明发商业广场培训教程(2)

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1、明发商业广场培训教程 建筑常识建筑类型 按建筑结构规划分的类型 建筑结构，是指建筑物中由承重构件（基础、墙、柱、 梁、屋架、支撑、屋面板等）组成的体系。 砖木结构是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或 砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构佐成 的房屋。 砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖 或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板等采用写筋混 凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混 凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求， 砖混住宅一般在5 、6层以下。建筑类型钢筋混凝土结构是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖 用钢筋混凝土制作，墙用砖或其布材料填充。这种结构 抗

2、震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用 ，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。 目前，多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比 较复杂，建筑造价较高。如：框架结构、剪力墙结构、框架剪力墙结构、框筒 结构、筒中筒结构等 钢结构建筑的主要承重构件全部采用钢材。其多用于高层、 大空间、大跨度的建筑。 其他：木结构、竹结构、砖拱结构、窑洞、石结构等。建筑类型 按建筑层数和高度规划分的类型 【低层住宅】 指一层至三层的住宅。10m【多层住宅】 指四层至七层的住宅。24m【小高层住宅】 指八层至十六层的住宅。 50m【高层住宅】 指十七层及四十层的住宅100m【超高层住宅】指四十层以上

3、的住宅。100m基本名词解释 建筑容积率 是指项目规划建设用地范围内全部建 筑面积与规划建设用地面积（项目用地红 线范围内的土地面积，一般包括建设区内 的道路面积、绿地面积、建筑物（构筑物 ）所占面积、运动场地等等）之比。基本名词解释 建筑密度 居住区用地内，各类建筑的基底总面 积与居住区用地的比率 基本名词解释 绿地率 居住区用地范围内各类绿地的总和占 居住区用地的比率。绿地应包括，公共绿地、宅旁绿地、公共 服务设施所属绿地和道路绿地，即道路红 线内的绿地，不应包括屋顶、晒台的人工 绿地。基本名词解释 层高和净高 层高：指下层地板面到上层楼层面之间的距离 ，也就是一层房屋的高度。 一般参数为

4、2.72.9米 净高：指下层地板面表面到上层楼板面下表面 之间的距离。 关系：净高=层高-楼板厚度基本名词解释 住宅的开间 在住宅设计中，住宅的宽度是指一间 房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际 距离。住宅开间一般为3.03.9米，砖混 结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较 小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度、 增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。基本名词解释 住宅的进深 在建筑学上是指一问独立的房屋或幢居住建 筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。进深大 的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成 的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅 的进深在设计上有一定的要求， 不宜过大。目 前我国大量城

5、镇住宅房间的进深一般要限定在5 米左右，不能任意扩大。在住宅的高度（层高 ）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅 进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远 的室内自然光线不足。基本名词解释 建筑面积 建筑面积亦称建筑展开面积，它是指建筑 外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表 示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上 各层的外围水平投影面积，包括阳台、走廊、 地下室、室外楼梯等，具备有上盖，结构牢固 ，层高2.20米以下（含2.20米，下文同）的永久 性建筑。房屋面积以平方米为单位，计算过程 面积取至0.001平方米，最终面积取至0.01平方 米。计算全部

6、建筑面积的范围 （1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层 房屋按各层建筑面积的总和计算； （2）房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等 ，其层高在2.20米以上部位计算建筑面积。 （3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计 算面积。（4）楼梯间、电梯（含观光梯）井、提物井、垃圾道、管 道井等，均按房屋自然层计算面积。 （5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼 梯间、水箱间、电梯机房、设备用房等以及斜面结构屋顶高 度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。 （6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。 （7）属永久性结构有上盖的室外的

7、楼梯，按各层水平投影 面积计算。 （8）与房屋相连的有柱走廓，两房屋间有上盖和柱的走廓 ，均按其柱的外围水平投影面积计算。（9）房屋间永久性的封闭的架空通廓，按外围水平投影面 积计算。 计算全部建筑面积的范围 （10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以 上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水 平投影面积计算。 （11）有柱或有围护结构的门廓、门斗，按其柱或维护结构 的外围水平投影面积计算。 （12）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积 计算。 （13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投 影面积计算。 （14）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层

8、，有围护结构 的，按其层高在2.20米以上部位的外围水平投影面积计算。（15）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建 筑面积。 （16）层高在2.20米以上的架空层，按柱外围水平投影面积 计算。 （17）底层杂物间、储藏室、车库等层高在2.20米以上的， 按其外围水平投影面积计算。 （18）地下室外围墙厚可按审定的设计图纸墙厚计算建筑面 积。不计算建筑面积的范围（1）层高小于2.20米的夹层、插层、技术层、地下室 、半地下室及底层杂物间、车库等。 （2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、挂在墙体 上的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶，无柱雨逢、地下室或 半地下室的采光井、防潮层及其保护墙，房屋

9、内的采光 通风天井等。 （3）房屋之间无上盖的架空通道。 （4）房屋的天面、挑台、晒台、天台上的花园、泳池 、水池。 （5）建筑物内的操作平台，上料平台及利用建筑物的 空间安置箱、罐的平台。 （6）骑楼、过街楼的底层以及各种底层走廊，用作道 路、街巷通行的部分。 （7）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造 的房屋。 （8）活动房屋、临时房屋、简易房屋和层高不足2.20 米的房屋。 不计算建筑面积的范围（9）独立烟囱，室外和屋顶的各种休闲亭、休闲长廓 ，各种塔、罐、池，地下人防干、支线，地下或地上水 池、化粪池等。 （10）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。 （11）与房屋相连的宽度不足1.

10、20米的底层无柱走廓； 有顶盖无走道的绿化廊。 （12）室内或室外楼梯下方再利用的空间。 （13）房屋内的回形楼梯，其面积大于2.00平方米的二 层以上（含二层）的中空部分。 （14）简易楼梯和走廓外的台阶踏步、室外爬梯。 （15）无顶盖的阳台、斜坡式人行或车行通道等无顶的 建筑。 （16）上层阳台或吊楼等在公共晒台上的投影部分。基本名词解释 套内建筑面积套内或单元内的建筑面积基本名词解释 公摊面积即共有建筑面积，系指各产权主共同 占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积的一般内容（1）共有建筑面积的一般内容：幢内的电梯井 、管道井、楼梯间、垃圾道、变配电室、设备 房、公共门厅、过道、地下室公共

11、设施用房、 值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和 管理用房的建筑面积。 （2）共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的 分隔墙及外墙（包括山墙）水平投影面积一半 的建筑面积。 （3）用于公共服务的物业管理用房，物业管理 用房面积为住宅总建筑面积的千分之二，最低 使用面积为30，最多使用面积为200。物业 管理用房超出上述面积时，其超出部分作为套 （分户）摊入其他共有建筑面积。共有建筑面积计算公式 共有建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑 面积之和-己作为独立使用空间租、售的地下室 、车棚、人防工程地下室共有建筑面积=建筑面积-套内建筑面积不应分摊的建筑面积和公共建筑空间（1）独立使用的地下室

12、（如地下车位、车库、仓库、自 行车或摩托车集中停放部位等）、地上杂物间、车棚、 车库、为多幢服务的警卫室、管理用房，作为人防工程 （含平战两用）的地下室以及幢外公共设施用房等，均 不计入共有建筑面积。 （2）独立建筑的变配电房、水泵房、值班警卫房、管 理用房等附属配套设施用房不计入共有建筑面积，按自 然幢分别测算建筑面积，可分别独立办理产权。 （3）非独立建筑的为他幢或为多幢服务的警卫室、管 理用房、公共设施用房等建筑面积不计入共有建筑面积 ，面积各自单列，可独立办理产权。 （4）作为人防工程（含平战两用）的地下室以及分期 建设工程中的跨期服务的公共设施用房和管理用房等的 建筑面积不计入共有建

13、筑面积，面积各自单列，可独立 办理产权。基本名词解释 公摊系数又称共有建筑面积分摊系数=共有建筑面积 套内建筑面积总和各套（单元）分摊的共有建筑面积=套内建 筑面积共有建筑面积分摊系数基本名词解释 公摊比例 通常又称公摊率=共有建筑面积建筑面积基本名词解释 使用面积 指建筑物各层平面中为生活所使用的 净面积之和房屋使用面积系指房屋户内全部可供 使用的空间的面积，按房屋的内墙面水平 投影面积计算。基本名词解释 使用率 住宅套内净面积即使用面积和住宅面 积的比为使用率般高层塔楼在72至 75之间，板楼在78至80之间。基本名词解释 实用率 实用率是套内建筑面积和住宅面积之比。基本名词解释 山墙 指

14、条式建筑的短边。山墙上可开设走 道窗以及厨房、卫生间、储物间等次要房 间窗。当开设有卧室、起居、办公等主要 房间窗时，视为主要采光面。基本名词解释 女儿墙 指的是建筑物屋顶外围的矮墙，主要 作用除维护安全外，也作为避免防水层渗 水、或是屋顶雨水漫流。基本名词解释 伸缩缝 也叫温度缝，是在长度或宽度较大的 建筑物中，为避免由于变化引起材料的热 胀，冷缩导致构件开裂，而建筑物的竖向 设置在基础以上的缝隙，缝宽20-30毫米 。建设程序工作计划（任务的确定）： 拟定总体要求、作出工作计划、成立筹建班子 。 可行性研究： 研究及评估，以确保项目的实用性、经济性及 技术可行性。（即经济技术的高测算） 设计大纲方案设计施工图设计 征地、拆迁、三通一平、招投标 施工（主体及配套、建安设备配套等） 竣工验收、交付建设投资（项目成本） 征地费用： 土地出让金（配套费）、拆迁安置可（补偿费）。 前期费用： 勘察设计费等前期工作费用。 建安工程费（土建、水电、设备等。） 管理费（日常办公杂费、监理等）及销售费用。 贷款利息 税金 环境配套等基础设施费用： 其中地价、建安、配套等为主要构成因素，地价与所处 地域及拆迁安置有关，建安与建筑性质及建筑高度等有 关。