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1、营销部 2011年4月苏州市房地产代理公司市调报告本文件主要通过对房地产业近几年的发展的研究，预测未来的趋势，并且根据本公司自 身所具备的资源和条件，进行成立代理公司的可行性分析。分析所需数据基于苏州市排名前20位的房地产代理公司基本信息，包括公司简介、规模 、发展历程、组织结构以及代理项目。所有分析资料来源于各房地产代理公司官网，数据摘自中国指数研究院前 言目 录录2011年房地产市场展望公司成立代理公司SWOT分析房地产宏观市场分析苏州市排名前20位房地产代理公司比较房地产宏观市场分析一、中国房地产行业发展阶段回顾第二 阶段第三 阶段第四 阶段第五 阶段第六 阶段第一阶段：1978-198
2、6，1984年首次正式把房地产业列为独立行业第二阶段：1987-1991，1987年深圳率先开展土地使用权招标拍卖，1988年明确规定土地使用权可依法转让第三阶段：1992-1994，1992年邓小平南巡，房地产急速增长与繁荣，但缺少有效的监督、规范与管理，随即 进行宏观调控第四阶段：1995-1997，房地产业进入巩固、停顿和消化阶段第五阶段：1998-2007，1998年取消住房实物分配，2000年实施按揭政策，房地产进入快速发展阶段第六阶段：2008-至今，全球金融危机，房地产市场进入调整阶段二、2009年商品房市场“反弹”70个大中城市房价已超过过07年最高点，再创历创历 史新高进入2
3、009年，商品房销售出人意料的快速“反弹”，2009年1-7月，全国商品房销售面 积4.18亿平方米，同比增长37.1%，商品房销售额19600亿元，同比增长60.4%三、2010年政策力度不断加强为遏制房价过快上涨，2010年中央政府紧盯市场变化，1月出台“国十一条”，4月出台“国 十条”，9月又有“9.29新政”陆续出台，政策力度不断加强，经济手段和行政手段并用，从 抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行全方位调控。受此影响，2010年中国房地产市场波动显著，大体可分为一季度“高歌猛进”、二季度“大幅 调整”、三季度“低位回调”和四季度“分化加剧”四个阶段。全国房地产开发、
4、建设类指标增速创历史新高，需求类指标小幅增长，房价涨幅显著下降 ；部分重点城市成交量下降显著，但房价仍维持在较高水平。四、2011年调控进一步升级和深化“国八条”，房产税陆续出台，调控进一步升级和深化新政将改 变相关各 方预期， 短期量价 调整不可 避免资金状况 将受到显 著影响， 市场集中 度进一步 提高开发企业购房者认同调控 政策从严 ，未来预 期将逐步 转变政府层面明确“房价 控制目标” ，确保政 策执行到 位金融机构密切关注 房贷风险 ，信贷投 放力度放 缓概述2011年房地产市场展望一、政策走势预判2011年新政力度超过2010年，彰显政府调控决心，标志着调控进一步升级和 深化；短期
5、政策：政策执行力度从严，“国八条”配套细则将陆续出台，应重点关注 货币政策变化、保障性住房建设和土地供应量的继续增加；中长期政策：房产税试点范围将逐步扩大，配套改革持续跟进，中长期政策 环境进一步完善。二、市场走势展望土地市场：供应力度继续加大，地价总体平稳随着监管层严格控制房企开发贷款风险，开发企业信贷融资难度将会不断将达，销售不 畅的中小型开发企业在2011年将面临更大的资金压力。因此，地价整体水平将渐趋平稳， 而中心城市核心地块仍备受关注，地价或将继续创出新高。房产市场：供求关系转变，价格趋稳并可能出现结构性下调供给：新购土地和开工项目的入市，市场供给将持续上升需求：35个大中城市需求受
6、到显著抑制，带动全国销售面积下降价格：“控制目标”和限购令促使房价趋稳，可能出现结构性下调市场关注点：区域发展分化、供应结构分化、物业类型分化关注点一：城际高铁和市区轨道交通建设力度加大，区域发展更加分化关注点二：保障房建设力度继续加大，“双规制”逐步形成，供应结构分化关注点三：普通商品住房、高端住宅、商业地产等不同物业走势继续分化三、中长期展望房地产市场最终将与经济发展和居民收入同步，城市化进程不断推进的 大背景下，房地产市场仍具有较大的成长空间，房价平稳有助于市场的 长期健康发展。成立房地产代理公司SWOT分析成立房地产代理公司SWOT分析内 部 因 素外 部 因 素StrengthsWe
7、aknessesOpportunitiesThreats1、拥有雄厚的集团资源作为支撑；2、其他销售代理公司所不具备的建设开发经 验，可以进行项目的全程规划；3、吴中大厦成功招租经验；4、初具规模的销售团队。1、需要更合理的组织架构，除了现有的销售以外， 至少还需要市场策划和市场研究；2、需要更完善的管理体系，包括对销售人员的考核 、激励，以及适当的销售培训；3、需要更多的项目运行经验，包括前期的预热渲染 、项目进行过程中的推广宣传，项目后期的管理、数 据库维护、客户资源整理、重点客户关系的维系等。4、内部知识结构的完善、成熟市场经验的加入1、由于限购、限贷的政策因素影响，投资客 从住宅类地产
8、转向商业地产；2、住宅类项目价格趋于稳定，市场转向安居 房及商业地产。开发商更需要有全程规划、策 划能力的代理商从项目开始就进行前期规划。 而我公司扬州商住项目的成功经验可以作为宣 传和契机。1、2011年将成为市场的分水岭，市场成交量 下降，房价下降；2、受政策影响，销售不畅的中小型开发企业 将面临更大的资金压力，地价的水平趋于合理 ；3、房地产市场的整个大环境不容乐观。苏州市排名前20名房地产代理公司比较全球连锁房地产代理商分类一类代理公司全国连锁二类代理公司长三角地区地方 企业三类代理公司世界地产五大行 分别是第一太平 戴维斯、戴德梁 行、高力国际、 世邦魏理仕、高 纬环球上海新联康、思
9、 源经纪、新景祥 机构、易居中国 、中原地产以博思堂为首的 苏州本土企业以 及长三角地区主 要代理商1、戴德梁行一、企业简介戴德梁行是国际房地产顾问“五大行”之一，在全球45个国家200间分公司共有11,000余 名员工为客户提供跨国房地产服务。戴德梁行在中国内地、香港、台湾、澳纽、印度、印尼、泰国、日本、马来西亚及新 加坡均设有分公司。自1993年开始，戴德梁行积极开拓中国房地产业务，于北京、成都、 重庆、大连、广州、杭州、南京、青岛、上海、沈阳、天津、武汉、厦门、西安，长沙以 及香港和台北设有正式领有牌照的分公司。戴德梁行拥有庞大且不断更新的数据资料库， 让客户能更深入了解市场，进一步掌握
10、这个广受重视的市场动向。同时，戴德梁行是目前 国内唯一一家获建设部批准的拥有“一级房地产价格评估资格”的国际房地产评估机构。戴德梁行的全球地产专业服务范围包括：环球企业服务、研究及顾问、物业管理、酒 店管理和顾问服务、设施管理、估价及顾问、物业投资、写字楼代理、商铺顾问及代理服 务、工业房地产投资服务、住宅服务、建筑顾问。 备注：世界地产五大行分别是第一太平戴维斯、戴德梁行、高力国际、世邦魏理仕、高纬环球二、发展历程1784 始创于英国伯明翰 1853 在伦敦创立公司 1913 伦敦企业并购 1987 伦敦证交所上市 1993 业务辐射到欧洲 2004 - 2008 业务扩张到全球范围包括印度
11、、中东、中国、加拿大、美国等地 2010 在亚太地区继续发展备注：DTZ戴德梁行1993年成立上海分公司，是最早进入中国大陆市场的国际物业顾问公司 。 三、代理项目庭园、德诚、嘉元广场、新地中心、中央河商业街、现代广场、新地国际公寓、太湖山庄 、高新国际广场、高新人才市场写字楼等 新地国际公寓高新国际广场新地中心2、上海新联康一、企业简介1992年，随着台商投资大陆房地产的热潮兴起，台北新联阳董事周小丽女士应一批台 湾知名发展商之邀如国泰机构，汤臣建设等，进入中国大陆，经营销售代理业务。自1993年推出汤臣公司上海浦东的金融大厦和商务中心。取得成功之后，奠定在中国 大陆发展基础。1995年，随
12、着代理业务不断扩大，于1995年6月2日正式注册成立上海新联 康投资顾问有限公司。目前在全国26个城市有代理销售业务，在职员工已超过1000人。 2007年当年完成代理销售金额达259亿元。在项目操作的经验和能力上，尤其对大规模、中高档、高档物业的策划、推广及营销 代理有着自己的独到之处：从最早的汤臣中心到上海新家坡、上海美树馆，从1999年上海 单价6000元以上项目销售面积和销售金额“双冠王”的四季园（当年上海市总排行全市第8 位），到浦东最大的社区型项目180万平方米的上海证大家园，以及近期的步高苑、春 天花园、康诗丹郡、湖畔佳苑、欧园、古北瑞士、泰晤士小镇、同润加洲、同润圣塔洛斯 、汇
13、成月河、万科四季花城、万科燕南园、万科蓝山小城、金地格林郡等一批业界的指标 个案，每个项目都获得了市场和业内的双重肯定。一路走来，我们也有幸与一批业界著名 的地产公司形成了长期的合作伙伴关系，并亲身参与了一个个项目的成功，比如万科地产 、金地地产、景瑞地产、上海实业、中海地产、香港新鸿基、新加坡传慎集团、东方金马 、运盛、汇成集团、城建集团等。二、发展历程上海新联康公司在市场运作的十九年中（92年新联阳机构下属大陆总负责上海新联康 成立），取得了很好的成绩，也以“热情、专业、诚实、负责”的作业精神赢得了业内 外的一致肯定。公司业务也涉及到办公、商铺及住宅、别墅等房地产的各种类型，足 迹已经拓展
14、到了北京、上海、大连、沈阳、青岛、武汉、长沙、南昌、苏州、南京、 无锡、济南、福州、成都、重庆、天津等全国的三十三个大中城市。 三、组织架构上海新联康分为管理部、研究发展部、广告企划部、业务执行部、人力资源部五大部门。管理部 企业运作的规矩方圆 研究发展部 产品塑造者，负责个案的市场定位、产品规划 企划部 项目包装者，负责个案的广告 企划、营销推广 业务执行部 销售第一线，负责个案的现场执行 人力资源部 为企业源源不断的提供优良的可用之才三、组织架构项目执行人员架构主 委 控制个案的整体执行和各环节、部门配合协作 企 划 部 个案整体形象包装及相关企划物制作，阶段性广告策略的制定与执行，随时配
15、合 项目执行中的企划需求 研 展 部 产品定位配合，市场动态的及时更新，及时了解客户需求，积极跟踪服务 客服专员 及时了解客户需求，积极跟踪服务 专 案 整个案场的总指挥，销售目标的制定及相关行销推广方案的执行，协调业主、企 划、研展及相关厂商各方关系 副 专 案 协助专案进行工地日常管理，保证销售工作各环节的畅通 专案助理 工地行政管理者，相关销售报表的经济分析 销售组长 销售主力，带领并指导销售代表的工作 销售代表 销售第一线 四、代理项目3、思源经纪一、企业简介思源经纪是中国房地产流通领域优秀的品牌服务商之一。自2000年登陆北京以来，一 直保持着高速发展态势。目前，已经形成了土地运营、
16、营销代理等覆盖房地产流通领域全 价值链的经营体系。秉承“追求长远可持续发展”的企业指导思想和“负责任”的企业精神， 不断为客户提供优质、高效和完善的专业化服务，帮助客户成功。通过商业模式创新和系 统整合，借助资本市场力量，立足北京、布局全国，并在天津、济南、青岛、烟台、沈阳 、大连、成都、重庆、贵阳、苏州、呼和浩特、银川、太原、南京、杭州、上海、西安、 深圳、合肥等二十个城市设立分支机构。思源的高成长性得到了资本市场的充分认可，2009年1月份，引入PE投资。 2010年11 月24日，思源成功在美国纽交所上市(股票交易代码：SYSW)，成为第二家在美国纽交所挂 牌上市的中国房地产策划代理公司。思源经纪在美国的成功上市，拉开了中国房地产策划 代理领域竞争的新格局。2011年1月12日，思源经纪与深圳市星彦地产顾问有限公司正式签署协议，宣布思源经 纪成功收
