《房地产项目开发报建流程2010.6.26》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产项目开发报建流程2010.6.26（51页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产项目开发 报批、报建、报验作业流程课 程 提 纲一、第一部分：报批流程及收费标准 1、第一节：土地证及规划要点批复 2、第二节、项目公司设立、立项 3、第三节 总平面审查 4、第四节、建筑单体审查 5、第五节 消防审查 6、第六节、人防审查 7、第七节：节能审查 8、第八节、文物勘察 9、第九节：开发规模及面积比例 10、第十节：建设工程规划许可证的审批 二、第二部分：报建流程及收费标准 1、第一节：工程招投标 2、第二节：施工许可证的办理 三、第三部分：报验流程及收费标准 1、第一节：产权证办理 2、第二节：预售许可证办理 3、第三节：竣工验收备案报批总流程示意图第一部分：规划许可报批
2、第一部分：规划许可报批第一节、土地证、规划要点批复阶段土地证、建设用地规划许可证及用地规划设计条 件书，是进行房地产开发的前提。 简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权 属证明，载明了土地用途及使用期限；建设用地规划 许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线 的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定 土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度 、停车位配置要求、退地界距离等指标都在这个批复 里体现出来，包括现在的90M2小户型比例限制要求， 也体现在这个文件里。第二节、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质这四项是每一个项目要开始的时候必须要做的。比如设 立项目公司
3、。母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公 司名下，按我国法律，不属于交易。因此，房地产公司可以 任意设置项目子公司。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。现在各地由 于市场经济的深度不同，有些地方基本上不太管，有些地方 就管得非常严。而且立项到底需要什么材料也没有准确的范 本。第一部分：规划许可报批第三节、总平面审查阶段当公司对一个项目市场定位、产品定位完成后， 拟定专门的设计任务书，并委托具备相应设计资质的 设计单位进行方案设计。在方案设计的过程中由设计 部进行对口管理，并组织对阶段性设计成果进行评审 。当方案设计的初步成果确定后，公司会安排开发 部将初步方案（2个以上方案）有关图纸、模型
4、、效 果图、鸟瞰图送规划局建管处进行方案审查。建管处 根据该项目规划设计条件，审查小区的总平面规划图 纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋 单体建筑长宽高，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距 是多少，日照够不够，总容积率是多大，建筑密度是 多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规 范、规划红线的边界限制及与四周已有建设工程的关 系等。第一部分：规划许可报批第四节、管线综合审查、排水许可证管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一。主要包括三 大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来 考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给 排水就是怎么引自来水进小区，
5、怎么把生活污水和雨水排出小区 ；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱 电的内容很多，如有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控 线路等等。排水许可证是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都 是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东 西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。第五节、建筑单体方案审查规划部门对单体设计的审查也是非常严格的，但是总体来说 ，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。设计部将建管处同意的总平面设计方案（包括各栋单体楼平 立剖相关图纸、模型、文件、效果图、鸟瞰图），委托城市规划 设计院对该项目设计方案中各项指标进行核查，并出具最终设计
6、经济指标核定书，然后并转规划处，符合要求则由规划处安排总 平面网上和工程现场公示7个工作日。目前，我国各大城市在车位问题上管得都是非常严格的，要 求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车 位。车位不够，基本上都别想通过单体审查。按经验值，每个停 车位所须分担的面积，基本上都是35到45平方米。第六节：消防专项审查（目前免费）一、办理消防审查所需资料 （1）消防设计防火审核申报表 1份/幢楼。 （2）总平面图每幢楼1份：设计部提供。 （3）航测图每幢楼1份：设计部提供。 （4）建筑图纸一套：设计部提供。 （5）消防设计专篇说明（适用设置自动消防系统）：设计部 提供。 二、审查程
7、序 受理、审查、反馈意见、设计变更、达成共识，下发消防 审查意见书。 消防网网上备案（消防行政许可受理登记表） 网上打印消防备案号及验证码。 消防网上查看是否合格。第七节：人防审查 人防工程要求同步设计同步施工，防空地下室设计要点是为下 步委托施工图设计提供依据，同时持人防施工图审查意见书办 理建设工程规划许可证。 一、防空地下建设设计要求核定书的办理：提交如下资料 1、防空地下室建设申报表1份（如图）：第八节：文物勘探提供资料及流程：1、设计院提供总平面图带相关经济指标2、文物所人到3、拿表去文物局签定勘探合同后进行文物勘探4、按总平面上用地面积收费5、文物收费是4元/。（阶段性免费）第九节
8、、建筑节能专项审查 第十节、建筑施工图审查一、提供资料 1、房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查项目申请表3份 2、符合国家规定深度和内容要求的4套施工图设计文件 3、审查通过的勘察成果报告（地质勘查报告）1份并存档 4、每个楼的结构计算书及设计软件名称。1份并存档 5、规划部门批准的建设工程（规划许可证）复印件 6、郑州市节能设计审查备案表（每个楼4份） 7、民用建筑节能计划书（暖通计算书、给排水计算书） 二、报审流程 1、填写房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查项目申请表 费用根据工程等级来计算费用。（）， 2、审图所用专业审图费软件计算费用找所长可适当优惠（最多打7折 ）
9、。 3、审图时间一般为15日。 4、根据各专业审图意见，设计院出变更，由审图所各专业专家签字认 可，图纸盖审图所章并留一份，出具蓝图审查合格证书。第十一节、房管局报开发规模及户型面积比房管局报开发规模及户型面积比 一）、填写开发规模申报表和套型结构面积配比表主要事项: 1、加强对方案设计公司在面积核算方面的管理2、国六条规定90以下占总住宅面积的70%3、总平面图带相关经济指标4、企业开发资质（验原件收复印件）5、出具当年度的房地产开发规模批复文件6、开发规模和套型结构面积配比表如下第十二节、核发建设工程规划许可证一、按要求完成施工图设计后，开发部将注明勘察设计的初步设 计文件（总平面图、单体
10、建筑图的平立剖、基础图、地下室平面 图等施工图及相关设计说明）报规划主管部门审查，经审查批准 后，核发建设工程规划许可证。 二、规划局办事大厅进行窗口卷宗归档，窗口打印交款通知单 。 三、核缴规费：开发部负责协调联合收费大厅，根据收费标准核 算费用（建设配套费、绿化费、墙改基金、人防质监费）；财务 部根据缴款通知单付款。同时开发部负责办理档案委托管理手续 （综合验收合格后，工程部和公司档案室提供综合验收资料，开 发部报市档案馆存档）。 开发部领取建设工程规划许可证、红线图、放验线通知书。五、与规划局规划设计院签订合同及资料 与规划设计院确认审核日照和面积，如要复核双方签订 技术 服务合同。 内
11、容：依据民用建筑通则（GB503522005）、城市居 住区规划设计规范（GB5018093）、住宅设计规范（ GB500961999）等相关规范。日照计算软件清华建筑日照 网络版(正版软件)。要求满足大寒日2个小时日照时间。 规划设计院复核给我方提供 日照分析计算。 建筑总平面图中的容积率、建筑密度、绿地率、户数、人口、 停车位技术经济指标计算。 提交成果建筑总平面技术经济指标计算表。日照分析 图。 收费标准：1万平方米以下是1元/；1万平方米以上是0.5元/ 。（按项目总建筑面积算）第二部分：工程报建（重点讲施工许可证或开工报告办理的过程）一、防雷审批二、企业投资项目备案三、报建四、质检五
12、、安检第一节：工程施工及监理招投标工程招投标要经历市建委质检站或大项目办（郑州市重点项目建 设管理办公室）的发标公告、发标、开标、定标等过程。它是我 们办理施工许可证前提条件之一。首先，我必须说明，按照我国现行招投标法，私营房地产公司（ 无国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标，他 们可以直接发包。但在一些大城市，譬如郑州，无论什么企业施 工，都必须做招投标。这是郑州在管理上违反行政许可法的地方 。我个人对此一直持非常反感的态度。在许多城市，私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续。 第二节：施工许可证（开工许可证）的办理 （一 ）办理开工许可证应具备的条件 1、施工
13、许可证和开工许可证的区别：重点工程是经郑州市人民 政府大型项目建设管理办公室办理办理，核发的是重点建设项 目及大中型建设项目开工许可证如圣菲城、普罗旺斯等项目。 其它工程由建委办理，核发的是施工许可证。 2、办理开工许可证的前提条件是：有建设用地规划许可 证、国有土地使用证、建设工程规划许可证，确定施 工企业；有满足施工需要的施工图纸及技术资料；有保证工程质 量和安全的具体措施；建设资金已经落实。（二）办理开工许可证的审批程序及所需提供的资料 核发开工许可证的依据是建设单位提供的郑州市重点建设 项目开工报告书 该表的建筑面积就是大项办核发开工许可证的依据。 1、工程报建：工程报建申请表，由开发
14、部完成并向郑州市建委 （大项办）申报，经办事大厅或前期协调处经办人初审后报主管 领导审核签属意见，下发公司。 该表的建筑面积填写依据是建设工程规划计可证的建筑面积即施 工图建筑面积。 2、招投标过程：发标公告、发标、开标、定标。暂略。 3、施工图审查。 提供资料：设计文件审查申报告：每幢楼1份 。 全套施工图设计文件（4套）： 审查通过的勘察成果报告 ： 消防部门批准文件建筑工程消防设计审核意见书 勘察、设计单位资质证副本及合同第三部分：工程报验 第一节、预售许可证的办理 大家都知道，只有取得预售许可证，才能签商品房买卖合同 。那么预售许可证是如何办理的？ 一、申报预售资料的准备 目前预售许可
15、证办理前期资料准备及相关信息的输入都是在房管 局计算机系统进行联机备案输入。为了完成网上申报，需要各部 门提供的资料有以下几方面： （一）预售方案：包括该栋楼的总套数、总层数、建筑面积、投 资额、工程资金投入情况、现工程进度、主体封顶时间、交付使 用时间等。 （二）预售面积动态表：包括各栋楼各单元每层每户面积。（设 计部在开始认筹制做户型单页前已进行预测，此阶段若有设计变 更导致面积发生变化，则进行面积调整。若没有就是预测时面积 ）。动态表需经公司各部门联合审定，签字确认，表内面积、户 型、方位必须保证准确无误。并且必须和工程规划相符。（三） 交房标准：包括交房时间、工程概况、装修标准、主楼配
16、置、水 电气及智能化等情况。 （四）层高、阳台封闭情况。 要求提供每类户型和标准层的说明，说明上加盖公章； （五）销售价格：九、领证 权证人员领证，同时购买商品房使用说明书和住宅质量保证书第三部分：工程报验一、如何办理业主产权证？公司与客户签订的商品房买卖合同约定：自交房之日起 180日内为业主办理产权证。 根据这一合同约定，公司要为业主办理产权证。业主产权证 的办理是在房屋竣工验收后，取得工程竣工验收证明文件， 就圣菲城项目而言，即是重点工程竣工验收备案表取得 后方能进行。否则按常规途径是无法办理产权证的。如，公 馆世家商铺的产权证。第二节：权证办理一、申请产权测绘一）当销售部从档案室取得重点工程竣工验收备案表后，就开始向房管 局测绘部门申请产权测绘，并提供以下资料（要
