我国土地一级开发简介及规划设计单位可承担的工作ppt培训课件

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1、钻井液性能及其测试组织损伤与修复实验分析课件组织行为学课件我国土地一级开发模式简介 及 规划设计单位可承担的工作2011.72011.71.我国土地一级开发中的几个概念目录2.我国土地一级开发的具体程序3.我国土地一级开发的运作模式5.土地一级开发过程中涉及的规划设计工作6.我国土地一级开发的典型案例4.我国城市土地一级开发商的风险1.我国土地公有制（Public ownership of land）和很多国家和地区的土地私有制不同，我国城市土地国家所有（State-owned Urban Land），农村土地集体所有（ Collective -Owned Rural Land）。各地城市政

2、府是名义上的城市土地所有权人。农村土地不能直接进行城市开发，必须先通过土地征用（ Land Expropriation ） 的程序变为国有土地。因为城市的扩张，城市周边农村土地已经成为开发的热点。（如 河北香河项目）这种两元化的土地制度加上快速城市化，是形成很多大城市城中村的重要原因。开发商“拿地”或者“买地”，事实上只是购买国有土地的一定时间的使用权（一 般住宅70年，商业50年）。一、我国土地一级开发中的几个基本概念2.城市土地储备制度（Land Banking）城市土地储备制度的主体是土地整理储备中心。土地储备制度： 城市政府通过征用、收购、置换等方式，将土地使用者手中分散的土地集中起来

3、， 成为“生地”，将生地进行土地整理和开发，变成可建设的“熟地”;根据城市土地年度计划，由土地管理部门通过招标、拍卖、挂牌方式有计划地将土 地投入市场，以供应和调控城市各类经营性建设用地需求。政府靠土地储备制度垄断土地一级市场。生地（raw land）完成土地征用，未经开发、不可直接作为建筑用地熟地（ cultivated land ）经过“七通一平”，具备基本建设条件的土地 一、我国土地一级开发中的几个基本概念3.土地招挂拍制度 和 协议出让制度土地招拍挂就是土地的招标、拍卖和挂牌。一般针对的是“熟地”而言的。招标（Bidding）是指出让人发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和 其

4、他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者； 拍卖（Auction）是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开 竞价，根据出价结果确定土地使用者； 挂牌（ Listing）是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易 条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂 牌期限截止时的出价结果确定土地使用者。协议出让方式 (Transfer by Agreement)，是法定的国有土地使用权出让方式之一 ，也曾经是最重要最常用的政府供地方式。城市房地产管理法第12条规定：“土地 使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。

5、” 协议出让就是政府与土地使用者以协议方式签定土地使用权出让合同，土地使用者 支付相应的出让金购买一定期限的国有土地使用权。 协议方式的优缺点：协议方式具有政府对地价较易控制、灵活性大的特点，但没有 引入充分的竞争机制，缺乏公正性，不利于公平竞争，易滋生腐败。因此，自2002年7月1日起施行的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（国土 资源部令第11号）第4条明确了招标拍卖挂牌的范围，规定：商业、旅游、娱乐和商品 住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。协议方式逐渐退出。一、我国土地一级开发中的几个基本概念4.一级开发商的进入门槛土地一级开发商的进入门槛依据各 政府的规定而不同，

6、某些政府会要求一 级开发商具有拥有国家一级房地产开发 资质和一级建筑施工资质，但更多情况 下更关注开发商资金实力。一、我国土地一级开发中的几个基本概念土地一级开发招商案例：元雹线沿线两侧区片土地一级开发项目招标公告 以下是摘要信息: 元雹线沿线两侧区片土地一级开发项目招标公告（三 次） 加入日期： 2011-03-31 截止日期：2011-04-08 所属地区： 河北 摘要信息开始:承德（略）一、项目概况 1、项目招标人：（略）2、项目名称：（略）3、项目区位：（略）4、土地利用现状（略）5、主要内容 与招标人组成联合开发公司，筹集土地一级开发全 部资金，并负责完成以下工作： （1）办理项目立

7、项、建设用地预审等前期手续； （2）及时筹集并支付将集体土地征为国有土地所需的各 项费用；（略）人签订拆迁、安置补偿及收购补偿协议， 确定回迁方案，支付相应费用；（略）、通电、通热、通气、通讯、通有线电视 、通路以及场地平整等工作；（5）考古勘探工作；（6）申请土地一级开发竣工验收。项目竣工验收合格 后，交付招标人按计划组织土地供应。二、投标人资格条件要求1、具有房地产开发资质的企业，且企业注册资金不 低于人民币1亿元（含1亿元）。2、投标人及其主要股东没有不良的信誉记录，有较 强的经济实力和信贷能力。并保证在与招标人签订合同 协议后1个月内，提供人民币2亿元到招标人指定账户， 作为本项目联合

8、开发的项目资本金。3、本次招标接受联合体投标。三、报名及招标文件的获取（略）四、投标文件的递交（略）五、联系方式（略）一、我国土地一级开发中的几个基本概念4.一级开发商的进入门槛开发商（二级）拿地规模 限制和 主要也是针对“熟地”出让而言的。 为防止开发商囤地，扰乱房地产开发秩序。 有些地区对于开发商拿地规模进行限制，例 如：单次拿地不超过250亩。房地产开发商资质限制，比如一级资质为： 1.注册资本不低于5000万元； 2.从事房地产开发经营5年以上； 3.近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者 累计完成与此相当的房地产开发投资额； 4.连续5年建筑工程质量合格率达100%； 5.

9、上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成 与此相当的房地产开发投资额； 6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的 专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人 员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人； 7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中 级以上职称； 8.具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了 住宅质量保证书和住宅使用说明书制度； 9.未发生过重大工程质量事故。 开发商（二级）拿地时间限制 为了同样的原因，对开发商拿地后至 动工的时间段也加上限制条件：取得土地使 用权后两年内动工，或者收取土地闲置费等 等。但是一直贯彻的不好。20

10、10年，国土资 源部关于进一步加强房地产用地和建设管 理调控的通知重新申明了这一点。改变土地权属性质 (Change the Ownership and Status of Land) 。政府对集体土地进行征用，对国有土地通过收回、置换、收购等方式收回， 改变拟开发土地的权属性质，使政府拥有所开发土地的完整土地所有权和使用权 。二、我国土地一级开发的具体程序确定土地规划条件、指标及市政配套要求 (Condition of Land Planning, index and Infrastructure)。 政府确定开发土地的规划条件、指标及市政配套要求。主要包括确定规划用 地性质、规划建设内容、

11、宗地详细规划方案、控制性详规、水电暖气等配套设施 实施条件。土地平整及市政基础设施建设，“生地”变“熟地”(Land Leveling, Infrastructure, Change Raw land to Cultivated Land) 。俗称 “三通一平”、“五通一平”、“七通一平”甚至“九通一平” 。土 地平整，包括村民（居民）拆迁补偿与安置、宗地内地形地势的平整、拆除地上 建筑物等。市政设施项目主要包括供水、供电、电信、道路、天然气、（供热、 ）雨水、污水、（中水）和有线电视。土地验收 (Land Check and Acceptance)。政府确定土地供应计划 (Land Supp

12、ly Plan)、土地利用年度计划 (land Use Plan) 和土地收购储备 (Land Acquisition and Banking Plan) 计划。12345熟地投放到二级市场 (Put Cultivated land in Secondary Land Market )61.土地一级开发主体土地整理储备中心或其组建机构（城投公司）。开发土地的权属等记在该机构名下。一级开发完毕交付供应时，土地使用 权再由城市土地部门收回（例如上海原来的房地资源局，现在的规土局）。三、我国土地一级开发的运作模式（1）2.资金来源：由政府财政专项拨款（或国有股本）4.该种模式的弱点主要缺陷是政府的土

13、地开发资金压力较大，融资渠道窄。很多财政能力不 强的地方政府不会采用这种开发方式。完全政府主导模式 （Government-Oriented Development Mode）13.该种模式的优点可以保证政府完全控制地价，土地开发为熟地后的增值收益不流失，且土 地一级开发法律关系单纯，便于政府实施土地一级开发的各项事务。案例： 上海新江湾城 上海新浦江镇 房地产市场改革初期的案例1.一级土地开发主体政府和企业合作完成 政府完成必须通过行政行为完成的事项，其它开发事项通过市场竞争方式选择具 备资格的企业投资完成； 体现在土地一级开发应符合市场需求，并按市场需求实施土地一级开发。该模式 是我国土地

14、一级开发的发展趋势。三、我国土地一级开发的运作模式（2）2.土地一级开发的过程政府监管企业运作的模式 （Government-enterprise cooperation Development Mode）2政府通过招标等方式确定具备资格的企业（一级开发商），在土地出让合同规定 的期限内，项目规划设计，并完成征地、拆迁安置及“七通一平”，将出让的土地开 发为符合土地受让人要求的条件（熟地），土地开发完成经验收合格后，政府与二级 土地受让人正式移交土地。在资金的筹措方式上有两种方式： 第一种，一级开发商负责全部项目资金的筹集。二级土地出让后由财政审核返还 一级开发成本、管理成本，并按溢价比例给予

15、利润提成。第二种，政府以招拍挂方式将拟开发的土地按照“熟地”出让，提前确定土地使 用权受让人（二级开发商），并由其分期支付土地受让价款用于土地一级开发。现实当中，通常是两种方式相结合，即一级开发商进行一部分的“一级开发”， 形成“半熟地”，然后用拍卖熟地的钱，进一步完成一级开发。3.资金筹措方式三、我国土地一级开发的运作模式（2）4.该种模式的弱点在一级开发过程以前就确定二级开发商，并分期收入“熟地”费用，在操 作上存在着一定的难度和不确定性。但是在一定范围内也得到推广。 如果完全由一级开发商筹集资金，对其资金实力是一个较大的挑战。23.该种模式的优点保证政府主导土地一级开发的基础上能有效利用

16、市场资源，减轻政府开发 资金压力。案例： 上海罗店美兰湖项目 四川南充清泉坝项目 南通中南世纪城项目 舟山鲁家峙岛项目政府监管企业运作的模式 （Government-enterprise cooperation Development Mode）1.一级土地开发主体土地一级开发商。土地一级开发公司，由其通过土地使用权出让协议的约定进行统一拆迁、 补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设，使区域内的土地达到“ 三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需求者要求的建设条件，再面向 市场转让土地使用权，土地使用权发生两次转让。三、我国土地一级开发的运作模式（3）2.土地一级开发过程中的利益分配4.该种模式的弱点 不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低。完全企业主导模式 （Enterprise-Oriented Development Mode）33.该种模式的优点可以强有力地引入市场资金，用于政府没有足够资金开发的情况。政府向一级开发企业通过市场竞争方式出让“生地”，