鼎易地产学府路项目市场调研及项目定位报告（下）

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1、n户型设计（主力户型）甲壳城市一楼配有一间书房， 已形成1室1厅1厨一 卫，功能完善客厅中空设计，使整个户 型不在有空间上压抑拥挤 的感觉二楼赠送面积为25，为起 居层，功能齐全，买一层的 面积得两层的房子，附加值 极大卧室凸窗设计，采光充足明亮C3户型：512室2厅1厨2卫客厅使用大面积凸窗 与大面积落地窗设 计，采光充足整个户型总体来看已经区别于以往昆明市场上的小户型公寓，完全适合居家生活的需求5.1 2007年在售楼盘研究1n户型设计（滞销户型）甲壳城市客厅中空设计，使整个户型不在 有空间上压抑拥挤的感觉二楼卧室采光较差户型整体狭长，面宽较 窄，不利于布局分布A户型：351室2厅1厨1卫

2、5.1 2007年在售楼盘研究2n户型设计甲壳城市客厅中空设计，使整个户型不在 有空间上压抑拥挤的感觉 二楼赠送面积为22，为起 居层，功能齐全卧室凸窗设计，采光充足明亮书房凸窗设计，采光充足明亮C1户型：49.52室2厅1厨2卫一楼配有一间书房， 已形成1室1厅1厨一 卫，功能完善一楼卫生间没有采光，形成一 个黑房间5.1 2007年在售楼盘研究3n项目概况四季阳光区位兴苑路西段 占地面积44689 建筑面积79546开发商昆明南屏房地产开盘时间200733容积率1.78建筑密度 价格开盘价：2900元/ 现价：4800元/ 交房日期20087 装修标准毛坯 绿化率45.6 物业组成多层 公

3、交线路82、148、153 户型面积 周边配套昆医附三院、沃尔玛、西一中 主力户型 销售情况95 工程进度主体已完工5.1 2007年在售楼盘研究4n规划布局四季阳光n总体规划呈组团式布局，中央组团成围合式布局。5.1 2007年在售楼盘研究55.2 2008年预计面市楼盘研究n2008年预计面市楼盘：云安阳光城、中晟溪城、一红铂金 元素、广基馨悦尚居、和成地块、恒通中基都市春天、万 通地块、汇通地块、华飞地块65.2 2008年预计面市楼盘研究7中晟溪城 项目 概况区位高新区王竹路占地面积150000建筑面积380000开发商云南中晟置业有限公司容积率2.5 价格最初定价洋房5500元/,高

4、层3500元4500元开盘日期预计20085装修标准毛坯绿化率 物业组 成18层高层、11层小高层、7层洋房，王竹路沿线1梯4户公交线路无公交车到达 户型面 积最终的户型还未公开周边配套未来小区有3万的商业体量，周边基本没有配套，未来3 4年需依靠自身配套 主力户户型洋房主力户户型为为150，高层层主力户户型为为87销售情况未开盘工程进度报规阶 段5.2 2008年预计面市楼盘研究8n立面风格现代风格设计，通过外 飘凸窗与建筑外立面的 色彩搭配，使整个外立 面看起来变化丰富。中晟溪城5.2 2008年预计面市楼盘研究9n园林景观地中海风情园林景观，拥有近3000的水体景观，以水做 为串联整个景

5、观的纽带，形成主湖与多个自然湖汊相连的 灵动水系。中晟溪城5.2 2008年预计面市楼盘研究10n户型设计中晟溪城入户花厅的设计让户 型更具品质储藏室的运用功能更 加完善所有卧室采用大面积转角凸 窗，采光充足，视野开阔超大面宽客厅，体现豪华气派1284室2厅1厨2卫5.2 2008年预计面市楼盘研究11n户型设计中晟溪城属于享受型户 型，卧室空间 都较为宽敞餐厅单独设立房间 一角，真正实现功 能分区独立凸窗设计，房间 采光充足明亮设计有工人房，工人 房、生活阳台、厨房、 餐厅连成一体，整体工 能更加完善，使用方便1324室2厅1厨2卫5.2 2008年预计面市楼盘研究12n户型设计中晟溪城小户

6、型采用大空中花园设计，提 高户型品质2.4米挑高设计，可以再单独隔出 一个卧室，附加值极高布局方正紧凑，功能完善564室2厅1厨2卫餐厅采光度较差卫生间形成黑房5.2 2008年预计面市楼盘研究13n项目现状项目还未动工，周边较为荒凉，地势平坦，附近基本没有 配套设施，没有公交线路到达。预计未来34年将依靠自身配套，出行极不方便。中晟溪城5.2 2008年预计面市楼盘研究14n项目概况云安阳光城项目区位南临昆瑞路、北临学府路占地面积占地51133建筑面积148295容积率2.9 价格土地价格：27342万元楼面地价：1844开盘日期装修标准绿化率物业组成18层高层、多层公交线路55、70、1、

7、2、116、151、138、8、26户型面积周边配套商业配套较差，其他配套有虹山医院、工人医院、虹 山小学、昆明第二十四中学 主力户型115三房销售情况未开盘工程进度规划公示5.2 2008年预计面市楼盘研究15n项目用地现状为原云南客车厂地块，内部已拆迁完毕。项目地块呈不规则多边形，地势北高南低，呈3级阶梯分布 ，第一级与第二级有接近10米的高差。受项目用地地势的影响，项目规划布局难度较大。云安阳光城5.2 2008年预计面市楼盘研究16n项目周边现状n学府路、昆瑞路都已完成道路改造，交通畅通，多条公交线路经过门口，出行方便。配套设施也较为完善，但周边商业配套较为缺乏云安阳光城5.2 200

8、8年预计面市楼盘研究17广基馨悦尚居项目区位南临学府路，西临西锦小区 占地面积38686 建筑面积85783 开发商云南广基瑞特房地产开发有限公司 容积率2.2 建筑密度27.46% 价格 开盘日期 装修标准 绿化率40.68 物业组 成7幢多层，1幢18层高层 公交线路2、55、1、70、127、8、113、138、118、156 户型面积90以下占54.4%，90以上占45.6%周边配套云南师大附中高新校区、昆明第二十四中学、五华实验 中学、 高新一 小、虹山小学、先锋实验 小学、客车厂幼儿园、昆医附 二院、虹山医院、洪源康复门诊 、洪源颐竹超市、高新服装城 、黄土坡农贸 市场、邮政黄土坡

9、支局、工商银行等。主力户型 销售情况未开盘 工程进度批前公示n项目概况5.2 2008年预计面市楼盘研究18n项目用地现状项目地块呈不规则多 边形，地势平坦，但 被规划路从中隔断， 不利于项目的整体规 划。项目地块较为狭长， 中间部分较窄，项目 只能采用分组团布局 ，园林景观也难以形 成一个整体体系，只 能分部造景。广基馨悦尚居5.2 2008年预计面市楼盘研究19n项目周边现状n地块西侧有一条臭水河，北侧为城中村，南临学府路。周边城中 村居多，车流量较大，人口集中。受二环改造的影响，环境较差 。但生活配套较为齐全，居住氛围较好。广基馨悦尚居5.2 2008年预计面市楼盘研究20项目区位东临海

10、原中路，北临科锦路占地面积占地18462，土地性质：商业建筑面积86600，其中公寓53000 ，商业20000开发商云南和成集团容积率3.99价格开盘日期装修标准绿化率物业组成高层，大型商业公交线路56、66、90户型面积周边配套高新师大附小、高新师大附中、西一中、交通银行、工 商银行、中国银行、足达超市、戛纳影城等主力户型4050销售情况未开盘工程进度报规阶 段和成地块 项目概 况5.2 2008年预计面市楼盘研究21和成地块n项目用地现状：场的条件：地块平整呈矩形，利于规划布局5.2 2008年预计面市楼盘研究22和成地块n项目周边现状：项目临城市主干道，周边车流量较大，居住氛围成熟5.

11、2 2008年预计面市楼盘研究23项目区位东临海原中路，北临滇缅大道占地面积占地14007建筑面积53300开发商昆明一红房地产开发有限公司容积率写字楼为4、住宅为2.5价格开盘日期装修标准小户型精装修绿化率4物业组成高层公交线路56、66、90户型面积周边配套高新师大附小、高新师大附中、西一中、交通银行、工 商银行、中国银行、足达超市、戛纳影城等主力户型销售情况未开盘工程进度报规阶 段一红铂金元素 项目概 况5.2 2008年预计面市楼盘研究24一红铂金元素n项目用地现状：场的条件：地块平整呈矩形，利于规划布局，规划中建精装小户 型公寓及一栋写字楼5.2 2008年预计面市楼盘研究25一红铂

12、金元素n项目周边现状：项目临城市主干道，周边车流量较大，居住氛围成熟5.2 2008年预计面市楼盘研究26项目区位昆沙路北段占地面积255812建筑面积639530开发商云南恒通中基房地产开发有限公司容积率2.5价格土地价格：50613万元楼面地价：791元开盘日期装修标准绿化率物业组成公交线路户型面积周边配套主力户型销售情况未开盘工程进度恒通中基都市春天 项目概 况5.2 2008年预计面市楼盘研究27项目区位高新区占地面积48083建筑面积120208开发商云南万通房地产容积率2.5价格土地价格：17974万元楼面地价：1495元开盘日期装修标准绿化率物业组成公交线路户型面积周边配套昆明第

13、四中学，云南交通中心医院主力户型销售情况未开盘工程进度万通地块 项目概 况5.2 2008年预计面市楼盘研究28项目区位高新区占地面积42314，土地性质：居住建筑面积约84000开发商昆明华飞房地产开发经营 有限公司容积率多层1.8，小高层2，高层2.5 价格土地价格：3271万元楼面地价：389元开盘日期装修标准绿化率物业组成公交线路户型面积周边配套主力户型销售情况未开盘工程进度土地拍卖公示（拍卖日期2008125）华飞地块 项目概 况5.2 2008年预计面市楼盘研究29项目区位五华区黄土坡新村44号（原石棉厂）占地面积18542，土地性质：居住建筑面积46356开发商云南汇通房地产开发

14、经营 有限公司容积率2.5 价格土地价格：2500万元楼面地价：539元开盘日期装修标准绿化率物业组成公交线路55、70、1、2、116、151、138、8、26户型面积周边配套商业配套较差，其他配套有虹山医院、工人医院、虹山 小学、昆明第二十四中学主力户型销售情况未开盘工程进度土地拍卖公示（拍卖日期2008125）汇通地块 项目概 况5.2 2008年预计面市楼盘研究305.3 重点楼盘研究n周边重点楼盘：中产花香十里、百年明日城市、 戛纳小镇、水逸康桥315.3 重点楼盘研究本案32n项目概况花香十里区位学府路与羊仙坡路交叉口 占地面积30054 建筑面积97556开发商云南中产房地产开发

15、有限公司开盘时间2005924容积率2.94建筑密度25.78 价格开盘价：2700元/现价：5600元/交房日期200753 装修标准毛坯绿化率46.2物业组成高层 公交线路1、31、70、121、83、104 户型面积10种户型、91210 周边配套五华实验 中学、昆明理工大学、虹山医院、莲花池公园 主力户型100135 销售情况已售完 工程进度已交房入住5.3 重点楼盘研究33花香十里n规划布局采用了围合式布局 ，全部高层建筑设 计，减少了建筑密 度，提高了土地利 用率的同时，增加 了绿化空间。5.3 重点楼盘研究34花香十里n园林景观以中央一条小溪做为水景景观带对小区六大主题景观进行 连接，并在此基础上营造了60多个景观空间。景观植被的选择遵循绿化、美化、香化、彩划的原则，整 个小区绿化植被多样化，层次丰富，对比鲜明。所有建筑的1楼为架空花园，最大限度的提高了绿化空间。5.3 重点楼盘研究35 户型比例 主力户型为100-135，这一区间所占比重最 大花香十里5.3 重点楼盘研究36n畅销户型设计花香十里所有卧室均采用采光 通风较好的凸窗经济型小三房，功能齐 全，布局方正实用卫生间成黑房，影响 户型品质。5.3 重点楼盘研究A户型：98 3室2厅1厨1卫1洗衣间37n户型设计（主力户型）花香十里入户花厅的设计