城市综合体项目

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1、1卜广胜策略机构城市综合体的定义n所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱 、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相 互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体n城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家，且目前全球最典型的大型城市综 合体也分布于资本发达国家的重点城市之中，如纽约、伦敦、巴黎等n中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体，如北京的国际贸易中心和华贸中 心、上海的新天地、深圳的华润中心等n城市综合体作为一种“泊来品”，在中国发展逐渐加快，并升级为新都市综合体 ，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，

2、所以也被称为“城中之城”关键词：多功能 高效率 城中城2卜广胜策略机构城市综合体的城市价值n成功的城市综合体项目是一个城市文化与灵魂的标签；是一个城市标志性 建筑；是一个城市商业价值最大化的具体体现；是一个城市经济发展的带 动者n对加快城市商业产业升级换代，对区域经济的良性再造，产业结构优化升 级，城市资源的合理配置起到不可估量的作用n城市综合体在做足自身的使用价值的同时，能带动项目地块的价值提升， 以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值和价格的提升，同样会带动 整个城市房地产业的价值提升n城市综合体最大的优势是人流的聚合优势 n将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合

3、、 相互依存、协同促进关键词：带动者 价值提升 聚合 协同3卜广胜策略机构城市综合体的开发要求城市综合体可以理解成是由城市中多种单一功能的建筑通过赋予建筑商业综合价值，有机组合在一起并互为依存的 庞大建筑或建筑组群。项目选址标准n项目所在位置为城市核心区，有人流和消费基础，项目位 于城市中心，是城市经济新增长点n必须具有交通便捷的区位优势n必须营造齐备的生活系统开发制约因素n城市必须具备足够的终端消费能力n城市综合体要求有优越的地段、交通、商圈配套n开发商须具有雄厚的实力和高素质n对开发商配套资源的要求4卜广胜策略机构我们对国内外类似项目的分析研究分析案例n香港IFCn香港太古城n多伦多伊顿中

4、心n东京阳光城n新加坡新达城n上海新天地n纽约洛克菲勒中心n伦敦金丝雀码头n巴黎拉德方斯n柏林索尼中心n横滨港未来21区n开发发体量n开发周期n空间布局n功能协同n运营模式n开发模式城市综合体商业模式n城市价值n社会价值n商业价值城市综合体的价值链5卜广胜策略机构城市综合体开发体量n近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式，从某种意义上讲，未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风 险的城市缩微体n一二线城市综合体的开发体量存在差异n北京、上海、深圳等一线城市其城市综合体的开发体量较大，均在100万平方米左右，体量大、规模大，

5、基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业，其规划和 开发的项目能完整的体现城市综合体的含义n功能上涵盖中高端零售、甲级办公楼、国外的高星级酒店、高端服务式公寓、高端住宅n案例：北京华贸中心、上海浦东新鸿基IFCn杭州、沈阳、无锡等二线城市的综合体，主要面积在50万至80万平方米左右 ，主要根据各城市目前市场容量和需求所开发，其开发商主要包括本土开发商、香港开发商和中国品牌开发商n功能上涵盖高尚住宅、大体量零售、甲级办公楼等，一般较少会引入星级酒店作为高端商务配套n案例：香港IFC关键词：主流开发模式 一线100万m2二线5080万m2 6卜广胜策略机构香港IFC案例

6、提示（1/4）IFC际金融中心地处香港全新的核心地段，是一项集工作、购物及休闲于一体的超大型综合商业项目。n1990年代，港英政府宣布香港机场核心计划，计划包括兴建机场快线连接际机场与中环，并在港岛中环对面的维多利亚港进行填海工程，以兴建地铁香港站n香港站上盖则计划兴建多座商业大厦、酒店及商场，即现在的国际金融中心香港首间四季酒店全港最高级的商务办公大楼香港全新豪华购物广场全港最高建筑物关键词：全新 辐射 总面积54万m2 7卜广胜策略机构香港IFC案例提示（2/4）n际金融中心总体项目中，办公物业占了57%，商业物业占比17%，酒店物业占比23%，其中还有3%的公众休息区域。把多功能融合到一

7、个综合体内，实现1+12的放大效应， 也更容易成为一个区域的经济和商业的中心，而且具有庞大的辐射作用57%17%23%3%办公商业酒店公众休息区域8卜广胜策略机构香港IFC案例提示（3/4）nIFC项目是一个集酒店、办公、商业为一体的综合性项目，主要由国际金融中心一、二期，国际金融中心商场以及四季酒店组成，总建筑面积约54万平方米，车位1800个交通途径到达IFC的方式邮轮直接到达项目周边的码头，有电梯连接至商场2楼步行从周边的交易广场、邮政总局等项目由天桥系统直接连 接到国际金融中心飞机由机场经机场快线直接到达商场一层市区预登记大堂地铁地铁香港站在本项目内有3个出入口自驾车直接到达国际金融中

8、心停车场，并经由直行梯到达项目 内公共交通直接到达项目内巴士站、的士站9卜广胜策略机构香港IFC案例提示（4/4）10卜广胜策略机构我们对国内外类似项目的分析研究分析案例n香港IFCn香港太古城n多伦多伊顿中心n东京阳光城n新加坡新达城n上海新天地n纽约洛克菲勒中心n伦敦金丝雀码头n巴黎拉德方斯n柏林索尼中心n横滨港未来21区n开发体量n开发发周期n空间布局n功能协同n运营模式n开发模式城市综合体商业模式n城市价值n社会价值n商业价值城市综合体的价值链11卜广胜策略机构城市综合体开发周期n城市综合体包含了所必须的商务办公、商业休闲、酒店餐饮和公寓住宅四大核心功能。其中，商 务功能是其标志性功能

9、，作为高投入、多功能、大体量建筑群，一般要求开发商要有能力控制开 发节奏n城市综合体的开发周期长，一般需要35年的开发周期，新城区开发相对快些，例如杭州万象城 ；而市中心区域开发往往涉及到旧城改造等诸多不利因素，开发周期往往要5年甚至更长，往往采 取片区逐步分期开发模式，例如上海新天地（整体开发约15年）n前期可预留发展空间，分期开发较为保险，应把握开发节奏，注重建设的持续性，在区域条件、 市场条件等方面成熟后，商务功能的高档酒店、写字楼、商业街就会呼之欲出n案例：香港太古广场关键词：控制开发 预留空间 持续性12卜广胜策略机构香港太古城案例提示（1/7）n太古城位于香港岛东区的鰂鱼涌，毗邻维

10、多利亚港；项目占地面积约3.5公顷n该地区与太古地铁站直接相连，通过临近的东区海底隧道与九龙岛连接，可及性良好n由于香港岛面积很小，太古城与主要商业及商务区距离较近：其与铜锣湾相距4公里、至 中环地区约7公里；到九龙岛的尖沙嘴和旺角直线距离分别为4公里和6公里铜锣湾中环旺角尖沙嘴东区海底隧道港岛线太古城关键词：整体定位 先住后商 开发节奏 13卜广胜策略机构香港太古城案例提示（2/7）太古船坞太古地产成立太古城住宅区共8期高层物业建成兴建四星级酒店太古中心城一至四期落成太古城一期改建完成n1907年 ，太古城的前身为太古集团1907年兴建的太古船坞，该地区与毗邻的鲗鱼涌组成了当时香港最庞大的工

11、业 n1972年，1970年代初期太古船坞迁移到青衣岛更名为“联合船坞”。 太古集团随即于1972年成立了太古地产，开始在其原址上进行房产开发 n19751985年， 太古地产从1975年启动第一期住宅项目至1985年共建造海景花园和海天花园2个高档楼盘及安盛台、金殿台、星辉台、观海台、高山台及翠湖台总计8期住宅，61栋2630楼的 高层 n19821992年，太古城中心一期至四期分别于1982、1986、1991及1992年落成，成为港岛东区最大型的购物中心 n1997 年， 太古城一期的一部分翻新改建成商厦 n2006年至今，目前，太古地产在原好运街市和柏嘉商业中心的旧址上正在修建一家高星

12、级的酒店14卜广胜策略机构香港太古城案例提示（3/7）高品质住宅小区作为香港第一个设有园艺花园和绿化平台设计 的大型私人住宅项目，太古城通过实用的设计 和高素质的管理来赢得香港中产阶级的青睐。大型商业借助便利的交通条件和成熟社区的支持，太古 城中心引进高端品牌及香港第一个真雪溜冰场 等特色休闲娱乐设施，成为港岛目前最大的商 场。大型商业新兴商务区太古城中心先后兴建3座甲级写字楼，与相邻 的太古坊相连成为香港岛又一重要的商务中心 。将太古城打造成 香港优质的综合性社区15卜广胜策略机构香港太古城案例提示（4/7）住宅区n太古城最先启动的是较易操作的住宅项目。首发楼盘为中档的翠湖台，由于实用 率高

13、且品质优良，在销售当天即被一抢而空；此后在地块内部陆续开发了其他5期 中档楼盘n在聚集人气之后，太古城在临近海湾的地块开发了海景花园和海天花园2个高档楼 盘n住宅物业的开发集中在1975年至1980年代初期，1985年完工的海天花园是太古城住 宅区的收官之作海景花园海景花园安盛台金殿台海天花园 星辉台观海台高山台翠湖台太古城中心二期太古城中心三座太古城中心一期太古城中心四座正在兴建的酒店太古地铁站维多利亚港商业区n1980年代初期，在太古城周边计划兴建港岛线地铁和东区海底隧道，这 大大改善了太古城的交通条件和可及性n由于前期开发的住宅区已经成熟，太古城于1982年开始在连接太古地铁站的地块 开

14、发太古城中心一期，引入知名品牌经营大型零售；后于1986年地块中心位置开 发了太古城中心二期商务区n随着太古城商业氛围的聚集，加之中心商务区写字楼市场的饱和，太古城于1991和1992年先后在靠 近海湾和高档楼盘海景花园的地块开发了太古城中心三座和四座两个甲级写字楼项目，并于 1997年 将太古城中心一期的部分楼宇改建为甲级写字楼n目前太古城正在太古城一期西侧的地块兴建一家高星级酒店16卜广胜策略机构香港太古城案例提示（5/7）办公区n顺应市场的需求， 1990年代初太古城剩余的空地被建成太古城中心三座及 四座2栋22层的甲级写字楼，一期的一部分之后也被改造为27层的甲级写字 楼n整个项目提供

15、约15.81万平方米的办公面积，占总开发体量的11%类别 建筑面积（单位：平方米）占比住宅1,200,00083%零售93,00011%办公158,1006%总计1,451,100100%住宅区n由于太古集团之前没有地产开发的经验，加之周边环境不成熟，太古城的主体是作为住宅区来开发的n住宅区分为8期进行开发，共兴建了61栋高层、提供12,698套公寓；总建筑面积约120万平方米，占总开发体 量的83%商业区n随着住宅区的成熟加之交通条件的改善，太古城在1980年代初期开始兴建太古城中心。太古城中心引入了近 180家商铺，其中包括了APITA、马莎等高端百货，玩具反斗城等大卖场，大食代、UA中心

16、戏院、冰上皇宫（ 香港最大的真雪溜冰场）等20多家特色餐饮及娱乐设施n太古城中心商场面积约9.3万平方米，是港岛东地区最大的购物中心，占总开发体量的6%17卜广胜策略机构香港太古城案例提示（6/7）n太古城是香港首个配备园艺花园的住宅小区，覆盖率仅为25%，约40亩土地用于花园、娱乐场和休闲场地。经过30多年的开发，太古城目前的服务 配套已经十分成熟，深受香港市民的喜爱。住宅区内主要的康乐设施包括泳池，儿童游乐场，室外羽毛球场等n太古城的发展从高品质的住宅小区起步，吸引大批香港中产阶级入驻；在汇集人流之后开始大型零售的开发，引入高端品牌、提供有特色的娱乐 餐饮设施取得了巨大的成功，也巩固了太古城高品质社区的形象。随着太古城配套设施的完善、商业氛围的聚集以及香港岛中心商务区的饱和， 在区域内开发写字楼的时机逐渐成熟。1990年代初期兴建的三个甲级写字楼项目与临近的“太古坊”区域相呼应，形成了中环之外香港岛上另一 个重要的商务区高品质住宅特色零售商务办公18卜广胜策略机构香港太古城案例提示（7/7）便利的交通网络n便利的交通网