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1、12009 年房地产市场总结与 2010 年行业形势(分析篇） 香港仕一邦房地产投资顾问集团有限公司天津择仕一邦房地产投资咨询有限公司仕一邦房地产投资研究中心400-6699-660仕一邦房地产投资研究中心 2序 言2009 年即将结束，关于房地产市场的是是非非基本尘埃落定，2010 年即将迎来，在这里，仕一邦房地产投资研究中心通过本文对即将过去的 2009 年房地产市场所经过的变化与起伏进行总结，并利用敏锐的宏观剖析对 2010 年房地产行业形势进行分析。本文的立足点是“宏观经济分析”，分析的基础来源是各种“数据”与政策指导分析，仕一邦房地产投资研究中心并不只通过简单的数据阐述，而是透过数据
2、本身深入分析并详细阐述宏观经济政策对房地产市场的影响以及应变。仕一邦房地产投资研究中心 P5P91、1、P24P24P24P24P25P25P253目录第一部分：2009 年房地产市场总结与分析 一、2009 年经济发展状况概述 P51、2009 年大陆宏观经济呈现企稳回升的良好态势 P52、经济运行中存在着许多突出矛盾和问题 P7二、2009 年宏观经济运行情况与房地产之关联 P81、投资保持高位，基础建设及房地产投资仍然维持推动经济增长的动力2、消费者信心好转，零售总额保持稳定增长 P123、全球经济开始复苏，出口继续企稳回升 P134、通货膨胀压力减轻，四季度 CPI 转正 P145、房
3、地产在宏观经济中的表现 P16三、2009 年全国房地产运行情况与分析 P181、2009 年房地产市场急剧升温 P182、多种因素促进房地产市场逆势上扬，房价持续高涨 P20四、2009 年底“新”政影响 P21从行业发展周期来看，大陆上一轮房地产市场的调整是不充分的.P212、房价偏高，调整空间较大 P23五、2009 年行业总结 P24三分之一年刚性需求，三分之二年投资投机 P242、政策一“放”就“火爆”，一“紧”就“低迷” P243、资本盛宴：61 家开发商融资 4000 亿4、地王凶猛5、房价疯狂6、二手房井喷7、年底新政，“遏制”当头第二部分：2010 年房地产行业形势与展望分析
4、一、大陆房地产市场再次、继续调整的方向分析二、2010 年房地产市场发展形势与分析 P26仕一邦房地产投资研究中心 41、房地产开发投资增速将继续增长 P262、2010 年全国房价大幅上涨的可能性不大，小幅下跌可能最大 P273、全国房地产市场风险主要集中在一线城市 P274、保障性“政策房”上市数量将增大，但对房地产市场长期影响意义深远，短期影响不会很大 P285、供需变化趋向“供大于求” P296、房地产开发企业资金压力可能会加大 P297、房地产开发企业发展受到“抑制”，行业“盘整”预期增大P30三、2010 年房地产行业发展问题及应对 P311、坚持有保有压、区别对待，对不同需求采取
5、不同政策 P312、财政货币政策多管其下，抑制不合理需求 P313、完善供给结构，进一步增加保障性住房建设 P324、引导银行业因地制宜、有保有压地实行差别化信贷政策 P32四、2010 年整体行业展望 P32仕一邦房地产投资研究中心 5第一部分：2009 年房地产市场总结与分析一、2009 年经济发展形势状况概述：2009 年全年，在应对国际金融危机而制定的一揽子计划的积极干预下，经济发展状态遏制了急剧下滑的势头，09 年二季度开始经济形势逐步呈现企稳回升的良好态势，09 年全年 DP 增长约为 8.5%左右，但大陆经济仍面临着部分行业产能过剩、自主增长动力不足、银行不良资产潜在风险逐步增大
6、等问题。1、2009 年大陆宏观经济呈现企稳回升的良好态势。国际金融危机爆发以来，有针对性地出台了投资刺激计划、产业振兴规划、加大科技投入、改善民生、稳定出口等多项政策，一揽子计划遏制了大陆经济快速下滑，稳定了主要区域内投资者和消费者信心，促进了经济稳定回升。(1)、内需逐步回升主要区域内投资与消费成为拉动经济增长的主要动力。前三季度，资本形成拉动经济增长约为 7.3 个百分点，最终消费拉动约为4 个百分点，内需共拉动经济增长约为 11.3 个百分点，内需增长速度高于三十年来主要区域内经济平均近 10%的增长速度。投资高速增长。前三季度城镇固定资产投资累计同比增长 33.3%，比上年同期加快了
7、 5.6个百分点。主导的基础投资成为本轮投资高速增长的重要力量，1-9 月国有及国有控股投资名义增长近 40%，高于平均水平近 5.5 个百分点；从到位资金来看，大陆国家预算内资金投资增长约 83%，高于平均水平近 43.6 个百分点。同时，农业、铁路、医疗、环保等基础设施与民生领域投资大幅提高，投资结构得到优化。消费稳步提高。前三季度社会消费品零售额增长 15.1%，扣除价格因素后实际增长 17.0%，实际增幅高于去年同期 3.2 个百分点。住房、汽车等消费品市场十分活跃，1-9月全国商品房销售面积增速由年初的负增长回升至 43%左右，汽车销售增长近仕一邦房地产投资研究中心 6930%，家电
8、、建材、家具等相关产品消费形势良好。（2）、工业生产加快前三季度大陆规模以上工业增加值同比增长 8.7%，其中一季度增长 5.1%，二季度增长 9.1%，三季度增幅达到 12.3%。发电量呈逐月回升态势，1-9 月份，发电量累计增长 1.9%，特别是 8、 月份发电增速回升至 9%以上。自 5 月份以来，货运周转量增速稳步回升，1-9 月份货运周转量由 1-5 月的增长 1.8%回升到 5%。（3）、物价下降势头得到遏制受上年翘尾因素和总需求相对不足的影响，大陆居民消费价格、工业品出厂价格都出现同比下降的走势，前三季度居民消费价格下降 1.1%，工业品出厂价格下降-6.4%。但自 7 月份以来
9、，大陆价格下降的势头得到遏制，7 月份，居民消费价格环比止跌趋稳，8、9 月份，居民消费价格环比上涨了 0.5%和 0.4%，工业品出厂价格已连续 6 个月环比上涨。价格环比水平开始上涨表明扩内需一揽子政策已经消除了通货紧缩，有助于强化企业和居民对未来经济增长的信心。（4）、经济景气稳步回升的“中国大陆宏观经济景气监测预警系统”显示，与工业生产同步的一致合成指数在 2009 年 2 月份见底，3-9 月份连续 7 个月回升，可以判断大陆宏观经济下滑势头得到遏制并形成企稳回升态势。领先工业增长约 6 个月的经济先行指数在 2008 年 11 月份触底，此后连续 9 个月稳步回升，表明在未来 6个
10、月内，工业生产会继续回升。反映工业企业信心的全国制造业采购经理指数持续回升，连续六个月位于临界点 50%以上，2009 年 8 月为 54.0%，高于上月 0.7个百分点，表明未来 3-6 月制造业将持续增长。预计今年三季度经济同比增长9%，四季度达到 10%，全年增长 8.5%，实现全年保 8%的目标已成定局。2、经济运行中存在着许多突出矛盾和问题。在肯定成绩的同时，仕一邦房地产投资研究中心清醒认识到，大陆经济发展还面临不少的矛盾和问题，有的问题还在进一步积累。仕一邦房地产投资研究中心 7（1）、产能过剩问题突出，有些行业仍在重复建设目前，大陆产能过剩问题较为突出，从低端到高端产能、从内需到
11、外需产能、从传统到新兴产能均不同程度面临过剩问题。同时，部分项目存在前期工作不扎实、项目管理不规范、项目趋同化倾向突出等问题，重复建设有所显露。一是外需行业产能过剩问题难以解决。受金融危机影响，2009 年以来，中国大陆出口呈现急剧下滑趋势，导致大部分为外需服务的生产能力出现过剩，其中不仅包括纺织、鞋帽、箱包等低端产能，而且还包括多晶硅、光伏太阳能电池等高端产能。二是钢铁、有色、建材、化工等传统行业产能已经过剩，但在建和新建项目仍有加大的规模。据统计，2008 年底大陆粗钢产能 6.6 亿吨左右，目前实际需求为4.7 亿吨左右，1.9 亿吨左右产能出现闲置。水泥行业总产能达到 17-18 亿吨
12、，而市场需求量大约为 14 亿吨，存在 3-4 亿吨过剩产能。三是部分新兴行业也显露产能过剩迹象。新能源、新材料等行业目前在大陆属于新兴产业，发展处于起步阶段，需求市场尚未充分建立。但是在本轮大规模投资的刺激下，部分新兴行业由于新建项目快速增长，产品需求相对滞后，已经出现了产能过剩迹象。（2）、经济增长主要依赖政策拉动，支撑经济增长的内生动力不强2009 年初以来，大陆经济呈现出“增长靠投资、投资靠政府”的特征。在政府大规模投资和宽松货币政策的配合下，出现了国进民退和国有资本与民争利的局面，部分国有资本大规模进入竞争性领域，挤出了社会投资。如国有企业在各地土地拍卖中频频成为“地王”，中粮收购蒙
13、牛，国有亏损企业山东钢铁收购民营盈利企业日照钢铁公司，民营航空公司基本退出航空运输领域。社会投资由于受到市场信心、国外需求、融资约束、市场准入限制等影响，增长乏力，尚未出现由政府投资向民间投资的增长动力转换趋势。当前的消费增长也主要靠政策引导和鼓励，在国民收入分配体制没有根本性改变的情况下，稳定的消费增长内生机制尚难形成。（3）、地方政府投融资平台贷款潜藏系统性金融风险地方政府出于融资和保障基础设施项目资金供给而建立了各种政府投融资平台，作为承贷主体统一向银行贷款，然后再将贷款转贷给企业或项目，使债务仕一邦房地产投资研究中心 8信贷化。今年新增贷款的增量大部分流向地方政府融资平台公司。据人民银
14、行的调研，2009 年 5 月末，共有政府投融资平台 3800 多家，总资产近 9 万亿元，平均资产负债率约 60%，平均资产利润率不到 1.3%，特别是县级平台几乎没有盈利。政府投融资平台总体负债率较高，盈利能力较低，透明度较低，银行对平台及地方政府的整体债务水平难以准确评估，信贷资金监管难度较大，政府投融资平台贷款潜藏着系统性金融风险二、2009 年宏观经济运行情况与房地产之关联：2009年前三季度，中国大陆宏观经济继续保持回暖之势，而除了基础设置的大幅透支投资外，广泛的内需并未完全成为推动经济复苏的主要动力。其中，固定资产投资过快增长，房地产及与之相关联的投资继续成为投资增长点，而广泛消费并未保持快速增长。从外需来看，总体仍在底部徘徊，年末受到西方国家节日消费的需求，四季度出口同比降幅收窄并开始有所增长。货币信贷看，在货币政策动态微调的背景下，7、8月份的整体信贷规模较上半年明显收缩，但结构分析显示信贷资金支持经济增长的
