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1、锦溪项目产品建议锦溪镇在售项目概况1、以别墅、商铺等高端项目为主2、产品导向基本以度假旅游为主3、普通中高端住宅空缺4、别墅度假类物业基本都以湖景资源为卖点5、在售项目标客户基本瞄准上海客户锦溪市场调研Part 1名称时时代御湖地理位置锦溪镇锦淀路189号开发发商昆山时代房地产开发有限公 司 代理商上海中原房地产代理有限公司开盘时间盘时间2010/10/1均价目前在售8套独栋别墅，总价在850-2000万 左 25000元/平方米建筑类别类别独栋别墅建筑风风格法式、意式、西班牙式占地面积积88.79万平方 米建筑面积积29万平方米容积积率0.32绿绿化率40%装修状况毛坯 用户户数300物业费
2、业费5.60元 /平方 米入住时间时间未定 项项目简简介套独栋别墅占地3亩左右，建筑面积600-800平米，其余为赠送的花园面积，每栋根据建 筑面积大小附送270-280平米的地下室，每户含两个车位。每户花园在装修后交付，装修 标准为一百万元。部分带有双泳池的房源，整个别墅社区设计有500米的滨水林荫大道， 5大景观主轴和12大主景观。主推户户型主推400-800平方米的独栋别墅区域内在售项目分析名称汉汉堂（倚林佳园2期）地理位置锦溪古镇东800米开发发商昆山倚林房地产开发有限 公司代理商一联机构开盘时间盘时间2010/1/1均价12000 元/平方米建筑类别类别双拼别墅, 联体别墅建筑风风格
3、中式人文大宅占地面积积6.67万平方 米建筑面积积3.91万平方米容积积率0.59绿绿化率40.20%装修状况毛坯用户户数165物业费业费1.8元/ 入住时间时间11.10项项目简简介赠送80平方米左右的超大花园，以高大院墙围合，业主可自由DIY打造庭院。别 墅做了15米大开间，8米进深。 目前在售40套联排和双拼别墅房源，联排面积210-250平方米面积，双拼主力面 积310平方米。主推户户型4室2厅厅3卫卫 区域内在售项目分析名称顺城锦湖湾 地理位置昆山市锦溪镇，其南至锦虬路、西临佳 苑路、北至长寿路，南面与淀山湖一路之 隔 开发发商长顺集团代理商 开盘时间盘时间即将开盘均价待定 建筑类别
4、类别多层, 联体别墅建筑风风格英法、欧式风格占地面积积建筑面积积46736 平方米容积积率绿绿化率42%装修状况用户户数 128户物业费业费入住时间时间项项目简简介270观景露台，全明空间，三厅双厨房双主卧设计。近3000平方米全功能会所，恒温 双泳池、SPA、健身、桑拿、球馆，绿城物业，高标准智能化安保设施。 首度引入“有机建筑”的设计理念，崇尚自然，利用丰富双湖景观资源，沿湖布设多元化 景观节点和功能区，创造立体式的多维湖景视野及大面积景观覆盖。三面围合式私家花 园，丰富组团景观、精美雕塑、喷水小景、林荫树阵 ， 机动停车位266个。主推户户型区域内在售项目分析名称枫枫丹御园 地理位置昆山
5、市锦溪镇环湖大道 上海遵义路107号安泰大楼803号（上 海售楼处）开发发商昆山领地置业开发有限公司代理商上海家树建筑工程有限公司开盘时间盘时间 2009年10月均价11000 元/平方米 建筑类别类别多层, 联体别墅建筑风风格特色别墅占地面积积13万 平方米建筑面积积47099.6平方米容积积 率0.78绿绿化率40.80%装修状况毛坯用户户数246物业业 费费2.2元/入住时间时间2012.3项项目简简介枫丹御园的户型建筑面积均在163210平方米不等，加之附赠的前后宽院、超大露 台、阳光地下室和地下车库等实用空间，使用面积几近建筑面积的两倍，在提升产品 性价比上做足文章。建筑充分利用边套
6、优势，形成双入户式独栋，使平面更合理化。户户享有私家南北 庭院和三层阳光大露台。外墙保温系统和太阳能热水系统。主推户户型3期共推出128套联排和叠加别墅，现还有30多套别墅在售，联排面积为237-318平 方米，叠加面积为208平方米区域内在售项目分析名称一泓蓝蓝溪地理位置锦溪镇锦溪镇五保湖东路599号开发发商昆山蓝溪房产开发有限公司代理商上海盘古房产有限公司开盘时间盘时间 2010-09-16均价12800元/平方米建筑类别类别双拼建筑风风格宜居生态地产占地面积积7万平方米建筑面积积5万平方米容积积率0.78绿绿化率42%装修状况毛坯用户户数物业费业费2.50元/ 平方米入住时间时间2011
7、.12项项目简简介一泓蓝溪位于锦溪镇虬锦路南侧、五保湖东路东侧，西侧即为大面积的景观湖锦溪 湖，周边水网交织主推户户型一泓蓝溪一期74套双拼别墅，面积275-300，毛坯单价11800-13800元/，总价320 400 万元/套，前10位购买者可享受8折优惠区域内在售项目分析名称上湖溪岸地理位置锦溪镇莲池禅院西开发发商昆山市凤凰苑置业发展有限公 司 代理商昆山皓拓房产营销顾问 有限公司开盘时间盘时间2010-09-18均价最低价7000元/平方米建筑类别类别独栋、联排、叠加建筑风风格特色别墅,投资地产,打折优惠楼盘占地面积积29199平方米建筑面积积25969平方米容积积率 0.89绿绿化率
8、45%装修状况毛坯用户户数115物业费业费0.80元 /平方 入住时间时间2011.12项项目简简介处于古镇中心五保湖旅游度假区，十眼桥北侧、文昌阁西侧，文脉深厚，风景秀丽，交通 便利。 主推户户型区域内在售项目分析名称锦锦溪南宋街地理位置锦溪五保湖休闲旅游度假区开发发商昆山凤凰苑置业发展有限公司 代理商上海从丛投资咨询有限公司开盘时间盘时间 09年3月均价10000 元/平方米 建筑类别类别别墅, 商铺建筑风风格仿古建筑占地面积积29199.8平方 米建筑面积积25969.8平 方米容积积率 0.89 绿绿化率20% 装修状况毛坯用户户数115物业费业费0.8-1.8/ 入住时间时间09年1
9、0 月 项项目简简介项目定位为商业、别墅和会所，并按照功能分成四个区域：A区（御码头、钟楼区、古 街坊区）、B区（古街坊前店后坊区、别墅区）、C区（别墅区）、D区（行宫、纱帽厅、 会所区）。在整体建筑设计上极具古典意识，设计师 秉承中式建筑风格、结合江南特有的 水乡园林特色、依托古镇传统 建筑、民居民宅、四合院，以及水墙门、吊脚楼、落水廊棚 、桥楼廊坊等独特的河街集市建筑，打造出锦溪具有水乡特色的旅游休闲度假街区。 主推户户型商业销售面积8050.53平方米、别墅销售面积14830.25平方米，其中商业53套、别墅59 套区域内在售项目分析产品建议Part 2锦溪商品住宅市场总体形势锦溪商品住
10、宅市场趋势分析1、目前锦溪住宅价格水平目前开发项目中，低密低层花园洋房、电梯公寓乃至高端别墅等中高档住宅产品所占比重日益增大，市场消费主流正在向更高层次产品演进。 2、居民住宅消费趋势：2010年锦溪住宅市场基本以别墅项目为主，项目销售均价都在10000元/平米以上，项目总价都在200300万/套左右。普通住宅项目很少并且均以销售完毕，在售项目均围绕主打旅游度假的淀山湖板块，目标客户群也以上海等外地客为主。锦溪商品住宅市场总体形势锦溪房地产开发形势 1、开发量：统计数据表明，锦溪房产项目主要集中在淀山湖周边，沿湖周边约有十多个别墅项目，开发量约为1万多亩，项目分布比较密集。2、产品供应量：20
11、05年淀山湖板块启动开始，包括现在在售项目及已售项目，房源量达2000多套，现在售房源还剩1000多套。销售率达50%左右。锦溪商品住宅市场总体形势锦溪房地产开发形势 3、产品类型：别墅产品是该板块内的绝对主力产品，占到了住宅市场的80%。主要原因在于项目地理位置邻近上海，吸引上海消费者。造城此原因一是由于该板块内土地供应充足，二是区域内有着良好的自然、生态环境，特别是沿湖周边，开发项目均为别墅物业；4、市场价格：随着板块发展成熟和被认可，淀山湖主打休闲度假别墅已经得到一定认可，由于主城区价格的带动，板块内物业价格在最近5年内也已经达到较高的水平；别墅的价格集中在10000元/以上。1、虽然经
12、历了2005年宏观调控，但是锦溪商品住宅房地产市场具有“较为真实”的市场基础，“刚性需求”依然旺盛。2、随着交通条件的不断的改善、城市化进程不断的加快，锦溪旅游业，工商业的发展，房产市场从最初的瞄准上海客逐渐扎堆而上渐渐的开始平稳而有序的进行开发。3、从近年土地供应情况来看，锦溪房产市场目前普通住宅处于一个空白期。锦溪商品住宅市场总体形势结论 物业结构绿洲江南园（455亩，143套）116东方港湾 金杰（360亩，89套）海源别墅（1900亩，原规划229套）康桥水乡（450亩，825套）55鹭岛湖（1400亩，规划138套）北岸（昆山）南岸（青浦）本案恒海高尔夫（1000亩，套数未定）清水
13、依瓦诺（500亩，400多套）大自然花园（1000亩，160套左右）丰泽湾（205亩，340多套）300多淀湖桃源（1000亩，1000多套）91温哥华特区（1000亩，600套多）项目定位项目定位环淀山湖板块案例分析物业结构分析板块刚刚起步，2005年10月以前，板块内只有丰泽湾一个别墅项目在售板块发展供应结构销售情况供应集中在中低端的经济型别墅高端市场只有大自然花园 一个项目中高端项目的供应量不足（目前只有丰泽湾 的27套在售房源）高端别墅通过极致产品的打造以及内部通路的建立，去化速度相对理想低端别墅通过大力的媒体宣传及区域炒作，去化速度却相当的一般绿洲江南园 是板块第一个项目，目前板块发
14、展迅速板块发展供应结构销售情况高端别墅物业数量较多，未来1-3年为集中供应期低端市场只有康桥水乡 一个项目，体量很大中高端项目的供应量不足高端别墅目前供应量很小（东方港湾 金杰 已经停售）低端别墅在2005年的大力宣传后，成交仍不理想，目前基本无媒体宣传北岸（昆山）南岸（青浦）本案环淀山湖板块案例分析项目区域属性挖掘1、自然属性2、人文历史属性3、城市功能属性、小结一、区域自然属性1、优越生态：依托天然水系淀山湖，东岸，建有水上运动场、游艇俱乐部、高尔夫球场、钓鱼俱乐部、游泳场、保龄球场、射击场等。在淀山湖的西岸，建成东方绿洲青少年野营基地。在淀山湖的南岸，将建高级水上休闲度假区。2、江南古镇
15、：有着众多名胜古迹的锦溪，依然保持着淳朴的江南水乡风貌，陈妃水冢、文昌古阁、十眼长桥，以及全国首创的古砖瓦博物馆，和后来以私人收藏为主成立的十多家小型专题博物馆，使锦溪成为民间博物馆之乡 。二、人文历史属性1、历史悠久：锦溪成名已有2000多年，蛟龙卧波的十眼长桥陈妃水冢，风铃悦耳的文昌古阁，蛟龙卧波的十眼长桥，古迹古镇，水乡风情。2、富庶之邦：江南腹地，地处全国百强县昆山境内，旅游业与现代化工业并重的特色古镇；3、休闲天堂：淀山湖的东岸，建有水上运动场、游艇俱乐部、高尔夫球场、钓鱼俱乐部、游泳场、保龄球场、射击场等。在淀山湖的西岸，建成东方绿洲青少年野营基地。在淀山湖的南岸，将建高级水上休闲
16、度假区。淀山湖板块已成休闲度假圣地三、区域功能属性1、区域功能的质变：锦溪，位于江苏省昆山市西南23公里处，东靠淀山湖，西依澄湖，南连上海市青浦区，北接苏州工业园区，是昆山的南大门。依托自身环境资源特色，大力发展水乡旅游、新型工业和现代农业，逐步从原来以农业为主的乡镇，发展成为一、二、三产业协调发展的特色文化名镇、水乡旅游重镇、新兴工商城镇。2、锦溪定位（1）特色旅游文化名镇，（2）新兴工商城镇四、小 结从以上区域属性的分析，我们可以看到：锦溪是一个非常适合居家度假的 城镇，房产开发前景看好!地块四至地块分析本项目地块不规则，南北展开，东面临淀山湖：东淀山湖西目前为农田南农田北道路N 地块呈南北向展开，并在西北面有与地块相对独立的东西向临路用地地块内部有2条天然河道，分别为东西及南北走向，宽度在8-10m有约2km的湖岸线，沿湖有防护堤，别墅无法临湖建造2005年9月8日，有“第二条沪宁高速公路”之称的苏沪高速公路苏州段建成通车。上海段预计在今年下半年开工建设，2008年建成通车。苏沪高速公路上海段
