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1、 工程估价 讲义重庆大学 建设管理与房地产学院李济民第 1 章1111 工程建设工程建设是实现固定资产再生产的一种经济活动，如工厂、农场、铁路、商店、住宅、医院、学校等的建设。第1章工程估价概论 1。1 工程建设 1。1。1 工程建设2在工程建设中，建筑安装工程是创造价值的生产活动，它由建筑工程和安装工程2部分组成。1 建筑工程（1）各类房屋建筑工程和列入房屋建筑工程的供水、供暖、供电、卫生、通风、煤气等设备安装工程。第1章工程估价概论 1。1 工程建设 1。1。1 工程建设3（2）设备基础、支柱、工作台、烟囱、水塔、水池等附属工程。（3）为施工而进行的场地平整，工程和水文地质勘察，原有建筑物
2、和障碍物的拆除以及施工临时用水、电、气、路和完工后的场地清理、环境绿化、美化等工作。第1章工程估价概论 1。1 工程建设 1。1。1 工程建设4（4）矿井开凿、井巷延伸、石油、天然气钻井，以及修建铁路、公路、桥梁、水库、堤坝、灌渠及防洪等工程。第1章工程估价概论 1。1 工程建设 1。1。1 工程建设52 安装工程（1）生产、动力、起重、运输、传动和医疗、实验等各种需要安装的机械设备的装配。第1章工程估价概论 1。1 工程建设 1。1。1 工程建设6（2）为测定安装工程质量，对单个设备进行单机试运转和对系统设备进行系统联动无负荷试运转而进行的调试工作。第1章工程估价概论 1。1 工程建设 1。
3、1。1 工程建设7112 工程建设程序工程建设程序是指工程建设中必须遵循的先后次序。第1章工程估价概论 1。1 工程建设 1。1。2 工程建设程序81项目建议书向国家和主管部门提出的一个新的建设项目的立项建议书。第1章工程估价概论 1。1 工程建设 1。1。2 工程建设程序9内容包括：建设项目必要性，依据。产品方案、拟建规模、建设地点设想。资源情况、建设条件、协作关系。投资估算，资金筹措设想。经济效益，社会效益估算。第1章工程估价概论 1。1 工程建设 1。1。2 工程建设程序102可行性研究阶段（1）可行性研究对项目建议书批准的建设项目，技术上是否可行，经济上是否合理，盈利的可能性等进行根深
4、一步的分析和论证。第1章工程估价概论 1。1 工程建设 1。1。2 工程建设程序11（2）编制可行性报告可研报告主要有：由市场预测和经济预测确定建设规模和产品方案。资源、原材料、燃料、动力、供水、运输条件。建厂条件、选址方案。技术工艺、设备选型。主要单项工程，公用辅助设施，配套工程。第1章工程估价概论 1。1 工程建设 1。1。2 工程建设程序12环保、城市规划、抗震、防洪企业组织，劳动定额，管理制度建设进度、工期投资估算，资金筹措。此阶段的估算应项目建议书阶段更准确。经济效益、社会效益评估第1章工程估价概论 1。1 工程建设 1。1。2 工程建设程序13（3）可研报告审批按照新的投资管理体制
5、规定：国家投资的大中型项目和限额以上（2亿人民币）项目，由国家计委审批；中央各部门的小型项目由各部门审批；地方投资的2亿元以下的项目，由地方计委审批。第1章工程估价概论 1。1 工程建设 1。1。2 工程建设程序14（4）设计任务书可研报告批准后，要编制设计任务书。它是工程建设的大纲，是确定建设项目和建设方案（含建设依据、规模、布局及主要技术经济要求）的基本文件，是以后编制设计文件的主要依据。第1章工程估价概论 1。1 工程建设 1。1。2 工程建设程序153建设地点选择阶段选址时主要考虑如下三种因素：工程地质、水文、及自然条件是否可靠。 水、电、运输等条件是否落实，是否经济。项目建成后，生产
6、所用的原材料、燃料等条件是否具备。第1章工程估价概论 1。1 工程建设 1。1。2 工程建设程序164设计阶段一般的建设项目，采用两阶段设计：即：初步设计和施工图设计；技术复杂，又缺乏经验的项目可采用三阶段设计：初步设计、技术设计、施工图设计技术简单、方案明确的小型项目可采用一阶段设计，即：施工图设计。第1章工程估价概论 1。1 工程建设 1。1。2 工程建设程序17（1）初步设计阶段对产品方案、工艺流程、设备选型、主要建筑物、公用设施、生活区的建设等要做出规定，要计算出主要的工程量。在初设阶段要编制设计概算第1章工程估价概论 1。1 工程建设 1。1。2 工程建设程序18（2）技术设计进行科
7、学实验，专题研究以及加深勘探等工作。解决初设中出现的未解决的复杂技术问题。这就可能出现对原初设中提出的技术方案，工程量，施工方案等进行修正，因此，应编制修正的设计概算。第1章工程估价概论 1。1 工程建设 1。1。2 工程建设程序19（3）施工图设计初步设计和技术设计进一步的具体化和深化。要编制相应的施工图预算。施工图预算要控制在设计概算内。第1章工程估价概论 1。1 工程建设 1。1。2 工程建设程序205编制年度基本建设投资计划合理安排各年度投资各年的材料、设备、劳动力的调配各配套项目的衔接第1章工程估价概论 1。1 工程建设 1。1。2 工程建设程序216施工准备阶段征地拆迁，三通一平
8、（水、电、路通，平整场地）设备材料订货，工程项目报建委托监理、工程招投标确定施工单位办理施工许可等。第1章工程估价概论 1。1 工程建设 1。1。2 工程建设程序227组织施工阶段前期准备，零时设施搭建，落实施工材料、各种施工机械，施工力量进场。施工组织设计，制定各施工阶段的施工方案以及机具，人力配备和全过程的施工计划。正式施工第1章工程估价概论 1。1 工程建设 1。1。2 工程建设程序238生产准备阶段生产管理机构的设置，管理制度的制定，生产人员的配备招收和培训人员生产技术准备：国内设备设计资料汇总、国外技术资料翻译编辑，岗位操作法的编制等生产物资准备：原材料、燃料、水、电、气、 协作产品
9、、备品、备件、器具、工装的订货等。第1章工程估价概论 1。1 工程建设 1。1。2 工程建设程序249竣工验收阶段检验设计质量和工程质量，保证项目技术经济指标达到要求，保证正常生产。有关部门和单位从中总结经验和教训。验收合格项目及时移交固定资产，从基建系统转入生产系统，尽早投入生产。第1章工程估价概论 1。1 工程建设 1。1。2 工程建设程序2510建设项目后评价阶段对项目的立项、决策、设计施工、竣工投产、生产运营全过程进行评价肯定成绩，总结经验，研究问题，吸取教训，提出建议，改进工作，从而提高项目决策水平和投资效果。第1章工程估价概论 1。1 工程建设 1。1。2 工程建设程序26113工
10、程建设项目的划分单项工程单位工程分部工程分项工程等第1章工程估价概论 1。1 工程建设 1。1。3 工程建项目的划分271建设项目指在一个或几个场地上，按照一个总体设计或初步设计建设的全部工程。如建设一个工厂、一个学校第1章工程估价概论 1。1 工程建设 1。1。3 工程建项目的划分282单项工程具有独立的设计文件，建成后能够独立发挥生产能力或效益的工程，即建筑产品，它是建设项目的组成部分。如一所大学中包括教学楼、办公楼、宿舍楼、图书馆等，每栋教学楼、宿舍楼或图书馆都是一个单项工程。第1章工程估价概论 1。1 工程建设 1。1。3 工程建项目的划分293单位工程具有单独设计文件和独立的施工图，
11、并且单独作为一个施工对象的工程。它是单项工程的组成部分。单位工程包括一般土建工程、电气照明、给水排水、设备安装工程等。单位工程一般是进行施工成本核算的对象。第1章工程估价概论 1。1 工程建设 1。1。3 工程建项目的划分304分部工程单位工程中按工程结构、所用工种、材料和施工方法的不同划分为若干部分，其中每一部分称为分部工程。一般房屋的单位工程中包括土石方工程、打桩工程、砖石工程、脚手架工程、混凝土及钢筋混凝土工程、木结构工程、楼地面工程、抹灰与油漆工程、金属结构工程、构筑物工程、装修工程等。分部工程是单位工程的组成部分，同时它又包括若干个分项工程。第1章工程估价概论 1。1 工程建设 1。
12、1。3 工程建项目的划分315分项工程通过较为单纯的施工过程就能生产出来，可以用适当计量单位计算的建筑或设备安装工程。如10m3砖基础砌筑、一台某型号的设备安装等第1章工程估价概论 1。1 工程建设 1。1。3 工程建项目的划分32第1章工程估价概论 1。1 工程建设 1。1。3 工程建项目的划分3312工程造价概念及计价特点121工程造价概念工程造价就是工程的建造价格，它是指建设项目从筹建到竣工验收交付使用的整个建设过程所花费的全部费用。第1章工程估价概论 1。2 工程造价概念及计价特点 1。2。1 工程造价概念341 建筑安装工程造价指建设单位用于建筑和安装工程方面的投资。包括：用于建筑物
13、的建造及有关准备、清理等工程的费用用于需要安装设备的安置、装配工程的费用第1章工程估价概论 1。2 工程造价概念及计价特点 1。2。1 工程造价概念352 设备工器具购置费 购置或自制达到固定资产标准的设备首套工器具及生产家具所需的费用。它由设备工器具原价和包括成套设备公司服务费在内的运杂费组成。 第1章工程估价概论 1。2 工程造价概念及计价特点 1。2。1 工程造价概念363 工程建设其他费用指未纳入以上项的由项目投资支付的为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的各项费用总和。它可分为5类：第1类为土地使用费；第2类是与项目建设有关的费用；第3类是与未来企业生产经营有关的
14、费用；第4类为预备费；第5类是固定资产投资方向调节税。第1章工程估价概论 1。2 工程造价概念及计价特点 1。2。1 工程造价概念37122工程造价计价特点1 单件计价建设工程和建筑产品不可能像工业产品统一地成批定价。每项建筑工程为适应不同使用要求，其面积和体积、造型和结构、装修与设备的标准及数量都会有所不同；特定地点的气候、地质、水文、地形等自然条件及当地政治、经济、风俗习惯等因素必然使建筑产品实物形态千差万别；不同地区构成投资费用的各种价格要素（如人工、材料）的差异，最终导致建设工程造价的千差万别。第1章工程估价概论 1。2 工程造价概念及计价特点 1。2。2 工程造价计价特点382 多次
15、计价与动态计价（1）多次计价建设工程周期长，按建设程序要分阶段进行，相应地也要在不同阶段多次计价，以保证工程造价确定与控制的科学性。多次计价是一个逐步深化、逐步细化和逐步接近实际造价的过程。其过程如图1。2。1所示。第1章工程估价概论 1。2 工程造价概念及计价特点 1。2。2 工程造价计价特点39第1章工程估价概论 1。2 工程造价概念及计价特点 1。2。2 工程造价计价特点项目建议书和 可行性研究阶 段初步设 计阶段技术设 计阶段施工图设 计阶段招投标 阶段投资估 算造价概算 造 价修正概 算造价预算 造 价合同价合同实 施阶段竣工验 收阶段结算价实际造价40（2）动态计价工程造价在整个建设期中处于不确定状态，直至竣工决算后才能最终确定工程的实际造价。 一项工程从决策到竣工交付使用，有一个较长的建设周期，由于不可控因素的影响，在预计工期内，许多影响工程造价的动态因素，如工程变更、设备材料价格、工资标准以及费率、利率、汇率的变化必然会影响到造价的变动。此外，计算工程造价还应考虑资金的时间价值。第1章工程估价概论 1。2 工程造价概念及计价特点 1。2。2 工程造价计价特点413 组合计价其计价过程和计算顺序是：分部分项工程单价单位工程造价单项工程造价建设项目总造价一个建设项目
