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1、 第五章 房地产评估第一节 房地产评估前期工作第二节 市场途径及其方法在房地产评估中的应用第三节 收益途径及其方法在房地产评估中的应用第四节 成本途径及其方法在房地产评估中的应用第五节 其他评估技术方法在房地产评估中的应用 房地产评估的前期工作，主要是指资产评估机构和注册资产评估师在接受评估委托后开展的明确房地产评估基本事项，拟定评估作业方案，实地勘察评估对象，收集评估所需资料等工作。 一、明确评估基本事项 （一）明确评估目的 从本质上讲，评估目的作为资产评估结果的具体用途，它会在宏观上和微观上影响或决定着资产评估的条件，因此，不同评估目的下评估结果的价值内涵也不完全相同。第一节 房地产评估前
2、期工作 房地产的评估目的按业务性质可分为: 房地产转让，房地产抵押，房地产典当，房地产保险和损害赔偿，房地产课税，房地产征用拆迁补偿，处理房地产纠纷 和有关法律诉讼，企业合资、合作、兼并、分立、租赁经营、 承包经营、改制、上市、破产清算等。 因此，在受理房地产评估业务时，必须明确评估目的并明 确地写在资产评估业务约定书中和资产评估报告中。 （二）明确评估对象 明确评估对象，就是对房地产的类别、实体状况和产权状 况进行了解和掌握，并在资产评估业务约定书和评估报告中写 明评估的具体对象。 1.明确评估对象类别 从实物角度来看房地产有土地、建筑物和房地等三种类别 ,具体又可分为以下几种情况： （1）
3、空地； （2）有建筑物（包括尚未建成的建筑物）的土地； （3）地上建筑物； （4）土地与建筑物（已建成的建筑物）的合成体； （5）在建工程（土地与尚未建成的建筑物的合成体）； （6）未来状况下的房地产； （7）已经消失的房地产； （8）现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部 分，如后来增加的装修； （9）房地产局部，如某幢公寓中的某套房； （10）包含有其他资产（如电梯、锅炉）的房地产； （11）作为企业整体的一部分的房地产。 2.明确评估对象的实体状况 房地产的用途（如工业建筑、商业建筑、住宅建筑、农业 建筑、公共建筑等）； 土地面积、土地形状、临街状态、土地开发程度、地质、 地形及
4、水文状况； 建筑物的建筑结构（如钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结 构、砖木结构、简易结构等）、建筑面积、建筑式样、建筑物 层数、朝向、平面布局、施工质量、新旧程度、装修水平、室 内外设施等。 3.明确评估对象的产权状况 土地使用权性质（如国有土地使用权或集体土地使用权、划拨土地使用权或出让土地使用权等）、土地使用权的权属状况（如独立土地使用权或共享土地使用权等）、土地使用权年限、建筑物权属状况（如所有权或使用权、独立所有权或共享所有权等）、评估对象设定的其他权利状况等。 （三）明确评估价值类型 房地产评估的价值类型，是房地产评估结果的价值属性及其表现形式。 1.市场价值。 市场价值又称公开市场价
5、值，是指房地产在评估基准日公开市场上最可能形成的价值。 公开市场，是指在该市场上交易双方进行交易的目的，在 于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充 裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条 件公开且不具有排他性。 评估房地产市场价值的基础条件包括： 房地产评估目的（如以市场交易为目的）、评估时的市场 条件（如发达的房地产市场）、评估对象自身的性质和状况（ 如商业房地产、住宅房地产等）。 2.非市场价值 凡不符合房地产市场价值评估定义条件的资产价值类型都 属于非市场价值。 房地产评估中非市场价值包括:投资价值、抵押价值、典 当价值、保险价值、课税价值、征用价值等。
6、评估房地产的市场价值和非市场价值所采用的评估途径和 方法可能相同，但其中参数选择的立场可能不同。 如对房地产市场价值和投资价值的评估都可以采用收益途 径评估，但在评估市场价值时，收益途径中的折现率是与该房 地产的风险程度相对应的社会一般收益率，而在评估投资价值 时，该折现率是某个具体的投资者所要求的最低收益率（通常 称为最低期望收益率）。 这个投资者所要求的最低收益率可能高于也可能低于该房 地产的风险程度对应的社会一般收益率。 （四）明确评估基准日 评估基准日，是指房地产评估结果所对应的日期，通常用 公历年、月、日表示。 评估基准日通常由委托方提出，评估机构与委托方协商确 定，一般选择与评估目
7、的实现日较近的某个日期。房地产评估基准日的确定可有以下三种情形： 1.选择在现在某个日期（现实性评估） 这是房地产评估中最常见、最大量的情形，通常将评估基 准日选择在评估作业期（评估的起止年月日）的某个日期。 2.选择在过去某个日期（追溯性评估） 如房地产损害索赔中房地产损失价值的评估、房地产纠纷 中对评估结果有争议而引起的复合评估等。 3.选择在未来某个日期（预测性评估） 预测性评估多出现于房地产市场预测、为房地产投资分析 提供价值依据的情形中，如房地产在未来建成后价值的评估。 （五）签订评估业务约定书 在明确房地产评估基本事项的基础上，资产评估机构与委 托方便可签订评估业务约定书，正式接受
8、房地产评估委托，并 用法律形式保护各自的权益。 评估业务约定书的内容一般包括： 委托方和评估机构名称；评估目的；评估对象和评估范围 ；评估价值类型；评估基本假设；评估基准日；委托方应提供 的资料及对提供资料的真实性、合法性的承诺；评估服务费用 及其支付方式；评估报告提交日期；违约责任和解决争议的方 法；委托方和评估机构认为需要约定的其他事项等。 二、拟定评估作业方案 在明确了评估基本事项的基础上，应对评估项目进行初步 分析，拟定评估作业方案。 1.初选拟采用的评估途径和评估方法 应根据评估目的、评估对象房地产的性质及状况以及评估 时的市场条件初选评估途径和评估方法。 由于不同的评估方法所需要的
9、资料完全不同，初选评估途 径和评估方法的目的，就是为了使后面收集资料和实地勘察是 有的放矢，避免不必要的重复劳动。 2.确定评估投入的人员 应根据评估任务量的大小、性质及评估工作的难易程度， 合理确定投入多少人力参加评估。在安排评估人员时，应充分 考虑评估人员的专长。 3.确定评估作业步骤及进度安排 应在与委托方共同商定的评估作业日期内，合理确定评估 工作步骤和进行时间进度安排。 具体方法可采用线条图或网络计划技术。 4.确定评估作业所需经费预算 根据评估工作的地点、评估人员的多少、评估工作时间的 长短等合理安排评估所需经费，做到既满足需要，又节省资金 。 三、实地勘察评估对象 1.勘查房地产
10、的位置及周围环境 应查明评估对象房地产具体的坐落位置（如区街号）、四 至、与相邻建筑物（或土地）及道路的关系，还要观察附近的 建筑布局、道路及交通状况、绿化及卫生状况、地形及地势状 况、日照及通风状况，如果评估对象是商业房地产还应对周边 商业繁华状况进行调查了解。 2.勘查房地产使用状况 应查实评估对象房地产的实际用途，看其用途、权利状况 是否与规定相一致，要查明建筑物的结构、建成时间、新旧程 度、装修状况、设备状况，了解建筑面积、使用面积或可供出 租和营业面积等。 对房地产实际状况和周边环境的勘查，应做好详细的记录 ,并且进行拍照或摄像，作为评估的工作底稿和存档的基础资 料。 四、收集评估所
11、需资料 房地产评估的资料收集分为：日常收集和评估时收集。 日常收集，就是要求评估人员平常应留意和收集与房地产 评估有关的资料，并将收集的资料分类和建立资料库，以备评 估时使用； 评估时收集，是根据初选的评估途径和方法,评估人员通 过市场调查、委托人提供或现场勘察等获得本次评估所需资料 。 1.对房地产价格具有普遍影响因素的资料 房地产价格的普遍影响因素，基本上属于宏观方面的因素 ,如政治因素、行政因素、经济因素等，这些因素一般并不决 定某宗房地产的价格，但它们对整体房地产市场的价格走势具 有决定意义，对某类房地产价格变化有时能产生特别大的影响 。 这类资料主要包括：工业化和城市化状况、房地产制
12、度、 土地使用权出让方式、税收政策、经济发展速度、财政金融状 况、利率水平、汇率水平、科技进步状况等。 2.对评估对象所在地区的房地产价格有影响的资料 由于房地产市场的区域性，地区市场的资料对评估对象价 格的影响更大。 对评估对象所在地区的房地产价格有影响的资料主要： 地区的人口数量和质量、家庭结构、城市发展和建设规划 、房地产供求状况、居民收入和消费水平、工资水平、物价水平、就业状况，以及房地产所在区域繁华程度、道路通达程度 、交通便捷程度、环境质量、基础设施和公共设施状况等。 3.反映评估对象状况的资料 反映评估对象状况的资料主要由委托人提供和评估人员现 场勘察获得，具体包括评估对象实体状
13、况、权利状况和周围环 境状况等。 其中，反映土地状况的资料包括土地的区位、面积、临街 状况、土地形状、地形、地势、容积率、土地使用权年限等； 反映建筑物状况的资料包括建筑物的面积、结构、材料、 设计、设备、施工质量、装修水平、新旧程度、周边环境等。 4.类似房地产的交易、成本、收益实例资料 收集什么样的实例资料，主要取决于拟采用的评估途径和方法。 如果采用市场途径，主要收集交易实例资料； 如果采用成本途径，主要收集成本实例资料； 如果采用收益途径，主要收集收益实例资料。 而具体应收集的内容，则需要针对评估途径和方法中的计算所需要的资料数据进行。 一、市场售价类比法 （一）市场售价类比法的基本思
14、路 1.市场售价类比法的含义 市场售价类比法又称市场比较法、交易案例比较法等,它 是将评估对象房地产与在较近期内已经交易的类似房地产加以 比较对照，并根据已发生交易的类似房地产的价格，经过因素 修正得出评估对象房地产在评估基准日可能实现的合理价值的 评估方法。 该方法既可以对房地产（房地合一）价值进行评估，也可 以单独对土地价值进行评估。第二节 市场途径及其方法在房地产评估中的应用 市场售价类比法的理论依据是房地产价格形成的替代原理 。替代原理说明，作为一个理性的投资者要在市场上购置一宗房地产时，他所愿意出的最高的价格不会超过近期市场上已经 成交的与所要购置房地产基本相同的房地产交易实例的交易价 格。 从房地产评估的角度来看，作为投资者所参照的房地产交 易实例的交易价格便可作为确定房地产评估价值的基本依据， 即以通过对房地产交易实例的交易价格的适当修正，得出评估 对象房地产的评估价值。 2.市场售价类比法适用的条件和对象 市场售价类比法的适用条件是具备发育完善的房地产市场 ,并且在市场上能够收集到大量的与被评估房地产相类似的市 场交易实例资料。 如果房地产市场不发达和交易规模狭小，市场售价类比法 就难以在房地产评估
