《xx市高层物业项目初步市场调查告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《xx市高层物业项目初步市场调查告（42页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、调 查 报 告 专业决定高度 理性决定价值 目 录 一、 二、 三、 四、项目周边区域的竞争楼盘分析 五、项目概况 六、项目分析 七、项目认知 一、 2003年 870亿元 社会消费零售总额 771亿元 人均 资料来源 统计年鉴 2004年一季度 数量： 新开盘项目共计 35个（包含亮相项目 ） 供应总量约 类型： 小户型住宅 商业物业 区 域 分 布 状 况 城西和郊区： （ 城西供应体量最大） 城西房地产供给达 城东和城南： （供给平淡） 但万科金色乐章、华润翡翠城二期等大盘 将在年内引起城东楼市井喷 城北： （主要是商业地产项目） 金荷花、荷花金池、大正鞋都、亿家天下 （筹备）等项目掀起
2、了 环 域 分 布 状 况 一环内： 20% 一环到二环： 17% 二至三环 ： 37% 三环外及郊区楼盘： 26% 特征：楼市供应量较为均匀，二环 到三环仍是商品房供给主力区域 0304年度 2004年 1 市区住宅供应面积： 比 减少 销售面积： 比 增长 供应缺口： 61万平方米 +2003年的供应缺口 =200万平方米 （约 2万 户的需求缺口） 2003年： 拍卖土地： 60%为旧城改造臵换出来的土地 40%为新增土地 市区内：住宅用地 商业用地 大量的住宅开发转向郊外 土地供应错位 消 费 者 研 究 对房价上涨的购买看法34%45%13%8%不会冲动购房 保持观望 延后购买 提前
3、购买降价敏感： 40%的消费者认为未来两年内， 60%认为可能会上涨，上涨的平均幅度为 10% 人认为不会因为涨价而 冲动购房 44%的则处于观望状态 会延后购买 会提前购买 二、 成都市民选择购房区域31%27%18%9%15%城西 城南 城东 市中区 其他理想的居住地选择比例 购房者选择 城西 27 购房者选择 城南 购房者选择 城东 购房区域敏感性图 城 西 区 域 市场表现： 巨大的投放量在短时间内就被市场消化了近 80 原 因： 城西的生活配套设施的日益完善，并且房价低于城南 房价结构： 城西二环至三环外住宅价格在 3000元 / 左右浮动 代表楼盘： 向左向右、博瑞都市花园、楠极地
4、等 特别提示 ： 3000元 / 左右的价格是目前市民的心理价位！ 城 南 区 域 市场表现： 人南南延线楼市发展迅速，但是由于大量土地手续办理还 需要较长的时间，新城南近年的开发量不会很大。所以城南的可供选择的楼盘不多。城南的房价平在 住房却一直供不应求。值得思考！ 原 因： 由于成熟的城市配套和高品质的楼盘建筑，形成已久的居 住偏好，导致了区域房价的攀升和高价位。 房价结构： 城南的房价基本维持在 3500元 / 这个价格线左右 。 代表楼盘： 玉林都市金岸、 漪袅铜、棕北国际等 城 东 区 域 市场表现： 向东发展总体格局采用带状形式。 2004年，城东房价急剧上涨。东湖片区、建设路、望
5、江路、蜀都大道是城东高价位楼盘的主要集中区，华润翡翠城和万科城市花园的开发，以及新加坡吉宝集团的进驻，使得城东的楼盘品质得到大幅度提升 。 原 因： 稀缺的城市景观使得目前越来越重视居住环境的市民所追逐的。 房价结构： 二环路区域内的楼盘价格普遍超过了 3000元 / 代表楼盘： 蜀都花园、万科城市花园、南府锦、中海九眼桥项目、吉 宝粼江峰阁等 城 北 区 域 市场表现： 城北的房价已有提升。城北的城市配套有待完善，交通状况也还不怎么理想，但是城北是目前离城区最近，房价最便宜，住宅性价比最高的区域。下半年万科金色花园的推出将会进一步提高城北楼盘的品质及房价。 原 因： 由于旧城改造、沙河整治，
6、新的城市规划，使得该区域的居住环境有很大的改善和提升，房价的上涨也是预期的事 。 房价结构： 城北二环路区域内的房价在 2500元 / 3200元 / 左右，城北的房价还有很大的提升空间 。 代表楼盘： 前锋项目、迪康银色诗典、金荷花等 典型项目解读 玉林 都市金岸 锦都一期 缤纷假日 水木光华 向左向右 华润 翡翠城 蜀都花园 典型项目解读之一 玉林 都市金岸 玉林都市金岸 该项目是一栋位于 号的小高层电梯公寓，总建面 型面积 38格 3400平方米左右。小区内有游泳池、综合功能篮球场、大型中心园林、大型活动广场、社区会所中心。 现代城市功能 时尚人文典范 出入便利 大型中心景观园林 典型项
7、目解读之二 锦都一期 少城新天地 市中心大型风尚建筑集群 锦都 近 30万平方米市中心大型风尚建筑集群。融合现代与传统，时尚与古典的双重姿态。建筑 力生活排场。 位于城市中心，身处宽窄巷子历史文化保护区坚持人文地产理念，传统文化与现代城市的理解。 城市休闲地标。汇聚一线休闲娱乐时尚。空中院落式公寓、新派写字楼、物色商 业广场、咖啡馆、俱乐部、会馆、新潮娱乐及时尚风情餐饮。 典型项目解读之三 缤纷假日 中央商务区地标建筑 楼高 60米，建筑面积 38000平方米。售价 5000元 /平方米 完善的功能布局和设备配套 商务生活的第三空间 纯酒店式公寓 典型项目解读之四 水木光华 向左向右 精致 /
8、实用： 31 55平方米个性空间，真正实现都市实用主义 生态 /成熟：水木光华 13万平方米大社区，共享空中花园、森林泳池，色叶树林、银杏林等景观配套，社区生活丰富多彩。 休闲 /舒畅：超大面积阳光泛会所，浪漫摘星台、乒乓球打拼场、完善周全。 舒适 /人性：锦绣物管提供贴心服务，令你感受无比的优越与舒适。 时尚 /艺术： 2万平方米风情商业街，休闲设施、 娱乐配套、餐饮茶楼一应俱全，展现时尚生活魅力。 潜力 /良机：紧邻西南财大，校园商机无限 典型项目解读之五 华润 翡翠城 项目总占地 1245亩，总建筑面积近 100万平米，预计分 5期开发。 项目整个地块被一湖、两河、三个公园层层环抱，风水
9、浩淼，人杰地灵 ，其中东湖水面面积 185亩，东湖公园 420亩，沙河公园 200余亩，府河公园 100余亩，是一块难得的风水宝地。 翡翠城一期北靠东湖公园，西邻府河，南接华润大道。净用地占地 104亩，住宅建筑面积 12万多平米，会所面积 2100平米，商业建筑面积 2500平米，总户数983户，设计有 556个停车位。售价在 3600元 /平方米左右。 来自 典型项目解读之六 蜀都花园 “ 蜀都花园 ” ，总占地 156亩，总建筑面积 38万平方米。与澳大利亚的贝尔高林、英国的威格斯及上海同策等合作方的强强连手使得蜀都花园这个房产更具市场竞争力。 低价位掀起高层电梯公寓的价格风暴 配套设施
10、完备，以 三、 特征： 百花齐放 百家争鸣 （ 种类型的房地产项都受到追捧。） 类型： 商业 投资 （各种业态的地产项目，多种方式的下单模式，共同构建了 目标： 知己知彼 百战不殆 （本节单独对住宅地产项目进行专项分析，以期对 “ 维多利亚花园 ” 提供市场考证！） 类 型 分 析 别 墅 多数人拥有的居住理想，少数人拥有的诗意栖居 小 户 型 “灵动空间，自由世界 ” ，繁荣之下暗流涌动 多层住宅 “很生活，很 当前 电梯公寓 “高层维新 ” ，代言都市居住的时代正在来临 （注：本报告在解构分析中对高层、小高层电梯公寓将作重点解析） 类型解析之 别墅篇 区域： 城西、城南、城北的三环和外环周
11、边 城市别墅区域 南延线、牧马山、温江光华大道、龙泉、大丰、新津 近郊别墅区域 崇州白塔湖、崇州街子镇、青城山 远郊别墅区域 类 型 主力客户 主题卖点 价格情况 典型项目 城市别墅 城市成功人士、商务用途者 便利、高贵 5000元 /平方米左右 河滨印象、草堂之春、金林半岛 近郊别墅 城市中年高收入者 便利、 3000元 /平方米起价 维也纳森林别墅、 远郊别墅 中老年退养人群 养生、度假、休闲 2000元 /平方米左右 天下青城 类型解析之 小户型篇 分布区域 ：一般都集中在一环路内及城中 有少量的小户型分布在城北和城南的一环和二环之间 城南又是小户型的集中区域 代表项目： 样年华、单人房
12、 双人床、新城市广场、西岸蒂景、 现代城、凯悦新城等 （目前高校小户型开发热潮正在兴起，其销售状况都比较良好） 价格表现： 小户型的价格一般在 3000元 /平方米以上 破 题： 小户型供求关系发生巨大变化，小户型物业正逐步走向饱和。 值得开发商警惕！ 2002年的小户型的销售率基本在 95%以上 2003年上半年的销售率只达到了 85%左右 类型解析之 多层住宅篇 区 域 分 析 城东： 集中在建设路 八里小区、成龙路 东湖两个片区。 万科、静居嘉苑、翰林花园、香江花园等楼盘都将陆续推出。 城南： 集中到人南延线三环路以外区域 心怡房产、深长城、远大等大盘将是城南多层住宅的主要供应商。 城西： 集中于二环路至三环之间，光华片区、外双楠、金沙等区域 博瑞地产、臵信地产、中房地产继续领衔区域的多层之舞！ 城北： 驷马桥片区和人民北路片区有望成为市场供求最旺盛的区域。 多层住宅市场破题 定了多层是 以 多层产品的海量入市，导致竞争的白热化，赋予住宅概念和含义是测试开发商对市场应变能力的有效因素。 川西名居、欧式风格、院子、阁楼 无数的居住样式成为多层住宅冠冕的外衣！引导居住风向的同时，为 大型多层住宅社区，成为居住组团的构成因子。而居住大盘的外移开发也正成为
