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1、 人均居住面人均居住面积积单单位；平方米位；平方米/人人年份年份人均居住面人均居住面积积19804.9519927119957.3119978.15199910.05200110.95200212资资料来源：料来源： 长长沙沙统计统计年年鉴鉴 （三）城市（三）城市规规划划对对房地房地产发产发展的影响展的影响 从从较长较长的的时时期来看，期来看，2001 年修年修编编后的城市后的城市总总体体规规划划规规定，到定，到 2020 年年长长沙市人口将增加到沙市人口将增加到 350 万，城市用地万，城市用地规规模由原来的模由原来的 250 平方公里增加至平方公里增加至 350 平方公里，城市平方公里，城
2、市空空间结间结构构为为“一主二次四一主二次四组团组团“，即一主，即一主-河河东东主城区，二主城区，二次次-河西新城、星沙河西新城、星沙马马坡岭新城，四坡岭新城，四组团组团-捞捞霞霞组团组团、高星、高星塘岭塘岭组团组团、含浦、含浦组团组团、暮云、暮云组团组团。城市。城市规规划区由原来的划区由原来的966 平方公里平方公里扩扩大到大到 2890 平方公里，其中都市区平方公里，其中都市区 1450 平平方公里，按照方公里，按照长长沙整体沙整体规规划修划修编编后的后的蓝图蓝图， ，长长沙通沙通过过 10-15 年的努力，将建年的努力，将建设设成一个人口成一个人口 300 万，城区面万，城区面积积 35
3、0平方公里的大都市，按此速度，平方公里的大都市，按此速度，长长沙沙还还要增加住宅面要增加住宅面积积4000 万平方米，每年要新增住宅面万平方米，每年要新增住宅面积积 200 多万平方米，多万平方米，房地房地产产市市场场仍有巨大的仍有巨大的发发展空展空间间。随着。随着长长沙城市版沙城市版图图的的不断不断扩扩大，交通条件的日大，交通条件的日趋趋完善，城市的住宅完善，城市的住宅规规划用地划用地规规模亦模亦发发生明生明显显的的变变化，多家品牌化，多家品牌发发展商展商挥师长挥师长沙，在沙，在长长沙沙的的东东、西、南、北片区圈得大片土地，各展、西、南、北片区圈得大片土地，各展优势优势，向市，向市场场展展现
4、现了一幅逐鹿了一幅逐鹿问问鼎的新鼎的新战战国国图图。据了解，目前。据了解，目前长长沙沙预计预计开开发规发规模超模超过过 1000 亩亩的楼的楼盘盘就有就有 10 个左右，未来一年个左右，未来一年时时间间内就有内就有 4-5 个大型住宅群落成城市的个大型住宅群落成城市的东东、北、西三面。、北、西三面。（四）外（四）外围资围资金看好本地市金看好本地市场场 房地房地产产开开发发投投资资大幅攀大幅攀升升从市从市场场的的产产品、价格以及居民的消品、价格以及居民的消费观费观念来分析，念来分析，长长沙市的房地沙市的房地产产市市场发场发展展还还未完全成熟，商品房价格未完全成熟，商品房价格还还停留在停留在较较低
5、的水平，低的水平，发发展空展空间间广广阔阔，加上近几年，加上近几年产业发产业发展展秩序不断秩序不断规规范，市范，市场场投投资环资环境向好，吸引了不少异地的开境向好，吸引了不少异地的开发发商如深圳天健、大商如深圳天健、大连连万达、南都置万达、南都置业业、浙江中天、香港、浙江中天、香港兆祥、广兆祥、广东东碧桂园、阳光碧桂园、阳光 100 等大品牌等大品牌发发展商先后落展商先后落户户星星城。城。2002 年，年，长长沙市共完成房地沙市共完成房地产产开开发发投投资资 81.56 亿亿元，元，同比增同比增长长 29.09%， ，进进入入 2003 年，截至年，截至 1-6 月份，已完成月份，已完成房地房
6、地产产开开发发投投资资 48.66 亿亿元，同比增元，同比增长长达达 50.8%， ，创历创历史史最高水平。外来品牌最高水平。外来品牌发发展商的展商的进驻进驻，同，同时时也会将他也会将他们优们优秀秀的作品的作品带带到到长长沙，必然引起沙，必然引起长长沙房地沙房地产产市市场场的革新。随着的革新。随着房地房地产产开开发发投投资资的大幅攀升，房屋竣工面的大幅攀升，房屋竣工面积积也呈也呈现现快速快速增增长长的局面，的局面，2002 年竣工房屋面年竣工房屋面积积达达 322.12 万万，同比，同比增增长长 96.53%， ，进进入入 2003 年，截至年，截至 1-6 月份，房屋竣工面月份，房屋竣工面积
7、积达达 135.35 万万，同比增，同比增长长 60.3%，今年房屋竣工面，今年房屋竣工面积积主要集中在下半年完成，供主要集中在下半年完成，供货货量将出量将出现现大幅攀升，市大幅攀升，市场竞场竞争将更争将更为为激烈。激烈。（五）投（五）投资资存在存在风险风险 产产品决定品决定胜负胜负长长沙沙预预售商品房批出量及成交量近几年增售商品房批出量及成交量近几年增长长迅速，迅速，2002 年的增幅分年的增幅分别别高达高达 58.20%及及 42.28%，但每年的上，但每年的上市量均明市量均明显显大于成交量，大于成交量，统计统计 1999-2002 年，全市商品房年，全市商品房预预售面售面积积大于大于销销
8、售面售面积积高达高达 373.15 万万，接近，接近 2002 年全年全年的供年的供应应量，令到供求关系日量，令到供求关系日趋紧张趋紧张，市，市场场供供应压应压力及商力及商品房的空置在逐年加大。而另一方面品房的空置在逐年加大。而另一方面长长沙市期房的成交沙市期房的成交量占量占总总成交量的比例成交量的比例则则呈逐年上升的走呈逐年上升的走势势， ，进进入入 2003 年，年，1-6 月份期房成交量占了月份期房成交量占了总总成交量的近成交量的近 80%， ，创历创历史高史高位。位。以上数据以上数据显显示，示，长长沙商品房的空置量主要来源于旧沙商品房的空置量主要来源于旧有的有的产产品，新品，新产产品的
9、品的销销售速度正在加快，售速度正在加快，2003 年年 1-6 月批月批准准预预售量售量较较同期增同期增长长 7%， ，综观这综观这批新上市的楼批新上市的楼盘盘，如南，如南都、西街花园、都、西街花园、亚华亚华、香舍花都等，无、香舍花都等，无论规论规模上、园林模上、园林设计设计上、上、产产品素品素质质上均有上均有较较大幅度的提升，深受置大幅度的提升，深受置业业人士的追人士的追捧，捧，销销售情况售情况乐观乐观；由此可；由此可见见，市，市场场目前空置量主要集中目前空置量主要集中在旧有的在旧有的产产品。品。为为消消费费者用心打造高素者用心打造高素质质的的产产品是开品是开发发商商赢赢得市得市场场的关的关
10、键键。 。（六）价格走（六）价格走势势平平稳稳，消，消费费日日趋趋成熟成熟长长沙房地沙房地产产价格价格结结构构现现状状长长沙房地沙房地产产市市场场目前高素目前高素质质的住宅价格在的住宅价格在￥3000元元/左右，而新左右，而新兴兴住宅区域的价格在住宅区域的价格在￥1500-2300 元元/， ，经济经济适用房价格在适用房价格在 1100-1300 元元/，住宅市，住宅市场总场总体价格体价格的区的区间级间级差不大，与更差不大，与更为为成熟的京、沪、穗等地的情况相成熟的京、沪、穗等地的情况相比，比，长长沙的住房价格沙的住房价格结结构呈构呈现现明明显显的扁平形的扁平形态态，部分，部分产产品品的价格仍
11、有上升的空的价格仍有上升的空间间与可能。与可能。长长沙市商品房成交均价走沙市商品房成交均价走势图势图自自 1999 年新的房改政策年新的房改政策实实施以来，施以来，长长沙市的商品房沙市的商品房成交均价走成交均价走势势平平稳稳，并呈，并呈现稳现稳中有升的中有升的趋势趋势，其中，其中产产品不品不断地更新断地更新换换代代对对市市场场的的稳稳步步发发展起到展起到积积极作用，市极作用，市场场在在经历经历了数年的了数年的发发展后展后进进入了入了较为较为平平稳稳的成熟的成熟阶阶段，消段，消费费需求亦日需求亦日渐渐成熟。成熟。为为迎合市迎合市场场的需求的需求变变化，一些以市化，一些以市场为场为先先导导的的发发
12、展商展商专门专门聘聘请请国内、外著名的市国内、外著名的市场顾问场顾问公司、公司、规规划划设计设计公司参与公司参与项项目的打造与目的打造与经营经营，新推出市，新推出市场产场产品的品的综综合合质质素正以惊人的速度跳升。素正以惊人的速度跳升。（六）二手商品房交投不旺，市（六）二手商品房交投不旺，市场场有待有待进进一步激一步激发发年份年份二手成交面二手成交面积积(万万)二手成交金二手成交金额额(亿亿元元)200051.86.44 200164.38.04 200266.59.09 2003(1-6 月月)33.545.75长长沙市民目前的居住用房主要是房改房房及沙市民目前的居住用房主要是房改房房及单单
13、位宿位宿舍，多属早期住宅舍，多属早期住宅产产品，普遍存在品，普遍存在设计规设计规划不合理、居住划不合理、居住空空间间狭小、狭小、环环境缺乏园林境缺乏园林绿绿化等缺陷。随着收入水平的不化等缺陷。随着收入水平的不断提高，人断提高，人们对们对居住条件的要求也随之提高，市居住条件的要求也随之提高，市场场存在着存在着巨大的二次置巨大的二次置业业需求。需求。进进入入 2000 年后，年后，长长沙的二手房成沙的二手房成交量一直在交量一直在 60 万万左右徘徊，其增幅左右徘徊，其增幅远远低于商品房成交低于商品房成交量的增幅，量的增幅，说说明明长长沙市以旧沙市以旧换换新、以小新、以小换换大、以二手房大、以二手房
14、带带动动商品房市商品房市场场的梯次消的梯次消费费的局面尚未形成，同的局面尚未形成，同时时由于政由于政策的支持力度不策的支持力度不够够，房改房上市受众多的条框限制，令到，房改房上市受众多的条框限制，令到房改房上市操作困房改房上市操作困难难，若二手房市，若二手房市场场能能够够有效激有效激发发，相信，相信会会为长为长沙房地沙房地产产持持续稳续稳定地定地发发展增添新展增添新动动力。力。三、三、长长沙房地沙房地产产分析分析（一）（一）长长沙楼沙楼盘盘横向分析横向分析（二）（二）长长沙沙别别墅横向分析墅横向分析表表 1： ：对对比参数比参数 项项目名称目名称发发展商展商楼楼盘盘地点地点配套配套设设施施长沙
15、芙蓉山庄长沙芙蓉山庄湖南长沙岳麓岳麓湖南长沙岳麓岳麓 区银盆北路区银盆北路电视、宽带网均有线入户，电视、宽带网均有线入户，市政供水，双向电流供电市政供水，双向电流供电山水芙蓉国际新城山水芙蓉国际新城长沙嘉湘房地产开长沙嘉湘房地产开 发公司发公司长沙市东郊长沙市东郊-星沙星沙 开发区内开发区内多功能会所、步行商业街、人工湖多功能会所、步行商业街、人工湖长沙绿色和平别墅湖南金霞开发湖南金霞开发 建设总公司建设总公司湖南长沙开福开福湖南长沙开福开福 区区防盗自动弹簧报警开发欧式门，白色塑钢双层中空隔防盗自动弹簧报警开发欧式门，白色塑钢双层中空隔 音玻璃门窗，三相五线音玻璃门窗，三相五线 15 千瓦千
16、瓦-25 千瓦大容量电池，千瓦大容量电池， 宽带宽带 荷塘月色荷塘月色长沙市湘坤房地产长沙市湘坤房地产 开发有限公司开发有限公司湖南长沙岳麓岳麓湖南长沙岳麓岳麓 区望城县雷锋镇区望城县雷锋镇红外监控、红外监控、24 小时保安；车库及停车坪，酒店会所，小时保安；车库及停车坪，酒店会所， 高尔夫练习场，泳池，爵士吧，茶艺厅，超市，台球高尔夫练习场，泳池，爵士吧，茶艺厅，超市，台球 室，会议厅，幼儿园室，会议厅，幼儿园 金鹰城金鹰城圣爵菲斯圣爵菲斯湖南金鹰城置业有湖南金鹰城置业有 限公司限公司开福浏阳河大桥东开福浏阳河大桥东 金鹰影视文化城金鹰影视文化城蒙哥玛丽电梯，小区智能化安全系统，电视、电话、蒙哥玛丽电梯，小区智能化安全系统，电视、电话、 宽带网入户，管道石油液化气宽带网入户，管道石油液化气 骏豪花园骏豪花园湖南骏豪置业有限湖南骏豪置业有限 公司公司开福金鹰大厦北侧开福金鹰大厦北侧家居防盗报警系统，保安巡更系统，紧急报警系统，家居防盗报警系统，保安巡更系统，紧急报警系统， 红外线、玻璃碎片感应，可视对讲系统，宽带网络系红外线、玻璃碎
