重庆商业地产市场概况

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1、重庆商业地产市场概况目 录一、重庆宏观环境简述二、重庆市五大商圈简述三、可竞争区域及项目分析四、B3项目定位分析一、重庆宏观环境简述2002-2006年重庆市社会零售消费额餐饮业发展态势良好， 继02-03年大幅增长 后，04、05、06年 餐饮业涨幅均高于 15。2001-2006年重庆市城市居民可支配收入及增长速度居民可支配收入在01 02年增长明显加速后 ，一直呈稳步上升的 趋势。重庆市商服用房投资额虽商服用房投资额逐年 递增，但商服用房投 资比重在2000年达在 22.3%后却呈逐年递 减的趋势。重庆市商服用房总空置面积走势03年重庆商业地产空置 率在经历较快增长后 ，增速渐趋稳。高空

2、置率，居全国之首：重庆的组团式商业同质化严重、商服用房自身硬件条件不足，不能满足有效需求与部分商业物业的不断老化、淘汰是导致重庆商服用房高空置率的三个主要原因。未来放量较大：因投资的产生与建筑产品成品具有滞后性，据市房管局资料显示，目前，重庆主城区在建商业物业126个，总面积达401.19万平方米，主要集中在渝中区和江北区。 预计主城区未来三年商业面积放量达600万 。 商业物业投资逐渐降温：据市统计局数据显示：2000年至2006年来商服用房投资比重累计下降了11个百分点。小结：注：面积单位如未做说明，则均为建筑面积 主城区商业物业回报较理想：重庆市商业物业平均回报率8-10%。目 前，重庆

3、主城区商业物业（以临街门面、商场综合计算）租金约为 100- 1100元/ 月，租金均价约为150-250元/ 月，结合重庆发展趋势，未来5年商业物业租金均价将达到300-400元/ 月。 主城区商业物业售价稳中有升：目前主城区商业物业售价约为218万/ （套内面积），均价约为3.56万元/ 之间。与06年的均价45.5万元/ 相比，售价稳中有升。 二、重庆五大商圈简述 五大商圈共存：形成以渝中区解放碑中心商贸区为主的主商圈，周边区域性商贸区为辅的江北区观音桥、沙坪坝区三峡广场、九龙坡区杨家坪、南岸区南坪副商圈共融共发展的消费市场格局。 区域中心向心格局、集聚效应显著：90%的消费在各区域组团

4、中得以消化，区域组团式消费特征渐趋明显。重庆山城、江城独特的地形特征造成各区域间交通不便，随着重庆经济的发展与居民可支配收入的不断提高，故此在各区域的核心位置形成同质化的组团式商圈经济的格局。重庆五大商圈分布图重庆城市地形格局解放碑商圈西部第一街商圈范围： 以解放碑商业步行街为核心，东 起小什字，西至较场口，南起新 华路，北至民生路，占地面积约 0.69平方公里。 特点： 由于优越的地理位置及厚重的历 史商业氛围累积，解放碑商圈已 形成中高档消费为主，现代零售 业和高档服务业最集中的“西部 第一街” 经营档次： 以中高档为主，少量低档补充。未来发展： 解放碑CBD的打造将为该商圈发展提供强大动

5、力，但是随着快 速发展起来的各次级商圈，解放碑核心商圈的地位有所减弱 ，解放碑商圈将逐渐向高档化、规模化发展。06年购买力：220亿元 06商业供应量：120 万 06年年均商业租售价格：租：200-800 /月 售：5-6.5万元/ 06年年均出租率：95% 主要业态：购物娱乐 餐饮休闲运动 主要客流： 重庆市、外地游客 日均人流量：30万人代表性商业物业：大都会购物广场：总建面近10万，其中商业面积超过5万，是一个集购物、休闲、娱乐为一体的大型综合商场。由主力店太平洋百货和独立商铺组成，经营范围包括服装、化妆品、精品、运动系列、家私、餐饮、电玩城、电影场、溜冰场等娱乐项目，档次较高。品牌归

6、属地：香港租售价格：旗舰店太平洋百货采用联营方式：平均扣点为22%-23%店中店平均租价：500元/ /月（套内面积）-1F（350） LG（1500） 1F（800） 2F（500） 3F（400） 4F（300） 5F（200） 6F（50） 注：上述租金均采用使用面积计算，扣点/租金已含相关管理费用。观音桥商圈商圈黑马杀出商圈范围： 以建新南北路为中轴线，南起观音 桥转盘，北至海关，西以嘉陵公园 为界，东至龙湖北城天街，占地面 积42.42公顷。 特点： 随着北城天街、观音桥步行街的建 成开业，该商圈分为2大组团 北城天街、观音步行街，北城天街 以中高档商品及服务业为主，步街 街倾向于大

7、众化商品。整个商圈商 业形态较完善，功能布局较合理。 经营档次： 主要以中档为主，辅以少量高档。未来发展： 江北商圈已基本形成，分布相对较散，2大组团因主干道分 隔开来，不能有机结合，形成共融。虽然江北、渝北区消费 力强，但该商圈拦截过江（解放碑）消费尚需一定时日。该 商圈计划3年时间建成西部一流的精品商圈、生态商圈、文 化商圈。06年年购买力：100亿元 06年商业供应量：100万 06年年均商业租售价格：租：200-700 /月 售：3-5万元/ 06年年均出租率：85% 主要业态：购物娱乐 餐饮休闲运动 主要客流： 江北、渝北居民为主 日均人流量：28万人代表性商业物业：新世界百货：商业

8、面积约4.2万 （建面），是一个近期开业，定位中高档的大型综合商场。经营范围包括服装、化妆品、精品、运动系列、餐饮等项目。品牌归属地：香港租售价格：向开发商以55元/ /月（建面）整体租赁，与商家采用联营方式：平均扣点为23%-25%注：扣点已含相关管理费用。沙坪坝商圈文化最浓商圈范围： 三峡广场至绿色文化艺术广场 为主线，辅以南开商业步行街 、双巷子步行区域，营业面积 45万平方米。 特点： 沙坪坝是距离解放碑最远的副 商圈，依托沉淀了数十年的历 史文化元素，主打“文化牌” ，营造文化、教育、科技氛围 最浓的商业文化中心，其商业 结构完善，发展一直较平稳。 经营档次： 主要以流行+运动+休闲

9、商品为 主，档次中偏低。未来发展： 未来商业注重舒适性和愉悦性，三峡广场表现出良好的自然景 观、人文景观和历史文化内涵，在很大程度上能吸引消费人群 ，提升商业价值。随着王府井开业，步行街2大地块煌华、 融汇项目的开发，可能会进一步提升沙区商业氛围。 06年购买力：70亿元 06年商业供应量：85 万 06年年均商业租售价格：租（临街）：400-1500 /月 售：2.5-5万元/ 06年年均出租率：80% 主要业态：购物娱乐 休闲 主要客流： 区域内几十所学校的师生， 沙坪坝、高新区、江北居民 日均人流量：25万人代表性商业物业：立洋百货：营业面积达两万 （建面），设置有仕女名品馆、流行服饰馆

10、、少淑女服饰馆、淑女服饰馆、绅士服饰馆、运动名品馆、都会生活馆等 7 个营业楼面，经营品种涵盖新生代时尚生活的各个层面。 品牌归属地：台湾租售价格：与商家采用联营方式：平均扣点为22%-25%注：扣点已含相关管理费用。杨家坪商圈主城西进商圈范围： 以杨家坪步行街为中心，南至毛线 沟、北至谢家湾立交桥、东至直港 大道、西至石坪桥正街中段都将是 杨家坪商圈的范围，占地面积达4平 方公里。 特点： 杨家坪商圈：属老工业基地自发形 成的商圈，原貌脏乱差。随着步行 街的落成，轻轨的通车，形势大有 改观，但总体商业格局仍较零散。 区域商业以中低档为主，地下商业 较为繁荣。 经营档次： 中低档、专业化。06

11、年购买力：80亿元 06年商业总体量：41.8万 06年商业空置率：30.77% 06年年均商业租售价格：租：300 /月 售：3-4.5万元/ 06年年均出租率：70% 主要业态：百货餐饮休 闲 主要客流： 部份九龙坡区、部分大渡口 区居民 日均人流量：20万人未来发展： 随着龙湖西城天街、斌鑫世纪城、百康年世纪门、正昇集团等项目的入驻，杨家坪商圈将迎来新 的发展契机。“退二进三”（指退出第二产业，进入第三产业）政策进一步实施，周边建设集团 等几大地块即将腾出，可供房地产开发的土地供应量增加，预计未来两年内将会有较大的动作。代表性商业物业：新世纪百货：商业面积约2.5万（建面），秉承其“打造

12、工薪族的购物天堂”的经营理念，在商品结构上进行错位经营，减少与其它商场的正面竞争，在本地品牌中较为知名。品牌归属地：重庆租售价格：向开发商买断商场整体产权，价格不详（估计不超过4000元/ 建面）。 与商家采用联营方式：平均扣点为23%-25%注：扣点已含相关管理费用。南坪商圈家居、会展、餐饮、医药、百货商圈范围： 以南坪转盘为中心，北起长江大 桥南桥头，南至四公里学府大道 ，东临海棠溪立交，西至融侨半 岛，占地面积约2平方公里。 特点： 南坪商圈是离解放碑最近的副商 圈，区内消费者分流严重，消费 力相对较弱。其经营商业业态主 要补充解放碑。区内专业市场较 为发达，目前，南坪已形成家居 、会展

13、、医药、餐饮、汽车等专 业商业带。 经营档次： 百货：中低档为主 家居、餐饮：中高档为主未来发展： 随着大连万达、上海城、南滨路滨江商业项目的陆续启动， 南坪商圈将会成为新的亮点。3年内南坪将新增2条步行街， 即以现有的南坪步行街为中心，环绕其四周分布，届时将形 成占地4平方公里，总建面达60余万方的大商圈。06年购买力：60亿元 06年商业供应量：40 万 06年年均商业租售价格：租：50-300 /月 售：2-3万元/ /月 06年年均出租率：80% 主要业态：家居会展 餐饮医药百货 汽车 主要客流： 南岸区、巴南区 日均人流量：20万人代表性商业物业：重庆百货商场：商业面积约2万 （建面

14、），以“满足大众需求、引导时尚消费”为经营理念，商品突出“全、新、精”的特征，在本地百货品牌较为知名。品牌归属地：重庆租售价格：向开发商买断产权，约2500元 / （建面）。与商家采用联营方式：平均扣点为21%-25%注：扣点已含相关管理费用。小结：各商圈的商业业态结构同质化较为严重，虽因其地缘特性有一定的存在合理性，但已呈现出各商圈缺乏差异性，相同商业业态竞争加剧的现象。除渝中、江北两区外，多以本区消费者为主力目标人群。各商圈缺乏参与性、互动性强的商业娱乐项目；（部份面市商业娱乐项目因地段、市场定位，文化内涵等多种因素不够成功。如：方特科技公园、洪崖洞等）政府对各商圈的发展规划从宏观上认识不

15、足，导致对重庆整体商业区域规划缺乏一定的前瞻性，在规划决策时应进一步做好市场调研并准确把握市场定位；重庆各区域的商业物业开发具有较大的随意性； 各区域商业竞争只是停留在盲目的扩大规模上，差异化定位较少。三、潜在竞争区域及项目分析根据B3商业项目的地段及业态定位，基本可以判定其主要市场竞争来自餐饮、休闲、娱乐等较为集中的区域： 滨江商业：以滨江景观为卖点，政府支持而形成的餐饮为主、休闲娱乐为辅的滨江商业，（如：南滨路、北滨路、部份嘉滨路、沙滨路等）； 区域特色商业：因居住区、政府机关所在地等因素而形成的以餐饮、娱乐为主的特色商业街。（如：金阳重庆映象、直港大道美食街、南方花园美食街等） 商圈核心

16、同类商业：因综合性消费集中、地标性建筑等因素而形成的以娱乐为主的商业项目。（如：得意不夜城、金源地下城等）注：本节主要阐述与B3项目相关商业业态，其它商业业态暂不涉及。主要可竞争项目分布图金阳重庆映像美心洋人街海棠晓月第一大道得意不夜城洪崖洞金源 MALL珠江太阳城龙湖春森彼岸珊瑚水岸直港大道美食街南方花园餐饮一条街八一路美食街欧式一条街加州美食街3项目磁器口南城大道美食街我们进一步分析与B3项目区位、业态定位、市场定位、建筑风格类似的7个商业项目：滨江商业项目：洪崖洞、海棠晓月第一大道、龙湖春森彼岸、和记珊瑚水岸商圈核心同类商业项目：得意不夜城区域特色商业项目：金阳重庆映象注：面积单位如未做说明，则均为建筑面积1、洪崖洞位置渝中区嘉滨路88号规模总建面5万m2；-1F至11F定位滨江休闲餐娱招商招商面