房地产开发如何拿地

《房地产开发如何拿地》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发如何拿地（78页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、2007年06月25日地产发展部 如何拿地总计：总计：7878页页 时间：时间：100100分钟分钟2/ 78如何拿地如何拿地基本知识基本知识 信息来源信息来源 获取途径获取途径 拿地步骤总结拿地步骤总结 心得分享心得分享 认识土地认识土地目目 录录3/ 78如何拿地如何拿地n n意义意义n n土地储备附加值土地储备附加值n n战略发展需求战略发展需求拿地工作的重要性4/ 78如何拿地如何拿地意义在房地产环节中土地是第一拿地拿地找钱找钱建房建房卖房卖房管房管房n 土地是做项目的基础 是根本n 吃着碗里 做着锅里 种着田里 开着山里5/ 78如何拿地如何拿地土地的属性总量确定性 不可再生性高附加

2、值性 多种不对称性高政策导向性 竞争非理性6/ 78如何拿地如何拿地拿地原则前瞻性 合法性灵活性 合理性7/ 78如何拿地如何拿地认识土地土地分类 （建设用地 农用地 未利用土地）会查地类表会查规划用地性质表8/ 78如何拿地如何拿地基本农田基本农田 一般农田一般农田 集体建设用地集体建设用地 国有农用地国有农用地 国有林地国有林地 国有建设用地国有建设用地土地概念这些概念和相关政策规定这些概念和相关政策规定 要搞清楚并熟悉其对应的征地审批程序要搞清楚并熟悉其对应的征地审批程序 9/ 78如何拿地如何拿地农民补助、拆迁费用、土地出让金、税费农民补助、拆迁费用、土地出让金、税费 （注：（注： 土

3、地评估的价格构成中农民补助、拆迁费土地评估的价格构成中农民补助、拆迁费 用是刚性的，而所有土地出让金的事情都可以缓一用是刚性的，而所有土地出让金的事情都可以缓一 下）。下）。 清楚土地最终的价格、付款方式、整体的操作程序清楚土地最终的价格、付款方式、整体的操作程序 等，这样我们就可以和开发区、土地部门等进行充等，这样我们就可以和开发区、土地部门等进行充 分的沟通。分的沟通。 把所要了解的情况弄清楚，然后根据天明的实际情把所要了解的情况弄清楚，然后根据天明的实际情 况，找到一个中心的点。况，找到一个中心的点。 土地评估构成10/ 78如何拿地如何拿地宗地要素容积率限高建筑密度绿地率11/ 78如

4、何拿地如何拿地看图道路交通图航测图地界图宗地图控制性规划图红线图（地块、建筑) 12/ 78如何拿地如何拿地n周边要去找各个区的土地所所长n街道办事处土地管理所n土地稽查等的主要负责人了解土地信息n市区内部队用地的转让n房管局熟人介绍n因资金、证件不到位的暂停项目n地市土地推介会（关注18个地市）土地信息来源13/ 78如何拿地如何拿地n资产管理中心处理的不良资产n储备有土地而缺少开发资金的房地产公司n上网 报纸等公开处理信息查询等途径 n公司高层获取的信息n法院查封 拍卖的公开信息n烂尾楼收购土地信息来源14/ 78如何拿地如何拿地省域化战略省域化战略15/ 78如何拿地如何拿地重点城市战略

5、重点城市战略 郑郑 州（中牟）州（中牟） 信信 阳阳 商商 丘丘 漯漯 河河 新新 乡乡 16/ 78如何拿地如何拿地土地获取路径总结n国有土地出让n协议转让n行政划拨 n租赁n作价出资或入股n股权拆分资产剥离 土地获取途径流线图土地获取途径流线图17/ 78如何拿地如何拿地土地获取基本模型土地获取基本模型见流程组合18/ 78如何拿地如何拿地城中村改造模型基础工作 ： 列入改造 计划土地 确权用地控规 设计拆迁项目可行 性研究办理国有划 拨土地证工作模型119/ 78如何拿地如何拿地经济适用房工作模型房管局（发改委）指标申请发改委立项批复规划局选址意见发改委立可研批复土地部门征地申请用地规划

6、土地证方案审查建设规模批复建设工程规划许可证施工许可证销售许可证工作模型220/ 78如何拿地如何拿地协议拿地模型项目建议 项目建议批复 签定进区框架协议递交可研报告 可研批复 颁发选址意见书颁发建设用地规划许可证 签定国有土地出让协议项目报审 建设工程规划许可证申请 工程报建 施工图审查 招标备案 报建审批质检、安检审批核发施工许可证 核发预售许可证工作模型321/ 78如何拿地如何拿地招拍挂拿地模型获取土地使用权拍卖公告信息 报名竞买并买取拍卖文件报送竞买资料 领取竞买号牌在规定时间、地点参加现场拍卖 确定竞得人签订拍卖成交确认书 签定土地使用权出让合同交纳土地使用权出让金 取得国有土地使

7、用权证工作模型422/ 78如何拿地如何拿地了解土地政策和法规的背景对政策要有预见性了解新闻背后的新闻 拿地前期准备 23/ 78如何拿地如何拿地了解土地政策和法规的背景对政策要有预见性了解新闻背后的新闻 准备1研究政策 发现机会24/ 78如何拿地如何拿地土地是宝 稍纵即逝尽可能避开通过招拍挂方式寻找协议拿地的途径和办法 准备2争分夺秒 储备土地25/ 78如何拿地如何拿地要考虑长 中 短期项目的配比与结合准备326/ 78如何拿地如何拿地建立考察评估地块的指标体系建立投资分析模具形成征地报告模板 准备4建立评估体系27/ 78如何拿地如何拿地拿地实战n n收集土地信息收集土地信息n n关注

8、市场关注市场 研究政策研究政策n n设计获取路径设计获取路径n n获取土地获取土地 取得土地证取得土地证28/ 78如何拿地如何拿地搜集土地信息n重点集中郑州土地市场n关注河南其他地区优质土地n建立土地交易信息库步骤129/ 78如何拿地如何拿地土地政策研究n跟踪国家及地方土地政策最新动态n定期察看国土资源部相关网站n根据地块的性质，提供对应政策法规支持n对目标地块的获取方式，提供建议步骤230/ 78如何拿地如何拿地设计获取路径n研究地块相关资料设计最佳土地获取路径n研究有关政策规定设计最佳土地获取路径步骤331/ 78如何拿地如何拿地获取土地 取得土地证 进行土地储备步骤432/ 78如何

9、拿地如何拿地加强基础工作加强基础工作步骤533/ 78如何拿地如何拿地土地初判模型按照获取的信息填写定性分析表 多方面了解详细信息 初步设定土地的获取的途径步骤634/ 78如何拿地如何拿地土地投资测算模型n实地勘测地块，了解地块周边情况n了解周边项目和土地价格n买航测图，了解项目规划n了解规划设计要求或预设规划设计要求n结合区域市场，进行物业发展建议设想n预估土地价及产品进行成本概算工作模型335/ 78如何拿地如何拿地了解征地的审批程序了解征地的审批程序步骤736/ 78如何拿地如何拿地不管是耕地还是荒地或者其它的不管是耕地还是荒地或者其它的 土地性质一定要搞清楚土地性质一定要搞清楚弄明白

10、弄明白审批程序2只有把这些事情都清楚之后只有把这些事情都清楚之后 相应政策才会比较清楚相应政策才会比较清楚 37/ 78如何拿地如何拿地哪种土地哪一级部门授权哪种土地哪一级部门授权 有哪些权力有哪些权力 审批的程序是什么审批的程序是什么 都要特别清晰都要特别清晰 审批程序338/ 78如何拿地如何拿地了解土地了解土地评估价格及价格的构成评估价格及价格的构成步骤839/ 78如何拿地如何拿地了解重要的分析指标了解重要的分析指标步骤940/ 78如何拿地如何拿地征地时征地时 需要对所选城市需要对所选城市 区域区域 地段进行了地段进行了 解和指标分析解和指标分析 选定意向地块后选定意向地块后 应对其

11、有所调查和了解应对其有所调查和了解分析指标1具体考虑指标如下具体考虑指标如下n n当地人均年收入当地人均年收入( (体现其生活质量体现其生活质量) )n n城市化程度率城市化程度率n n人口数量人口数量( (可分析潜在客户群可分析潜在客户群) )41/ 78如何拿地如何拿地n n当地房地产开发状况当地房地产开发状况n n腹地腹地( (潜在外延辐射力发展潜在外延辐射力发展) )n n地块周边环境地块周边环境:1000:1000米以内有无竞争对手、米以内有无竞争对手、 对手实力如何、楼盘怎样、附近交通状况对手实力如何、楼盘怎样、附近交通状况 、有无学校、商务设施、有无学校、商务设施分析指标242/

12、 78如何拿地如何拿地n n位位 置置n n面面 积积n n价价 格：地价增值空间大格：地价增值空间大n n政政 策：可享受优惠政策策：可享受优惠政策n n合作方式合作方式分析指标343/ 78如何拿地如何拿地n n土地性质及用途土地性质及用途 建设用地建设用地 房地产开发用地房地产开发用地 工业用地工业用地 其他其他n n办到土地证时间办到土地证时间n n办理程序办理程序n n现金流现金流n n收入和利润收入和利润分析指标344/ 78如何拿地如何拿地n房地产市场分析培训总结n土地政策的研究培训总结n房地产政策的研究培训总结n土地小组各项分工的培训总结n房地产开发流程的培训总结n经典案例的学

13、习步骤10 培训总结制度45/ 78如何拿地如何拿地n n土地市场研究数据库土地市场研究数据库n n土地政策数据库土地政策数据库n n土地获取资料准备数据库土地获取资料准备数据库n n公司土地储备数据库公司土地储备数据库建立拿地数据库46/ 78如何拿地如何拿地郑州市土地成交信息汇总表区域位置用途出让方式面积成交价格年限受让人土地市场研究数据库数据库147/ 78如何拿地如何拿地土地获取概念设计 土地获取路径总结 土地获取来源总结土地获取准备数据库（待建）数据库248/ 78如何拿地如何拿地土地综合法律法规及政策政策信息1n中华人民共和国城市规划法n中华人民共和国土地管理法n中华人民共和国城市

14、房地产管理法n中华人民共和国土地管理法实施条例n城市房地产转让管理规定n河南省实施土地管理法办法n河南省城市房地产开发经营管理条n河南省城市房地产交易管理办法 n郑州市国有土地有偿使用条例49/ 78如何拿地如何拿地土地征收及农用地方面的法律法规及政策政策信息2n基本农田保护条例 n河南省基本农田保护条例n郑州市人大常委会关于修改郑州市基本农 田保护条例的决定n农村集体土地使用权抵押登记的若干规定n建设用地审查报批管理办法征用土地公告 办法50/ 78如何拿地如何拿地土地征收及农用地方面的法律法规及政策政策信息2n关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见n关于完善征地补偿安置制度的指导意

15、见n关于加快推进征地补偿安置争议协调裁决制度的通知n建设项目用地预审管理办法 n关于做好报国务院批准建设用地审查报批有关工作的通知51/ 78如何拿地如何拿地土地征收及农用地方面的法律法规及政策政策信息2n关于调整报国务院批准城市建设用地审批方式的问题通知n关于加强农村宅基地管理的意见n关于调整国家建设征用土地补偿安置标准等若干问题通知52/ 78如何拿地如何拿地土地征收及农用地方面的法律法规及政策政策信息2n郑州市人民政府关于调整国家建设征用土地补偿n安置标准有关问题的通知n郑州市商品交易市场建设管理条例n郑州市商品交易市场管理办法53/ 78如何拿地如何拿地划拨土地相关法律法规及政 策政策信息3n国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定n关于印发国土资源部关于加强土地资产管理促进国有 企业改革和发展的若干意见n中国人民解放军房地产管理条例通知