商业地产理论基础

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1、技术创新概念特点及案例继电保护基础知识加快转变发展方式课件家居门店业绩提升方案1.行业介绍 2.商圈介绍 3.零售业态的介绍 4.零售业种介绍 5.商业客户介绍 6.商业项目市场调查分析 7.商业物业的开发 8.购物中心的各种模式和 特点 目录单击此处编辑母版标题样 式单击此处编辑母版副标题样式* *2 2行业 介绍 第一章单击此处编辑母版标题样 式单击此处编辑母版副标题样式* *3 31.零售业的演变史百货商店 （适西方 工业革命和城市化 进程 ）连锁超市 （适应商 业降低成本、方便 顾客 ）购物中心 （城市空 洞化、居住郊区化 ）无店铺销售 （电子和 信息技术）第一章技术创新概念特点及案例

2、继电保护基础知识加快转变发展方式课件家居门店业绩提升方案机构类类型快速成长长 期从出现发现发 展到成熟所经历经历 的 时间时间 （年）目前处处于期生命周期中 的阶阶段杂货杂货 店1800-1840100衰退期/已消失单单一专业专业 店1820-1840100成熟期百货货商店1860-194080成熟期邮购邮购 店1915-195050成熟期联销联销 店1920-193050成熟期折扣店1955-197520成熟期方便超级级市场场1935-196535成熟期/衰退期购购物中心1950-196540成熟期联营联营 店1930-195040成熟期快餐店1960-197515成熟期高级专卖级专卖 店1

3、975-198510成长长期仓储仓储 式零售1970-198010成熟期技术创新概念特点及案例继电保护基础知识加快转变发展方式课件家居门店业绩提升方案计计算机控制的 商店1980- 19855成熟期电电子化超级级市 场场1980- 19855成熟期厂商低于零售 价销销售（直销销 ）1980- ？成长长后期大型商厦1985- ？成长长期仓储仓储 式销销售俱 乐乐部1985- ？成长长后期美式大型超级级 市场场1986- ？成长长期电电子化购购物1990- ？成长长期单击此处编辑母版标题样 式单击此处编辑母版副标题样式* *6 62.零售业的发展 趋势 年代，零售业 界采取综合型 营运，百货公 司

4、、大型综合 零售势力高涨 ； 年代，零售业 则进入专业化 的发展阶段， 专门店、连锁 店、超市、便 利店、自助家 庭用品中心等 业态相继发展 ； 年代，大型购 物中心等在世 界商业发达国 家范围内兴起 ； 年代末则朝经 营业态细分化 发展，单品店 、生活题材馆 、无店铺销售 、郊外大型专 门店、产地直 销及家庭购物 等新型零售业 态纷纷兴起。 第一章单击此处编辑母版标题样 式单击此处编辑母版副标题样式* *7 7趋势一：高度集中化 、规模化1997年香港地区前5名零 售商销售额(CR5)已 经达到总销售额的 70%，同期新加坡和 台湾的CR5都超过 35%， 衡量一国零售业规模水 平的重要指标

5、平 均每间零售店覆盖的 消费者数目：1996 年日本的单店覆盖人 数高居亚太地区各国 首位，达到1560人 ，基本上是同时期中 国覆盖量250人的6 倍。 第一章单击此处编辑母版标题样 式单击此处编辑母版副标题样式* *8 8趋势二：传统减弱，新型发展总体上亚太地区传统零售业形式在各个国家和地区仍占有主导地位，传统零售店数量全部超过当地零售店 总数的50%。虽然传统零售业仍占相当大的份额，不可忽视的是以自动超市、便利店为代表的新兴零售店正在兴起 第一章单击此处编辑母版标题样 式单击此处编辑母版副标题样式* *9 9趋势三：大型量贩店及货仓商店增加 以台湾为例，从1976年的1家到1997年的6

6、9家，平均每年就有六七家大型量贩店、货仓商店开张，考虑到台湾当地零售业市场的饱和度，这样的发 展速度只能用“迅猛”来形容。 第一章单击此处编辑母版标题样 式单击此处编辑母版副标题样式* *1010趋势四：跨国企业拓展以家乐福为例，由于法国国内市场已经饱和，竞争激烈，法国政府为了保护传统的中小零售企业，制定了严格限制开设大型零售商店的法规，规定凡是投建大型零售商 店面积超过300平方米（上限为1000平方米）的大型零售商 店，都要经过由7人组成的商业设施委员会审批。 第一章单击此处编辑母版标题样 式单击此处编辑母版副标题样式* *11113.国内零售业发展趋势中国作为亚太地区的重要组成部分，其零

7、售业与其它国家和地区有着一定的差距，但由于地域上相同的人文背景，中国零售业的发展方向不会背离整个亚太地区的总体趋势。事实上，中国的一些前沿城市，已经在零售商业的形式方面积极创新，努力求变。第一章单击此处编辑母版标题样 式单击此处编辑母版副标题样式* *1212零售业态呈现多样化 不仅地处沿海发达城市各种新兴业态：超市、连锁店、仓储店、折扣店、专业店、专卖店等纷纷介入零售业战场，既使在地处中西部内陆不发达地区的城市，也有些商家将带领其新型部队投入零售业的战斗。 第一章单击此处编辑母版标题样 式单击此处编辑母版副标题样式* *1313传统业态市场定位呈现多元化 表现在传统业态百货店自身已一改往昔

8、“购物不讲环境、经营不求特色、商品不 分档次”的无市场细分、无市场定位的状态，而出现市场定位的多元化倾向。 第一章单击此处编辑母版标题样 式单击此处编辑母版副标题样式* *1414零售业态空间摆布 呈现合理化趋向 表现在各种零售业态在空间上的摆布已一改往昔城市中心的状态 ，而出现“边缘崛起”、区域性零售分中心与市中心并存、选购品经营在城市或区域性商业中心、便利品经营在邻近居民集中居住区设点的迹象。 第一章单击此处编辑母版标题样 式单击此处编辑母版副标题样式* *1515营销理念的消费者本位化零售业业态革命的本质在于营销理念的革命性变革。具体地说在于以消费者为本位理念的真正确立。这是零售界对市场

9、大势由卖方市场转向买方市场这个特定社会经济环境顺天应势的反映。 第一章单击此处编辑母版标题样 式单击此处编辑母版副标题样式* *16164.未来发展：一个轰轰烈烈的零售革命时 代 第一章单击此处编辑母版标题样 式单击此处编辑母版副标题样式* *1717新兴业态的竞争将更加激烈，经过一阶段的市场争夺后将会出现优者存留劣者败退 的景象。 国内众多资本十分看好购物中心、超市、连锁店等新兴业态，这必然会出现未来国内资本对此块阵地大争夺的战况。 第一章单击此处编辑母版标题样 式单击此处编辑母版副标题样式* *1818随着我国经济的成长壮大，居民消费水平的提高，休闲与 购物相结合的“一站终点”的消费需求必

10、将迅速增长。 目前一些有眼光和相当实力的大房地产商在介入商业物业的开发时，已在逐渐引入购物中心经营和管理模式。而购物中心的建设如果没有有实力的房地产商及具有相当管理水平的专业商业经营公司的介入是难以想象的。 第一章单击此处编辑母版标题样 式单击此处编辑母版副标题样式* *1919传统百货店的生存将更加艰难目前我国百货店尤其是大多国有大中型百货店已逐渐感到生存的压力，但这仅仅还是开始，未来的生存将更加艰难。撇开其它因素不论，单就新型零售业态迅猛而有质量的发展就足以对其产生强大的威胁 第一章单击此处编辑母版标题样 式单击此处编辑母版副标题样式* *2020“三超”趋势大批量的一次性购买和小批量的频

11、繁购买对于现代上海家庭来说显得同等重要，以超市、大卖场为代表的零售商店的规模化正好迎合了这一需求的 变化，形成了“超大、超全、超值”的“三超”趋势。 第一章单击此处编辑母版标题样 式单击此处编辑母版副标题样式* *2121超大 从上海地区近几年开办的外资大型超市、大卖场来看，占地面积 超过5000平方米、结构为多层的不在少数，且有继续增加的趋势。包括华联、联华、农工商在内的国有连锁超市也纷纷开设大卖场，虽然在购物环境及管理上与一批外资大型超市有一定的差距，但规模化 的趋势是不变的。 第一章单击此处编辑母版标题样 式单击此处编辑母版副标题样式* *2222超全 其一，商品品类的齐全 。小到家庭用

12、的日常 用品，大到大件的家 用电器；其二，品类 摆放的科学性。商品 种类的增长，对货架 的摆放提出了更高的 要求，科学的摆放、 详细的导购标识、专 门的导购平面图成为 当前大型零售超市的 重要组成部分。其三 ，各类相关的服务。 如今上海的各个大型 超市、大卖场，都为 消费者提供方便的餐 饮娱乐休闲服务，给 消费者的购物行为带 来了相当的便利。 第一章单击此处编辑母版标题样 式单击此处编辑母版副标题样式* *2323超值 大型超市、大卖场由于 进货渠道的特点，价 格上的优势很容易展 现在消费者面前，但 进货渠道的同质性， 价格上的优势又不足 以区别于同一市场上 的其它企业。怎样使 附加的各种服务

13、超值 化，成为新的趋势之 一。定期的、直接到 消费者手中的DM，顾客的会员化，甚至 于固定的免费班车接 送。 第一章单击此处编辑母版标题样 式单击此处编辑母版副标题样式* *2424主题化商圈的建立 如果将地处相同街道相近相连的几家百货商店圈起，赋与其一定的主题，配以相应的 文化氛围，形成“商业圈”，做到商业街道的品牌化，其连带效应对地区的零售商业无疑是积极有效的。 例如，南京路步行街是 以“中华商业第一街”为主题；四川北路专业特色店进行串联，把价格优势作为整个商圈的强势推出，淮海路商业一条街以高档次、高价位为特色，是时尚购物的第一选择。第一章单击此处编辑母版标题样 式单击此处编辑母版副标题样

14、式* *2525商圈介绍第二章单击此处编辑母版标题样 式单击此处编辑母版副标题样式* *26261.商圈含义 商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。 由于所在地区、经营规模、经营方式、经营品种、经营时期、经营条件的不同，使得商圈规模、商圈形态存在很大差别。第二章单击此处编辑母版标题样 式单击此处编辑母版副标题样式* *2727商圈的构 成商圈大致由 三部分组 成，即主 圈、次圈 、边圈。第二章主圈次圈边圈单击此处编辑母版标题样 式单击此处编辑母版副标题样式* *2828主圈 在主要商圈内，消费者去商店购物最为方

15、便，一般情况下，百货 商店65%左右的顾客来自主要商圈。一般来说，小型商店的 核心商圈在0.8公里之内，顾客步行来店 在10分钟以内；大型商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通工具来店， 不超过20分钟。第二章单击此处编辑母版标题样 式单击此处编辑母版副标题样式* *2929次圈次圈即次要商圈，也称 第二商圈，是指位于 主要商圈外围的次要 区域。在这一区域内 ，顾客较为分散，但 消费者来店购买商品 也较为方便，在次要 商圈内聚集着百货商 店25%左右的顾客。一般来说，小型商店 的次要商圈在1.5公里之内，顾客步行来 店在20分钟以内；大型商场的次要商圈在 8公里以内，无论使用何种交通工具

16、来店 ，平均不超过40分钟。第二章单击此处编辑母版标题样 式单击此处编辑母版副标题样式* *3030边圈在边缘商圈内，散居着百货商店约10%左右的顾客，在这个区域的消费者来商店购买商品中不太方便。一般来说，小型商店的边缘商圈在1.5公里以外，顾客步行来店在20分钟以上；大型商场的边缘商圈在8公里以外，无论使用何种交通工具来店平均在40分钟以上。第二章单击此处编辑母版标题样 式单击此处编辑母版副标题样式* *31312.商圈分析商圈分析是指对商圈的构成、特点和影响商圈规模变化的各种因素进行综合性的研究。它有助于企业科学选择店址，在符合设址原则的条件下，确定适宜的设址地点；有助于企业制定市场开拓目标，明确哪些是本商场的基本顾客群和潜在顾客群，不断扩大商圈范围；有助于企业有效地进行市场竞争。第二章商圈分析的必要性单击此处编辑母版标题样 式单击此处编辑母版副标题样式* *3232商圈分析是百货商店等选址的基础工作商场在选择店址时，总是力求以较大的目标市场，来吸引更多的目标顾客，这首先就需要经营者明确商圈范围，