控制性详细规划与法定图则课件

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1、 Today: *控制性详细规划与法定图则第一部分：控制性详细规划第一部分：控制性详细规划 一、控制性详细规划的涵义和作用 二、控制性详细规划的内容 三、控制性详细规划的编制程序四、控制性详细规详细规 划基础资础资 料的收集 五、控制性详细规详细规 划的用地分类类和地块块划分 六、控制性详细规详细规 划控制指标标体系的内容 七、确定土地使用强度的因素 八、控制性详细规详细规 划的成果要求 九、实实例 Today: *控制性详细规划与法定图则一、控制性详细规划的涵义和作用1.性详细规划的涵义控制性详细规划是城市规划编制办法1991中确定的规划层次之一，属详细规 划。是以总体规划或分区规划为依据，

2、以土地使用为重点，详细规定建设用地性质、 使用强度和空间环境，强化规划设计与管理、开发的衔接，作为城市规划管理的依据 并指导修建性详细规划的编制。2、控制性详细规划的作用控制性详细规划是伴随着中国城市规划理论及实践的变革而出现的，它代表了一种 新的规划理念，表明中国城市规划管理从终极形态走向法制的过程，表明城市规划是 立足于城市发展的客观过程，是向着预定的规划目标不断渐进的决策程序。其次，与 以形体设计为特征的传统修建性详细规划相比，它还代表了一种新的技术手段，也是 规划管理上的一大进步。 a、承上启下的作用 b、管理的依据，建设的引导 c、城市政策的载体Today: *控制性详细规划与法定图

3、则二、 控制性详细规划的内容控制性详细规划的主要任务是：以总体规划或分区规划为依据，详细规 定建设用地的各项控制性指标和其他规划管理要求，强化规划的控制功能，并 指导修建性详细规划的编制，具体地说，控制性详细规划的内容有以下几点 城市规划编制办法。(1)详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界线，规定各类用地内 适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型；(2)规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定交 通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求；(3)提出各地块的建筑体量、体型、色彩等要求；(4) 确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高；(5) 根据规

4、划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；(6) 制定相应的土地使用及建筑管理规定。Today: *控制性详细规划与法定图则控制性详细规划的编制内容Today: *控制性详细规划与法定图则三、控制性详细规划的编制程序1、承接任务2、现场踏勘、收集基础资料、调研3、初步方案、交换意见4、正式方案、评审5、修改、提交成果 Today: *控制性详细规划与法定图则四、控制性详细规划基础资料的收集根据城市规划编制办法实施细则主要有以下内容：1)总体规划或分区规划对本规划地段的规划要求，相邻地段已批准的规划资料；用地、路网、工程规划、城市设计、容量2)土地利用现状，用地分类应分至小类；3)人

5、口分布现状；4)建筑物现状，包括房屋用途、产权、建筑面积、层数、建筑质量、保留建筑等；5)公共设施规模及分布；6)工程设施及管网现状；管线位置7)土地经济分析资料，包括地价等级类型、土地级差效益、有偿使用状况、地价变有偿使用状况、地价变化、开发方式等；进行控制性详细规划的技术经济分析。控制性详细规划的技术经济分析的对象是城市房地产开发。控制性详细规划的技术经济分析主要是城市开发的投入产出分析。8)所在城市及地区历史文化传统、建筑特色等资料。9)土地使用与建筑管理规定（城市规划管理技术规定）：各类建设用地适建范围表建筑容量控制指标、建筑间距、建筑物退让、建筑物的高度控制、绿地控制等。Today:

6、 *控制性详细规划与法定图则五、控制性详细规划的用地分类和地块划分控制性详细规划的用地应该是功能相对完整或地域比较独立的区域。 1、地块划分的目的 为便于规划管理分块批租、分块开发和分期建设，统制定控制指标而将 规划用地分成许多地块。 2、地块划分的原则 控制性详细规划的用地应分至小类。控制性详细规划的地块划分可按规划 和管理的需要划分为区、片、块几级，块是控制性详细规划的基本单元，其 划分的原则为：1)应保证地块性质单一，避免不相容使用性质用地之间的干扰；2)严格遵守城市总体规划或分区规划及其他专业规划的要求；3)尊重现有用地产权或使用权边界；4)考虑土地价值的区位级差；5)兼顾基层行政管辖

7、界线，便于现状资料的收集及统计。 地块划分可根据开发方式和管理变化，在规划实施中进步重组(小块合并 成大块或细分为小块)。地块划分规模可按新区和旧城改建区两类区别对待， 新区的地块规模可划分得大些，面积控制在0.53公顷左右，旧城改建区地 块可在0.051公顷左右。Today: *控制性详细规划与法定图则六、控制性详细规划控制指标体系的内容1、指标体系的分类1)用地控制指标：用地性质、用地面积、土地与建筑使用相容性；2)环境容量控制指标：容积率、建筑密度、绿地率、人口容量；3)建筑形态控制指标：建筑高度、建筑间距、建筑后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定；4)交通控制内容：交通出入口

8、方位、停车位；5)城市设计引导及控制：对城市重要地段的地块，需对地块内建筑的形式、色彩、体量、风格提出设计要求；6)配套设施控制：生活服务设施布置，市政公用设施、交通设施和管理要求。在以上控制内容中的前五项属地块控制指标可分为规定性和指导性两类。规定性指标是必须严格遵照的指标；指导性指标是参照执行的指标，其目标是贯彻发展规划和开发控制的意图，将控制要素具体为布局引导。为修建性详细规划与建筑设计提供依据，引导城市建设有序进行。Today: *控制性详细规划与法定图则六、控制性详细规划控制指标体系的内容2、规定性指标根据城市规划编制办法实施细则，地块规定性指标一般为以下各项 ：1）用地性质 2）建

9、筑密度 3）容积积率4) 建筑控制高度 5) 绿绿地率 6) 交通出入口方位 7) 停车车泊位及其他需要配置的公共设设施 Today: *控制性详细规划与法定图则1）用地性质：规划用地的使用功能，可根据用地分类标准进行标注；用地使用相容性2、规定性指标Today: *控制性详细规划与法定图则2、规定性指标 2）建筑密度：即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，通常以上限控制； 3)容积率：即规划地块内各类建筑总面积与地块面积之比。容积率可根据需要制定上限和下限。 容积率的下限保证地块开发的效益，可综合考虑征地价格与建筑租金的关系，根据不同的土地性 质来决定，防止无效益或低效益开发造成的

10、土地浪费。容积率上限防止过度开发带来的城市基础 设置超负荷运行； Today: *控制性详细规划与法定图则4）建筑控制高度：即由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离；A、沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度应符合下列规定：(一)沿路一般建筑的控制高度(H)不得超过道路规划红线宽度(W)加建筑后退距离(S)之和的15倍 ，即：H15(W+S)；(二)沿路高层组合建筑的高度，按下式控制： A15L(W+S)式中：A沿路高层组合建筑以1：1 (即45度)的高度角在地面上投影的总面积，L建筑基地沿道路规划红线的长度，W-道路规划红线宽度，S沿路建筑的后退距离。 计算方法见右图。B、建

11、筑物临接两条以上道路的，可按较宽的道路规划红线计算其控制高度。C、建筑物直接临接或其面前道路临接广场、河道、电力线路保护区的，在计算控制高度时，可将广场、河道、电力线路保护区的12宽度计为道路规划红线宽度。 2、规定性指标Today: *控制性详细规划与法定图则2、规定性指标5)绿地率：规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率通常以下限控制。 这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地. 不包括屋顶、晒台 的人工绿地,公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭 榭等绿化小品 建筑可视为绿地；旧城区绿地率不小于25%；新区不小于30%。用地类型用地代号绿地率（）生活居住

12、1R140生活居住2R230商贸用地C215行政办公C120文教体卫C3、C4、C5.C620市政设施U15工业厂房区M1、M215宝鸡市高新区二期绿地率指标表Today: *控制性详细规划与法定图则2、规定性指标6)交通出入口方位：规划地块内允许设置出入口的方向和位置。 具体可分为以下几个指标：机动车出入口方位：尽量避免在城市上要道路上设置车辆出入口，一般情 况下，每个地块应设l2个出入口；禁止机动车开口地段，为保证规划区交通系统的高效安全运行，对一些地 段禁止机动车开口，如主要道路的交叉口附近和商业步行街等特殊地段；主要人流出入口方位；为了实现高效、安全和舒适的交通体系，可能会有 必要将人

13、车进行分流，为此规定主要人流出入口方位。城市主干道与城市主干道相交，距交叉口6080米内限制设机动车出入口；城 市主干道与城市次干道相交，距交叉口4060米内限制设机动车出入口；城市次干 道与城市次干道相交，距交叉口3550米内限制设机动车出入口；30米以下道路距 交叉口30米内限制设车出入口。较大人流量公建如影剧院、农贸市场、体育馆等布置在次干道交叉口附近时须 采取措施，使人流、车流出入口距交叉口不小于50米。Today: *控制性详细规划与法定图则2、规定性指标7)停车泊位及其他需要配置的公共设施。停车泊位指地块内应配置的停车车位数，通常 按下限控制。其他设施的配置包括：居住区服务设施(中

14、小学、幼托、居住区级公建)， 环卫设施(垃圾转运站、公共厕所)，电力设施(变电站、配电所)，电信设施(电话局、 邮政局)，燃气设施(煤气调气站)。 建筑性质 单位 自行车 机动车（标准小汽车 ） 一类住宅 车位/户 21二类住宅 车位/户 20.5行政会展 车位/100平方米建筑面 积 20.5商业服务娱 乐 车位/100平方米建筑面 积20.5商住综合 车位/100平方米建筑面 积20.5科研文化教育 车位/100平方米建筑面 积50.3医院 车位/100平方米建筑面 积30.5Today: *控制性详细规划与法定图则用地面积：规划地块划定的面积；建筑红线后退距离：即建筑相对于规划内道路红线

15、后退的距离。通常以下限控制；上海市城市规划技术管理规定： 第三十六条 沿城市道路两侧新建、改建无大量人流、车流集散的多、低层建筑(含高 层建筑裙房)，其后退道路规划红线的距离不得小于3米。在市区旧区中心地段的商业街，按 此规定控制确有困难的，经城市规划管理部门和公安交通管理部门核定，其后退距离可适当 缩小。 第三十七条 新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散 的多、低层建筑(含高层建筑裙房)，其面临城市道路的主要出入口后退道路规划红线的距离 ，除经批准的详细规划另有规定外，不得小于8米，并应留出临时停车或回车的场地。 第三十八条 高层建筑主楼后退道路规划红线的距离，

16、应按下列规定控制： (一)建筑高度小于或等于60米的，不得小于5米； (二)建筑高度大于60米、小于或等于100米的，不得小于8米； (三)建筑高度大于100米的，应相应加大后退距离，具体标准由经批准的详细规划确定或 由城市规划管理部门核定。 第三十九条 道路交叉口四周的建筑物后退道路规划红线的距离，多、低层建筑不得小于 5米，高层建筑不得小于8米(均自道路规划红线直线段与曲线段的连接点算起)。2、规定性指标Today: *控制性详细规划与法定图则2、规定性指标建筑离界距离：建筑后退用地边界距离。 Today: *3、指导性指标 控制性详细规划与法定图则指导性指标般为以下各项： 1)人口容量；2)建筑形式、体量、色彩、风格要求；3)其他环境要求1)人口容量：即规划地块内部每公顷用地的居住人口数，通常以上限控制；对居住用地估算人口数。2)建筑形式、体量、色彩、风格要求；对规划区重点地段的建筑形体和布局应进行特别控制，(包括广场控制线、