城市有机更新及存量规划要点

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1、四、业务发展类型与初步研究城市存量资产更新未来的业务重点预判历史街区，是“保存有一定数量，一定规模的历史建构物且风貌相对完整的生活地区，该地区的整体反映某 一历史时代的风貌特色，具有较高的历史文化的价值。” n 地理范围，它强调“一定数量和一定规模”，其面积小于城市或城镇，又不是单独孤立的历 史建筑。 n 功能，它不要求像完备的城镇一样，有功能性的分区和交通网络，却要求有较为完整的历史 风貌和生活。 n 历史价值，它重在整体的文化风貌和街区形式，并不是不可变更动摇的文物遗产。换句话说 ，历史街区就是城市中连续的、具有相同或相近历史特色的区域。历史文化街区定义n 经济方面的变化，城市区域发展的两

2、个关键性变化：一是传统制造业的衰落和信息产业的出 现，城市从制造业中心变为消费中心。二是国际资本主义的重组和一种不断增长的全球经济的 来临，城市与地区成为经济发展的关键动力。 n 过时，城市历史街区所展现的时常是一种多样性混合状态，其中历史建筑的经济寿命都会不 同程度的过时，这包括：物质/结构性过时，功能性过时，形象过时，“法律上”或“官方”过时， 区位的过时，财政上的过时（折旧），相对的经济上的过时。 n 保存与保护的控制措施，由于私有土地的使用功能会逐渐向使用价值最高的方向转移，历史 地段的建筑就无可避免的面临被拆除的压力。公共机构的干预必须充分尊重市场的运行机制并 预测 干预所产生的结果

3、。保护及其控制政策可以检验市场处理拆除问题的能力。以期形成一种 理想的“基于市场的”资源配置，在经济上更为高效。 n 城市历史街区的振兴，为了延续建筑物的使用寿命而针对过时所采取的各种措施称之为更新 ，其目的就是要协调过时及“建筑群所能提供的服务与现代人眼中的需求”之间的不协调，其前 提是在供给方面阻止建筑存量的减少。 n 城市历史街区的物质振兴，对应建筑结构、功能、形象方面的过时，可采取三种方法提高建 筑及其用地的效用：拆除和再开发、实施建筑整治以适应当前的功能以及改变现有功能。 n 城市历史街区的经济复兴，街区“内部”与“外部”的创造性增长，内部增长是一种以加强地方 经济优势为核心的发展；

4、外部增长则吸引外部投资以及对空间的需求，强化、鼓励在历史街区 中形成新的功能。历史文化街区面临的经济挑战历史文化街区更新设计类型学分类重构，就是重新构成。 系统论中解释为:“为了提高整体的运行效率，而对个体的组成方式加以 优化”。类型学中的重构是对原有形态结构的优化。 在历史街区更新中，当街区的历史结构对新的功能承载仍然具有一定的 沿用价值，其保留历史结构可以更好地发挥场功能时，往往采取在旧结 构的基础上优化重构的方法。 在类型学操作层面上，重构具体体现为在保留原始结构基本特征的前提 下，针对场所的具体要求对其内部元素的加减法。包括引入新的元素和 去除旧的元素，对既存元素的强化或弱化，以及调整

5、元素之间的结构关 系等。例如，在“新天地”历史街区更新设计中，保留旧式里弄的空间结构有 助于延续街区的历史感，这对于“城市新地标”的目标定位是有益的;同 时，完全继承旧有结构又不能适应新功能的空间需求。在这样的情况下 ，强化原有结构元素主弄，并引入广场元素，是对原始里弄类型合理 的重构。例如，在“新天地”历史街区更新设计中，保留旧式里弄的空间结构有 助于延续街区的历史感，这对于“城市新地标”的目标定位是有益的;同 时，完全继承旧有结构又不能适应新功能的空间需求。在这样的情况下 ，强化原有结构元素主弄，并引入广场元素，是对原始里弄类型合理 的重构。历史文化街区更新设计类型学分类转译，或称翻译，常

6、用在生物遗传学中，表示性状信息在不同的媒质间 的传递。类型学中的转译是在新的语义环境下对旧类型概念的再解释， 是一种“意构”的过程，其实质是创造了新的类型。 与类型学重构的方法不同，转译强调设计者的主观判断和对类型本质概 念的理解。 在历史街区更新中，当类型的具体构成方式与场所的需求产生较大冲突 ，但类型的本质体现了某种历史性或人文关怀而值得沿用时，转译的手 法是比较常用的。 在类型学操作层面上，原始类型中的结构组织方式，可以为类型的转译 提供一定的参照，但转译结果的结构和表达方式可以全新的。例如，“菊儿胡同”更新改造中的北京四合院，其多进式传统结构已经 不适应新的居住要求。根据“改善居住条件

7、”的主要更新目标，刻意保 留原始的四合院的构成法则，不仅没有太大的形式意义，而且还对于功 能性的实现造成障碍。但类型中的“合院”概念对于促进邻里交流，增 强区域归属感和安全性相比单一的行列式住宅仍然具有很大的优势。因 而设计事实上是用新的建筑语言对“合院”意义的一次侄释。“新合院 ”和“旧合院”在功能、尺度、材料上都发生了变化，不变的是“院落 围合”的基本概念的延续。采用类型学转译手法比较有代表性的建筑师，早期如路易斯.康，他认为 建筑在设计之前就有自身的基本形态，建筑师的责任就是解释这种形态 和将其场所化具体呈现;后期如史蒂芬霍尔。如他在马撒曼庄园的设计 中，对“城镇化入口”和“眺海平台”的

8、形态的塑造就来自于他将传统 类型在个人理解和现象学作用下概念转译。历史文化街区更新设计类型学分类类推，的概念比较直接，即从原形直接推演到新建筑的形式。在类型学 抽取还原的一般模型中，类推是对从建筑原形抽取出的类型的直接继 承。由于类推的不改变原形中的组成元素及其组成方式，因此实际应用 中可以省略类型抽取的环节，而体现为从具体到具体的类推设计。 类推设计并不等于仿古设计。对类型的继承反映在空间尺度、比例的控 制上，而具体的表现形式则是灵活的。 很多情况下，历史类型仍然可以适应城市和街区发展的要求，只是因为 形象的破旧而随着原有功能的过时而被城市发展所忽略。在这种情况下 ，更新就不妨运用类推设计的

9、方法，直接继承传统类型，继续发扬其历 史和功能价值。广州上下九的骑楼街中对骑楼空间的类推设计实质上是对传统骑楼建筑 类型的直接继承。尽管骑楼街更新后很多学者与社会人士对这种过于市 场化的历史保护方式的提出了质疑，且整个项目存在不少粗制滥造的现 象，但就骑楼空间本身而言，不能否认其对历史的延续和发扬作用是巨 大的。早在巧世纪年佛罗伦萨安农齐阿广场的几次后续设计中就可以看到类似 类推设计的先例。由伯鲁乃列斯基于 1427年设计的佛罗伦萨育婴院， 其优美的拱廊的比例和形制被以达桑加诺为代表的建筑师的后续设计一 直延续到1600年。换句话说，安农齐阿广场今天的伟大形态，来自于 后续建筑师对于柱廊的类推

10、设计而不仅是伯鲁乃列斯基的天才创造。历史文化街区更新设计类型学分类在类型还原的过程中，来自场所的需求功能的、形式的、地域的，甚至诸如使用者的情感等非理性因素，设计都 应当做出相应的回应对原始类型的重构、转译、类推以及它们的复合应用，来适应新的场所。 比如新天地历史街区更新中的类型学方法，在结构形成层面反映为对里弄空间重构;但在建筑物具体尺度形态方面，很 大程度上是对石库门住宅的类推。用拉斐尔.莫奈欧的话来说“因为要解决的是相同的问题，因此最终的形式也大致相 同”。举例来说，当取代居住功能的是小尺度的公共生活诸如室内聚会、餐饮时，设计采用了对旧石库门建筑保留和 修葺为主的策略。这一策略在类型学中

11、解读为对旧建筑类型的直接继承，而直接保留原物则是设计者在类推范围内根据 场所现状而选择的一种灵活处理方式。 换句话说，倘若拆掉旧宅新建具有上海传统历史感的餐厅，结果很可能是外形和尺度与老石库门大相径庭的房屋，那么 又何苦不直接保留原物呢?至于原真地保留老建筑的更可对历史感的延续产生的积极影响当然，这就超出类型学研究 的范畴了。历史文化街区的一般转换形式原真性保留创意产业园区博物馆酒店（餐厅）特色商业街典型个案解读（一）：田子坊10n 区位条件：坐落于上海泰康路210弄，始建于1930年。位于卢湾区中西部， 地铁9号线旁，与徐汇区毗邻，北为建国中路、南为泰康路，东西分别为思南 路和瑞金二路。 n

12、 历史文化：地块的街区形态基本形成于20 世纪20 年代，具有较为典型的里 弄式格局传统街区的基本特征。 n 项目定位：集国际性、文化性、时尚性于一体的商业休闲街区。1011典型个案解读（一）：田子坊n 改造背景：泰康路地块位于上海三区交汇之地，具有良好的可达性，向西六百米即是徐汇区的衡山路时尚休闲街区 和上海图书馆，北面则是著名的淮海中路商业带、东面与老城厢城隍庙商业区距离不到1000m。这对于泰康路地区的经 济发展既有有利的一面，也有不利的一面。 n 改造宗旨：“共建、共治、共享；商、旅、文多元共生的概念发展 n 改造成果：2000 年5 月，在市经委和卢湾区政府的支持下，田子坊进行了全面

13、的改造。开发旧厂房2 万余平方米， 吸引了来自澳大利亚、美国、法国等18 个国家和地区以及国内的102 家中外创意企业入驻，就业人数近600 人（其中 外籍人士占1/10），并形成了以室内设计、视觉设计、工艺美术为主的产业特色。典型个案解读（一）：田子坊13典型个案解读（二）：新天地n 区位条件：上海新天地坐落在市中心，淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，毗邻黄陂南路地铁站和南 北、东西高架路的交汇点。上海市黄浦区太仓路181弄。 n 历史文化： 19世纪60年代上海的石库门住宅兴起， 90年代初期，石库门的空间结构也已不适合现代人的居 住观念，上海开始了大型的重建和开发，上海新天地石库门在此

14、次重建中得以保留。 n 项目定位：集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体。14n 建筑特色：占地三万平方米，建筑面积为六万平方米。这片石库门建筑群的外表上海新天地保留了当年的砖 墙、屋瓦、石库门、仿佛时光倒流，置身于20世纪20年代。 n 规划布置：新天地分为南里和北里两个部分，南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。北部地块以保留石 库门旧建筑为主，新旧对话，交相辉映。 n 改造宗旨：规模大、功能多、商品和服务全的“shopping mall”。 n 改造理念：改变原先的居住功能，赋予它新的商业经营价值，把百年的石库

15、门旧城区，改造成一片充满生命 力的新天地.典型个案解读（二）：新天地典型个案解读（二）：新天地典型个案解读（三）：宽窄巷子16n 区位条件：位于成都市蜀都大道西端金河宾馆北面，东接长顺上街， 西通西城根街。全长约500米。 n 历史文化：房舍大多建于民国初，少数建于清末，大半是两个天井即 前、后两个四合院式的平房。八字粉墙，红檐青瓦，大门前两侧一般还 残存着蹲放石狮、石鼓的石墩，门楣上雕着金瓜、佛手、寿字等饰物， 屋脊有残存的泥塑兽头等。 n 项目定位：在保护老成都原真建筑的基础上，形成以旅游、休闲为主、具有鲜明地域特色和浓郁巴蜀文化氛围的复合型文化商业街。最终打造成具有“老成都底片，新都市客

16、厅”内涵的“天府少城”。1617n 规划发展：宽窄巷子历史文化片区，由宽巷子、窄巷子和井巷子三条平行排列的老式街道及四合院 落群组成，是成都市三大历史文化保护区之一，是老成都“千年少城”城市格局和百年原真建筑格局 的最后遗存，也是北方胡同文化和建筑风格在南方的“孤本”。 n 改造宗旨：“修旧如旧、保护为主”，“原址原貌、落架重修”。 n 改造成果：按规划，控制面积为479亩，核心保护区108亩，2008年6月，为期三年的宽窄巷子改 造工程全面竣工。修葺一新的宽窄巷子由45个清末民初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园 洋楼、新建的宅院式精品酒店等各具特色的建筑群落组成。典型个案解读（三）：宽窄巷子典型个案解读（三）：宽窄巷子典型个案解读（四）：南锣鼓巷19n 区位条件：位于北京中轴线东侧的交道口地区，北起鼓楼东大街，南至平安大街，宽8米，全长787米 ，与元大都同期建成。 n 历史文化：是北京最古老的街区之一，至今已有740多年的历史。也位列规划中的25片旧城保护区之 中。它是中国唯一完整地保存着，是最富有老北京风情的街巷。周边胡同里各种形制的府邸、宅院多姿 多