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1、精选浅析住房公积金个人住房抵押贷款精选浅析住房公积金个人住房抵押贷款 证券化证券化住房信贷资产证券化起于 20 世纪 70 年代的美国，经过不断发展和完善，现在已成为美欧、日本及韩国等发达国家住房金融市场重要融资工具和手段。随着我国住房保障体系的建立和逐步完善，住房金融业务已取得迅猛发展，住房公积金作为住房保障的重要金融支持制度，在棚户区改造、公共租赁与解决城镇职工购建住房困难和改善居住条件等方面的作用越来越显著。面对巨额优质住房信贷资产，如何借鉴发达国家资产证券化经验，尽快探索建立一套适合我国国情的住房公积金个人住房抵押贷款证券化制度，提高资金流动性，转移住房信贷资产中贷款风险，提高资金使用
2、效率，充分发挥其住房保障作用，是今后住房公积金制度创新的一项重要举措。然而，这一金融制度创新是一项复杂的系统工程，它不仅涉及我国相关法律、会计、税收等制度建设与完善，而且也涉及其标准设计、发行、管理、风险处理等诸多方面，为此，本文从住房公积金制度创新角度，对住房公积金信贷资产证券化进行初步探索。就国外而言，一般认为美国是最先进行住房信贷资产证券化的国家，而且是这方面最发达的国家，它在 70 年代末先后组建了政府国民抵押协会、联邦国民抵押协会和联邦住宅贷款抵押公司，这三家政府信用公司和从事住宅抵押贷款的金融机构，将所持有的住宅抵押贷款按期限和利率汇集成资产池，以资产池所产生的稳定现金流作为担保，
3、以发行证券的方式将资产池中的资产出售给机构投资者，从而开创了住房信贷资产证券化。美国住房信贷资产证券化模式有两个显著特点：一是从事证券化的三家特设机构都有政府背景;二是这三家发行的支持证券的信用级别都很高，总的来说是政府型的证券化模式。韩国在 1997 年的亚洲金融危机之后，为解决资金短缺困境，政府通过了住房抵押贷款证券化公司法 ，并于 1999 年成立了韩国住房贷款管理公司(K0MOCO), 在金融系统和市场结构与美国差别很大的情况下，成功实现源于美国住房信贷资产体制的软着陆。日本、俄罗斯等国在住房信贷资产证券化方面虽然不及美国与韩国先进，但在规模和制度建设上走在我国前面。我国住房信贷资产证
4、券化尚处于起步阶段，XX 年 12 月 15 日，中国建设银行推出国内首单 RMBS 产品。建设银行选择其上海、江苏和福建三家一级分行作为本次项目的试点分行，从这三家分行选出了 15000 余笔、金额总计约30 亿元的个人住房抵押贷款组成资产池作为信托资产，并通过受托人中信信托公司以该信托资产为基础发行优先级资产支持证券( 包括 A、B、C 档) 和次级资产支持证券。XX 年 4 月又推出第二单 RMBS, 资产池总金额 亿元，根据信托安排，A、B 档优先级资产支持证券将在全国银行间债券市场交易转让，C 档优先级资产支持证券按照人民银行的相应规定进行转让，而次级证券由建设银行自行持有，不进行转
5、让交易。建行的住房信贷资产证券化试点成功在资产证券化内部制度建设、信息系统开发、风险防范及配合人民银行、财政部、税务总局、建设部等管理部门建立相关制度方面获得了较丰富经验，推动了房贷二级市场发展。住房信贷资产证券化是增强住房公积金个人住房抵押贷款流动性的现实需要我国目前各住房公积金管理中心(以下简称管理中心)发放的个人住房抵押贷款期限一般时间较长，最长可达 30年，试点项目贷款期限一般也在 5 年，而资产的收益是抵押贷款本息，但这种现金流要在较长的时间内才能实现，加之考虑增值收益因素，定期存款和国债又不能随意流动使用。同时，新条例即将出台，住房公积金提取政策放宽，这样将使得许多管理中心面临资金
6、流动性风险，为避免这种风险发生，全国有不少管理中心准备与银行合作推出贷款手续较复杂的组合贷款，或贴息借款补充流动性，或通过调整贷款政策提高贷款门槛等方式，以减少流动性风险。种种应急方式使用，一定程度上对住房公积金制度产生了负面影响。若采取信贷资产证券化这种住房金融创新工具，迅速回笼资金，不仅大大提高了资产的流动性，而且将有效解决管理中心资金流动性风险。信贷资产证券化从资金使用效率角度变相扩大了管理中心资金使用规模目前，全国各管理中心为扩大资金规模，想尽办法进行归集扩面，但是，在目前政府、国家企事业单位、上市公司等基本普及住房公积金制度的大环境下，要想通过对中小非公企业归集扩面来大幅增加管理中心
7、资金规模已是异常艰难。为此，合理借鉴和运用国内外先进的金融创新工具，从资金使用效率出发，另辟路径变相扩大管理中心资金规模，做大做强住房公积金事业，将是今后发展趋势使然，也是防止住房公积金制度边缘化的一种重要措施。住房公积金个人住房抵押贷款证券化是更好地发挥住房保障作用和改善城镇居民住房条件的一种重要手段由于住房信贷资产证券化不仅可以拓宽资金来源渠道，而且还可以增强住房抵押贷款流动性，分散住房抵押贷款风险。通过住房公积金个人住房抵押贷款证券化，管理中心发放贷款规模受资金短缺的限制程度将大大减少，政策惠及面和制度的住房保障作用将更加明显，住房公积金制度在国家住房保障方面地位会更突出。我国住房公积金
8、制度实行 20 年来，其个人住房抵押贷款余额已超过 3 万亿元，况且我国资本市场也有了很大的发展，目前呈加速之势，相关法律法规配套正逐步完善。因此，笔者认为我国住房公积金个人住房抵押贷款证券化已具备一定的可行性。第一，我国住房公积金个人住房抵押贷款抵押房屋产权清晰，在法理上为住房抵押贷款证券化提供了风险管理保证。第二，资本市场的逐步成熟和证券交易市场的逐渐规范，为住房抵押贷款证券化提供了场所和技术手段。第三，住房公积金个人住房抵押贷款完全满足证券化资产的基本条件：即可接受的信用特征( 保持一定时期的低违约率、低拖欠率、低损失率的历史记录等)，未来产生可预测的稳定现金流量，现金流量的期限结构清晰
9、，本息完全分期摊还，借款者有广泛的地域和人口等统计分布，资产有较高的变现价值，资产具有标准化、高质量的合同条款。第四，住房公积金个人住房抵押贷款一级市场规模大(截至 XX 年底余额已超过 3 万亿元)，一般省会城市住房公积金个人住房抵押贷款余额基本上超过 250 亿元以上，已具备住房抵押贷款证券化局部试点的条件。通常情况下，抵押贷款一级市场的规模越大，基础抵押贷款组合的构成分布就越广泛，以此为担保的证券所对应的风险就越小。第五，住房公积金个人住房抵押贷款证券具有比较稳定的社会需求。发达国家资产证券的主要投资者是机构投资者，包括养老基金、保险公司、商业银行、投资基金等，同时也不乏分散的个人投资者
10、。在中国随着基本养老保险金覆盖面的扩大，养老保险基金收缴率越来越高，滚存结余会越来越多，资金的再投资问题将越来越突出，收益安全、稳定的住房抵押贷款证券应是养老保险基金的理想选择之一;另外，中国的保险业在开展住房抵押贷款证券业务后，参与住房抵押贷款证券投资将成为其新的投资领域;同时，伴随居民可支配收入的提高，近年居民储蓄高速增长，住房抵押贷款证券恰好为个人投资者提供了一个良好的选择空间，个人投资者将是住房抵押证券的巨大潜在投资者。第六，住房公积金住房抵押贷款证券化运作的资本市场中介服务已有一定基础，并有银行类似成功经验可借鉴，同时，资本市场在住房抵押贷款证券化方面已具备一定法律基础。国家完全可以
11、考虑将住房公积金住房抵押贷款证券化作为一种政策性支持品种，在政策、税收、服务费用等方面给予大力扶持。传统的融资方式是以借款人的整体信用水平为基础，而住房公积金个人住房抵押贷款证券化是以出让金融资产的要求权为信用基础，住房公积金个人住房抵押贷款通常是期限长、流动性差的资产，通过证券化，可以极大提高这些资产流动性。住房公积金抵押贷款证券化之所以可以让住房贷款变为在市场上流通的证券，主要基于三个基本原理：资产重组、风险隔离和信用增级。资产重组原理资产重组是管理中心为实现发行证券目的，通过相关机构运用一定的技术与手段对公积金住房贷款进行重新组合，实现风险与收益分离，使其风险得到有效释放，资源得到有效运
12、作。住房公积金抵押贷款重组一般应遵循三个原则：贷款组合的分散性、规模性和同质性。所谓分散性是要求贷款不能全部集中在某一地域，以防因这一地域的经济在未来某个时间出现困难发生风险集中问题，从而损害投资者利益;规模性是因贷款证券化过程中许多费用是固定的，若贷款规模过小导致成本率过高;同质性是指构建资产池的贷款具有基本相同的特质，以便能较准确预测未来风险和收益。风险隔离原理管理中心将个人住房抵押贷款真实出售给特设机构，这部分信贷资产与住房公积金管理中心的破产隔离(正常情况下国家不会允许公积金中心出现破产情况)，使得出售贷款资产的价值不因发起人的破产而受影响，使投资者的风险只限于证券化组合中，从而保护投
13、资者利益。信用增级原理信用增级是指将资产池中的资产通过一种或多种信用的支持确保发起人按时支付投资者收益。通过信用增级可以使风险层层分解，让风险分解给所有愿意承担的参与者，从而降低整个交易系统风险，使收益与定价更趋合理。使资源得以最有效配置。住房公积金个人住房抵押贷款的基本交易流程结构主要包含三个主体：发起人(一般为住房公积金管理中心)、特设机构(specialpurpose vehicle SPV)和投资者;两个抵押市场：一级抵押贷款市场和二级抵押贷款市场。一级抵押贷款市场是住房公积金个人住房抵押贷款发放市场，它的主要参与者是借款人、管理中心、委托银行(具有放贷资质商业银行);二级抵押贷款市场
14、是特设机构对住房公积金个人住房抵押贷款进行信用增级和发行证券的市场，其主要参与者有 SPV、投资者、信用增级和评级机构、投资银行、证监局等。一般说来，一个完整的资产证券化基本运作流程：首先是由管理中心作为发起人确定可以进行资产证券化的信贷资产;然后再构建一个特殊目的 SPV ;发起人将证券化的资产真实出售给 SPV，或者 SPV 主动购买发起人可证券化的资产，并将这些资产汇集成资产池，再通过对资产池的资产进行信用增级和信用评级后，以该资产所产生的稳定的现金流为支撑在金融市场上发行有价证券，最后用资产池产生的现金流清偿所发行的有价证券。构建资产池具有法人资格的管理中心申请，经相关部门审批同意后，
15、根据自身对信贷资产证券化融资的需要，确定用于证券化的贷款，然后对证券化贷款资产进行分析，根据证券化的目标确定，汇集成资产池。目前，我国住房公积金管理机构是按市设置，一般都具有独立的法人资格，独立核算自负盈亏，如果单以一个中心做发起人，用于证券化贷款资产可能过小，不具备证券化规模。由于住房公积金个人住房抵押贷款风险极小，远低于商业住房贷款，违约率不足%，同时全国各中心的住房贷款一般具有同质性，若以省一级为主体作为发起人，同证监会、人民银行等部门制定配套制度，汇集全省各地级市住房公积金管理中心的住房抵押贷款资产，适合购建用于证券化的资产池。建立特设机构特设机构是专门为完成资产证券化交易而设立的一个
16、特殊机构，它是资产证券化运作的名义主体。其主要有三个基本功能：一是代表所有投资者拥有资产，并成为证券或受益凭证的发行主体;二是隔断资产与资产出售人之间的关系，保障投资者权益;三是争取合理的会计与税收政策。MBS 发行主体有两个选择：作为其他金融机构的附属机构，或者新设立特别机构。从信用增级的角度看，SPV 发行 MBS 有优势，从效率的角度看，SPV 发行 MBS 也具有优势，成立专业化的住房公积金个人抵押贷款证券发行机构适应了社会化大分工的发展趋势，有利于提高市场运作效率。信用增级住房公积金个人住房抵押贷款汇集到资产池后，必须需要信用支持后才可以在市场上流通发行。信用增级是信贷资产证券化技术过程中的关键，可以避免投资者的损失，减少系统风险，并且可以以较低的成本在金融市场上进行融资。许多管理中心在发放个人住房贷款时，在办理住房抵押的基础上，同时另要求了担保公司担保，虽然，XX 年下半年建设部发文取消收取个人担保费，但有些管理中心为保证资金安全，将原来个人承担的担保费改从管理中心营运成本中列支。因此，从信用风险方面考虑，住房公积金个人住房抵押贷款基本是无风险信贷资产。信用评级与发行住
