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1、任县古韵街任县古韵街产品建议方案产品建议方案产品 功能城市概况项目 概况SWOT 分析项目定位项目功能产品 结构市场概况产品建议SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能任县县委、县政府把城市建设作为新一轮经 济增长的“引擎”，坚持功能做全、实力做强 、品位做高的建设方针，把完善基础设施建 设作为活跃经济全局的“重头戏”，启动实施“ 城市化建设项目年”工程，着力提升县城在经 济发展中的综合竞争能力，实现了由依靠政 策竞争到依靠最佳人居环境竞争的层次提升 ，为县域经济发展注入了新的活力。 任县城市提升SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能S
2、WOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能城市发展以“多点开花”为核心城南未来5年发展重点区政府办公楼新址新项目地址SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能地产开发状况SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能消费群体本项目的特性，经过周密系统的市场调研，罗列一下几个核心客户要素：客户年龄：30至55岁之间主力消费群职业：公务员；教师；企业高管人员；私营业主等收入状况：家庭年总收入约3.8万至5万元为主力占56；恩格尔系数：4856（吃、穿、行及日常
3、开销等）购房计划：2835岁左右在13年有购房意向的占34；35有意向的占29；3640岁左右在13年有购房意向的占46；35有意向的占27；4155岁左右在13年有购房意向的占32；35有意向的占21；购房面积：2835岁左右需求50平方米占58；150平方米占21%；200平方米以上占83640岁左右需求50平方米占26；150平方米占48%；200平方米以上占64155岁左右需求50平方米占36；150平方米占35%；200平方米以上占8SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能总用地200亩 南北长约506米 东西宽约40米 规划容积率2 总建筑面积约20万平
4、方米项目基本要素数据SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能规划建筑效果图古典建筑风格彰显品质生活领地与区域产品形成差 异化，强势入市，塑造 任县标志性项目。将项目整体形象打 造成改变任县房地产格 局的标杆。 项目位于任县新行政中心。 东至通济路路。 西侧为建设路。，过道路西侧为清浦区新政 府办公大楼 北侧为已有旧建筑，该建筑北侧为汇通新东方。SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能项目环境及道路状况SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能优势（S） 1、南城，城市发展的新方向，居住所向 2、新区政府行政中心，
5、行政办公与商务消费 3、南向资源丰富 4、临主干道，交通方便 5、大体量商业为任县区域稀缺资源劣势（W） 1、缺乏居住氛围 2、城市配套缺少 3、新区行政中心，人气不足 4、地块尚属前期开发阶段，市场陌生 5、本市整体经济不高，消费能力受限机会（O） 1、该区域尚属开发初期，项目可做形象工程 2、把握新区行政中心消费主流 3、区域内无参照项目运营模式，便于运作创新 4、项目保值增值潜力大威胁（T） 1、国家房地产宏观政策波动，将直接影响消费 者心理，再度出现消费者持币观望 2、市政府发展规划变动，将造成区域开发降温SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能结论“八项主
6、张” 把握任县“十一、五”城市建设契机，打造城南第一街 抢占任县南部门户新城人民大街，展示古韵街品质建筑，形成差异吸引消费眼球 瞄准公务员及教师为核心目标客群，以品质项目与之对接 展现古韵街独有的文化内涵元素，实现物业保值增值 不能脱离整体消费相对较弱的现实，控制总体造价 做好前期商业资源储备挖掘，实施针对性“量体定做”商业布局 加强尊重市场意识，以市场为导向，注重产品市场调查研究 提高项目开发效率，快速占领市场主导SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能 以仿古式建筑风格，提升商业建筑典雅气质，体验高瞻远瞩心怀 将仿古式文化内涵与现代商业经营理念相融合，形成与区域
7、建筑的差异化 选择一流的物业管理整个社区，彰显品质生活领地 以中价位，高品质项目入市，展现物业的保值增值 注重产品细节处理和设计，多元化贴近市场主流消费水平，全力满足得房率，提升价 值的最大化 锁定个体工商业者、青年创业者、行政公务员及教师作为本项目主力客群主要招商对象锁定：驻品牌超市、品牌服装、家电、汽车美容、休闲娱乐会所、家具商 、餐饮、等意向客户。项目主题：中坚阶级领地，传承任县历史文化SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能项项目酒店“以人为本”始终 是尊重消费者终结塑造开发企业市 场品牌及口碑SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品
8、功能大型商业中心提升项目整体品质便捷的生活配套， 现代生活的追求SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能小型商业古文化底蕴丰富，引 领任县建筑新概念SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能星级酒店提升项目整体品质SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能独立式商住别墅以古典式精美的 环艺与商业多元化建 筑相匹配即能提高商 业面积和销售价格引进星级物业管理满意的物业 管理服务，才能 体会高品质生活SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况
9、产品结构产品功能项目产品整体结 构布局：左侧均 有标准SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能商业设施项目最大的盈利产品，合理分配和布局是关键。一、主题商业部分设计要点建议楼层：二层局部三层层高：一层5.4米；二至三层4.8米面积：12万平方左右格局：独立裙楼预留大型超市坡梯（施工楼面整体浇铸）及货梯位置商业车辆入口与住宅公用道路，但与住宅分流，出口 与住宅区分。SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能商业设施二、沿区府路商业部分设计要点建议楼层：挑空底商层高：5米门面宽及进深：门面宽6米；进深控制12米。建筑结构：全框架；独立裙楼SWO
10、T分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能西式快餐厅会所设计要点建议建筑结构：全框架结构；前期功能：作为项目销售现场楼层：二层层高：一层3.2米、二层3米左右面积：总面积800平方米左右SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能星级酒店星级酒店设计要点建议主楼建筑：3层；酒店为2至3层酒店大庭：设在人民大街与县府路口餐饮布局：4至5层；层高3.4米；面积约2000平方米左右SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能商业小别墅挑高小户型挑高小户型设计要点建议楼层布局：2至3层（挑高一层为常规的楼层两层）层高：5.1米面积：主
11、力户型为180-200平方米左右；少量在250平方 米左右设施配套：建筑结构：全框架结构内部设施：卫生间及厨房店面门市SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能普通住宅普通住宅设计要点建议户型配比：110平方米左右为主力户型，占总套数60； 140平方米户型占总套数8左右；套型结构：二房二厅一卫一厨房；三房二厅二卫一厨房；楼层控制：14层层高：2.9米左右配套：二梯四户建筑结构：全框架结构；错位封闭阳台；全封闭家用空调 外挂机位；飘窗等SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能花园洋房花园洋房设计要点建议套型配比：占总套数5左右套型结构：四房
12、二厅三卫一厨房；小高层 各住宅建筑楼层顶部，退台花园；中庭挑空； 二层与顶层平台连接；平台种植花草植被；单套楼层：二层楼层高度：单层层高3米左右；单套面积：建筑150平方米左右；露台60 平方米左右SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能环艺布局设计要点建议主题广场：注重人文艺术；体现 现代简约居住环境；援引欧式环艺风 格；不同景观主题植被选种：以灌木为主；结合名 贵的乔木树种如广玉兰、桂花、香樟 树等；地面4852种植天鹅绒草坪水系部分：实施局部的水系小景 观，结合人文水生财之风俗生活运用设施：设置区域配套健 身活动器件环艺布局SWOT分析项目定位城市概况项目概况
13、项目功能市场概况产品结构产品功能地下停车场设计要点建议星级酒店及大型商业广场地下设立独立的地下停车场；出入口与小区出入口为同一个，但与小区 车辆实施分流；150个车辆停车。小区地下设置180个车位停车地下车库的总面积约5000平方米；出入实施单向分流；人车分隔。地下停车场SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能建筑立面设计要点建议建筑风格：仿古式中式建筑风格色彩运用：以浅色为主（米色或浅灰色），搭配深色线条进行点缀组合外墙材料：面砖、大理石以及玻璃幕墙组合平面结构：平面结构为主，结合局部线条点缀建筑立面SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品
14、功能主题商业部分 建筑层高适应大型的超市及大型卖场经营的基本条件 裙楼独立人群流动出入口设计，与小区进行分隔 商业部分中央空调设施的外机选址将注重降低噪音 超市配置坡梯及货梯的位置 沿街门面以大跨度门幅设计 独立电路布线 交通采用人车分流，车辆单向行驶，并远离商业人行主入口 荷载满足超市及卖场的货物堆放 设置商业专业货物卸载码头 外部留有户外广告位置 设置项目外部夜景亮化 外立面注重裙楼的外墙材料的选用，体现项目品质SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能内街商业 建筑层高挑高 独立裙楼 空调室外机组设置在北部 门前沿街设置部分环艺小品 水、电、有线电视入户，集中抄
15、表 独立电路布线 建筑框架结构预留业主加层位置 统一门头及安全门 外立面注重裙楼的外墙材料的选用，体现项目品质SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能西式快餐厅 前期作为销售现场 层高高度适应未来物业装饰 中央部位设置中庭，提升项目形象 留有商务功能通讯接口 一层门面采用大型玻璃隔墙 前期一层将作为产品展示与销售接待场所，二层作为销售办公区域 前期门前环艺设施布置到位 一层销售现场功能划分：产品传播展示区、销售接洽区、客户定购区、管 理区、卫生间等 二层管理部门功能划分：项目主管办公区、财务室、VIP区域、营销策划 办公区、销售资料库房、卫生间、小型会议室等 外立面
16、预留门头展示区域 门口预留车辆停车场SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能星级酒店 一层独立接待大厅及商务中心；四至六层餐饮娱乐场所；七至九层为客房 每层留有工作人员值班室及接待吧台 独立电梯两台 通讯网络、有线电视、中央空调、24小时热水、新风管道等入室 预留餐饮后场油烟处理位置，并考虑楼面防水处理以及污水处理 桑拿区域注意楼面荷载及放水处理 地下停车场由电梯可直接进入宾馆主楼 设立宾馆安防控制中心室 入驻宾馆酒店或就餐车辆与大型商业地下停车场公用 办公区域设在一层大厅背侧SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能花园洋房 结构框架预留业主自行加层固定位置 窗体面向南侧，高窗体 独立
