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1、本报告是严格保密的。房地产 策划大全 1本报告是严格保密的。集中式商业销售模式2本报告是严格保密的。案例研究我们将通过商业的价值链和利益传导方式来 界定销售模式。 产权返租模式 店中店销售模式 基金整售模式 项目信托启动方式介绍案例选取标准： 项目总体规模超过5万平米 商业具备一定的规模，形成集中的商业核心区 商业以全部销售为目标3本报告是严格保密的。产权返租模式1操作方式客户购买时即与开发商签订租约，将所购房产返租给开发商，租约期内由开发商将房产转租经营，租期两年到十几年不等。发展 商一次性返数年租金降低首付；同时返租期内，业主定时从发展商处得到 定额租金回报。通常这种返租回报模式会附带“回
2、购”条款。典型案例曼哈购物广场、常兴天虹商场、保利友谊城、金晖商城、大中华太古广场、沃尔玛鸿洲店支付租金提供回报小业主发展商商家代理招商出租物业购买 物业小业主商家提供物业支付租金销售结束关系转化小业主和商家不能承担解决 矛盾的角色，也不具备解决 矛盾的能力。产权返租模式下的价值链模型和利益传导模型：解决了高价销 售与提前消化 的矛盾，但激 化全部销售和 持续经营的矛 盾。建设部房地产销售管理办法规定 ：2001年月日后，不得以返本销 售和售后包租的方式出售未竣工的房 屋。4本报告是严格保密的。案例：常兴天虹商场楼层：15层。主力店：天虹发展商年租金回报率变化：4.8%6%2.8%（ 低于三年
3、期国债3.37%）与天虹租约：15年年租金增长率：2%现状：在售，分期或一次性付款楼 层销售铺位 个数/总铺 位个数销售个 数比率1/ F未售- - 2/ F15/2117%3/ F21/21110%4/ F152/21 172%5/ F227/24 393%资料来源：国土局网站销售公示。发展商保留1层高租 金楼层，通过1层租 金弥补回报率，可维 持4.8%左右。现通过主力店提供回 报，投资回报率2.8% ，低于三年期国债利 率。销售状况不佳。销售 率约占推出部分的 47%。此项目现仍返租，但 已经不能作按揭。5本报告是严格保密的。店中店销售模式2店中店销售模式下的价值链模型和利益传导模型：开
4、发商投资者经营者消费者获取现金获取物业承租物业获取投资收益获取经营收益购买产品操作方式发展商将商业划分为可经营的小铺位，然后按铺位出售给投资者或使用者，同时购买人必须同时签署物业使用协议，承诺服从商业的统一经营和管理约束。典型案例赛格电子市场缓解了全部销售 与持续经营的矛 盾，但无法解决 高价销售与提前 消化之间的矛盾6本报告是严格保密的。案例：赛格电子市场u简介：依托华强北电子产业形成的电子产品交易市场，营业面积约3万平方米，共7层，租户约1500家。u铺位形式：专柜及铺位u主要业态构成：电子元器件、电脑配件、电脑网路器材、通信器材u现状：47层出租，13层在经营情况稳定后出售给大客户7本报
5、告是严格保密的。基金整售模式3操作方式基金/大客户直接收购商场，然后租给大型商 业，获取投资收益。典型案例嘉德置地的“中国商业地产基金”计划。基金整售销售模式下的价值链模型和利益传导模型：投资者基金经营者使用者消费者获 取 现 金获 取 物 业承租物业获取投资收益获取经营收益承租物业购买产品获取销售利润开发商获取现金获取投资收益8本报告是严格保密的。整售的适用条件1、已投入使用并收益稳定的商业2、目前在国内对于那些还没有经营成熟，但是招商租约 已经签订、主打的品牌商户已经签订租约的项目，基金也 有信心购买3、对于散售的商业，基金购买的兴趣不大，但是如果开 发商几年后可以回购，达到国外基金的租金
6、回报率要求的 ，基金也会考虑购买4、租约年限的基本要求是该商场大的租户租期5年以上， 小的租户租期2年以上。 5、新加坡来的基金主要是要求项目的稳定经营，对租金 回报率的要求较低一般在6左右就可以了，而欧美的基 金要求租金回报率一般在10以上。 来源：亚信行总经理萧福泰访谈 解决了持续经营 和销售之间的矛 盾，但很难达到 价格和快速回笼 资金的目标。9本报告是严格保密的。嘉德置地的“中国商业地产基金”计划2004年底，嘉德置地开始大规模的商业地产项目的收购。嘉 德置地的策略是与沃尔玛三大中国合资企业之一深圳国际信托 投资结成战略同盟，最终涉及的购物中心将达到28家，然后 把这些项目打包成“中国
7、商业地产基金”计划在新加坡上市。进 展情况：2004年12月23日，与深国投合作，以9.98亿元人民币收购了6 家商场，嘉德占股份51%，深国投占股份49%；2005年1月4日，嘉德斥资17.46亿元人民币100%收购了北京 华联旗下的安贞华联商厦和望景华联商厦；月底，凯德置地以.亿元拿下北京东直门.万平方 米的综合用地地块；月初，凯德置地又以.亿元买下中环世贸中心、 两栋甲级写字楼。10本报告是严格保密的。项目信托方式房地产项目信托是一种新的融资方式。在已实现的几个房地产项目信托个案中，出现了金融和房地产销售结合的趋势。例如：北京苹果社区、深圳万科十七英里、深圳百仕达.红树西岸。11本报告是
8、严格保密的。信托的适用条件一、新型房地产信托产品将楼盘销售和信托结合在一起，在信托产品的设计中加入购房优惠权和优先购买权；二、信托适用于有融资需求的发展商，严格来说，和楼盘销售相结合的信托是一种项目启动模式；三、目前政策规定信托份额最大不得超过200份，且必须通过银监会审批；四、银监会出台的信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）提出对部分管理规范、经营水平高的信托投资公司开展房地产业务给予放松200份限制的政策优惠。项目信托可以同 时达成发展商融 资和营销蓄客的 目的，在可能的 情况下，我们建 议采用信托模式 进行启动，但是 信托审批严格， 且在商业领域内 没有先例，审批 难度无
9、法预测。12本报告是严格保密的。案例1万科十七英里2004年6月9日，深圳万科与新华信托达成总 额1.9995亿元、为期2年、年利率为4%的贷款协议，用于深圳十七英里项目的开发。该贷款资金由新华信托发行“新华信托万科十七英里项目集合资金信托计划”的方式筹集。信托计划的投资者在购买该产品的同时，不仅享有通常意义的投资收益，还可以获得对该房产的优先购买权和购房价格的高折扣率。13本报告是严格保密的。案例2百仕达.红树西岸2004年10月10日，百仕达与知名信托公司新华信托合 作的红树西岸信托计划（ 2年期）开始发行，计划发行 信托200份，每份80万元，这200名买家还能获得7.5折 的购房优惠。
10、客户投资80万元购买信托产品，除了获得年2.8%的固定 回报外，还能享受到高达7.5折的购房优惠。（折后价 不低于1.5万元/平方米）信托投资权益与购房优惠权益可以灵活转让，客户可以 将两个权益一起或单独转让，也可以只保留信托权益， 购房优惠则过渡给受让人。14本报告是严格保密的。四种模式的对比四种销售模式适用条件业主 风险前期销 售速度销售 价格操作 难度和本项目 拟和度产权返租模式政府已明令禁止高快高低店中店模式1、发展商期望通过商业直接获取利润 2、周边商业氛围已成熟，商圈地位基 本确定中中较高中基金整售模式1、发展商对价格要求不高 2、商业促进写字楼的销售低慢低较高项目信托模式1、发展
11、商有融资需求 2、发展商有足够的品牌支撑 3、项目前景看好低快较低高拟合度最高拟合度最低注：大客户的整体购买属于个案，在此不做分析。15本报告是严格保密的。营销模式和目标的关系首要目标营销模式1快速融资信托+店中店2提前实现价值店中店3带动二期经营整售16本报告是严格保密的。u内容简介：u一、内容整合多层、高层、别墅、公寓、豪宅、千亩大盘等多种住宅业态，涉及项目定位 、竞标提案、全程策划、定价、营销策略、推广方案、前期策划、策划报告等u二、41个细分栏目全部在内：市调、前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业 、企业u三、企业实战（开发商、代理商、广告公司）：世联、万科、中原、中海、博思
12、堂、黑狐 、风火u四、热点城市（覆盖全国绝大部分地区）：北京、上海、大连、成都、广州、南京、重庆 、青岛u五、内容格式：Word、PPT、PDF、Excel、JPG、PSD、CDR、AI、DWG17本报告是严格保密的。房地产营销策划-20070207北京融泽府营销策略报告-71PPT.ppt 房地产营销策划-20081029专业市场研究-30PPT.ppt 房地产营销策划-2008年11月浅析近期金融政策对房地产的影响-53PPT.ppt 房地产营销策划-淡市营销成功案例沉淀-天津花园5座-25PPT-2008年.ppt 房地产营销策划-淡市营销案例沉淀-常州中意宝第项目.ppt 房地产营销策
13、划_金地国际城老带新活动创新操作模式.ppt 房地产营销策划旧城改造及一级土地开发.ppt 打造强势部门经理训练营培训课程-245PPT.ppt 昆明和谐世纪地产项目二期推广攻略-25PPT-2008年9月.ppt 昆明高新枫林华府地产项目营销策略报告-71PPT.ppt18本报告是严格保密的。扬州市东方名城和园项目近期营销-2008年.ppt 新住宅主义重庆丽人活动赞助方案.ppt 合肥金恒地产和平广场项目案名建议方案-23PPT.ppt 广州合生创展“八大楼盘联展”活动方案.ppt 浩文世纪-北京公馆新形象策略构想-112PPT.ppt 房地产营销策划-大型集中式商业销售模式.ppt 房地产营销策划-淡市营销案例沉淀-东莞万江风临美丽湾.ppt 房地产营销策划成熟城市群内部功能划分.ppt 凤凰名优建材城物业服务体系建立方案-18PPT.ppt 北京上第MOMA 2006年度策划报告.ppt19
