万科集团简介

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1、 万科集团 简介万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上 市的企业之一。至2001年底，公司总资产64.83亿元，净资产31.24 亿元，拥有员工5349名， 全资及关联公司43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志福布斯全球 最优秀300家和200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认 可。万科公司发展主要经历了以下四个阶段：转向以房地产为主营业 务，全国扩张阶 段。规模化房地产品牌发展 阶段。 房地产主业经营范围收 缩与调整阶段。 从做贸易起步，由 单一经营到多元化 经营阶段。1991年1月29日本公司

2、之 A股在深圳证券交易所挂 牌交易。公司于1992年 确立了以房地产为核心 业务的发展战略，将住 宅作为房地产的主导开 发方向，在全国的13个 城市开展业务，从而改 变过去的摊子平铺、主业不突出的局面。1994年，在房地产的经营品 种上，万科提出以城市中档 民居为主，从而改变过去的 公寓、别墅、商场、写字楼 什么都干的做法。1995年底 ，万科提出回师深圳，由全 国的13个城市转为重点经营 京、津、沪特别是深圳四个 城市。公司于2001年将直接 及间接持有的万佳百货股份 有限公司72的股份转让予 中国华润总公司及其附属公 司，全面完成了专业化调整 战略，成为单一业务的房地 产集团。2002年以

3、来，万科不 断的进行企业品牌整 合，企业内外部资源 整合，集中资金和土 地资源，专注与发展 房地产，进入规模化 房地产品牌发展阶段 。1984年5月组建公司 ，其主要业务是搞摄 像机、录像机、投影 机、复印机等贸易。 1988年，主营业务改 变，从贸易转向了房 地产，城市花园的品牌由此诞生。Date公司业务范围 公司以房地产为核心业务。万科于1988年开始介入房地产开发领域，是国内较早从事住 宅商品房开发的企业之一。截止2001年底，已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、 武汉、南京、长春和南昌十个经济发达，人口众多的大城市进行住宅规模开发，历年累计竣 工面积348.6万平方米。从2001

4、年地产收入和利润的区域构成看，主要来源于深圳 、上海、北京、沈阳和成都，其中深圳贡献39%的营业收 入和43%的净利润，上海贡献25.79%的营业收入和23.89% 的净利润，沈阳贡献10.2%的营业收入和27.9%的净利润。 2002年，万科公司在成都、武汉、南京、长春、南昌的新 开住宅项目也将贡献利润。Date万科模式 企业目标 策略 资源 行动企业发展目标： 中国房地产业的 领跑者企业消费者选择 与细分市场目标 ：全国范围内有 重点的普通大众 住宅市场q业务范围选择： 专业化经营战略 先作先作减法 ，后作加法。 q以品牌策略为核 心的营销策略： 品牌建设 物业服务 产品开发 全程品质管理

5、 技术领先 企业形象 q 利润策略企业资源： 品牌资源 企业文化 人力资源 财务资源 土地资源 知识资源：市 场化管理运作 模式资源战略： 规模化经营战略整合 战略联盟战略供应商制度。 资源共享：全国性思维， 本土化运作。Date面临良好的市场机遇，万科的战略 目标是“中国房地产业的领跑者”；未来5年，万科的发展规模将以年 均3040的速度增长，在2005年， 销售收入达到150亿元。万科将以上海、北京、深圳、广州 为核心城市，同时选择以上海为龙头的 长江三角洲地区、以北京为龙头的环渤 海地区和以深圳、广州为龙头的珠江三 角洲地区3大城市圈开发住宅，万科还 将选择成都、武汉等腹地区域经济中心

6、城市作为发展目标，逐步把44个100万 以上人口的城市覆盖，进一步扩大集团 在各地的市场份额，实现成为行业领跑 者的目标。战战略目标标中国房地产业产业 的领领跑者 以上海为中心的长 江三角洲拓展区域以北京为中心的环 渤海地区以深圳、广州为中心的 珠江三角洲拓展区域Date业务业务 范围选择围选择 ：专业专业 化经营战经营战 略先作减法，后作加法。 从多元化经营经营 向，专营专营 房地产产集中。 从房地产产多品种，经营经营 向住宅集中。 在房地产产的投资资地域上，投放的资资源由十二个城市向北京、深圳、上海和天津集中。 在股权投资上，从1994年起，万科对在全国30多家企业持有的股份，开始分期转让

7、。万科专业化经营战略目标是：以房地产为主业，以住宅为核心 ，调整业务，盘活存量，集中资 源，建立竞争优势。Date2001年，万佳的成功转让转让 ，标标志万科已经经完成了从多元化向专业专业 化的调调整。 万佳成立于1991，从事零售业务，于1994年进行股份制改组，注册资本7500 万元，总股本7500万元。2001年5月提出增资扩股计划，股本由7500万元增加至 11, 250万元。万科及其附属公司在万佳增资扩股前后的持股比例均为72。万 佳以商品与日用品为主要经营品种，经过历年发展，已经初步形成连锁经营架构 ，并建立了完整的配送设施。目前，万佳在深圳拥有4间分店，总营业面积达 7.65万平

8、方米，目前尚有5间分店筹建开业在即。万佳2000年实现营业收入 128,825万元，利润3,529万元。万科是在万佳盈利的情况下出售万佳的，目的在于： 进一步优化公司资源配置，集中资源发展房地产业务； 万佳已进入自身快速发展的轨道，需要通过扩张扩大经营规模和市场份额，大 量需要资金投入，万科没有足够的资源同时支持两个已进入快速发展轨道的行业 ； 万科第一大股东华润集团的第一大业务为分销，并在国内拥有庞大的连锁零售 系统，华润集团有意将万佳零售业务纳入其支柱业务，使万佳获得更大发展。北京盛世誉华管理咨询公司Date细细分市场场的定位分析 消费者群体市场定位普通大众 市场地理定位 万科的发展将以上

9、海、北京、深圳 、广州为核心城市，同时选择以上 海为龙头的长江三角洲地区、以北 京为龙头的环渤海地区和以深圳、 广州为龙头的珠江三角洲地区3大城 市圈开发住宅，还将选择成都、武 汉等腹地区域经济中心城市作为发 展目标。城市房地产土地位置定位 万科的房地产土地位置定位策略 是以城市新区大规模住宅开发为 主，辅以城市旧区改造或中心区 域中高档精品住宅开发，前者将 占据80%的业务比重，后者占 20%。 细细分市场场的定位分析Date品牌策略 品牌建设设万科把品牌的利益点集 中在“展现自我的理想生活 ”，以“以您的生活为本” 为品牌核心，提出“建筑无 限生活”这一品牌口号。 以服务树品牌截止至200

10、1年9月，万科物业 管理公司辖下的39个住宅（办公 ）小区中，获得全国城市物业管 理优秀示范小区称号的有13个， 获得“省优”称号的7个，“市 优”称号的17个。同时，万科继续提升物业管 理服务的层次。“网格式安全管 理模式”、“15分钟快速反应维 修”、“零打扰”等十大基础服 务，以及全功能家庭服务中心， 为住户提供舒适、便利的生活保 障。全程品质管理万科从2001年开始启动“合 金计划”，把各地公司各个阶段 比较优秀的开发操作经验熔合在 一起，煅取出一套性能稳定、广 泛覆盖的执行规范，提出“要做 没有质量问题的房子”的目标。 从2002年3月起，项目设计流 程、项目设计成果标准等 一系列设

11、计规范文件陆续出台， 为建造优质住宅产品打下了基础 。万科拥有一支经验丰富的工程 管理队伍，并通过战略联盟、招 投标等形式，在工程发包和监理 发包环节，与具有一流资质的施 工、监理单位建立了稳定的合作 关系，以保证工程质量。北京盛世誉华管理咨询公司企业形象专业化地产商的形象。回顾万科18年的发展史和万科企业品牌的形成的过程，我们常常可以听到来自消费者、投资者、客户的声音：万 科具有关爱客户的理念，万科的物业管理好，万科设计的房子布局很合理，万科很擅长营造社区文化，万科小区的环 境和配套考虑很周到，万科是一个透明度很高的公司，万科的运作很规范，万科的职业经理团队很成熟，作为股票代 码为00000

12、2最早上市的万科难能可贵地保持了业绩的持续增长万科具有专业化地产商的形象。创新领先的产品开发领先的技术1994年11月，万科设立了一个与设计单位密切沟通的平台万创建筑设 计顾问有限公司，1998年，万科成立建筑研究中心。开始集中于消费者的细节 需求以及住宅产品本身。 2002年1月，投资4000万元的万科建筑研究中心大楼 落成。2002年3月18日，国家知识产权局受理了万科“户户带花园或露台的住宅 ”设计的实用新型专利申请，标志着万科住宅标准化与产品创新的成功结合。Date趋势分析 从上表可以看出，万科上市11年以来，除了在1995年因减少股权投资业务使净利润微 降以及1996年传统的贸易业务

13、缩减使主营业务收入下降外，其余年份均保持增长，在沪 深一千多家上市公司极为少见。Date主营业务增长和净利利润增长近三年公司主营业务收入的增长率为29%、33%、15%，净利润的增长率为 13%、31%和24%，增幅明显加快，主要原因是在新一轮地产上升周期中，公司竞 争优势突出，业务规模快速扩张，表中公司地产业务的各项指标可以直观地反 映出这种趋势。Date比率分析总体上看，万科的各项财务指标在 房地产行业以及整个上市公司中都 是很好的，各项指标一般来说都很 平稳，同时有所进步，这也说明了 万科首先立足于稳健的经营风格。偿债能力 万科公司19992001年的资产负债率为52%、47%和51.7

14、%，与房地产 类上市公司的平均资产负债率是75%相比其资产负债率适中；流动比 率为1.67、1.99、1.99，速动比率为0.59、0.61、0.45，保持稳健水平 ，数值都较为正常，均高于同行企业；再考虑到万科是以房地产为主 营业务的公司，考虑到行业的特性，应该说这两项指标是不错的。 因此万科在财务杠杆运用上是稳健的，其未来的融资可以考虑股权的 形式，也可以考虑债权的形式。利息收入倍数在1999年到2001平均在8 倍左右，说明万科的营业利润偿还有息负债是不存在问题的，与同行 企业相比，明显可以看出万科的偿债能力更强。 经营效率在资产管理比率中，总资产周转率也呈逐年升高的趋势 ，可见资产利用

15、率得到一定的增强。公司过去三年存货 周转率较低为0.88、0.94、0.84，这是与行业的特性有 关的，但也低于同行企业，下文会有详细分析。应收帐 款周转率为9.1、9.7、11.7，提高很大，这从一个侧面 反映了万科楼盘热销的情况，在地产上市公司中优势明 显。盈利能力 公司19992001年净资产收益率为10.37%、10.32%和 11.96%，始终保持在绩优水平，而且呈现上升趋势。按 照杜邦财务分析法，将净资产收益率分解为销售净利率 、总资产周转率和财务杠杆三项指标，则公司2001年销 售净利率为8.4%，总资产周转率为0.68，财务杠杆为 2.1，各项指标构成均衡。Date会计计科目分

16、析 借款 存货分析现金流分析北京盛世誉华管理咨询公司销售收入/应收账款/预收账款万科1998199920002001销售收入（亿）22.69 、28.7337.8524.33预收账款（亿） 2.222.234.772.47应收账款净额 （亿 ） 2.485.355.165.80应收账款净额占主营 业务收入 11181324 会计科目分析存货比率逐年上升从万科的负债来看，负债比率51.8%， 其中，短期借款占了绝大部分,占全部 负债的90.7%，一般采用抵押和担保的 方式。万科在长期贷款上比较慎重，但 我们发现在2001年年报显示，其长期借 款达到31,134万元，也已经达到了全部 负债的9.3%，分别于2003年、2004年到 期，从中可以看出在2001年度万科对于 资金的需求是迫切的。比较较万科从1998年到2001年中期现现金流 的情况，可以