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1、第12章 房地产 经济周期第一节 经济周期基本理论v经济周期是指国民经济整体经济活动随 着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反 复运动的过程。v现代经济周期理论认为，经济周期是建 立在经济增长率的相对变化上。v其所指的经济周期是指经济增长率上升 和下降的交替运动过程。v一般经济学家将经济 周期分为四个阶段：繁荣阶段 衰退阶段 萧条阶段 复苏阶段v各国不同时期的经济 周期的共同特征 经济周期是经济活动的不 规则扩张和收缩 经济周期波动中大多数宏 观经济变量几乎同时波动。经济增长经济增长萧条萧条衰退衰退 时间时间经济水平经济水平扩张扩张繁荣繁荣经济周期经济周期主要的经济周期理论主要的经济周期理论vv
2、经济为什么会出现波动？西方的经济学者提出了一经济为什么会出现波动？西方的经济学者提出了一 些理论解释。大致可将这些不同的因素划分成两类：些理论解释。大致可将这些不同的因素划分成两类： 外生因素和内生因素外生因素和内生因素(external (external and and primarily primarily internal)internal)。vv经济周期理论包括纯粹货币理论、创新理论、心理经济周期理论包括纯粹货币理论、创新理论、心理 理论、消费不足理论、投资过度理论、太阳黑子理论理论、消费不足理论、投资过度理论、太阳黑子理论 、政治周期理论等、政治周期理论等外生论外生论vv外因论外因
3、论是是在经济体系之外在经济体系之外的一些要素的波动的一些要素的波动 中寻找经济周期的根源中寻找经济周期的根源例如战争、革命、例如战争、革命、 选举；发现金矿、移民；新土地、新资源发现选举；发现金矿、移民；新土地、新资源发现 ；科学突破、技术创新；甚至太阳黑子活动、；科学突破、技术创新；甚至太阳黑子活动、 气候；等等。气候；等等。内生论内生论vv内因论内因论是是在经济体系内部在经济体系内部寻找经济周期的机寻找经济周期的机 制。这种理论认为，任何一次扩张都孕育着新制。这种理论认为，任何一次扩张都孕育着新 的衰退和收缩，任何一次收缩也都包含着可能的衰退和收缩，任何一次收缩也都包含着可能 的复苏和扩张
4、。经济生活正是以这种近乎规律的复苏和扩张。经济生活正是以这种近乎规律 的方式不断循环往复。的方式不断循环往复。乘数-加速数模型v加速原理 v1.资本-产出比率是指生产单位产品所需要的资 本量，即：资本-产出比率（R）=资本数量/产出=K/Yv2、由上式可知，在技术水平不变的条件下，如 果要使产出（收入）增加，就必须按资本-产出比 率相应增加资本存量。资本增量与产出增量的比率就称为加速数：加速数=资本增量/产出增量=投资/收入增量 或v=K/Y=I/Y乘数-加速数模型 v1.含义：乘数原理反映投资增长对收入增长的作用，加速原理反 映收入增长对投资增长的作用。二者结合，可知投资是 收入变动的函数，
5、收入又是投资变动的函数，静态分析 变成动态分析，这就是乘数-加速数模型。v2.机理：投资的增加或减少引起国民收入倍数扩张或收缩，且同 方向变化，即乘数原理；国民收入的增加或减少又会反 作用于投资，使投资的增长或减少快于国民收入的增长 或减少，这是加速原理。可见，投资影响国民收入，国 民收入影响投资，二者互为因果，国民经济周期性波动 。解释：乘数和加速数模型vI产量(Y)较大I更大Y更大经济繁荣v产量达一定水平后, 由于社会需求与资源的限制, 产量很 难增加I 产量(Y)较大 经济萧条v 萧条持续一定时间后，产量回升 I 产量更大 经济繁荣。经济周期的解释第二节 房地产周期v一、房地产周期的概念
6、是指房地产业在发展过程中，在一系列因素冲击下 ，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动 的过程或经济现象具体表现为房地产开发、投资、销售租赁规模的周 期性波动。表征是房地产价格，以及租金水平的波动。v二、房地产经济周期的阶段简单过程如下：经济增长对房地产的需求刺激建筑业的发展经济繁荣并进一步刺激房地产需求新建房地产超过实际需求生产过剩房地产积压房地产需求迅速减退并进入调整期存量逐步消化进入恢复期新的经济增长使房地产需求大于供给开始新一轮房地产经济周期运动第一阶段复苏阶段经历了萧条之后的复苏与增长期，一般会经历较长的时间v房地产交易量回升，少数炒家入市，但还是自用者多。v房地产价格趋升，但
7、期房价格仍低于现房价格v交易量的增加推动开发数量的上升，人们对市场形势充满乐观 情绪，炒家进一步涌入，不但现房价格上升，期房价格也进一步回 暖，市场交易尤其是二、三级市场的交易活跃。v于是，在条件成熟时，整个房地产进入繁荣阶段GEBP SRCET时间趋势线第二阶段繁荣阶段v 交易量急剧增加，市场产品供不应求，拉动房价越来越高 ；房地产经营利润畸高，吸引开发投资量猛增。v整个房地产市场呈现出兴旺发达景象渐次达到顶点，形成 常说的房地产业发展的波峰。v到一定阶段。由于开发量的过度扩张，内部结构不合理， 市场供给逐渐超过市场有效需求，出现衰退迹象，开始下滑， 进入衰退期。GEBP SRCET时间趋势
8、线第三阶段衰退阶段v房地产交易量明显减少，市场需求呈下降趋势。v房价涨幅减缓，开始出现下跌迹象。v房地产投资增长率趋缓，市场推出的楼盘减少，实 力小的开发商难以为继。GEBP SRCET时间趋势线第四阶段萧条阶段v交易量锐减，市场需求急剧下降v供给量严重超过需求量v商品房空置率急速上升；v导致房价持续下跌，甚至跌破物业原值v开发商面临困境，实力较弱的企业可能难以支 持而破产，一般开发企业也难免遭受重大损失， 房地产投资量呈现负增长，这一阶段也就是常说 的波谷，当达到谷底时，又开始回升，步入新一 轮的复苏期，如此循环往复。GEBP SRCET时间趋势线三、房地产经济周期波动的形态v长期趋势 基本
9、上是增长的趋势 也有循环性和波动性，S型曲线v景气循环 指房地产的实际发展与其长期趋势之间的偏差，围绕长期趋势发生的波 动。 房地产业稍后于宏观经济进入复苏期 先于宏观经济进入衰退期 萧条期长于宏观经济 波峰高于宏观经济，波谷低于宏观经济v季节波动 一年之内有规则的变化v随机波动 受各种不确定的外生因素的干扰和影响而导致四、房地产周期与宏观经济周期的关系v房地产周期与宏观经济周期的相互影响宏观经济周期对房地产周期的决定性作用房地产周期对宏观经济周期的影响v房地产周期与宏观经济周期波动的差异宏观经济 增长率房地产业发 展状 况宏观经济 增长率房地产业发 展状 况 小于4%萎缩大于8% 高速发展4
10、%5%停滞甚至倒退10%15%飞速发展5%8%稳定发展（1）随机波动 / 短期无规律（2）季节波动 / 有规律（3）经济周期 / 多次重复发生，但时间、波 幅、持续时间不同。（4）长期趋势 / 相当长时间的影响。各种经济循环示意图经 济 活 动随机波动长期趋势商业循环季节波动时间对房地产业有重要影响的经济波动v周期波动次序的差别（时间上不一致）房地产周期的复苏、萧条期滞后，而繁荣、衰退期超前v波幅及波长不同房地产周期波幅大于宏观经济周期，波峰更高，波谷更低波长不同。（也有人认为，我国房地产周期的波长与宏观经济周期的波 长基本一致，均为4-5年。v房地产周期的长期趋势显著在政府反周期政策的干预下
11、，房地产周期以螺旋式方式形成增长趋势。具体表现为：一个周期的波谷低于波峰，但却高于前一个周期的波谷， 而有时则会超过前一周期的波峰。五、研究房地产业周期性的意义v有助于深刻理解房地产业发展与国民经济发 展的密切关系，从而使其更好地与国民经济的 发展相适应；v有助于正确地把握房地产业发展的周期性规 律，明确一国或一地区房地产业所处的周期阶 段，认清当时形势，审时度势，因势利导，掌 握主动权。避免盲目性；v有助于认识周期性规律的基础上，及时采取 适当的对策措施，避免大起大落的波动对房地 产业的震荡。第三节 房地产周期波动的形成机制v一、影响房地产周期波动因素内生因素：收益率、投资、市场特征外生因素
12、：v影响房地产开发的政策因素：v影响房地产开发的社会经济因素和技术因素v影响房地产业的随机因素二、房地产经济周期的成因v关于房地产经济周期的原因，各国经济学家有着 各自不同的观点。其中主要的理论观点如下：（一）有效需求不足：过度的房地产投资，如果没有形 成足够的有效需求，势必使房地产经济由扩张转为收缩。 房地产有效需求不足是多方面原因引起的。如v住房制度改革。从无偿分配到80年代中期的提租发补贴，到货币 化分房，需求者在心理上有一个适应过程。v房价收入比。据世界银行测算，一个地区的房价与收入比在3-6 倍之间时，需求者才能在不降低正常生活质量的前提下购买住房。 而我国一些城市的房价比高达10-
13、20倍以上，广大居民无能力购买住 房。v社会福利保障制度。城市居民在预期的收入和支出心中无底的前 提下，不得不存钱以备后用；v房地产产品结构不合理，住房质量和环境质量有待于提高。 （二）房地产周期波动的滞后性原理v时滞效应的产生 决策的延迟 生产的延迟 房地产市场信息不完全 v时滞效应的影响 波动幅度的高低 v扩张阶段价格的暴涨和城市的过度繁荣 v衰退阶段价格的暴跌和市场的过度萧条 出现顺序的差别 v复苏稍晚 v更早更快地进入繁荣期 v先期衰退 v较长的萧条期 （三）乘数-加速数原理（略）三、主要房地产周期波动成因理论v租金调节理论租金的黏性v行为解释理论v期权定价理论v蛛网理论利用了时滞效应
14、v金融货币理论货币学派的解释v如92年，我国专业银行净拆出资金增加593.2 亿元，其中1/4被用来炒地皮；再如东南亚金融 危机与该地区房地产长期过热有密切关系，一 般金融机构放贷给地产业以不超过总放贷额的 10%为宜，而泰、马和印尼金融机构投放的资 金占其贷款总额分别为50%、29%和20%，随 着市场逐渐饱和，房地产日益暴露严重的供过 于求现象。国外的房地产周期波动情况美国1964-2006 年间房价和GDP 走势图日本战后地价走势图中国房地产发展历程v第一次高涨期来自上世纪80 年代初期v第二次高涨期起始于1988 年宪法和土 地管理法修改之后，膨胀于1991-1992 年 v第三个高涨期起始于1998 年国家住房制度改 革，直到现在 2、中国房地产市场主要指标特征分析四、我国经济与房地产经济判断v已步入经济周期调整阶段当前的周期阶段判断
