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1、用心构筑美好生活*1全过程成本控制模式探讨2008年9月13日集团成本管理部用心构筑美好生活*2前言企业的竞争策略总体上分为两大类，包括：成本领先 竞争策略和差异化竞争策略，成本领先策略是依靠比竞争 对手更低的成本来赢得竞争，如我们熟知的沃尔玛、戴尔 电脑和日产汽车等，而差异化竞争策略是凭借自身和竞争 对手完全不同的产品和品牌在竞争中占据有利位置，如保 时捷汽车等。对于房地产企业来说，采取差异化竞争意味着创新， 意味着与众不同，而在房地产行业一项创新会在很短的时 间被很多同行所模仿甚至超越，必须具备持续的创新能力 ，才能不断地超越自身和竞争对手，而这是非常困难的， 因此，对于大多数房地产企业，
2、势必只能采取成本领先的 竞争策略，通过成本领先优势来赢得未来激烈的市场竞争 。用心构筑美好生活*3前言目前，中国房地产市场正逐步走向规范化、透明化 ，房地产的利润空间也会越来越小。同时，随着国内 国际的房地产宏观形势的逐渐转变，各房产企业都在 利用这段时期，苦练内功，如何提高企业的核心竞争 力，从企业内部挖掘潜力，加强企业的内部管理，已 逐渐成为各房地产业迫切需要解决的问题。要想从日 益激烈的竞争市场中脱颖而出，成本控制便成为关键 环节。现在，我从以下几个方面跟大家共同探讨旭辉集团 的全过程成本管控模式。用心构筑美好生活*4房地产全成本的组成以下成本组成是集团的一级成本科目：销售费用管理费用财
3、务费用项目开发成本用心构筑美好生活*5项目开发成本的组成以下成本组成是集团项目开发成本的二级成本科目：建安工程费基础设施费公建配套设施费开发间接费土地成本前期工程费用心构筑美好生活*6旭辉集团的成本管理组织构架目前集团成本管理组织管理构架模式：用心构筑美好生活*7集团全过程成本控制模式探讨第一部分投资决策阶段成本控制第二部分规划设计阶段成本控制第三部分第四部分实施阶段成本控制竣工结算阶段成本控制第五部分销售阶段成本控制第六部分运营阶段成本控制用心构筑美好生活*8集团项目开发主要业务阶段主要工作分解及工作重心用心构筑美好生活*9集团全过程成本控制模式探讨第一部分投资决策阶段成本控制用心构筑美好生
4、活*10第一部分 投资决策阶段成本控制长期以来，大家普遍忽视项目投资决策阶段的成本控制 ，而往往把项目成本控制的放重点在实施阶段，这种控制思 路是本末倒置的。投资决策阶段的成本控制对整个建设项目 的成本控制具有纵揽全局的决定性作用。决策阶段项目决策 的内容是决定工程造价的基础，直接影响着决策阶段之后的 每个建设阶段成本的确定与控制是否科学、合理。据有关资料统计，在项目建设各个阶段中，投资决策阶 段对成本影响最大，与设计阶段共同影响项目成本可达到70 左右。此阶段又可分为以下二个阶段：用心构筑美好生活*11第一部分 投资决策阶段成本控制第二章土地拓展阶段第一章项目定位阶段用心构筑美好生活*12第
5、一章 土地拓展阶段序号控制要素控制措施责任部门参与部门支持文件1规划控制指 标尽可能的了解清楚相 关经济技术指标业务拓展部设计部、 工程管 理部、 法务 审计 部、成 本管理 部、 营销 管理部 、财 务管 理部2大市政配套了解当地的收费情况 3周边环境了解有无将来需要投 资和处理的污染 源、高压线4动拆迁情况了解该宗地是否有动 拆迁的不利因素5交通状况了解未来是否需要增 加市政交通投资6建安造价水 平了解当地造价水平 7土地价格根据售价和其他成本 ，反推土地价格用心构筑美好生活*13第二章 项目定位阶段序号控制要素控制措施责任部门参与部门支持文件1项目档次定 位结合规划指标、周边 环境及成本
6、指标， 确定楼盘合理档次集团决策者业务拓展部 、营销 部、设 计部2规划控制指 标满足公司利益最大化， 合理提高容积率， 降低土地成本研发设计 部配套部、营 销部、 设计部3开发产品的 最优组 合在产品定位阶段，对 拟建项目进行多方 案的经济和技术比 较，选择技术上可 行、经济上合理的 最优组合方案，编 制高质量的项目投 资估算，在项目建 设中起到控制项目 总投资的作用集团决策者、营销部营销部、 设计部 、成本 部、工 程部4开发规模根据当地销售市场，充 分考虑项目的资金 成本，确定合理的 开发规模及开发周 期项目部工程部、配 套部、 成本部 、财务 部用心构筑美好生活*14集团全过程成本控制
7、模式探讨第二部分规划设计阶段成本控制用心构筑美好生活*15第二部分 规划设计阶段成本控制规划设计阶段是目标成本和责任成本的形成阶段，此阶 段要做好成本控制，在测算目标成本时，一定要根据项目定 位、市场行情、预期售价、合理利润，倒逼目标成本。再保 持总目标或主要指标不变的情况下，按照成本科目，逐项细 分。随着设计的逐步深入和细化，各阶段的成本测算也逐步细 化和准确，最终形成项目目标成本，经集团批准后形成该项 目的最终责任成本。用心构筑美好生活*16倒逼目标成本原则1、土地拓展阶 段项目投资可 行性报告售价-成本=盈利 检视项目投资可 行性可研阶段估算目 标成本2、项目策划 项目定位：概念 性方案
8、设计售价-盈利=成本 检视概念性方案 符合投资目标定位阶段细化目 标成本3、方案设计 确定产品标准检视方案设计 符合上阶段目标方案阶段进一步 细化目标成本4、初步设计 分部、专业标准检视初步设计 符合上阶段目标目标成本审批5、施工图设计检视施工图设计 符合上阶段目标修正目标成本投资估算概念性方案概算方案设计概算初步设计概算施工图预算倒逼成本指标倒逼目标成本实施过程示意图纠偏及调整建议纠偏及调整建议纠偏及调整建议用心构筑美好生活*17目标成本测算示范案例目前各项目提交上来的目标成本测算还不太完善，需进 一步改进，现将测算相对较好的格式跟大家简单演示。1、长沙项目：2、合肥项目：3、上海二期项目：
9、用心构筑美好生活*18第二部分 规划设计阶段成本控制在项目做出投资决策后，控制工程造价的关键应在于设 计。设计是在技术和经济上对拟建工程的实施进行全面的安 排，也是对楼盘建设进行规划的过程。技术先进、经济合理 的设计能使项目建设缩短工期、节省投资、提高效益。有效 控制工程成本要求严密、合理的规划设计。规划设计阶段对 成本控制影响巨大，具有“一锤定音”的地位和作用：在规 划设计阶段进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大 限度的减少事后变动带来的成本。据调查分析，设计费一般只相当于工程费用12左右 ，而这 12的费用，对工程成本的影响度却是 70左右 。由此可见，设计对整个工程建设至关重要。用
10、心构筑美好生活*19第二部分 规划设计阶段成本控制设计方案优化常采用价值工程分析法，目的在满足功 能或尽可能提高功能的前提下尽可能降低成本，其公式如下 ： VFC(V-价值系数，F-功能系数，c-成本系数) 作为一种成熟有效的管理方法，价值分析在工程建设中 得到广泛运用。例如，美国1972年对俄亥俄河拦河坝的设计进行价值分析 ，从功能和成本两个角度综合考虑，提出了新的改进设计方 案，在不影响水坝功能的前提下，节约筑坝费用1930万美元 。而用于请专家进行价值工程分析的费用只有129万美元 。此阶段又可分为以下四个方面：用心构筑美好生活*20第二部分 规划设计阶段成本控制第二章概念设计阶段第一章
11、方案设计阶段第三章第四章扩初设计阶段施工图设计阶段（包括专业设计）用心构筑美好生活*21第一章 概念设计阶段概念设计阶段与项目定位阶段基本一致。根据项目定 位阶段确定的项目档次、产品组合，进行概念设计，明确项 目基本的设计指标和设计参数。此阶段的成本控制详见前页项目定位阶段的成本控 制用心构筑美好生活*22第二章 方案设计阶段序号控制要素控制措施责任部门参与部门支持文件1设计单 位的 选择通过考察、调研，选 择合适的设计单 位研发设计 部集团高层、 工程部、项 目部详见设计流程文 件 2设计师 的选 择审查设计 作品，进行 设计文稿考评，确定 优秀的设计师研发设计 部设计院、工 程部详见设计流
12、程文 件 3设计监 理通过设计监 理的监督 ，使设计趋 于合理，造 价控制在限额范围内。 反过来，也促使设计 单位改善管理，优化结 构，提高水平，真正做 到“量体裁衣”。监理单位集团高层、 工程部、项 目部无 4限额设计按结构的部位或功能的 不同，将资金错分为若 干单元，设计人员根 据限制的额度进行设 计。如限额钢筋*kg/m2 、砼*m3/m2、砌体 *m3/m2等设计院设计部、成 本部、工程 部、项目部详见设计流程 文件用心构筑美好生活*23第二章 方案设计阶段序号控制要素控制措施责任部门参与部门支持文件5标准化设计制定一系列的设计标 准 ，合理利用资源。设计院设计部、工 程部、配套 部、
13、成本部6多方案比较根据规划指标和项目定 位，编制多种设计方案 以备评选 。研发设计 部设计部、工 程部、配套 部、成本部详见设计流程文 件 7方案评审组成可行性规划评审 委员会，对方案进行 评审、确定。未通过的 方案进入可行性设计 变更环节，再重新评 审。相关专家工程部、项 目部、设计 部、配套部 、成本部8部品部件清 单按照统一的文件格式， 编制部品部件清单，明 确主要材料和设备的档 次研发设计 部工程部、项 目部、配套 部、成本部9设计概算根据方案设计文件和部 品部件清单，编制方案 阶段的设计概算成本部设计部、工 程部、配套 部、财务部用心构筑美好生活*24第三章 扩初设计阶段序号控制要素
14、控制措施责任部门参与部门支持文件1扩初设计要 求落实方案审批意见， 对报批设计进 一步调 整和优化，明确扩初设 计深度研发设计 部工程部、项 目部详见设计流程文 件 2限额设计按照方案阶段的控制指 标，进行限额设计 ， 进一步优化钢筋、砼 、砌体等含量研发设计 部成本部、工 程部、项目 部详见设计流程文 件 3扩初图纸评 审组成评审委员会，对 扩初图纸进 行评审、 确定，根据评审结 果及 时修订。相关专家工程部、项 目部、设计 部、配套部 、成本部详见设计流程文 件 4逐步细化部 品部件清单随着设计逐步深入，部 品部件清单也逐步细化 和明确。研发设计 部工程部、项 目部、配套 部、成本部5目标
15、成本的 报批根据扩初设计方案和部 品部件清单、实体研究 、环境方案等因素，编 制扩初阶段的目标成本 ，报董事长审批后作 为责任成本。成本部设计部、工 程部、配套 部、财务部用心构筑美好生活*25第四章 施工图设计阶段（包括专业设计）序号控制要素控制措施责任部门参与部门支持文件1设计单 位的 选择通过考察、调研，选择合适的施 工图设计单 位研发设计 部集团高层 、工程部、 项目部详见设计 流程文 件 2施工图设计 （专业设计 ）要求根据销售包装设计、桩基设计、 功能设计及配套设施等因素，在 扩初图基础上确立施工图设计 要 求（专业设计 要求）研发设计部设计部、 工程部、项 目部详见设计 流程文
16、件 3限额设计根据扩初阶段的设计成果、建筑 物的结构要求和功能需求，进一 步优化限额设计 ，确保钢筋 *kg/m2、砼*m3/m2、砌体*m3/m2 等含量合理研发设计部设计部、 成本部、工 程部、项目 部详见设计流程文 件 4标准化设计按照标准图集、常规做法，进一 步推广设计标 准化研发设计部设计部、 工程部、配 套部、成本 部详见设计流程文 件 用心构筑美好生活*26第四章 施工图设计阶段（包括专业设计）5施工图纸评 审建安施工图中结构造价、建筑造 价和环境设施费等约占总造价 70%的部分属于设计方可控部分， 评审委员会应严格审核。相关专家工程部、项 目部、设 计部、配套 部、成本部详见设计流程文件 6部品部件清 单确定正式的部品部件清单，为投 标报价创造条件研发设计 部工程部、项 目部、配套 部、成本部详见设计流程文件 7办理报建手 续政府部门报批费，按政府有关政 策交纳。配套部工程部、项 目部、设 计部详见工程流程文 件 8修正目标成 本根据施工图纸要求及总包招
