在对楼盘形象和潜在顾客心理预期值的提升 上下功夫。联芳花园苏教版初三语文广告多棱镜专题课件证券投资的技术分析理论服务型机器人项目路演文档企业文化建设操作实务在什么价位卖(5)联芳花园价格策略，我们建议采取爬梯子的策略：即低价入市，随销售进度（工程进度）逐步提高，在明 年交房时达到预定之价格目标（起价1800元/平方米左右）。联芳花园苏教版初三语文广告多棱镜专题课件证券投资的技术分析理论服务型机器人项目路演文档企业文化建设操作实务如何卖
15、联芳花园六期的销售策略联芳花园苏教版初三语文广告多棱镜专题课件证券投资的技术分析理论服务型机器人项目路演文档企业文化建设操作实务如何卖(1)多点出击，加强推广力度。策略建议联芳花园苏教版初三语文广告多棱镜专题课件证券投资的技术分析理论服务型机器人项目路演文档企业文化建设操作实务如何卖(2)多点出击，即扩宽销售渠道和增加销售点，并充分利 用老住户的口碑传播，吸引新客户入住。加强销售点的建设在主要销售区如沙坪坝、石桥铺和陈家坪设销售点。增加口碑效应利用老客户拉新客户，并为老客户提供返点或其他优 惠措施。联芳花园苏教版初三语文广告多棱镜专题课件证券投资的技术分析理论服务型机器人项目路演文档企业文化建
16、设操作实务如何卖(3)加强推广力度，需要在媒体投放和人员推广上加强力 量，毕竟好酒不怕巷子深的年代已经过去了。加强媒体投放力度增加在主流报纸上的曝光率，提高知名度和提升楼盘 形象。人员推广针对拆迁户，组织大规模的看楼活动，由开发商出车 、出人协调，促进4、5期的尾盘和六期的销售。联芳花园苏教版初三语文广告多棱镜专题课件证券投资的技术分析理论服务型机器人项目路演文档企业文化建设操作实务什么时候卖什么时候开盘、封盘，什么时候降 价、提价，这些都是策略性问题！联芳花园苏教版初三语文广告多棱镜专题课件证券投资的技术分析理论服务型机器人项目路演文档企业文化建设操作实务故善攻者，敌不知其所守；善守者 ，敌不知其所攻。夫兵形象水，水 之形，避高而趋下；兵之形，避实 而击虚，水因地而制流，兵因敌而 制胜。故兵无常形，能因敌变化而 取胜者，谓之神联芳花园苏教版初三语文广告多棱镜专题课件证券投资的技术分析理论服务型机器人项目路演文档企业文化建设操作实务什么时候卖(1)六期开盘策略封盘造势3.203.2
