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1、北京商圈调研暨CBD商圈之世贸天阶购物中心研究Part 1 北京商业、商圈总体情况北京商业发展总体概况：北京商 业的发展已经进入一个黄金时期 ，规模大，商业饱和度日益增强 ，业态层次鲜明，档次不断提高规规模巨大支柱地位档次高档特色突出在2008年全球经济危机蔓延的大环境下，北京商业仍然保持加速发展，社会消费品零售额却创出了4500亿元的新高 随着北京商业规模不断扩大，许多国内外顶尖品牌看中北京商业发展的巨大潜力，入驻北京，北京商业的档次越来越高商业增加值在GDP中的比例逐年上升，是从业人员最多的行业，成为北京经济社会发展的支柱行业之一，为北京经济增长和社会稳定做出了重要贡献 北京强调发展特色商
2、业，培育发展特色商业街和特色市场；“老字号”是北京特色商业发展的重要力量，红桥市场、潘家园旧货市场等特色市场成为京城独特的发展景观 王府井 商圈CBD 商圈西单 商圈北京商圈分布：西单和王府井是北京最传统的商圈，随着时间的发展，新型商圈不断崛起，多中心商圈特征日益明显 形成原因：北京最传统的商圈就是西单大街和王府井大街，然后随着时间的发展，在北京的环形城市结构在周边形成了众多的商圈，新型商圈不断崛起，市场竞争日益激烈；形成了众多传统的商业聚集区域，也逐渐形成了北京的商圈格局 商业区域包括：前门商业区域、阜成门商业区域、朝阳门商业区域、东直门商业区域、东单商业区域、安贞商业区域、马甸商业区域等；
3、 重点商圈包括：CBD商圈、燕莎商圈、王府井商圈、西单商圈、中关村商圈、亚奥商圈等。多中心商圈概况购物中心模式成为主流 北京2007年开业的商铺面积将达到410万平方米，其中以购物中心模式运作的约为280万平方米，占总面积的68.3。 北京新建的众多项目都是采用购物中心模式，购物中心已成为新商业地产项目的主流经营模式 购物中心作为适应市场需求变化的产物，得到了业主、零售商和消费者三方的共同认可。便于管理在购物中心模式下，基本不涉及统一收银、营业员管理培训等复杂环节，对管理深度及广度要求相对不高，因而易于被业主认可并推行。一站式消费符合客户需求随着收入水平及文化素质的持续提高，人们的消费需求逐渐
4、朝着复合式、感性化方向发展，而购物中心能够连续实现购物、休闲、聚会等系列活动，可“一站式”地满足人们多元化的需求，并且其空间规划也更易为顾客创造愉悦的游逛体验。为租户提供更好的环境与百货公司之敞开式卖场相比，购物中心通常能够为租户提供更大面积、更为独立的店铺空间，使入驻商家能够更好地营造其品牌个性氛围，促进形象价值提升，因而受到零售品牌、特别是强调感性售卖的中高档品牌的高度认可北京商业运营模式：购物中心已 成为北京新商业地产项目的主流 经营模式，得到业主、零售商和 消费者三方的共同认可Part 2 CBD商圈之世贸天阶CBD商圈：北京最具规模、最国 际化的高档商业中心区;供国内外 高级管理人士
5、安居休闲工作的国 际文化生活社区，商务氛围浓厚CBD商圈：区位图和项目图如右所示： 商圈概况：供国内外高级管理人士安居休闲工作的国际文化生活社区。 商圈范围: 朝阳区东三环路与建国门外大街交汇的地区。规划面积约4平方公里。 商圈特点：商业供应量快速增长，商圈地位逐步升级 ；涉外氛围浓重，外籍人士众多；各业态经营良好，商业自持比例高 ；休闲娱乐业态相对匮乏，市场空白点显现 典型项目：国贸商城、华茂购物中心、世贸天阶、银泰购物中心世贸天阶国贸商城华茂购物中心CBD商圈发展商简介：世贸天阶项 目发展商为北京奥中置地 投资公司 项目发展商为 北京奥中置地投资公司 。公 司成立于1995年 ，先后投资了
6、广渠门、 顺四条、芳草地、金茂公寓等项目 。 1999年开发了世贸国际公寓，也 位于国 贸商圈，开盘六个月售出90% 。2003年 开发建设世贸天阶项目，2006年建成投 入使用项目简介1区位简介 世贸天阶位 于迎宾国 道东大桥 路的东侧 ，紧邻国 贸、嘉里 中心 .坐镇 北京CBD 西区门户 ，已被朝 阳区政府 定为政府 重点工作 项目，并 成为CBD 的旗舰商 业。 项目简介1规划简介 项目整体规 划22.8万 平方米， 商业面积8 万平米。 其基础构 造由南北 两翼商业 廊和两座 写字楼组 成，同时 拥有阶梯 广场等户 外场所。 它的上空 ，亚洲首 座、全球 第二大规 模的电子 梦幻天幕
7、 凌空而起 。天幕长 250米，宽 30米，总 耗资2.5亿 元，由曾 获奥斯卡 奖和四次 艾美奖的 好莱坞舞 台大师 JeremyRa ilton担纲 设计。 项目简介1世贸天阶理念 “全北京 ，向上看 ”“生活” 向上看！“时尚” 向上看！“品味” 向上看！“美食” 向上看！“创意” 向上看！天幕作 为北京城 独一无二 的瑰宝， 承载着“ 全北京， 向上看” 的理念，精准地 诠释了世 贸天阶的 精神内涵 与生活真 谛。 项目简介1总体布局 项目打破传 统布局， 西班牙建 筑风格商 业分为南 街、北街 及地下B1 组成。这 样就形成 了中央大 广场，其 标志性的 天幕也就 设置于此 。南街北
8、街规划设计2南街国际精品、 艺术、高 档家居用 品、美容 美发国际 生活馆。规划设计2北街云集了最流 行和时尚 的休闲品 牌，满足 现代生活 的年轻群 体。规划设计2广场规划设计2天幕广场最大的亮 点就属震撼 的天幕了， 它也是时髦 天阶的灵魂 。用“华丽 ”形容它一 点都不过分 ！它长为 250米，宽 度30米的巨 型LED显示 屏 ，这一“ 梦幻天幕” 总面积7500 平方米，比 整座足球场 还大。 它是 世界上最先 进的高新媒 体之一，具 有清晰稳定 的画面特质 ，48路输入 96道输出的 强大环绕扩 声，令人身 临其境的超 震撼三维声 像效果，总 造价超过2.5 亿元人民币 。规划设计
9、2天幕在世贸天阶 的天幕下 经常举办 大型活动 。如：蔡 依林新专 辑大丈 夫天幕 首播；可 口可乐携 手世贸天 阶畅爽开 新年倒计 时活动； ETIHAD Airways阿 提哈德航 空展；世 贸天阶 9.15奥运 文化广场 启动仪式 等。播放时间： 夏季：19：30至22：00 冬季：18：00至22：00规划设计2北街云集了最流 行和时尚 的休闲品 牌，满足 现代生活 的年轻群 体。业态组合3北街F1时尚服装：Ben shemanMadame figaroFrench connectionGant 潘怡良 Guess 钟表及珠宝周大福豪门世家美容及健康 护理MAC酒吧enoteca业态组
10、合3北街F2时尚服装 ： Gant Guess it 鞋： Lea foscati 酒吧 时尚廊业态组合3北街F3美容及健 康护理： THANN 朴成吉吉发型 设计 菩提岛 丽时国际美发 沙龙 安娜柯林 生活品味 ： 维塔艺术馆 美食： 金钱豹国际美 食百汇业态组合3北街F4美食： 新沸腾渔乡 金钱豹国际美 食百汇业态组合3南街国际精 品、艺术 、高档家 居用品、 美容美发 国际生活 馆。业态组合3南街F1时尚服装 ： Zara;Adidas Energie;Sjsj Fornarina;Mi sssixty 钟表 天梭 ;Follifollie 儿童天地 Follifollie baby 生
11、活品味 Coast coffee 丝芙兰 美食： 星巴克 酒吧： CJW业态组合3南街F2时尚服装：G- star;Giorda noMango;MexxJessica配饰及鞋：7 princes;Bata百丽;Muxjoyeux- fr;bloom珠宝：意龙钻石美容及健康 护理：Korres银行：农行业态组合3南街F3时尚服装 ： Sony 欧时力 2% 配饰及鞋 ： Shes 健康护理 ： californiafitn ess业态组合3南街F4鞋： La senza LysaImpres sion 亮视点;Nike Sparrow; 钟表： Casio 美容及健康 护理： 加美乐 汇美舍
12、生活品味： 生态家 苹果专卖 Lock lock 美食： 冰果元素 喜买得 Coups coffee 酒吧： song业态组合3儿童摄影 、美发内 有众多供 小朋友玩 耍玩具， 这样使小 朋友剪发 、照相时 变得更加 听话。业态组合3时尚艺术娱乐品牌 互动 新业态“体验式”商业 中心 60左右还 是服装、 服饰。同 时像酒吧 ，Club， 还有书吧 等，占了 一定的比 重。 不是最高的奢侈品，但是是非常时尚品牌的聚集地 ！业态组合3商品陈列立体式的服 装陈列 富有艺术特 色的橱窗 陈列 商品陈列 与VMD特点4VMD特点展示已招商 品牌，形 成品牌嫁 接促进招 商工作。商品陈列 与VMD特点4
13、VMD特点无论是停车场、电梯间、走道还是手扶梯下面都无处不在的表现出项目的时尚、人性化及艺术感。商品陈列 与VMD特点4VMD特点天幕这个震 撼的卖点 被无限放 大。商品陈列 与VMD特点4公共空间公共空间尺度开阔，处处体现 开阔大气。室内装修 与导示系 统5中庭中庭采用屋 顶玻璃处 理，白天 自然采光 优异。生 态、自然 。室内装修 与导示系 统5手扶梯花型图案交相呼应。整体视觉体现出时尚、华丽以及贵气。室内装修 与导示系 统5艺术品维塔艺术馆的进入以及部分艺 术品的展览，使项目艺术氛 围浓厚室内装修 与导示系 统5停车场停车场装修现代、时尚。地下停车场是以半小时为最小计量单位，每半小时2.
14、5元，一小时5元。固定1450元/位.月，非固定1250元/位.月 1400个车位 。 室内装修 与导示系 统5导视系统设有完整的导示系统，非常清晰具体。 室内装修 与导示系 统5Part 3 购物中心项目总结购物中心建立条件：区位优越， 开发商实力雄厚，停车位充足， 建筑设计凸现购物中心特色建筑特征：商业空间步行化、商业空间室内化、公共空间社会化停车位：停车位充足，保证客户停车方便设计：保证足够的采光、通风；动线设计合理，安全防范到位开发商：强大的资金实力保证项目的运营区位：区位优越，交通可达性好，项目周边商务氛围浓厚购物中购物中 心建设心建设 的前提的前提 条件条件购物中心项目开发运营关键
15、点： 前期市场准确的定位十分必要， 项目要凸现自己的特色，引进大 型商家入驻，业态组合合理定位准确主题特色大型品牌商家入驻合理的业态组合购物中心项目的前期要有充分的市场调研，对项目进行合理的市场定位购物中心的主题、特色，有利于进行市场差异化，增加项目的核心竞争力，吸引客流大型品牌入驻是确定和提升购物中心地位与形象的首要因素，不仅带来大量的人流，而且能能够增强其他小型品牌和商家的入驻信心，保证项目的出租率。合理的业态组合保证客户在购物中心吃、穿、住、用、行的一站式消费需求得到满足购物中心项目KPI因素总结商务成熟区内保证车行、人行均可方便到达不限，一般为综合体目标明晰，拥有持续经营和推广的 决心、能力依赖成熟的商业氛围与周边能够形成较明显的差异化优 势购物中心项 目的KPI体 系硬性指标软性指标区位道路条件建筑形式开发商商业氛围入市时机商务、商业二者形象、气质、定位 相互匹配、支撑定位45Thanks for your attentionWish you a good day!
