《房地产开发流程简介》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发流程简介（38页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产开发流程简介山东众成仁和律师事务所 杜文堂 律师建设用地使用权取得流程 一、建设用地使用权的取得方式: 一级市场：划拨、出让 二级市场：土地使用权的转让（互换、出资、赠与）、国 有土地租赁、 特殊方式取得（房地产项目转让、股权转 让） 出让方式: 协议出让和招拍挂方式出让建设用地使用权取得流程协议出让方式 二 、 协议出让情形： 1、在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民 政府国土资源行政主管部门方可采取协议方式出让；但商业、旅游、 娱乐和商品住宅 、工业用地等经营性用地除外。 2、原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可 以采取协议方式，但国有土地划拨
2、决定书、国有土地租赁合同 、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权、重新公开出 让的除外。 3、划拨土地使用权转让申请办理出让，经依法批准，可以采取协议 方式，但国有土地划拨决定书、法律、法规、行政规定等明确应 当收回土地使用权、重新公开出让的除外。 4、建设用地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议 方式。 5、法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。建设用地使用权取得流程招拍挂出让方式 三 、 招标、拍卖或者挂牌方式出让情形： 1、供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营 性用地(2007年11月1日后,工业用地应当招、拍、挂程序 出让)； 2、其他土地供地计
3、划公布后同一宗地有两个或者两个以 上意向用地者的； 3、划拨土地使用权改变用途或转让,国有土地划拨决定 书或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权 、实行招标拍卖挂牌出让的； 4、出让土地使用权改变用途，国有土地使用权出让合 同约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使 用权、实行招标拍卖挂牌出让的； 5、法律、法规、行政规定的其他情形。建设用地使用权取得流程招拍挂出让方式 四、招标出让国有土地使用权招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政 府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招 标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其 他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果 确定土地使用
4、者的行为。 五 、拍卖出让国有土地使用权拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍 卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞 价，根据出价结果确定土地使用者的行为。建设用地使用权取得流程挂牌方式 六、挂牌出让国有土地使用权挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定 的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接 受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结 果确定土地使用者的行为。济南市基本上是采取挂牌出让方式,并于 2010年出台 ,确定的 程序如下: 1、市区内各投资熟化主体提供拟挂牌出让的国有建设用地,并向出让 人提出挂牌出让申请。2 、出让
5、人根据拟挂牌出让国有建设用地实际条件和土地市场状况， 编制出让方案。 3 、出让方案经市政府批准后，出让人编制并发布国有建设用地使用 权挂牌出让公告。挂牌出让公告发布媒体为大众日报、济南日 报、中国土地市场网、市国土资源局网站等。 4 、竞买申请人可在发布挂牌出让公告后7日起，到出让人指定的地 点领取挂牌出让文件。 竞买申请人须于挂牌截止期前两日的17时之 前，向出让人提出书面申请,并缴纳竞买保证金(不低于起始价的20%). 建设用地使用权取得流程挂牌方式5、参与现场摘牌.挂牌时间截止时，挂牌主持人宣布最高报价及其报 价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价,挂牌主持人连续三次报出最高 挂牌价格，没
6、有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌主持人宣布成交价 格及土地竞得人。在挂牌截止时，有两个或两个以上竞买人要求继续 报价的，挂牌主持人应当宣布挂牌转入现场竞价，并且通过现场竞价 的方式确定土地竞得人。 6 、通过挂牌确定竞得人后，出让人与竞得人应当场签订成交确认书。 7 、成交后10个工作日内，出让人应将拟订的国有建设用地使用权 出让合同上报国土资源部。经国土资源部审查通过取得电子监管号后，与土地竞得人签订国有建设用地使用权出让合同。 建设用地使用权取得流程挂牌方式商业、旅游、娱乐和商品住宅四类经营性用地原则上应于签订国有 建设用地使用权出让合同后30日内缴纳全部土地出让价款。采取分 期缴纳的，首
7、期应在签订国有建设用地使用权出让合同后30日内 缴纳全部土地出让价款的50%，余款原则上应于签订国有建设用地 使用权出让合同后6个月内缴清。工业用地应于签订国有建设用 地使用权出让合同后60日内缴纳全部土地出让价款。出让宗地单宗面积不超过20公顷 建设用地使用权取得流程净地和现状用地 招拍挂净地招拍挂 在完成土地收购、房屋拆迁、土地整理等熟化工作后进入招拍挂程序 进行出让. 现状用地招拍挂(没有明确废止) 是指市政府对我市经营性用地的国有土地使用权，在签订土地收购合 同和房屋拆迁安置协议后，以招拍挂方式确定土地使用权受让人，再 行实施土地收购、房屋拆迁、土地整理的行为。 2004年 . 目前济
8、南市主要是采取净地招拍挂方式,特别是国务院和出台以后,土地熟化的主体确定为特定的平台和土地收储机构。 因此目前现状招拍挂实际不再适用.建设用地使用权取得流程济南市棚户区改造中经营性用地 的挂牌出让程序济南市旧城改造工作领导小组颁布(济旧改发20105号).该通知 规定了棚户区改造中土地熟化和挂牌出让的程序: 一、公开征集土地熟化投资人 1 、国土局根据土地熟化主体提出的建议,拟定土地熟化投资人征集运 作方案,报招拍挂领导小组研究同意和市政府批准. 2 、国土局和土地熟化主体共同在媒体上公开发布土地熟化投资人征 集公告,按照公开公平公正竞争择优的原则,参照挂牌出让的方式,开 展征集工作,如有两家
9、以上意向人申请参加的,采取竞价方式以价高者 确定唯一土地熟化投资人资格.土地熟化达到净地条件后,在挂牌出让 时,未参与土地熟化投资的申请人不具备报名资格. 3、土地熟化主体与土地熟化投资人签订土地熟化资金使用协议和用 款计划(缴纳期限不超过18个月),土地熟化主体要在确定土地熟化投自 认或取得拆迁许可手续后18个内完成熟化工作.建设用地使用权取得流程济南市棚户区改造中经营性用地 的挂牌出让程序二、组织挂牌出让 1 、完成熟化工作达到净地条件的宗地,市国土资源局委托中介机构进 行土地出让评估,依据评估价格和征集投资人阶段竞价结果,按照从高 的原则拟定挂牌出让起始价. 2 、国土局编制宗地出让方案
10、,报招拍挂领导小组研究同意和市政府批 准后,发布挂牌出让公告,完成挂牌出让工作.建设用地使用权取得流程土地手续的办理 程序 1.摘牌后签订土地成交确认书 2.签订土地出让合同 3.在土地出让合同规定的期限内缴纳土地出让金全款 4.税务局核定土地出让金契税并按核定数额进行缴纳 5.勘察测绘院绘制项目现状图和定界图 6.到国土资源局领取市政府土地批复文件、确定土地面积 7.持土地出让合同、市政府批复文件、缴纳土地款和税金 证明、定界图到国土分局办理土地证申请 8. 与四周相邻界指界盖章确认 9.发证济南市房地产开发项目的立项流程一、立项制度 取得政府主管部门（省市发展和改革委员会）对项目的批准文件
11、。对 于房地产商来说，在本阶段的主要工作是：起草并向发改委报送项目 建议书,取得批准项目建议书的批复;依据项目建议书批复,编制可行性 研究报告报发改委审批获准,并列入本年度固定资产投资计划。（国家 计委已取消了房地产项目立项制度，实行备案制。山东省及济南市暂 延续原立项制度。） (1)以公开出让方式取得土地使用权的项目,市发改委直接办理项目核 准文件。 (2)在项目单位现有场地内的改建、扩建项目,市规划局在5个工作日内 完成审查,市发改委在2个工作日内完成核准、备案或转报手续。 (3) 济南高新区范围内的市级直接办理项目,由济南高新区参照上述内 容办理。 济南市房地产开发项目的立项流程二、立项
12、程序 1、项目受理。市发改委通过设在市行政审批服务中心的专门窗口， 统一受理项目申报材料。 2、项目初审。市发改委按规定对项目从国家产业政策、投资政策以 及经济社会发展规划等方面进行审查。 3、项目批复、核准、备案。市发改委综合土地规划环保等各有关部 门的初审意见,对符合规定的项目,在2个工作日内出具项目批复、核准 、备案文件或转报上级发展改革部门;对不符合规定的项目,在2个工作 日内下达不予批准、核准、备案的通知并书面说明理由。 4 、对项目初审阶段部门意见不一致,但对经济社会发展具有较大促进 作用的项目提交市城市建设项目审批小组研究的项目。 开工准备阶段手续的办理流程建设用地规划许 可证
13、一、建设用地规划许可证 以出让方式提供国有土地使用权的建设项目，申请人持建 设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合 同，向市规划局申请领取建设用地规划许可证。提交如下 材料:（1）建设用地规划许可证申请表（申请函，应明确 建设意向和需求）；（2）1:500现状地形图；（3）建设 项目批准、核准或者备案文件；（4）国有土地使用权出 让合同及补充协议，以及反映实际出让土地范围的勘测定 界图纸；（5）属新增建设用地的，需提供环境影响评价 文件和环保部门出具的审批意见；（6）根据建设项目的 特殊性需提供的其他相关材料；（7）法律、法规、规章 规定的其他材料。开工准备阶段手续的办理流程建设工
14、程规划设计要求通知书 二、建设工程规划设计要求通知书 城市规划区内的各类建设项目（包括住宅、商业、工业、 仓储、办公楼、学校、医院、市政公用设施等，下同）在 编制修建性详细规划或进行建设工程设计前，需办理建设 工程规划设计要求通知书。市规划局已出具“招、拍、挂” 规划条件或出具规划策划方案要求通知单的建设项目，申 请人可直接委托设计部门进行方案设计，无需办理建设工 程规划设计要求通知书。 申请人根据建设工程规划设计要求通知书或“招、拍、挂” 规划条件、规划策划方案要求通知单及其附图，委托有相 应资质的设计单位进行修建性详细规划或建设工程方案设 计。建设工程规划设计要求通知书或“招、拍、挂”规划
15、条 件、规划策划方案要求通知单是设计单位进行设计的依据 ，也是申请办理建设工程规划许可证的依据。开工准备阶段手续的办理流程其他手续的办理三、建设工程规划设计审查核准意见书。 项目单位取得建设工程规划设计要求通知书后,组织编制详细规划报市 规划局申办建设工程规划设计审查核准意见书。市规划局在8个工作 日内核发建设工程规划设计审查核准意见书。 四、施工图审查。 施工图联审包括: 1、施工图技术性审查 审查相关部门：济南市同圆审查机构、济南市建筑勘察质量监督站、 山东省建筑设计院。 2 、施工图的政策性审查 项目单位取得建设工程规划设计审查核准意见书后,向市行政审批中心 施工图联合审查办公室提报施工
16、图设计文件,济南市建委牵头，规划、 人防、卫生、消防、市政公用事业局、环卫局及气象局等部门在20个 工作日内完成施工图联审,出具相关审查通过文件 五、缴纳相关税费 城市建设综合配套费、人防工程易地建设费联络单,项目单位持联络单 按规定的范围和标准到市建委缴纳城市建设综合配套费、到市人防办 缴纳人防工程易地建设费。 开工准备阶段手续的办理流程其他手续的办 理六、办理建设工程规划许可证。项目单位凭联合审查通过的施工图及 城市建设综合配套费和人防工程易地建设费交讫凭证、土地证,向市规 划局申办建设工程规划许可证,市规划局在3个工作日内核发建设工程 规划许可证. 七、规划验线并办理建设工程验线合格通知书 已取得建设工程规划许可证的项目，建设单位委托具有丙级以上测绘 资质的测绘单位放线，放
