土地收购储备制度及方法

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1、土地收购储备 制度及方法土地收购收购储备中心 张光永 2013年4月主要内容土地收购储备工作规范一 、土地收购储备概念二、土地收购储备工作程序及流程三、土地出让合同的几个问题四、v（一）概念及内涵 v土地收购储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为 实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取 得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。国 土资源部 财政部 中国人民银行关于印发土 地储备管理办法的通知（国土资发2007 277 号） v 土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。一、土地收购储备的概念内涵5垄断城市存量 土地供应土地市场 规范化盘活存量土地 产业结构升级改善投资 环

2、境（二）土地收购储备的重要性和必要性生地熟地6城市土地管理土地一级市场 规范化公开、公平 公正房地产市场 调控（三）土地收购储备制度的目的限地 令地价 王（四）土地收购储备的职责 服务于政府非盈利收购、储备收回、收购、 置换和征收土地收购储备 库土地市场管理出让：招拍挂融资土地收购储备机构的工作规范土地收购储备管理办法国务院关于促进节约集约用地的通知中心日常管理制度 土地收购储备资金管理暂行办法 地方土地收购储备办法国家国家地方地方土地收购储备机构的工作机制置换征收收回收购资金 运作收购储备内部 运行出让土地收购储备中心部门职责及工作机制土地收购储备中心部门职责及工作机制土地收购储备中心部门职

3、责及工作机制三、 土地收购储备工作程序及流程（一）一般程序土地收购的一般程序v（1）申请收购 v（2）规划发函 v（3）勘测调查 v（4）价格评估v（5）签订协议 v（6）方案报批 v（7）权属变更 v（8）交付土地（二）土地收购储备工作流程1、单位因拆迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或 者其它原因，拟将原用地性质调整为商服、住宅等的 土地，由用地单位或其主管部门向政府提出改变用途 请示，政府批准同意后向土地收购储备机构提出土地 收购或预购申报申请，土地储备机构函告规划部门， 规划部门确定规划用途及规划条件。 2、因实施城镇建设规划和土地整治项目，政府指令收 购的土地，由市规划、建设、农业等

4、部门向土地收购 储备机构提出收购或预购意见（二） 土地收购储备工作流程v3、土地收购储备机构根据汇总的土地收购储备申 报情况和土地市场供求状况，以及区域产业结构 调整和城市建设的需要，制定阶段性的土地收购 储备计划 v4、土地收购储备过程中，建设部门负责拆迁审批 工作 v5、土地收购储备程序完成并补偿到位后，原土地 使用者按照收回（购）协议约定，负责地上建筑 物拆迁、补偿、人员安置、房产证注销及债权债 务处理等善后问题。 （三）土地收购需原土地使用者提供的资料 土地收回申请； 土地使用证原件及复印件（复印件要加盖公章，原件 验后返还）； 房屋所有权证原件及复印件（复印件要加盖公章，原 件验后返

5、还）; 1：500或1：1000地形图（定线、做权属）二张； 集体土地提供勘测定界图一张； 近期的地籍工作联系单（应注明有无抵押、查封等情 况，如果无上述情况请注明“无”）（四）政府收购储备的土地类型v （1）因单位搬迁、解散、撤销、破产、结构调整或其他 原因停止使用的土地； v （2）为政府代征的土地； v （3）依法没收的土地； v （4）依法收回抛荒、闲置及其他无力继续开发的土地； v （5）实施城市规划和土地整理，政府依法收购的土地； v （6）使用期限届满的土地； v （7）土地使用权人申请收购的土地；（五） 土地出让工作流程v （1）根据年度供地计划，拟订出让地块，向规划局委托 申

6、请规划选址、指标设计工作； v （2）规划局出具建设项目规划控制指标、定点图； v （3）地籍调查、宗地测绘； v （4）办理土地征收、收回、收购手续； v （5）委托具有资质的评估机构进行地价评估（参照基准 地价和相邻地段市场成交价格），报市公共资源交易中心 复核； v （6）根据评估价报政府土地出让委员会研究确定出让方 式、起始价格及填写保留底价（市长、秘书长、国土、纪 检、发展、规划、建设、财政等十几个部门）；土地出让工作流程v （7）制订土地出让价格请示和方案报市政府审批； v （8）在媒体上发布土地出让公告； v （9）制作土地出让文件； v （10）组织地块现场踏勘； v （11）

7、受理报名登记申请，审核竞买资格； v （12）组织土地拍卖（挂牌竞价会）并现场公证； v （13）签订拍卖、挂牌成交确认书； v （14）10日内凭成交确认书签订土地出让合同。（一）合同的性质（一）合同的性质 （二）合同主体（二）合同主体 （三）标的的约定与描述（三）标的的约定与描述 （四）土地交付时间（四）土地交付时间与使用期限与使用期限（五）土地出让金缴纳的约定（五）土地出让金缴纳的约定四、土地出让合同中注意的问题（一）出让合同的性质v土地出让合同的性质目前存在争议，行政合同？ 民事合同？经济合同？行政合同和民事合同，都属于合同， 都是双方当事人的合意，其本质区别在于双方当事人在合同中形成

8、的 法律关系不同：行政合同中，双方当事人之间形成的是行政法律关系 ;民事合同中，双方当事人之间形成的是民事法律关系。通过签订行 政合同，双方当事人设立、变更、终止的是行政上的不平等的管理和 被管理关系；通过签订民事合同，双方当事人设立、变更、终止的是 民法上的平等的权利义务关系。 v现行合同文本是2000年，根据合同法要求， 国土部工商局出台了新的合同示范文本；2006年 ，根据国发28号文件要求，双方又联合发布了 国有土地使用权出让合同补充协议（试行）示 范文本。 （二）合同主体v-出让方：市、县国土资源管理部门（开发 区管委会？省级国土部门？区国土部门？ 其他单位？） v城市房地产管理法第

9、15条规定，土地 使用权出让合同由市、县人民政府土地管 理部门与土地使用者签订，出让主体不包 括市辖区人民政府、各类开发区管委会 。 v-受让方：法人、自然人或其他组织。（三）标的约定与描述 v 出让标的约定：面积、界址、空间范围、用途、规划条件、交 地时应具备的土地条件等。 v -关于面积、界址、空间范围；（物权法要求） v -关于用途和规划条件：合同文本第四条规定了出让宗地的用 途，并规定土地用途应按城镇地籍调查规程规定的土地二 级分类填写，属于综合用地的，应注明各类具体用途及其所占 的面积比例。 v -第五条规定了出让人将出让宗地交付给受让人时应达到的土 地条件，其中，土地条件按照双方实

10、际约定选择和填写。属于 原划拨土地使用权补办出让手续的，未完成拆迁和场地平整的 ，选择第二款；属于待开发建设的用地，应根据出让人承诺交 地时的土地开发程度选择第一款或第二款，出让人承诺交付土 地时完成拆迁和场地平整的，选择第一款。基础设施条件按双 方约定填写“七通”、“三通”等，并具体说明基础设施内容 ，如“通路、通电、通水”等。 （四）土地交付时间与土地使用期限 v 合同第五条约定了出让人将出让宗地交付给受让人的日期 ；一 般拍卖出让文件规定“缴清土地出让金后15日内； ” v 土地使用权出让的年限到底从何时起算，是一个重要的问题。 1994年出让合同示范文规定土地出让年限“自领取该宗地的

11、中华人民共和国国有土地使用证之日起算”，混淆了土地使 用起始日期和取得土地使用权的日期这两个概念。实际上，自 出让方将土地交付给受让方，受让方已开始实际占有、使用该 土地，但受让方自交清土地出让金、办理土地登记、领取国 有土地使用证之日起方取得法定土地使用权。针对1994年 出让合同示范文本的规定容易产生受让方故意不领取或若干 年后再领取土地使用证，无形中延长了实际土地使用年期的问 题，2000年出让合同示范文本中明确规定：土地使用年期 自出让方实际交付土地之日起算，原划拨土地使用权补办出让 手续的，出让年期自合同签订之日起算。（五）土地出让金交纳的约定 v 现行出让合同示范文本中规定土地出让

12、金的支付方式和期限由当事人双 方约定，双方约定土地使用权出让金一次性付清的，选择第一款，分期支付 的，选择第二款，分期支付土地出让金的，受让人在支付第二期及以后各期 土地出让金时，明确应按照银行同期贷款利率向出让人支付相应的利息。1、 近几年市里做法，保证金与起始价相同，作为第一批交款；其余价款在成交之日起 60日内全部交齐；2、分期缴纳土地出让价款的期限原则上不超过一年。经当地 土地出让协调决策机构集体认定，特殊项目可以约定在两年内全部缴清。首 次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。土地租赁合同约定的当期应缴 土地价款(租金)应当一次全部缴清，不得分期缴纳。（财综200974号）财 政

13、部国土资源部中国人民银行监察部审计署。 v 关于出让金标准:低于最低价的,该条款无效。 v 同时，2000年出让合同示范文本中删除了乙方向甲方支付土地使用费、 土地增值税和国家有关土地的费（税）的条款。这是因为，土地税的征收主 体是税务机关，而甲方是土地行政管理机关；同时，纳税是国家法律规定的 强制性法律义务，无论合同是否约定，乙方都有缴纳的义务；另外，土地使 用费和土地使用权出让金实质上属于同一概念，不应并存。 （六）变更土地使用条件与规划调整v 为规范严格合同履行，维护城市规划的权威性和严肃性， 防止受让方随意改变用地条件，规避招标拍卖挂牌出让， 出让合同补充协议第十五条规定了在出让期限内

14、,受 让人要求改变出让合同规定的土地用途等土地使用条 件的两种处理方式，一是由出让人收回该宗地的土地使用 权后，依法重新出让，二是依法办理改变土地用途和土地 使用条件批准手续后，由受让人按照批准变更时新旧土地 使用条件下该宗地的土地市场价格差额补交土地使用权出 让金。办理土地变更登记。 v 擅自改变合同约定土地用途的,出让方有权解除合同. v 为防止政府通过规划调整影响或收回土地,合同约定：政 府保留对本合同项下宗地的城市规划调整权，原土地利用 规划如有修改，该宗地已有的建筑物不受影响，但在使用 期限内该宗地建筑物、附着物改建、翻建、重建或期限届 满申请续期时，必须按届时有效的规划执行。（七）

15、提前收回土地使用权的约定v出让人对受让人依法取得的土地使用权，在本合 同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下 ，根据社会公共利益需要提前收回土地使用权的 ，出让人应当依照法定程序报批，并根据收回时 地上建筑物、其他附着物的价值和剩余年期土地 使用权价格给予受让人相应的补偿。 v物权法148条：因公共利益需要提前收回土 地的，依法对该土地上的房屋及其他不动产给予 补偿，并退还相应的出让金。 -容易产生歧义 ，需要释法。（八）投资强度及开竣工时间等的约定 v 出让合同补充协议示范文本第二、三条明确约定了受让宗地的投资总额 、单位用地面积投资强度、容积率和建筑系数等指标。受让人不能满足双方 约定

16、的指标要求的，属于违约。这些条款的设定主要是为了提高建设项目用 地的投资强度，降低项目对土地资源的消耗量，促进节约集约用地，提高土 地利用效率。 v 第四条规定：属于工业建设项目的，受让宗地中用于企业内部行政办公及生 活服务设施的用地不超过受让宗地面积的 %一定比例，受让人不得在受让 宗地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性设 施。 v 建设项目开竣工时间的约定。2000年出让合同示范文本中约定了建设项 目的动工开发时间，但没有约定竣工时间。为了保证用地者及时开发利用土 地，防止囤积土地，2006出让合同补充协议第一条对建设项目的竣工时 间进行了约定，明确“受让人除按照出让合同约定日期动工建设外，还要 明确同意在 年 月 日前完成项目施工建设，并申请竣工验收。”并在第十 条约定，受让人未能按合同约定日期完成项目建设并申请竣工验收的，要承 担违约责任，支付违约金。这一规定主要是为解决一些项目长期建设而不竣 工问题