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1、 中国管理资讯网海南省旅游房地产研究课题海南省旅游房地产研究课题初步思路汇报初步思路汇报 中国管理资讯网 中国管理资讯网技术路线技术路线 中国管理资讯网旅游房地产的概念旅游房地产的概念 定义定义n旅游房地产是现代社会人类追 求理想生活方式的必然结果 n旅游房地产是旅游度假概念的 延伸，包括： 私人度假房产（度假别墅、度假公寓等） 产权式酒店 分时度假房产（别墅、公寓等）理解理解n以旅游度假为目的的房地产开 发、营销模式开发项目全部或 部分实现了旅游的功能 。 中国管理资讯网旅游房地产的概念旅游房地产的概念 本次研究范围和类型本次研究范围和类型结合海南旅游房地产发展的特点，分为两种类型：n城
2、市型旅游房地产n度假区型旅游房地产 中国管理资讯网相关理论支持相关理论支持 生态足迹理论生态足迹理论概念n生产一定人口消费的资源及吸纳产生的废弃物所需要的具有生物生产力的 地域空间面积。n在现有技术条件下，指定的人口单位内（或每人）需要多少具备生物生产 力的土地和水域，来生产所需资源和吸纳所衍生的废物。 中国管理资讯网相关理论支持相关理论支持 生态足迹理论生态足迹理论全球生态足迹数据n全球人均生态足迹2.2公顷n阿联酋最高，为9.9公顷n阿富汗最低，为0.3公顷中国生态足迹数据n人均生态足迹1.5公顷n人均生态承载能力仅0.8公顷n生态赤字达0.7公顷/人数据来自 世界自然基金会(WWF)的
3、2004地球生态报告 中国管理资讯网相关理论支持相关理论支持 宜居城市宜居城市中国宜居城市有关部门指标 n人均可用淡水资源总量：标准值为2400立方米 n人均城市用地面积：分标准值为100平方米 n人均住房建筑面积：标准值为26平方米 n城市绿化覆盖率：标准值为35% 中国管理资讯网相关理论支持相关理论支持 美国海岸带管理研究美国海岸带管理研究海岸带区的概念n普遍定义为从海洋向内陆 50英里的条状地带。n也可以定义为沿海县包括 的陆地。沿海县占美国大 陆面积的17%。n海岸带流域是另一种有益 的海岸带归类方法，海岸 带流域占美国大陆面积的 13%。 中国管理资讯网相关理论支持相关理论支持 美
4、国海岸带管理研究美国海岸带管理研究沿海人口增长趋势n海岸带区域始终居住着全国50%或以上的人口。n在过去的40年间，海岸带的人口密度大致是内陆的5倍。在2000年 ，美国沿海县的人口密度是275人/平方英里，2015年将达到325人 /平方英里。n许多海岸带区是主要的旅游区，1997年，美国东北部海滨大约有 50万套季节性住房。美国海岸带县和非海岸 带县的历史和预 测的人口密度 中国管理资讯网相关理论支持相关理论支持 美国海岸带管理研究美国海岸带管理研究沿海城市扩展的趋势美国沿海城市扩展速度高于全国平均水平n最显著的增长表现在城市面积和沿海休闲度假区的扩张 。n美国大陆非海岸带流域的开发区面
5、积占流域总面积的比 例从1982年的3%增加到1997年的4.2，；而同期，海岸 带开发区占海岸带流域面积的比例从10%增加到13.7%。n如果这种趋势继续，2025年，美国海岸带流域25%以上的土地会被开发。 中国管理资讯网相关理论支持相关理论支持 美国海岸带管理研究美国海岸带管理研究沿海城市扩展的趋势美国土地的消耗速度是人口增长速度的2倍以上n美国大陆已开发区面积在1982年到1997年间增加了2500万英亩，增加 率为34%；而同期人口增长了15%。n如果这个趋势持续到2025年，全国将再消耗6800万英亩的农村土地。土地开发速率和人 口增长速率 中国管理资讯网相关理论支持相关理论支持
6、 美国海岸带管理研究美国海岸带管理研究城市增长与流域保护科学什一律n美国研究结果表明：在流域内，如果10%以上的土地面积为不透水表面，则该流域内的河流和溪 流的环境质量要严重退化。n美国一般开发区中40%的土地是不透水表面。 中国管理资讯网相关理论支持相关理论支持 美国海岸带管理研究美国海岸带管理研究保护的战略和手段海岸带生态系统的保护需要的是区域和街坊社区层次上采取不同的开发方式 。区域层次n把区域内的流域划分为已开发区或未开发区，确定哪些流域的不透水 地表面积尚低于10%，哪些高于10%。n首先把城镇发展分配给已开发流域，然后把已开发区难以容纳的城镇 发展规划分配给未开发的流域。拟开发流域
7、的确定取决于其生态重要 性和其它区域发展的考虑。n制定政策，以保证未开发的流域内的不透水地表面积低于10%。比如农村区划、城市增长边界等。n确保地方政府区划在已开发和未开发的流域内保留足够的土地用于未 来的开发。 中国管理资讯网相关理论支持相关理论支持 美国海岸带管理研究美国海岸带管理研究保护的战略和手段海岸带生态系统的保护需要的是区域和街坊社区层次上采取不同的开发方式 。街坊层次n提高新开发区的密度，不得低于7-10个单元/英亩（或18-25个单元/公顷），减少车辆出行。n街区密度有利于步行。有利于步行的城市一般每平方英里设置100多个街区。 中国管理资讯网美国度假区实例研究美国度假区实例研
8、究 分类分类n多功能度假胜地度假村n多功能区域度假村n第二寓所度假社区n旅馆度假村 n分时制度假村 多功能度假胜地度假村n夏威夷州的卡帕鲁阿度假村n海狸溪度假村多功能区域度假村n宾夕法尼亚州的隐居谷四季度假村第二寓所度假社区n 第维斯岛度假村n海滨度假村 旅馆度假村 n博卡拉顿度假村及俱乐部n西班牙湾度假村 分时制度假村 n迪斯尼老西关度假村 中国管理资讯网美国度假区实例研究美国度假区实例研究 结论结论佛罗里达州海滨度假村局部平面图 n旅游房地产是现人类追求理想生活的必然结果n第二寓所是度假区的重要功能，只是不同类型的度假区有不同的用地比例n分时度假是房产高空置率的有效解决手段 中国管理资讯网
9、美国度假区实例研究美国度假区实例研究 分析结论分析结论第二寓所度假社区用地构成 n旅游房地产是现人类追求理想生活的必然结果n第二寓所是度假区的重要功能，只是不同类型的度假区有不同的用地比例n分时度假是房产高空置率的有效解决手段住宅用地占建设总用地的50-70，平均约为55% 中国管理资讯网美国度假区实例研究美国度假区实例研究 分析结论分析结论旅馆度假区用地构成 n旅游房地产是现人类追求理想生活的必然结果n第二寓所是度假区的重要功能，只是不同类型的度假区有不同的用地比例n分时度假是房产高空置率的有效解决手段住宅用地只占建设总用地的大约10% 中国管理资讯网美国度假区实例研究美国度假区实例研究
10、 分析结论分析结论其它类型度假区用地构成 n旅游房地产是现人类追求理想生活的必然结果n第二寓所是度假区的重要功能，只是不同类型的度假区有不同的用地比例n分时度假是房产高空置率的有效解决手段住宅用地占建设总用地的40- 中国管理资讯网城市实例研究城市实例研究 黄金海岸黄金海岸城市概况n黄金海岸位于澳大利亚昆士兰州，沿海岸线旅游景点众多，并拥有众多的主题公园等，旅游业已经成为该市的主导产业。 黄金海岸城市鸟瞰 中国管理资讯网城市实例研究城市实例研究 黄金海岸黄金海岸城市规模土人口密度n黄金海岸总面积1406.2平方公里，2005年城市总人口48.26万n官方预测2021年总人口将达68.36万，年
11、均增长率2.2%。n人口密度343.2人/平方公里黄金海岸土地利用规划图 中国管理资讯网城市实例研究城市实例研究 黄金海岸黄金海岸黄金海岸住房产权状况住房总量n根据2001年的调查，黄金海岸 共有187103套住宅n住房空置率为8.5%（15897套没有人居住n从1998年到2003年，平均每年 批建的住房套数约6300套产权n33.3%的住房是自己拥有产权的n22.8%的住房是正在购买中的n34.7%的住房是租用的 中国管理资讯网城市实例研究城市实例研究 黄金海岸黄金海岸黄金海岸住房类型构成住房类型构成n黄金海岸的住房大部分是独立 式的，占总数的53.6%（100208套）n连排式住宅和to
12、wn house占14.7%（27436套）n公寓型住房仅占20.2%（37832套） 中国管理资讯网城市实例研究城市实例研究 黄金海岸黄金海岸黄金海岸住房类型构成n黄金海岸的住房大部分是独立式的，占总数的53.6%（100208套）n连排式住宅和town house占14.7%（27436套）n公寓型住房仅占20.2%（37832套） 中国管理资讯网海南旅游房地产发展状况海南旅游房地产发展状况 城市型旅游房地产城市型旅游房地产n主要分布在三亚市、海口市和琼海市n三亚市销售对象主要是岛外市场，岛外人士购房已占主导地位。n海口市岛内外人士购房比例趋于稳定。n琼海岛外购房人士比例呈上升趋势。度
13、假型旅游房地产度假型旅游房地产n主要分布在东海岸线的三亚、琼海、万宁及陵水等市县的旅游度假区，以及西海岸线的临高、昌江及乐东等部分旅游度假区。 中国管理资讯网海南旅游房地产发展状况海南旅游房地产发展状况 城市型旅游房地产城市型旅游房地产n海口住房销售情况结论： 海口住房销售情况无论从销售套数比例还是从销售面积比例看，2004年到2005年岛外人士 购房比例稳步增高，到2005年末，岛外认识购买已占主导地位。 从2006年开始，前期岛外人士购房比例还稳步提高，之后岛内人士购房比例有回升趋势。 岛内岛外人士购房比例在经过一段时期的波动之后，将持续一个相对稳定的比例。 中国管理资讯网海南旅游房地产发
14、展状况海南旅游房地产发展状况 城市型旅游房地产城市型旅游房地产n三亚住房销售情况及构成结论： 三亚住房销售总套数稳步增长。 岛外人士购房套数比例在增长的同时岛内人士购房下降。销售对象主要是岛外市场。 作为旅游城市，岛外人士购房已占据了三亚购房的主导地位。 中国管理资讯网海南岛海岸带建设的分析研究海南岛海岸带建设的分析研究 海岸带包括沿海海岸带包括沿海1212个市个市n沿海市县土地总面积为24852.32平方公里，占海南岛土地总面积的72.3%。 中国管理资讯网海南岛海岸带建设的分析研究海南岛海岸带建设的分析研究 城镇建设用地城镇建设用地通过对沿海12个市县的总体规划进行分析研究，得出以下结论：
15、n沿海市县现状总建设用地683.23平方公里，占沿海市县总面积的2.7%;n沿海市县规划总建设用地1239.65平方公里，占沿海市县总面积的5.0%;n沿海市县规模一览表人口（万人）建设用地（平方公里）现状规划现状规划沿海市县总和667.69879.99683.241239.65海南岛市县总和787.071045.73788.211445.60比重（%） 中国管理资讯网海南岛海岸带建设的分析研究海南岛海岸带建设的分析研究 度假区建设用地度假区建设用地n据不完全统计，旅游度假区规划总用地面积为65707.47公顷，总人口为1012888人；n由于旅游度假区规划层次不一、年限各异、且规模数据不齐等，通过假定以下条件成立，推算旅游度假区的人均建设用地为250平方米，计算得总建设用地为25322.2公顷。1）选择有资料
