西双拾贰城商业定位报告1

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1、滈英铂顾问景洪西双拾贰城景洪西双拾贰城 商业定位报告商业定位报告谨呈：景洪浩宇房地产开发有限公司滈英铂地产顾问屹立在澜沧江边的景洪市，承载着中国面对东南亚、云南与湄公河次流域五国对外开放的桥头堡的战 略地位，旅游商贸成为景洪的经济支柱之一，具有商业投资前瞻性战略眼光的开发商，总是凭借其卓 越的先锋精神和商业意识来改写一个城市的价值取向，凭借具有城市建设标志性的建筑引领一个城市 的风貌，光辉一座城市。西双拾贰城，与生俱来的便承载着这样一种责任，唯其无可取代的澜沧江 沿江带的地段价值与版纳最大的复合型地产项目的商业价值契合，推动着景洪的城市发展，承担着使 浩宇地产成为具有引领版纳地产市场的商业地产

2、开发商的历史使命。前 言西双拾贰城 光辉一座城市 滈英铂地产顾问项目给我们的命题项目于企业:占位-对于已经成功开发销售了浩宇华庭、帝 景华庭、金海岸华庭等高档低密度住宅项目的浩宇集团 ，如何面对大型旅游商业复合型地产项目开发的全新课 题,在高风险/高利润的旅游商业地产博弈中,寻解新的项 目开发/运作模式,从而形成浩宇综合开发实力以及与企业 战略相匹配的利润增长平台?商业于项目:定位-对于具有无可替代的景洪沿澜沧江水岸 、站在城市交通要道地段价值，商业规模、商业业态， 商业规划如何定位?如何设计?如何表现?如何使项目商业 价值最大化?项目独有的、唯一性、排他性的核心价值又 在哪里？ 商业于城市:

3、越位-项目以什么优势来足够引领景洪旅游商 业和地产的发展？面对景洪逐渐饱和的商业开发，项目 是否有足够的商业承载力？滈英铂地产顾问报告结构项目定位项目核心问题介定规化发展建议CCTI战略分析项目发展战略滈英铂地产顾问项目核心问题界定：使项目利润最大化的核心问题是什么？项目独有的、唯一性、排他性的核心价值在 哪里？问题1问题 2旅游、商业、酒店、居住如何定位和规划才 能最大限度的发挥项目的地段价值从而实现 项目利润最大化？问题 4 以什么样的规化设计才能保证项目的商业招 商和推广并成功地完成销售？ 问题 3项目商业如何定位才能尽可能突破景洪商业 地产发展的瓶颈，实现政府要求的城市形象 ？才能达到

4、未来的商业效果 滈英铂地产顾问我们认为 项目不可替代的核心价值 就在于其承载的悠久的傣族历史文化价值 就在于其不可复制的区位地段价值 就在于其濒临澜沧江江景价值 就在于其项目承载的版纳第一茶城的商业价值 以及对项目历史文化价值、地段价值、商业价值及产 品品质的深度挖掘 并将其融入到项目的产品设计之中 最终 将这种不可替代的价值 传播、展示给我们的目标客户群思 路项目核心问题的解决思路滈英铂地产顾问短以住宅销售，实现资 金短期内快速回笼， 降低投资风险平商业招商先行， 平稳运作，实现 价值最大化高调入市，快速推 广，以突破性的市 场运作锻造项目的 品牌效应，为项目 的商业运作奠定基 础。快版纳经

5、济引擎，景洪城市名片，版纳商业龙头解读项目目标滈英铂地产顾问充分挖掘地段价值和地理 位置价值，合理进行商业 定位和商业面积规划，实 现利润最大化.通过科学的商业业态 规划和商业布局，使 项目成为版纳旅游商 业旗舰强调创新,创新的商业开发 理念和营销理念，提升项 目价值。锻造品牌,通过项目 运作提高项目形象 吸引投资者。我们的回答滈英铂地产顾问报告结构项目定位项目核心问题介定规化发展建议CCTI战略分析项目发展战略项目自身分析项目竞争分析区域态势分析项目客户分析滈英铂顾问CCTI战 略定位 研究项目自身 itself客户 consumer竞争者 Competito r态 势 trend 战略 定

6、位说明：分析定位因子主要目的在于分析项目各项要素对项目 的影响，从未准确进行项目的定位以及制定开发战略。滈英铂地产顾问报告结构项目自身 itself客户 consumer竞争者 Competito r态 势 trend 战略 定位自身 分析滈英铂地产顾问项目发展基本规模l规划建设用地约640亩l项目规划：城市公共配套的公园和广场、普洱茶城、旅游商贸城、五星级酒店和临江居住区l总建面积约41万平方米l建设周期约为3年，项目总投资约8亿元人民币。滈英铂地产顾问项目自身分析项目地块分析（一）1、项目地块具有较长的 临江面和临路面，周边没 有高大建筑的遮拦，项目 在江面、桥面和路面都有 极强的昭示性。

7、2、项目地块属于沿江大 坝修建后隔离江面形成， 地形复杂，地面与大坝和 路面的高差较大，对规划 和建筑设计有不利影响， 增加地基处理的成本。滈英铂地产顾问项目自身分析项目地块分析（二）3、项目地块现状较为复 杂，功能紊乱，有农田、 居民住宅和农舍、办公建 筑（黎明分局）。4、项目地块基础配套较 差，电信、城市管网基础 配套较差，未来排水排污 配套和防洪配套较大。滈英铂地产顾问项目自身分析地段（区位）分析景洪城市的发展和开发，城市中 心区已经逐渐趋向饱和，未来城 市发展在嘎东片区和曼弄枫片区 两翼开发，房地产竞争激烈，随 着政治轴线南移，南部行政中心 开始启动、中心区域逐渐完善 、北市区居住功能

8、逐渐成熟，中 心南片区将成为连接中心区和曼 弄枫片区，江北片区的枢纽，西 双拾贰城以地块区位前端性，将 成为景洪城市发展的门户项目， 区位价值极为明显。项目按景洪城市规划片区划分，座落在中心南 片区东北端，处在城市中心区、中心南片区与 江北片区的交汇处，扼守景洪的东面门户，占 据江北进出中心区的交通要道。滈英铂地产顾问项目自身分析交通分析1、项目扼守景洪交通主 干道交汇处，是景洪通往 各地的必经之地，距离江 北景洪港300米，交通便 捷，辐射范围广。景洪港码头 ，国家一级 口岸港澜沧江大桥， 通往江北进出 思茅、昆明， 南到勐腊磨憨 口岸勐海路，通 往机场，连 接嘎洒片区 ，经勐海连 接缅甸宣

9、慰大道通 往市区中心西 双 拾 贰 城2、未来橄榄坝水坝建设 完成，澜沧江景洪段水位 上升，国际游船可以从曼 谷直达景洪，项目占据景 洪澜沧江国际航道的前端 。滈英铂地产顾问外围环境： 项目东临澜沧江、西临勐海路；北 到澜沧江大桥，南到沙坝，有最好 的江景，也有嘈杂的过境公路面项目周边环境和道路周边建筑： 项目临勐海路周边建筑较陈旧，大 多是小宗地出让后建起的底商带住 的建筑，从地块中段开始，一些小 酒店、税务局建筑相对较新。项目自身分析外围环境及建筑滈英铂地产顾问景观资源： 项目濒临澜沧江，有约1400米的 江面，澜沧江江景，澜沧江大桥成 为项目最大的景观资源项目周边资源及配套配套资源： 项

10、目临近西双版纳州政府、景洪市政 府、西双版纳州医院、体育馆、州小 ，市政配套齐全滈英铂地产顾问项目自身资源分析评价2、项目地块位于景洪市区江南澜沧江大桥南侧，是景洪市中心区 、江北区和中心南区三大板块的交汇点，交通便捷，辐射面广，区位 优势明显，未来项目的区位将成为重要卖点；3、项目临澜沧江沿江面宽度达约400米，可以俯瞰澜沧江景洪段江面 最宽的水景，是项目最大的景观资源，也是项目未来承载酒店、住宅 和商业的基础之一；4、周边各项基础配套齐全，市政配套充足，生活配套齐全，将成为 吸引居家型购房消费的重要因素；5、周边商业配套齐全，但业态零乱、经营规模和档次较低，不适应 政府行政办公区域的要求、

11、更不适应五星级酒店和高档住宅区的配套 要求，但也给项目的商业开发留出市场空间。项目自身分析项目自身分析小结1、项目总占地面积约640亩，建筑总面积41万平米，将是景洪城 市中心最大的开发项目；滈英铂地产顾问项目自身分析下的价值分析项目的商业价值来源于项目地块具有的唯一性、排他性和权威性的资源 条件，就是地段价值，而项目商业价值成功实现的关键就是在于如何将项 目这种不可复制的巨大的地段价值，制造在产品里面并作为附加价值被展 现和传播出去，从而成为项目核心竞争力，从而为项目带来利润最大化。成功商业项目唯一性排他性权威性地段价值 = 商业价值 核心竞争力滈英铂地产顾问项目价值分析小结1、项目独有的不

12、可复制的雄居景洪城市门户的地段区位，本身 就蕴含极大的商业价值，地段、地段、还是地段，李嘉诚的名言 道破商业价值的根本就是地段价值2、得天独厚的沿江江景资源，不仅是项目开发高品质住宅的最 大卖点，也成为项目进行商业开发的最大基础，将超大规模的商 业布局和江景紧密配合，将提高投资吸引力，提升商业价值。3、景洪城市不断发展，商业不断成熟，沿江商业的开发，投资 者对沿江地块的重视提升项目的商业价值。5、项目自身特性价值、周边的居住区不断提高完善的居住价值 ，形成项目的商业开发价值支撑体系，商业开发有其他项目无可 复制和替代的市场价值和机会，4、项目41万平米的开发规模，决定了项目在景洪市区开发中无

13、可比拟的规模优势和综合优势。滈英铂地产顾问本项目属于 城市交通枢 纽中心大规 模复合旅游 商业项目。属性诠释诠释区位城市功能中心交汇区域交通交通便利，通达性良好，交通辐射范围广环境周边配套设施完善、功能区多，常驻人口众多顶级 酒店聚集区，商业氛围逐渐成熟、商业档 次低、业态 凌乱项目大规模复合旅游商业项 目限制条件占地面积大，建筑密度高、单层 面积较 大，可 以进行大型旅游商业开发，但是商业定位 较为 复杂。项目价值体系下的商业开发意向滈英铂地产顾问项目商业机会分析下的开发意向顶级酒店的指向 性消费引导1国际化品牌化规模 化的旅游商业2专业化经营管理，加强各旅游 商业业态之间的联系和互补3酒店

14、业、休闲类商业和娱乐类商 业、旅游购物等业态的完美结合4版纳 旅游商业航母滈英铂地产顾问项目自身 itemself客户 consumer竞争者 Competito r态 势 trend 战略 定位态势 分析滈英铂地产顾问l 地理位置：景洪市位于云南南部，西双版纳傣族自治州中部。有澜沧江湄公河穿流而过，是中国进入东南亚各国的主要通道。 l景洪区域地位：景洪是西双版纳州的政治、经济、文化、交通中心。通过50年的全面发展及基础设施日臻完善，区位优势日渐显现，云南省政府把其定为参与中、泰、缅、老澜沧江湄公河次区域国际合作经济区计划的中心城市景洪城市基本状况景洪位于云南省西南部，拥有丰富的旅游资源，但由

15、于设立城市较晚，其 人口及经济发展相对滞后。滈英铂地产顾问2007年全市国民生产总值预计完成54 亿元，同比增长8.5% ； 固定资产投资达到40亿元，同比增长 2.6%; 全市累计接待国内旅游者360万人次， 同比增长19%，旅游总收入25亿元，同 比增长13.6% 实现社会消费品零售总额15.8亿元，同 比增长9% 城镇居民人均可支配收入预计达10132 元，同比增长11%；农民人均纯收入预 计达3100元，同比增长8%. 房地产开发预计完成6. 5亿元，同比增 长0. 2% 对外经济贸易总额预计完成4. 4亿元， 同比增长10% 随着GMS合作的深入发展、澜沧江流 域的经济开发，景洪将成

16、为中国对东 盟经贸的桥头堡，项目的国际化城市 标志和区位优势越来越突出。区域经济发展态势滈英铂地产顾问版纳旅游经济发展趋势西双版纳具有独特的自然生态、地理区 位和神秘风情资源，发展旅游业优势明 显，市场广阔、潜力巨大。近20多年以 来，旅游业发展迅速，旅游产业已形成 相当规模，旅游基础设施和发展环境得 到明显改善，旅游经济整体实力明显增 强，已成为西双版纳国民经济重要的支 柱产业。 随着全面建设小康社会的进程，我国 人均GDP将由1000美元向3000美元跨 越，旅游消费需求将大幅度提升，旅 游市场规模将进一步扩大。随着GMS旅游合作的推进，昆曼大通 道建设和澜沧江湄公河黄金水上旅游 线的开通，给西双版纳出入境旅游发 展带来新的机遇，为西双版纳旅游发 展开拓了广阔的发展空间 ，在经济结 构和产业结构调整中，旅游业作为版 纳国民经济中市场潜力大，发展前景 好的重要支柱产业的地位将不断巩固 和提升 。滈英铂地产顾问版纳旅游经济发展趋势“十一五”景洪市旅游经济发展趋势统计 项 目计 量 单 位20 0 5 年20 0 6 年20 0 7