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1、四川省物业管理条例学习四川省物业管理条例的立法依据及背景l物业管理条例 2003年9月1日起施行 2007年8月26日 修订l中华人民共和国物权法 2007年10月1日起施行 四川省物业管理条例的立法依据及背景四川省物业管理条例草案从2011年7月底经过了四川省人大常委会 会议三次审议 ，通过几十次大小座谈会，征求了省直有关部门、21 个市（州）人大常委会，以及省级相关部门、专家、社会人士的意 见 。2012年3月22日召开 四川省物业管理条例(草案)立法听证会于2012年3月29日四川省第十一届人民代表大会常务委员会第二十九 次会议正式讨论通过了四川省物业管理条例 （以下简称条例 ）2012
2、年7月1日起正式实施省条例的立法意义与作用l省条例的通过具有势在必行的迫切性 l是建设社会化的管理和管理体系的一部分l通过立法更重要的是要形成一个，我省自我解 决存在问题的良性循环机制，使小区成为一个 自我成长、自我发展、自我解决问题的生命体 省条例规定的主要问题 l为什么要制定省条例？第一条维护权利改善环境促进和谐业主物业服务企业条例权利主体区别物业管理各方省条例省条例规定的主要问题 省条列适用的范围包括了本省的相关企业和民事主体 ；业主物业服务企业其他管理人（新）选 聘维修、养护、管理维护环境卫生维护公共秩序自行管理（新）合同约定l什么是物业管理？（第二条）。 省条例规定的主要问题l房地产
3、行政主管部门权力下放基层街道办（第四条、第 五条、第五十七条） 联席会议制度的有效实施，需要参与各方的积极支持和执行房产主管部门街道办（居委会协助）监督管理业主大会的设立业主委员会的工作组织、指导、协调业主大会、业主委员会 职责的履行督 促协调、调节物业管理关系 物业管理纠纷物业管理工作联席会议（新）召 集省条例规定的主要问题 l配套设施设备共用的，应划定为一个物业管理区域；重 新划分管理区划的，需征求业主意见（第八条、第九条 、第十条） 土地使用权证为指导原则，业主共用为考虑因素建设单位业主委员会根 据申请划分土地 使用证建筑规模共用设施设备社区建设确定物业管理区域备案 公示招投标之前省条例
4、规定的主要问题l对物业服务企业及从业人员的要求（第二十条、第四 十四条）一个物业服务企业独立法人相应资质管理人员取得职业证书省条例规定的主要问题l开发商必须配置并无偿交付物管和业委会用房（第十二 条） 物业和业委会用房的配置标准应并列具备，不是包含关系建筑总面积千分之二且不低于100平米 30平米物业服务用房（地面不低于50%）业主委员会议事活动用房权证注明业主共有无偿使用不得擅自变更省条例规定的主要问题l车位车库配置首先满足业主业（第十三条、第六十五条） 注意区分按规划设置的车位、车库和占公共区域新划定车位的所有权 停车费是物业服务企业收取的车位、车库场地服务费，不承担车辆保管责任规划设置的
5、车位、车库新划定的车位、车库业主停车建设单位所有出租（售）业主共有占消防通道 公共绿地妨碍行人 车辆通行省条例规定的主要问题l专业经营单位应负责专业设施设备的维护和管理（第十四条、 第十五条、第七十二条）专业设施设备建设单位专业经营单位工程费用工程施工竣工移交维修养护更新管理自行承担委托物业公司 支付报酬省条例规定的主要问题l专业经营服务，应服务到最终用户，向最终用户收费（第六十七条 ）计量记录核准价格合同约定专业经营服务收费依据业主承担公司承担相关业主承担专有部门物业公司使用专有部门 注意任何单位和个人不得强制物业服务企业代收代缴有关费用或要求物业服务企 业提供无偿服务。条例规定的主要问题l
6、明确业主范围，“准业主”同享权利义务（第十八条） 权利义务业主准业主法律关系合同关系享有承担享受相应承担相应 业主不得以放弃权利为由不履行义务。省条例规定的主要问题l业主表决权，细化计票规则（第十九条 ）建设单位一个专有部门一人拥有多个专有部门一人一票省条例规定的主要问题l规范业主大会的筹备，尊重民意，防止拖延（第二十条、第二十 一条）建设单位未按规定申请成立业主大会前，共用部分的维保责任和费用，由建设单位 承担，不得动用专项维修资金。建设单位书面申请街道办交付面积套数达50%或交付已满两年且总套数20%前期物业服务合同解除或到期或申请条件已交付10%业主条例对业主大会及业主委员会的规定l首次
7、业主大会的筹备（第二十二条）街道办事处组织筹备组筹备组由业主代表、建设单位、房地产行政主管部门、街道办事处 （乡、镇人民政府）和居民（村民）委员会组成。其中业主代表人 数不得少于总人数的三分之二。 筹备组组长由街道办事处（乡、镇人民政府）代表担任。 l 筹备组的职责（第二十三条）筹备组工作经费和召开首次业主大会会议的经费应当由建设单位承 担。 l 业主大会的职责（第二十四条）表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则并选 举产生业主委员会，是首次业主大会会议设立的必要条件。 条例对业主大会及业主委员会的规定l管理规约的内容和约束力（第二十五条）管理规约对全体业主具有约束力 。l 业
8、主大会议事规则的内容（第二十六条）l 业主委员会与业主大会的关系，它是怎样产生的，如何做出决定（第二 十七条、二十八条）业主委员会是业主大会的执行机构 。业主委员会选举产生后应当向街道办事处（乡、镇人民政府）备案 并在物业管理区域内公示l业主委员会的职责（第二十九条、第三十条）l业主委员会的换届选举（第三十一条、第三十二条）l业主委员会的职务终止、罢免（第三十三条、第三十四条）l业主委员会的工作经费筹集渠道（第三十五条）条例规定的主要问题l建设单位在前期物业管理活动中承担的责任（第三十六 条、第三十七条 、第三十八条 、第四十三条）选聘 具有 相应 资质 物业 服务 企业制定 临时规约 前期物
9、业 服务合同 房屋使用 说明书向买受人 明示前期 物业服务 合同、临 时管理规 约等内容承担 物业 保修 责任销售前销售时销售后条例规定的主要问题l物业交付承接查验由物业企业和建设单位共同进行 ，第三方参与（第 三十九条 、第四十条、第四十一条、第四十二条）建设单位业主代表主管部门邀请物业服务企业签订 承接查验协议物业共用部位共用设施设备共同查验不合格书面告知建设单位整改文件备案、公示合格办理移交手续30 日 内移交手续备案条例规定的主要问题l怎样签订物业服务合同，物业服务合同包括哪些主要内容？（第 四十五条、第四十六条、第四十七条 ） 物业服务企业为业主提供的特约服务属于物业服务合同之外，另
10、行约定的服务事项业委会物业 服务企业签订物业服务合同服务事项服务标准收费标准物业服务用房专项维修资金管理和使用合同期限、以及双方权利义 务、违约责任合同内容服务事项强调对 公共区域、公共 设备的服务条例规定的主要问题l物业服务合同解除及物业服务企业退出的要求（第五十三条、第 五十四条） 业委会物业服务企业告知义务（解除前60日）办理退出交接事宜三种退出情形六项交接义务 物业服务企业不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等 为由拒绝退出条例规定的主要问题l提出政府扶持政策，行业自律管理，促进物业管理发展（第六 条、第七条） 税收优惠政策，培训服务l行政主管部门及其他相关职能部门在物
11、业管理中的职责（第五十 六条） 行政部门职能部门物业服务企业监督、管理、指导配合条例规定的主要问题l物业管理区域内发生安全事故，对物业服务人员有什么要求？物 业服务企业应当承担什么责任？（第四十八条） 在日常物业服务过程中，注意留存履约服务的各项记录档案物业服务合同 约定义务报告相关部门采取应急措施履 行未 履 行不承担法律责任承担相应法律责任条例规定的主要问题l物业管理区域内的九项禁止行为 （第五十九条） 物业管理区域内出现禁止行为，物业服务企业应立即制止，并向相关部门 报告违章搭建装修损坏 房屋承重 结构侵占损坏 公共区域 设施设备擅自改变 房屋绿地 使用性质随意 堆放倾倒 杂物垃圾堆放
12、易燃易爆 有毒物质占用 消防通道 封堵道路超标 排放噪音 影响居民其他违法 违规行为条例规定的主要问题l物业服务费用确定原则（第五十条 ） 对物业服务收费标准的确定， 条例新增了政府指导价的要求政府指导同一物业同一服务同一标准合理公平质价相符公开定期公布条例规定的主要问题l特定情形下经业主同意，可调整物管费标准 （第五十一条） 公共服务 产品能耗 价格调整物业服务 等级变动共用设施 设备维修 养护费用 调整政策性 费用调整物业服务企业或业主委员会情况出现价格行政主管部门申请调整任一条例规定的主要问题l物业服务费用由谁交纳（第五十二条） 只要交付，空置房也按同一小区收费标准缴费。 物业服务费从交
13、付之日起计算，交付时间和方式以合同约定执行，不以业 主个人意愿确定。验收后未 售或未交 付物业按约定交 付方式已 交付物业建设单位业主条例规定的主要问题l业主在物业管理中的职责（第五十八条、第六十一条、第六十 二条、第六十三条 ） 转让或者出租物业，业主负有告知业主委员会和物业服务企业的义务遵守法规 管理规约 不得损害 公共利益及时对其 专有部分 进行养护 维修负责清理 装修建筑 垃圾为相邻 业主 提供便利不得擅自 改变房屋 使用性质条例规定的主要问题l公共部分的使用和经营收益 业主委员会应当定期公布经营收益的收支情况可占用、利用公共部分经业主大会同意经营收益使用有约定按约定分配无约定按专有部
14、分比例补充专项维修资金支付物业 服务费支付业主委员 会工作经费委托物管公司 经营管理费条例规定的主要问题l电梯使用责任的承担规定（第六十四条） 物业服务企业应选聘具有相应资质的专业电梯维保单位负责电梯的日常维 护保养工作，维保合同要详尽，明确责任业主委员会服务企业特种设备维保单位选聘合同关系责任承担责任承担使用职责日常维保应急救援条例规定的主要问题l公共设施设备的维护责任应区别保修期是否届满（第 六十八条、第七十条）公共设施设备维修养护责任物业保修期内建设单位承担业主共同 承担物业保修期届满后 建设单位未规定报告申请成立业主大会前，住宅共用部位、共用设施设备需 要维修、更新和改造的，建设单位应当承担物业维修责任，不得动用专项维 修资金。条例规定的主要问题l专项维修资金交存和管理规定（第六十九条）专项维修资金收支每年至少公布一次 l特殊情况下，物业服务企业采取了应急防范措施后， 专项维修资金的申报规定（第七十一条）l违反条例的法律责任（第七章）谢 谢
