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1、钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件商铺营销思路贡江上院.风情商业街钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件目 录1 商业街的整体市场定位 2 整体营销思路 钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件PART1 整体市场定位一、赣县城市发展方向 二、赣县的商圈发展 三、城南新区的发展前景 四、项目SWOT分析 五、 项目商业街的市场定位 钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件一、赣县的城市发展方向长久以来，城市的发展都是依水而建。到今天，城市发展有两个选择：一 是沿江沿河沿湖，二是沿主要交通大道。赣县新区的发展是由靠主
2、要交通大道到沿江而建，因为它有贡江这个天然 的条件。赣县的城南新区、城南楼盘一条街除了充分利用贡江这个资源外，还 依托市政建设享有赣南客家名人公园,被誉为“十里樱花长廊”，生态环境极好 ，目前沿江一带楼盘的江景房去化率很高。赣县的城南新区是赣县老城区转移的目标地，它的山资、水态、樱花公园 不仅被本区域的人认可，也将吸引更多的城区人。钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件二、赣县商圈的发展随着现代城市化的加速，越来越多的人群选择居住在远离市区的地方，但 同时又希望能共享市区的生活资源，赣县的城南新区正处于这么一个中间的位 置，既是对于一些在赣州市区工作的人来说是一个“二环”内
3、的居住地，同时又 能每天享受赣州市内的生活配套，像河套老区的南门口商圈和东门商圈，因为 二者之间的距离只有10分钟车程。钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件三、赣县城南新区的发展前景2013年梅林古镇、银河商业街的推广，加快城南新区的发展，加速赣县 商业中心大挪移。杨仙大道区域：经过多年的建设和发展，居住人气逐步提高，随着一批 高品质楼盘的开工建设及交付使用，已成为赣县高端人群的居住区。樱花公园：依托赣南客家名人公园及贡江资源，自然环境优美，不仅是 赣州的城市后花园，也是赣县未来城市核心区域。赣州滨江商业的成功告诉我们 不可复制的水岸景观及标志性地段 必成就标杆项目。钻井
4、液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件四、项目SWOT分析优势1、绝佳地段：地处城南新区未来的中央核心位置，占据贡江东最 美的江湾地带，拥有绝佳的沿江界面。2、商业价值：紧邻“梅林古镇”及“银河商业街”，形成集群的商 业氛围 ，商业价值大幅、快速提升。3、配套齐全：正对樱花公园、杨仙岭，紧邻体育中心及图书馆。周 边文化、教育、行政、旅游等服务配套完善；且项目自身有丰富的商业 、生活配套资源。4、环境优美：正对十里樱花公园，绝佳优美环境地带，不可复制。钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件 劣势1、从城区到该区域的商业没有得以延伸，商业断层。项目周边的 配套商
5、业尚未启动，上述情况短时间内均无法改变；2、现阶段区域居住人口甚少，商业氛围尚未兴起；3、人群集在老城区，新区人气不够，需一定的市场培育期。钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件机会1、每年的樱花节，不仅是对赣县源远流长的客家生态文化的一种展示和弘扬， 又是融入赣州特大城市建设，建设赣州生态休闲后花园的一个具体行动，同时来 至赣州及四面八方的游客更是给这里带来无限的商机；2、任何依江而建的项目，不仅有绝佳的景观界面，还能充分的利用景观特点 与业态规划有效的结合起来，形成独具风情的特色商业。同时将产品定位高端， 抢占先机，引领赣县及大赣州的高端消费市场；3、赣州滨江的资源已近
6、枯竭，赣县的滨江开发正在兴起，加上城南新区发展 迅速，未来滨江物业升值潜力巨大。4、借助“梅林古镇”的影响力扩大、提升自身商业项目的知晓度，同时，利 用“梅林古镇”以及樱花公园带来的人流，在主题定位上与“梅林古镇”互补经 营，逐步与周边商业形成区域商业一体化格局。5、“梅林古镇”的出现，将形成赣县新的商业中心，而且在很长时间内将维 持以“梅林古镇”为核心，包括本项目以及周边商业体的商业中心地位。6、周边高档楼盘甚多，未来将提供充足的高端消费群体。钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件威胁：1、“梅林古镇”本身具备超大商业体量，加上周边“银河商业街” 等大量商业项目的相继推出
7、，必将分流本项目的客户。2、 贡江上院为商住楼盘，本身自有的商业体量不大，很难在规模 、形态及品类上形成较强的影响力。3、 赣县现有的商业氛围仍较淡薄，未来高端消费市场仍存隐患。4、 与“梅林古镇”相比自身项目不仅不具备丰富的资源整合、先 进的管理理念，更缺乏强大的招商、管理团队。钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件五、项目商业街的市场定位 方向大赣州滨江版块的商业延伸、升级随着赣县撤县改区的步伐加快，大赣州的概念已深入人心，未来 的投资市场，郊县的商业铺面将逐渐被投资者看好。历经10余年的发展，赣州的滨江商业已非常发达，但章江两岸现 有的滨江资源几近枯竭，而贡江东的开发
8、建设正在兴起。与之相比汇 聚客家文化、生态旅游、休闲游乐多重功能的贡江湾畔，将会是大赣 州滨江商业的延伸和转移。定位方向钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件思路主题式或特色经营类的商业与相似的专业市场比较，主题式商业街更具备观赏、游览、购物 、休闲的整合能力，同时主题式商业街更具有专业市场不可比拟的环 境及经营模式，主题式商业街更具发展的空间（有社区商业的延伸作 支撑）。选定一个明晰的业种作为商业街的推广主题，并与周边商业物业形 成差异性和互补性。定位思路钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件形象时尚、现代、品位自身项目的商业作为一条全新的商业街道，又
9、远离传统的商 业区，要实现差异化营销，它必须是全新的、有区别老的、传统 的商业街形态，它展示和代表的是一种时尚、悠闲的都市生活形 态，是城市生活对健康、快乐的追求，同样也是将文化与生活的 一种融合。形象定位钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件主线1休闲、旅游、滨江慢生活赣县作为赣州的梅林区，如果要吸引赣州城区的消费群，必须 以客家民俗、生态景观、文化特色吸引。只有结合项目区域的特点 ，它的成功几率及安全系数才是最高的。本项目要充分借用不可再生的原生态景观及和浓厚的客家文化 为基石，以休闲、旅游为商业主线，充分营造一 种滨江原生态的“慢 生活”方式 。定位主线钻井液性能及其
10、测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件主线2爱情岛婚庆广场可充分利用原生态的自然景观资源，挖掘爱情经济、蜜月经济 ，规划主题商业，打造独赣州一无二的“爱情岛”。定位主线婚礼用品街、 婚纱影楼、花艺、美容SPA情人墙、蜜月主题餐厅（餐饮功能）钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件区域划分东面街南面街西面街北面街功能 定位“慢生活”区以文、体、艺术、教育 为主题“闲生活”区以旅游休闲为主题“新生活”区以摄影基地、婚庆广场 为主题“热力生活”区以时尚年轻为主题业态 业种业态的规划要与 相邻的配套体 育中心及图书馆有机 的结合起来，以书吧 、早教机构、文体用 品、高档健身会所
11、、 琴行此类业态为主的 慢生活区以轻便餐饮、西式 咖啡、特色甜品、私人 会所、休闲沐足为主题 的消费游憩区打造赣州的婚庆 广场、摄影基地，以 婚纱摄影、精品花艺 、艺术休闲、美容 SPA特色文化为主的精 致生活品味区业态规划要与“梅 林古镇”形成整合 和互补，以轻吧、 小型特色零售、与 社区配套的相关业 态及创意时尚为主 题的时尚娱乐区功能定位及业态规划钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件PART1 整体营销思路一、项目市场客层定位 二、项目卖点挖掘 三、投资抗性分析 四、销售策略 五、现场包装建议 六、销售思路 七、 营销通路钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件
12、组织行为学课件（1）投资者决策分析地段和位置仍然是第一考虑因素，其次分别是交通便利性、商业环境、 主题规划、价格、广告力度、配套设施等。客户存在购买恐惧。对商铺价值造成影响的因素较多，如：政府规划调 整、区域竞争等等。客户的投资特征和动机非常明显。老客户对购买的影响又比较大。一、项目客层定位钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件（2）客户性质分析根据以往的商业市场的客层分析，除了专业市场，一般的商业项目自营 型客户约占20%-30%，投资型客户约占70%-80%比例。投资户是本项目商业的第一主力客户，该部分客户主要以投资为目 的，投资收益率和收益的稳定性是决定他们是否购买的
13、最主要因素，同 时商铺的升值潜力也是关注的主要点。 经营户是本项目商业的第二主力客户，该部分客户主要以经营为目 的，商业定位、商业氛围的营造和未来商业发展的区域和趋势是他们关 注的核心，同时也注重商铺的投资价值和可变现能力。 钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件（3）客户区域分析赣县各主力商圈的实力商家、个体商人、行政公务员为主要客户群。 他们对赣县的市场及未来的城市发展规划有详细的了解，对商业地块 位置及周边的商业气氛已经非常熟悉，对区域商业价值有自己的判断 。赣州主城区的投资者，他们了解大赣州的城市规划，见证了滨江商业 版块的兴起、发展，看好江畔物业的整体升值潜力。此
14、类客户的投资 特征和动机非常明显。钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件项目核心价值分析赣县房地产领跑者-贡江上院面市不足1年，已奠定了良好的市场基 础， 不仅创造良好的业绩及口碑，也是赣县最高档楼盘的标签。 大赣州商业价值- “大赣州”格局下滨江商业版块升级，梅林区“新城 市商业中心”诞生。5年升值计划-“休闲、旅游”和“慢生活”概念掀起投资热浪。“唯一性主题的价值” -作为赣州独一无二的婚庆主题的商业，将有 更多的描绘空间及商业潜值。二、项目卖点挖掘钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件充足停车位：沿江街道停车空间充沛，加上500多个地下车位的配置，
15、有 足够的车位满足未来商业的发展。江景街区：坐拥数百米贡江无敌景观，许多著名的商业街都是依江而建 ，不可再生的江景物业，必然带来无限的升值空间。全新的购物天堂：自身有数百米长的体验式步行街，同时与“梅林古镇”“ 银河商业街”汇集20多万方的超大体量商业中心。商业格局有别于传统一 站式购物的需求，更趋于休闲化、个性化、时尚化，未来一条“逛、玩、 购、赏”一体化复合商业街区将辉煌诞生。钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件1客户投资抗性分析业态无法如预期规划，很难经营成功； 租金递增速度可能太慢，无法达到预期水平； 商圈人流稀少，目前商业环境较为冷清； 周边新增商业会对项目构成
16、极大威胁； 从赣县的城市中心进入本项目中间路段商业缺乏，对本项目消费人群的 连接起到阻碍作用； 目前该区域的商业出租极少，租金水平较低，售价租金比明显偏高。三、客户投资抗性分析及应对政策钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件2应对策略：对项目投资前景进行充分剖析，预测项目5年后、10年后的租金水平；在正式认筹或解筹之前，确定主力商家，以增强投资客户信心；以一线城市成功的沿江项目或赣州的滨江商业作为参考样板，分析其租 金增长速度，让投资者看到可预期的将来 ；提前确定招商政策和经营管理措施，增强商家及投资者信心；提供售后代租服务，给予招商保障，以增强投资客户信心；对已招商成功的商铺实行返租销售，减轻付款压力，降低投资门槛。钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件1.“安内镶外” 、“内外兼修” ： 项目所处地段在赣县本地客户具有极高认知度，因此建
