开店选址与开业策划1

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1、开店选址与开业策划学习目标学习目标主要内容主要内容学习目标 熟悉商铺网点扩张战略； 掌握商铺网点选址分析的主要内容和具体 分析指标； 掌握商铺网点选址的具体步骤和方法。学习目标 会设计商圈调查问卷； 会撰写选址分析报告； 能根据连锁企业的资源状况制定其商业网点 扩张战略规划； 能对备选的店址价值进行正确评估。案例：超市店铺开发细则 一、连锁超市网点分布的策略 1连锁超市网点，以分布在各居民住宅区为原则，一般超市均 以居民日常生活必需的食品和日用品为经营内容，而这些商品大 多是消费者要反复购买，吃了上顿，要下顿，选择性相对要小， 开门七件事样样少不了。因此；消费者就近便利购买为原则。 2超级市场

2、的顾客通常稳定性强；在超市多次购物的顾客占 50%，且流动性低，超市的常客一般是距离1500米，步行15-20 分钟，自行车3-5分钟的住家居民。 二、新开门店选址 1居民区为主:选择方圆1500-3000米的居民集中区开店，以稳 定的居民为主。 2选择交通要道开店，应选择以下班客流为主流的交通要道， 并且要有适宜停放交通工具的道路，如:客车、轿车、自行车等 。因为顾客在上班时大多急匆匆赶时间而下班则有较从容的购物 时间与兴趣。 三、新门店的投资效益评估 1评估公式: 商圈居民户数(以三口之家为例)x每月每户食品、 杂品支出数x百分比=销售额假定:超市步行20分钟 以内:居民4000户(家庭主

3、妇每分钟步行70米)平均 每月每户食品、杂品支出额800元，到本超市购 买率为35%。 24000户x800元x35%=112000元，该门店月销 售额为1120000元（112万元)。 四、新开店的租金确定 估假定国内超级市场平均每天每平方米销售额为 90元，租金限定在3%以内，则90元x3%=2.7元。 那么，国内超市租金定为每天每平方米2.7元左右 。五、卖场、仓库、办公室的配置 1.前台与后台比例:通常前台指卖场，后台指仓库、办公室 。卖场与后台，一般以8:2的比例为适宜。 2.卖场(前台)配置要求: 装潢不要太豪华:要求亲切、简洁、明快，装潢太豪华会吓 退一部分顾客。 灯光要求明亮，

4、明亮的灯光使商品更富有表现力。 墙壁要求坚固，美观，尤其是防止水气侵蚀。 地板要求耐磨，耐脏，容易清洗，一般以陶瓷地砖为好。 六、新开门店工程进度控制、监督验收 1工程进度:事先周密计划，在保证质量的前提下，控制好 进度，早一天开张，早一天盈利。 2工程监督验收:按照质量标准监督施工与验收极为重要， 一般门店开张营业后发现问题，再停业整改不太现实，也 影响企业形象，因此监督施工过程，防患于未然很重要， 尤其要重视水、电的配套工程。 问题： 1、超市的开发应注意哪些问题？ 2、超市的卖场装潢为什么不要太豪华?1、超市的开发应注意以下几个问题： 超市的目标顾客：主要是1500米内的住家居民。 商品

5、结构：主要是食品和日用品等。 要考虑投资效益。 要安排、布置好卖场和非卖场。 开设地点：居民集中的交通要道附近。 要保证基建工程的质量，注意配套工程。 2、超市的卖场装潢为什么不要太豪华? 超市吸引顾客的主要原因是价格低，若装潢过于豪华，一 则会增加销售成本，降低销售利润，这对企业是不利的； 二则若装潢过于豪华，会使消费者形成商品价格高的错觉 ，影响商品销售。主要内容商铺网点扩张战略 商铺网点选址分析 选址程序与选址技术 开业策划商铺网点扩张战略一、 区域扩张战略二、 商铺网点扩张路径三、网点扩张的支持系统 区域扩张战略就是网点空间布局战略。 区域扩张战略主要有两种模式：圈地模式 和跳跃模式。

6、一、 区域扩张战略（一）圈地模式 圈地模式是指连锁企业在一个区域内集中资源开 店，将可能开设的门店数量尽量开完，再寻找另 外的开店区域，以便充分挖掘该区域的市场潜力 ，发挥资源整合优势，降低管理成本和后勤服务 成本，增大宣传效果，以达到获取规模效益的目 的。圈地模式的具体操作有两种方式。一种是以城市为目标，集中资源在该城市迅 速铺开网点，形成压倒式阵势，以吸引消费者注 意。这种网点布局战略对消费者相对分散且区域 性竞争不明显的便利店、冷饮店尤为适用。另一种操作方式是连锁企业在考虑网点 布局时，先确定物流配送中心的地址，然 后以配送中心的辐射范围为半径逐步扩张 。这种方式更注重配送中心的服务能力

7、， 以求充分发挥配送潜力。配送中心的辐射范围一般以配送车辆每 小时6080公里的速度，在一个工作日内 可以往返配送中心的距离测算。适用于标 准超市。圈地模式的优势 可以降低连锁企业的广告费用。 可以提高形象上的乘数效应。 节省人、财、物力，提高管理效率。 可以提高商品的配送效益，保证即使送货 。 可以充分发挥配送潜力，减少总部的投资 压力。圈地模式的风险 采取这一扩张模式，必须等待在一个区域 开完计划的门店数量才进入另一个区域， 则连锁企业要完成在全国的整体布点工作 可能需要较长时间。 由于这一扩张模式是一个一个区域渐进开 店，因此有可能其他一些当前值得进入的 区域或城市在等待中丧失了最佳机会

8、，让 竞争对手抢占有利地址。（二）跳跃模式 跳跃模式是指连锁企业在当前值得进入的地区或 竞争程度相对较低的地区分别开设店铺，即看准 一个地方开设一家，成熟一家开设一家，可以同 时不断的跳跃式在各区开店。 采用这种方式的目的:一是希望占领某个大区域市场，先不计成本， 不考虑一城一池的得失，而先考虑整体网络的建 设，对有较大发展前途的地区和位置，先入为主 ，抑制竞争对手。二是希望避开强大的竞争对手，先求生存，再 求发展。跳跃式模式的优势 可以抢占有较高价值的地点，取得先发优势。 企业优先将门店开设在商业网点相对不足的地区 ，或竞争程度较低的地区，可以避开强大竞争对 手，迅速站稳脚跟。对于刚刚起步的

9、连锁企业尤 为重要。 偏远地区或城市郊区，往往被大型连锁企业所忽 略，哪里租金低廉，开店成本低，商业网点相对 不足，不能满足当地居民的需要，企业在该地区 设店能有效地避开与强大竞争对手的正面冲突， 从而形成自己的优势，取得规模效益，以便后来 居上。跳跃式模式的风险 对于那些对物流配送要求较高的连锁企业而言， 在缺乏可依赖的社会化配送中心的情况下，采取 跳跃式的连锁企业需要充分考虑自己物流配送的 能力，如果门店之间跨度太大，企业物流配送跟 不上，就难以满足门店配送需要。 由于不同地区的市场差异性太大，企业难以根据 不同市场的要求选择适销对路的商品，无法满足 消费者的需要，因而在发展初期难以整合企

10、业资 源，这些可能使连锁企业陷于战线过宽带来的陷 阱。 如果连锁企业设店的区间跨度过大，必然 要求更多的权利下放来适应不同市场的需 要，而如果连锁企业没有相应的管理控制 系统，容易出现一盘散沙状况，不利于树 立连锁企业统一形象。 跳跃式对门店管理人员要求较高，在总部 后勤服务不到位的地方设店，门店管理人 员必须独立处理相关事务，必须具备较高 的能力素质，否则会延长门店经营的摸索 期或亏损期。二、 商铺网点扩张路径 企业网点扩张的路径主要有四种：自建、 并购、加盟、合作。（一）自建 自建是指连锁企业借助自己筹集资金，通过对当地市场 进行详细的商圈分析，对备选地址逐一分析优势，确立 店址并开设新店

11、的连锁门店，通过自身力量逐步拓展市 场。 优势：1、新的连锁门店一开始就能按企业统一经营模式 运行，迅速走上正轨；2、有利于企业的一体化管理，公司原有的经营理 念和经营模式能不折不扣地贯彻实施；3、有助于树立良好的企业形象；4、由于选址时对当地商圈进行了周密的调查分析， 前期的市场调查对新店开业后的经营策略调整有很大帮 助。 风险：1、该方式前期投入需要大量资金，企业 必须有雄厚资金支持，且对内部资源应用 要求较高；2、发展相对较慢。企业需要对新区于市 场有一个了解、认识、把握的过程，当地 消费者需要时间了解、接受新的进入者， 因而初建的门店需要一个过渡期才能站稳 市场。（二）并购 并购是指连

12、锁企业采取资本运营的方式， 将当地现有的企业收购、兼并过来，再进 行整合，使兼并企业于母体企业融为一体 。 优势：1、通过收购兼并，连锁企业可以共享 市场资源，扩大顾客基础，提高讨价还价 的实力；2、容易进入一个新市场。可以利用被兼 并企业的人力资源，如果运作较好，投资 成本可以相对减少，而扩张数度也会加快 。 风险：1、兼并过来企业本身的组织结构、管理制度 、以及企业文化与母体企业相差较大，还需要对 其按照母体企业的标准进行改造，有一个磨合阵 痛期，这同样需要成本；2、寻找合适的被并购企业需要机会，这可能 会贻误进入一个新市场的时机；3、并购本身及整合被并购企业是一项复杂的 工作，需要高超的

13、管理技术和专业知识。（三）加盟 加盟一般称为特许经营，是总部将自己所 拥有无形资产包括商标、商号、专利权和 经营管理模式等许可给投资者或加盟商， 加盟商按合同规定在总部的统一指导下从 事经营活动。加盟是连锁企业一种低成本 高速扩张的方式，但它需要一定的条件， 也同样存在一定的风险。 优势：1、可以节省大量的资金投入和时间成本，迅速提 高市场占有率，可以节省总部的人力资源和财力，风 险小；2、充分利用加盟者在当地的人缘优势和经营积极 性，可以提高成功率。 风险：1、加盟更适合一些门面较小的商店，不能适合所 有零售业态和服务行业，这使得该路径扩张范围受到 限制；2、管理特许门店难度较大，加盟双方容

14、易闹矛盾 ，总部不能随意更换店长和工作人员，不利于整体营 销战略的实施和服务品质的整体划一；3、 个别加盟店行为或经营失败会对总部品牌造 成损害，不利于树立良好的企业形象。（四）合作 合作是连锁经营企业与有合作意向的伙伴进行多方面合作，包 括引入战略投资伙伴共同开发新市场，包括与合作方结成联盟 体采取符合连锁的方式进入新市场那个，包括向合作方输出管 理、输出人力资源等方式，共同开发某地区市场。 优势：1、可以利用合作伙伴的人力、物力、财力等资源，减轻 总部的投资压力；2、可以利用合作方的影响力占领市场，降低投资风险；3、双方可以共享顾客资源；相对加盟形式，合作更灵活 ，店面招牌可灵活处理，或打

15、上连锁企业商号，或采用双商号 ；4、合作方式较加盟更容易被对方所接受，双方是在平等的 位置上谋求双赢。 风险：1、合作伙伴有权利参与决策，连锁企业 不能独立决策，这不利于统一管理；2、市场的开拓受到制约，不能按照自己 开店的一贯模式运作，时间和速度不能控 制；3、合作方式不太稳定，由于其他事情变 化，容易导致合作失败或合作终止。三、网点扩张的支持系统 资金因素。解决资金的办法是：上市、银行贷款、股权稀 释、尝试利用加盟商或合作伙伴的资金、人力发 展连锁事业，解决资金问题。 人才因素。 管理协调系统。包括企业战略管理系统、组织管 理系统、各种作业管理系统三个层次。 物流配送系统 信息管理系统商铺

16、网点选址分析一、 商圈调查二、 商圈评估三、 地点分析 如果你选择创业，准备开设一间店铺，你 会对那些方面进行调查、分析？为什么？课堂讨论课堂讨论案例：雅芳店面选址分析 雅芳的选址问题首先要分析其产品的主要客户群 体，然后可以进行成本分析和可行性论证。 1、首先了解雅芳产品： 雅芳(Avon)是一个始终引领世界最新潮流的 国际美容巨子，产品多达两万余种，包括护肤品 、化妆品、个人护理品、香品、流行饰品、内衣 、健康食品等。作为国际知名品牌的“雅芳“，其 化装品市场定位于低、中、高档女性消费群体。 它既卖十几元人民币一支的润唇膏，也售几百美 金一瓶的高档香水，但雅芳在中国的主体市场是 中低档市场。 2、成本分析： 我们知道开一个雅芳商品的专卖店需要付出很多成本 ，我们仅以其中