第三单元物业管理中的工程管理

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1、案例分析篇 第三单元 工程管理 案例一业主想装“太阳能”物业管理公 司不允许 杨小姐告诉记者：她在水岸新都花园一栋六层的住宅楼内买了一 套位于5楼、面积为100平方米的房子，去年10月底入伙。她是一名热 爱环保的人，一直对太阳能利用很感兴趣。她搬进新家后，就打算装 一个太阳能热水器。她说，太阳能热水器所用的能源是阳光，对环境 不会造成影响。在阴雨天还可用电自动辅助加热，不受水压的影响， 确保室内全天24小时源源不断供应热水。另外，从经济的角度来看， 一次性投资三四千元，以后基本不用再花钱，也比较划算。于是，杨小姐和丈夫到商场选好太阳能热水器的品牌，她觉得楼 顶的结构有斜面，就根据实际情况选了适

2、合安装斜面上的产品，接收 器面积约在1.5平方米左右。为了让安装更顺利些，杨小姐到物业管理 公司咨询。没想到工作人员的答复出乎她的意料：在小区内不允许安 装太阳能热水器。案例分析楼顶能否安装太阳能热水器已成为现时物业管理服务中，物业服务企 业与业主产生异议或纠纷的一个主要起因。这其中一个很主要的原因是宏观 政策不一致造成的。在今天这样一个信息畅通的时代，促成了纠纷的形成， 给物业管理企业处理、解决安装太阳能热水器问题带来了诸多不利。物业服务企业不准业主安装太阳能热水器，原因不外乎影响小区美观 、楼顶空间不够等，这从目前业主安装太阳能热水器的实际情况看的确如此 。业主安装太阳能热水器，都是采取分

3、散安装的方式，由于热水器品牌不同 ，大小、架子五花八门，影响美观；有的太阳能热水器在安装时破坏了屋顶 的防水层，导致房屋渗水漏水；有的太阳能热水器重量过大，超出了房屋的 承重能力，产生安全隐患；有的太阳能热水器水管通过排烟道排布，堵塞了 排烟道；给水回水管道沿立面蜿蜒而下，造成立面脏乱；因屋顶空间不足， 造成邻里不和。这些状况，从侵权角度看，是对全体业主共用部分所有权的 侵害；对此，物业管理企业出面疏导、制止，是履行物业服务合同中所规定 权利，不应受到非议。业主应该自觉遵守售房合同或物业管理服务合同的有关条款，在目前房 屋建筑结构不具备安装太阳能热水器的前提条件下，共同维护好全体业主的 合法权

4、利，减少或杜绝业主与物业管理企业、业主与业主之间的纠纷。相关法规制度中华人民共和国民法通则 中华人民共和国物权法 中华人民共和国侵权责任法 中华人民共和国可再生能源法 物业管理条例 住宅室内装饰装修管理办法 城市异产毗连房屋管理规定解决方法接到杨小姐的咨询，应首先肯定杨小姐的环保意识，然后明确 答复：业主不能安装太阳能热水器。具体的理由是是，住宅室内 装饰装修管理办法、城市异产毗连房屋管理规定相关规定， 不允许业主擅自改变建筑外观和用途，安装太阳能热水器在原有的 建筑物上附着新的构筑物，改变了楼顶的外观，是违规的。房屋本 身有没有太阳能节能的设计，没有预留相关的管道，也不适于安装 太阳能热水器

5、。楼顶是公共部位，任何业主都不能单独使用，如需 安装太阳能热水器接收器，必须向物业部门出示经过公证的所在单 元所有业主的同意书和授权书，再向城管局、建设局和规划局申请 ，才能安装。否则，会受到处罚。还要指出杨小姐在入住前，已签订了一份管理规约，其中约定业 主不能破坏房屋安全，影响房屋的外观。杨小姐要装太阳能热水器 的地方在小区最显眼处，对房屋外观是有一定影响的；另外，管理 处请工程技术人员勘察过，认为安装后会影响房屋的结构，留有安 全隐患。如果物业管理处同意杨小姐安装，别的业主也纷纷提这个 要求，对小区的影响就会很大。如果杨小姐执意在公共场所安装的 话，最好要征求她所住的整栋楼全体业主的同意。

6、 案例二物业管理人员的行为是否妥当 某小区物业管理处规定，装修户在每天装修施工期间 不得将入户门关闭，以便装修管理人员随时检查。一天， 管理处工作人员在例行巡查过程中，见一未签署装修管 理服务协议的装修户房门虚掩未锁，内有施工的声音， 于是推门而入。发现装修工人在满是易燃物的施工现场吸 烟，并且没有按规定配备必要的消防器材。于是装修管理 人员认为施工单位违反了该小区装修安全管理规定，勒令 工人立即熄灭香烟并暂停施工，同时通知保安人员将装修 施工负责人带到管理处接受处理。不久，业主知道了此事 。遂投诉管理处工作人员在未经业主同意的情况下私闯民 宅，并且非法滞留施工人员，侵犯业主和装修工人的合法

7、权益。同时表示将诉诸公堂。案例分析虽然住宅室内装饰装修管理办法中规定了装修人不得拒绝和阻 碍物业管理单位依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定，对住宅室 内装饰装修活动的监督检查。但是，该物业管理人员在履行自己的职责 和义务时，却忽略了对其他法律法规的遵守，在不经住宅主人同意（也 未敲门征得施工人员许可）而又缺少法律根据的前提下，以装修管理为 由，对私家住宅堂而皇之地“推门而入”。这一行为显然有违我国宪法 关于公民的合法财产以及人身权益不受侵犯的法律规定，侵犯了业主的 合法权益，确有非法侵入住宅之嫌。该管理人员在现场发现装修施工人员的违规事实和安全隐患以后， 将施工负责人带到管理处接受处理，并

8、没有限制该负责人的人身自由的 主观故意和事实情节，不构成所谓的“非法滞留”。当然，如果这时出 现施工人员拒绝到管理处处理的情况，也可以采取服务上门的方式，送 达违章整改通知书，来履行“告知禁止行为和注意事项”以及其他 法定义务。业主未签署装修管理服务协议并不能说明业主没有履行物业 管理条例所规定的“事先告知物业管理企业”的义务，因为“事先告 知”不一定以签署协议为载体，也不构成业主对其住宅进行装修的先决 条件，这是业主的权利（在不违章的情况下）。但是，业主有义务告知 装修施工人员应按照法律法规进行装修作业，否则，他将承担连带责任 。 相关法规制度中华人民共和国宪法 中华人民共和国民法通则 中华

9、人民共和国消防法 物业管理条例 住宅室内装饰装修管理办法解决方法本案例中业主的房门是“虚掩”还是“紧闭”其实并不重要，重要 的是物业管理人员是否养成了良好的工作习惯。在这种情况下一定要先 表明身份和来意并征得同意后方可进入业主的私家住宅，而不能大大咧 咧地“推门而入”。 事实上作为物业管理常规业务的装修管理工作，可以在多种环节加 以控制，物业管理企业可以通过多种途径履行自己的告知、制止、报告 以及协助处理等法定义务，规避这类风险。在处理现场违章装修时，如果出现业主或装修施工单位拒不配合物 业管理人员正当的装修管理工作时，物业管理工作人员可以在依法采取 制止、劝告、发放违章整改通知书、向政府部门

10、报告等措施的同时 注意在每一个步骤收集有利证据，以使自己始终处于主动有利的地位。 切忌采取过激行为，授人以秉。对业主的投诉我们要区别对待。未经业主同意的情况下私闯民宅， 要表示歉意，求得业主的谅解。对非法滞留施工人员一说，我们要从法律的角度和装修管理的角度 ，讲明只是为了宣传装修相关的法规政策，以消除不安全隐患，是为业 主负责的需要，希望业主能够冷静思考，正确对待。另外，我们还要向 业主宣传装修管理服务的有关法规、政策和程序，希望业主能够签署 装修管理服务协议，使物业管理处在协助业主监督装修方面发挥更多 的作用。案例三房间的使用功能能更改吗 覃先生购买了位于和平区皇寺广场附近，富通小区14号楼

11、142平方米的一 套住房，房屋结构为三室两厅两卫。最近，覃先生凑了点钱准备装修，想尽 快搬进新居。正当他准备施工时，一件意外的事打乱了他的整个装修计划。 覃先生发现发现 楼上住户户正在装修，更令人吃惊的是：楼上住户户要将同一面 积积的住房改为为四个独立的封闭单间对闭单间对 外出租，每个单间单间 都设计设计 了一个卫卫生 间间。楼上除仅仅保留了原有固定位置的一个卫卫生间间外，另一个卫卫生间间挪到了楼 下的饭厅顶饭厅顶 上，还还在饭厅饭厅 和卧室顶顶上增设设了两个卫卫生间间。于是，在覃先生 的楼上一下就多出了三个卫卫生间间，两个在饭厅顶饭厅顶 ，一个在卧室顶顶。虽虽然楼上 的改动动没有改变变楼体的

12、承重墙墙，也没有从自己室内走上下水管，但想到楼上 住房主要用于出租，楼上的装修是包工包料，装修质质量难难以保证证，说说不定哪 天就会漏水。由于挪动卫动卫 生间间，楼上将隔断砌到了自己厅厅的中央位置，而楼 下没有任何的支撑。想到此种装修的种种隐隐患，覃先生心里就很不舒服。5月30日，正当楼上准备将楼板刨出深沟安下水管时，覃先生的家人找到 了小区物业管理处，要求物业管理处制止楼上刨沟及增加卫生间的行为，物 业管理处却告之覃先生让找售楼处的工程部解决此事。工程部的答复是，认 为刨沟不影响安全，并没有制止增设卫生间的行为。 案例三房间的使用功能能更改吗 6月1日，覃先生再次找到物业管理处，要求物业管理

13、处出面制止楼上的 装修行为。物业管理处虽然一再强调物业没有执法权，但仍贴出了通知。通 知说，由于装修已影响楼下业主的生活秩序，并影响原有的楼体结构，望速 恢复。随后的几天里，覃先生发现楼上一直在施工，每次向物业管理处反映 情况时，物业管理处都说停止施工了。当6月7日上午覃先生再次来到现场时 ，才发现楼上在短短的几天内装修已经初具规模。在这几天里，覃先生一直 希望通过物业管理处联系楼上业主，也希望物业管理处将此情况反映到上级 部门，由上级部门来处理，但其希望全都落空。直到6日，覃先生才从物业管 理处经理口中知道，楼上装修的业主姓雷，此前物业管理处一直说业主的姓 名、单位要保密。覃先生还了解到，在

14、此小区内同样的拆改行为还有很多， 有几家还将住房装修成了旅社，物业管理处也习以为常了。而且该物业管理 处再三强调，他们没有没有执法权，对此事不好定性，只能进行调解。通过物业解决问题的出路不能成功，覃先生来到其他部门，希望执法部 门能够出面制止并拆除非法装修。 案例分析按照国家住宅设计规范、住宅室内装饰装修管理办法等有关规定 ，雷姓业主的装修行为是违规的，其必须进行整改，恢复房屋原貌和 原使用功能。在装修过程中，物业管理企业如何确定自己的角色和地位，有效 地开展装修管理与服务，是物业管理服务实践中一直难以把握的。这 里的难点主要是物业管理条例还是其他相关法规政策，都赋予了物业 管理企业监督管理、

15、知情上报的义务，但都没有赋予其行政执法的权 利，这是因为物业管理公司只是一个民事主体而非行政管理机关。但这却不能成为物业管理企业对装修违规置之不理，毫无作为的 理由。从本案例看，该物业管理处根本没有履行监督管理义务，至少 存在以下三个方面的问题：违背了物业管理服务合同的义务，应当承 担相应的违约责任，受侵害业主有权要求赔偿；其有法不依，放任自 流，致使违规业主对他人权利侵犯扩大，违规业主有权要求其承担不 作为责任，赔偿经济损失；其拖延做法和不及时上报行为，违反了物 业管理条例相关规定，政府房地产管理部门可酌情处罚。因此，物业管理企业应在装修管理服务中，把握好自我定位，公 正地履行监督管理义务，

16、行使好自己的职权，发现违规行为要及时制 止，及时向有关行政管理部门报告，控制事态扩大，减少业主损失。相关法规制度中华人民共和国民法通则 中华人民共和国物权法 物业管理条例 城市异产毗连房屋管理规定 住宅设计规范GB 50096-1999 （2003年版）住宅室内装饰装修管理办法解决方法装修管理服务务中，最重要的控制好装修的初期阶阶段，发现发现 违规违规 苗头头就及时时制止加强装修巡视检查视检查 ，对业对业 主的违规违规 行为为 要争取及早发现发现 ，及早提出改进进意见见，并及早制止或向有关行 政管理部门报门报 告。也就是说说要完全履行物业业管理公司按照合同 约约定应应履行的监监督管理义务义务 。在接到业业主投诉时诉时 ，应热应热 情接待，讲讲情各方责责任。应应立即 赶赴装修现场现场 ，调查调查 了解情况，对违规对违规 行为为及时时制止。制止 时时，应应主动动向违规业违规业 主宣传传国家和地方的有关法规规政策，讲讲 清相关的处罚