物业管理实务_第二章

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1、第二章 物业管理招投标l本章内容：l一、 物业管理招标投标的基本概念 l二、 物业管理招标l三、 物业管理招标文件 l四、 物业管理投标l五、 物业管理投标书的编写l六、物业管理方案的制订 第二章 物业管理招投标l相关法律法规：l中华人民共和国招标投标法（2000）l前期物业管理招标投标管理暂行办法（2003）【学习目的与要求】1了解：物业管理招标投标的意义。 2掌握：物业管理招标投标的基本概念； 物业管理招标投标的原则； 招标文件的主要内容； 招标书的编写内容； 物业管理招标的程序；投标的程序； 投标书的编写l能力要求一：能组织和实施物业项目招标l能力要求二：能组织和实施物业项目投标l能力要

2、求三：会针对项目特点确定招标策略和技 巧。l能力要求四：会根据具体项目编制物业管理方案 。第一节 物业管理招投标的基本概念 l一、物业管理招标投标的基本概念l物业管理的招标是指物业所有权人（业主委员 会或开发建设单位）在为物业选择管理者时， 通过制订招标文件，向社会公布招标信息，由 物业管理企业竞投，从中选择最佳者，并与之 订立物业管理合同的过程。l物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、 业主大会（单一业主）、物业产权人（政府机 关或物业产权部门）l物业管理投标是指符合招标要求的物业服务企 业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求 与标准，提出投标申请，编制投标文件，参与 投标竞争活动的过程

3、。l物业管理投标的主体一般是指具有符合招标条 件的物业管理企业或专业管理公司。二、物业管理招标投标应遵循的原则 l物业管理招标必须贯彻“公平、公开、公正和诚实信用”的原则。l1公平的原则l公平是指招标方和投标方的权利、义务关系是平 等的。双方是平等的民事法律关系的主体，要承 担相应的义务，享受应有的权利。l2公开的原则l公开是指招标活动要公开，要在媒体上登出招标 广告或公告，公开标书，使合格的投标人能够知 道招标活动，有机会参加投标。l3公正的原则l公正是指在公开的基础上，对符合资格的投标人 一视同仁，不得以地区、行业、系统等借口限制 或禁止符合条件的物业管理企业参加投标。l4诚实信用原则l这

4、是民事活动的基本准则。无论是投标方和招标 方，都必须遵循诚实信用原则，特别是投标方， 必须要具有相应的资质、业绩等，有符合招标文 件要求的能力，不得以欺骗或虚假的手段投标。三、物业管理招标投标的意义 l物业管理招标投标的开展与普及，对推动物业管理行业良性竞争，培育和发展物业管理市场有着极重要的意义。l1推动物业管理市场化l2推动物业管理行业整体水平的提高 l3明确了双方责任，减少了经济纠纷l4促进物业管理企业提高竞争能力 第二节 物业管理招标l一、物业管理招标l1、概念l2、招标的特点: 超前性 长期性与阶段性 局限性3、物业管理招标类型 物业管理招标按管理内容可分为：单纯物业管理招标物业管理

5、与经营综合招标专项服务工作招标对住宅小区或商厦 、写字楼物业管理 服务进行招标。一些商住楼、商业场 所进行物业管理招标 ，不仅仅是物业管理 服务，还要承担相关 经营场所的租赁或经 营等责任，业主或物业管理企业，从管理的角度，或因成本控 制，或因自身的能力限制，把物业管理中的某一项 服务项目（如设备维修保养、自动化管理、园林绿 化、保洁、保安等）拿出来进行单独招标或分包的 行为。4、物业管理招标方式l（1）公开招标无限竞争性招标。 指招标人（业主或开发商或物业管理企业） 通过报纸、电视及其他新闻渠道公开发布招 标通知，邀请所有愿意参加投标的投标人的 招标方式。l（2）邀请招标有限竞争性招标。 指

6、不公开刊登广告而直接邀请某些单位投标 的招标方式。招标单位根据平时的了解，向 预先选择、数目有限（至少三家）而有承担 能力的若干公司发出招标通知，邀请他们参 加投标。l（3）协商招标议标。l又称谈判招标，是指招标人不必公开发布招标 公告，而是选择其认为有能力承担的物业管理 企业，邀请其投标，然后通过平等协商，最终 达成协议。议标实质上可以看作是更小范围的 邀请招标。条例第二十四条（第二款） 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式 选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少 于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区 、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以 采用协议方式选聘具有相应资质的物业管

7、理企 业。 （注意：选择协议招标的最基本条件）二、物业管理招标程序l（一）准备阶段l（二）实施阶段l（三）招标结束阶段成立招标结构组织资格预审发布招标公告制定标底编制招标文件开标、评标和 定标召开标前会议资料整理和归档合同履行合同签订物业管理招标程序（一）准备阶段l1、成立招标机构。l自行成立招标机构，聘请有关部门人员和物业管理 专家,组织招标工作小组。l委托专门的物业管理招标代理机构招标。自行招标适用于实力雄厚的开发商或小范围邀请招标。委托招标常用于公开招标和一些大范围邀请招标。有点 是信息对称。 l委托招标代理机构并非是招标活动的最高权力机构 。招标人应是是否中标的最终决定者。 l2、编制

8、招标文件。l投标人须知 投标的条件 对对投标标文件的要求对招标程序的说明l合同条款 分为为一般性条款和特殊性条款。l技术规范 详细说详细说 明招标项标项 目的技术术要求l3、制定标底l标底是招标人为准备招标的内容计算出的一个 合理的基本价格，即一种预价格，主要作用是 招标人审核报价、评标和确定中标人的重要依 据。l首先，标底的制定与招标文件的编制有着密不 可分的关系。标底制定取决于招标文件中对项 目工作量的说明是否正确。l 其次，标底的制定应建立在一个比较先进的物 业管理方案基础上，这样的标底才切合实际。 物业管理招标程序（二）实施阶段l1发出招标公告或投标邀请书 渠道、时间安排、内容和形式l

9、2资格预审，确定投标申请人 程序 ：发出资格预审通告或资格预审邀请书 出售资格预审文件评审 内容 、方法l3召开标前会议 l目的是澄清投标人提出的各类问题。l4. 开标、评标与定标物业管理开标l开标：按照招标书中规定的截标时间 ，在公证机关、投标管理部门工作人 员以及投标人代表共同参与、监督下 ，公开拆封，宣读投标人名称、投标 价格和投标文件的其他主要内容。提交投标文件的投标人少于3个的， 招标人应当依法重新招标。物业管理评标l物业管理项目招标的 评标分为两个过程。评议标书阶段现场答辩阶段l标书评议：把标书分发评 委评阅。经过评委认真仔 细、独立完成标书审查和 评阅之后，采用无记名方 法，给标

10、书评分。l答辩目的： 一是进一步了解 标书的真实性、 可操作性、客观 性； 二是对标书里的 一些提法进一步 澄清。l评标组织机构为评标委员会；l评标委员会可由招标单位组织具有相应专长的 内部人员组成或同时邀请相关专家参加，也可 由专业咨询公司代理。l评标方法：l A低价评标法l B打分法物业管理定标 l是业委会或开发商等根据评标委员会对所有表述的筛选 评定结果进行再次评审并最终确定中标人的过程。l定标程序：l评委会评审：内容包括服务质量、报报价及补补充说说明、主 要服务务方式与特殊服务务。 l招标人再评审：尊重评标结评标结 果、不承诺选择诺选择 最低报报价 。l定标标方法：采用综综合评议评议

11、法。先选择报选择报 价最低的投 标书标书 ，然后针对针对 投标标企业业情况及投标书标书 包括报报价予以 综综合评议评议 ，认为认为 合理的才定标标。 招标说明会物业管理招标程序（三）结束阶段l1、合同的签订。l是整个招投标活动的最后一个程序。l招标人对中标人发出通知。中标人与招标人应当自中标通 知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文 件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同 实质性内容的其他协议。l中标人不与招标人订立合同的，投标保证金不予退还并取 消中标资格，给招标人造成的损失超过投标保证金数额的 ，应当对超过部分予以赔偿；没有提交投标保证金的，应 当对招标人的损失承

12、担赔偿责任。l招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损 失，招标人应当给予赔偿。l2、合同的履行l首先是合同履行的要求。合同必须全部履行。 这意味着违约一方不能以财务或赔偿代替，即 使支付了违约金或赔偿金，双方如果继续要求 履行的，则仍继续履行。l其次是关于合同履行中的担保。招标文件中通 常规定在招标后，合同签订前，中标人应按照 合同的条款和条件，向招标人递交一分履约保 证金合同。l3、资料整理和归档课堂测试题 1（ ）是物业服务产品预购的一种交易方式。A 物业管理投标 B 物业管理企业选聘C 物业管理招标 D 物业管理企业竞标 2 物业管理招标由物业的建设单位、业主大会或物业所有权

13、人根据（ ），制定符合其管理服务要求和标准的招标文 件。A 物业管理服务费用 B 物业管理服务标准C 物业服务合同 D 物业管理服务内容 3 物业管理招标是由多家物业服务企业或专业公司参与竞投，从中选择（ ）的竞投者，并与之订立物业服务合同的一 种交易行为。A 最符合条件 B 服务费用最低C 物业标准最高 D 性价比最高4 物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指（ ）的物业服务企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件 ，参与投标竞争的行为。A 具有相应资质 B 符合招标条件C 被指定参加 D 由上级领导推荐 5 根据物业管理服务方式、可以将物业管理招标分为A 公开招标

14、和邀请招标 B 全权管理项目招标和顾问项目招标C 整体物业管理项目招标和单项服务项目招标 D 全方位服务性管理和顾问服务性管理 6 物业管理招标的主体包括（ ）。A 物业服务企业 B 物业建设单位C 业主大会 D 业主委员会 E 物业所有权人 7 前期物业管理招标投标结束后，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（ ）日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面前期物 业服务合同。A 7 B 15 C 30 D 45第三节 物业管理招标文件l 招标文件的作用：l物业管理市场招标文件既是投标单位编制投标 文件、进行投标的依据，又是招标小组与中标 单位签订物业管理合同的基础；l一定程度上决定今后

15、该物业的管理经营水平及 品味的高低；l招标单位应力求做到标书：严密、系统、完整 、准确、周到、细致、明了.l一、编制招标文件的原则l1. 公平性原则l物业管理招标文件中的规定，对投标人都应平等对待， 投标条件设计相同。委托合同设定的宗旨应使招标人和 投标人按市场需求和可能公平、合理分担该项目投标的 风险。l2. 明确性原则l编制物业管理招标文件，设定的管理指标和要求应符合 行业规范和市场条件，应结合目标物业的实际情况进行 编写，对目标物业所需的基本管理服务及要求须明确规 定。 l3. 指导性原则l编制物业管理招标文件，还应注意为投标者提 供一切必要的情况介绍。物业管理招标文件通 常介绍两方面情况，一是为投标所需了解和遵 循的规定；二是投标所需提供的文件。l4. 合法性原则l招标文件中的各项条款的内容，对招标者与投 标者双方的权利、义务的规定以及订立的程序 应符合国家的法律、法规和社会公共利益。（ 应明确规定履约保证金）二、招标文件编制程序l1. 熟悉项目l必须对物业项目的各类图纸、说明进行查看、阅读，同时 还要了解熟悉项目周边的环境。l2. 确定物业管理的内容质量标准、要求l3. 确定投标、开标、定标的日期及其他事项l4. 招标项目备案l招标人应提交以下材料报物业项目所在地县