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1、【银泰中心案例分析】n地理位置北京朝阳建外大街2号n项目概况用地面积：31305平方米总建筑面积：350000平方米中央主楼地上63层，高249.9米东西两栋配楼地上42层，高186米裙楼4层，高24米地下3层n功能组合物业：公寓、酒店服务式公寓、写字 楼、商业写字楼（东西2栋配楼），目前已分别 整售给美林集团及中国人保公寓+酒店（中央主楼）写字楼写字楼银泰大厦商业配套项目基本情况l写字楼：两栋44层办公楼，每栋地上面 积7.2万平米，标准层1849平米（层高4米 ）l银泰大厦柏悦府： 主楼5058层21套，建 面17410平米柏悦酒店：34-49层，5963层酒 店配套，237间客房，建面4
2、万平米柏悦居： 7-33层精装修酒店服务 式公寓，共216套，建面39212平米l商业：地下一层至地上3层，裙房连接3 栋塔楼，总面积52,199平方米lVIP俱乐部： 地上5层，会议、餐饮l会所： 地上6层，游泳、健身功能分区写字楼写字楼银泰大厦商业配套平面布置写字楼写字楼银泰大厦写字楼独立入口写字楼独立入口中心入口中心入口B1-3F商业配套5F6F会所，俱乐部n纵向功能分区商业裙楼：B1-3F柏悦居、柏悦府配套 VIP俱乐部： 5F会议、餐饮 会所： 6F游泳、健身柏悦居： 7F-33F柏悦酒店： 34F-49F柏悦府： 50F-58F酒店配套：63F大堂、59FSPA60F会议室61F餐
3、厅62F酒吧*注：银泰中心楼层设置中取消4、14等特 殊数字银泰大厦酒店配套柏悦府酒店柏悦居柏悦居、柏悦府配套（Vip俱乐部、会所）商业平面布置及交通组织柏悦居专享大堂银泰大厦柏悦酒店专享 大堂柏悦府专 享大堂银泰大厦柏悦居标准层平面图首层平面图9#133.58平米8#240.35平米产品特征： 建筑面积：39212平米 标准层：一梯9户， 户型面积（仅两类）133平米，一居45% 240平米，两居55% 设计风格：简洁的酒店 式设计除电动窗帘、光控 、中央空调、石材地采暖 等外无高科技 使用率：72%柏悦居银泰大厦柏悦居价格 均价：40000元/平米 最低价：25000元/平米 最高价：57
4、000元/平米 价差：由于可观看长安街，西北向比东南向单价增加10-15%销售情况销售率： 83% 购买目的：100%投资多数外籍客户不了解北京市场，主要置业考虑为凯悦酒店提供物业管理服务 ，并作为房屋租赁中介，能够保证稳定出租客源银泰大厦柏悦居销售策略2005年10月项目内部认购，开始积累客户，内部定价为25000元/平米2006年3月正式销售，通过对客户进行的价格测试，逐步提升客户对项目售价的心理 预期，实现开盘均价达到40000元/平米水平客户客户来源： 70%外籍客户其中以华侨及港澳同胞为主付款方式：95%一次性付款（外籍购房无法作贷款）目前新出台的限外政策对项目剩余产品销售产生一定的
5、影响，意向购买 的外籍客户需办理相关购房证明手续银泰大厦柏悦居首层平面图竖向交通首层独立大堂，3部专享电 梯电梯刷卡进入柏悦居各层电梯不可直接到达酒店配套 ，前往酒店，需先下一层再 另乘电梯至酒店配套银泰大厦柏悦居首层独 立大堂交房标准：精装修标准：6000-7000元/平米全套家具、家电，及完备的设备配置具体交房标准见附件银泰大厦柏悦居物业：费用：18元/平米.月管理公司： 凯悦酒店管理公司成立物业管理公司提供物业管理物业费用仅包括公共部分的物业管理，酒店服务另外收费提供房屋租赁服务，收取中介费用产品特征： 建筑面积：17410平米 标准层：1700平米，标准层2-3户 户型面积56-58F
6、：869.43平米户型，共6套，标准层户50-55F：640.52平米（两套联卖）户型，共5套；549.17 平米户型，共10套 使用率：67%银泰大厦柏悦府56-58F 869.43平米50-55F 640.52平米50-55F 549.17平米柏悦府银泰大厦柏悦府价格均价：70000元/平米（毛坯）目前售出的两套单价分别为71174元/平米、68416元/平米价差：由于可观看长安街，西北向比东南向价格增加15%销售情况目前成交两套，户型面积为549.17平米销售方式先由低层开始销售购买目的为纯自住客户构成客户来源： 已成交的两套户型的 客户均为外籍华侨付款方式：一次性付款（外籍购房 无法作
7、贷款）目前新出台的限外政策对项目销售 产生一定的影响，意向购买的外籍 客户需办理相关购房证明手续银泰大厦柏悦府首层平面图竖向交通首层独立大堂，2部专享电梯电梯刷卡进入柏悦府各层电梯可直接到达上部酒店配套银泰大厦柏悦府首层独立大堂银泰大厦柏悦府交房标准：毛坯交房设备配置与柏悦居相同具体设备配置情况见附件物业：费用：18元/平米.月物业管理人员：由柏悦酒店原班人员进行管理，提供更优质的服务物业费用仅包括公共部分的物业管理，酒店服务另外收费提供房屋租赁服务，收取中介费用银泰大厦柏悦酒店首层平面图竖向交通首层独立大堂，3部专享电梯电梯直达顶层的酒店大堂，不 可去往柏悦居、柏悦府首层独立大堂规划情况建筑
8、面积：37018平米客房数量：237间楼层： 34-49层柏悦酒店，5963层酒店配套功能分区l柏悦酒店客房： 34F-49Fl酒店配套： 59F-63F 大堂63F（顶层） SPA59F 会议室60F 餐厅61F 酒吧62F银泰大厦柏悦酒店酒店特色 国际化的物业管理服务在中国唯一参与投资并全盘管理 的酒店项目 凯悦国际酒店集团在大中华地区首家柏悦酒店 精品型酒店：凯悦国际酒店集团旗下拥有凯悦(Hyatt Regency )、君悦(Grand Hyatt) 及柏悦(Park Hyatt)三个著名 品牌，其中“柏悦”品牌为极致尊贵和精品型酒店酒店配套酒店竖向分布原则 柏悦酒店作为凯悦旗下最高端酒
9、店品牌，对物业要求较高，需占有较高楼层的优 势资源 酒店大堂设置在顶层资源最好的位置，树立高品质的形象 柏悦府最初定位为开发商自持物业，并交由凯悦集团统一经营管理，打造顶级公 寓，因此设置在资源较好的高楼层处凯悦酒店集团对项目进行全面管理 柏悦居、柏悦府的物业管理费用仅包括公共部分的管理，附加酒店式服务需另行 收费 提供中介租赁服务，并收取服务费用 柏悦府由柏悦酒店全班人员提供服务 柏悦居由凯悦酒店管理集团成立物业管理公司进行服务对柏悦居、柏悦府产生的影响 多数购买柏悦居的客户并不了解北京市场，但因为对柏悦品牌十分认同，并看好 酒店拥有的固定的租客资源，因此进行投资性购买。柏悦居在销售中对客户提供月 租金为30美圆/平米的价格参考。 由于柏悦酒店全班人员为柏悦府提供高品质的服务，因此成为支撑柏悦府超高售 价的因素之一。柏悦酒店与柏悦居、柏悦府的关系
