房地产经营管理概论

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1、房地产经营管理概论 1 基本概念1.1房地产n1.1.1房地产概念n房地产是房产和地产的总称。包括土地和建筑物。本质 上是指土地及其地上的建筑物和构筑物及其的各种权益 。n由于房屋及其相关的土地是不能移动的，所以房地产又 被称为不动产。n房地产是一切社会、经济和生活活动的载体。房地产作 为人类生产生活所必需,不仅仅是最基本的生产要素,也 是最基本的生活资料。在市场经济中,房地产是一种商 品,又是人们最重视、最珍惜、最具体实在的财产。n建筑物是指人工建造而成，包括房屋和构筑物两大类。 房屋一般由基础、墙、门、窗、柱和层顶构成。建筑物 一般分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结 构和其他结构

2、。1.1. 2房地产的分类n按房地产存在的自然形态划分 土地 建成后的物业n按用途划分: 居住房地产 商业房地产 旅游房地产 工业房地产 农业房地产 特殊目的房地产1.1. 3房地产的特性n位置的固定性n经济寿命的可延续性n适应性n不一致性n需要管理n能从周围社区环境的改善中获得利益1.2 房地产业n房地产业是第三产业的重要组成部分,在我国国民经济 分类标准中被作为独立的行业。n房地产业是以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开 发建设、经营、管理以及维修、装饰、服务的集多种 经济活动为一体的综合性产业。n它既是国民经济的先导性、基础性产业,又是附加值比 较高的产业。房地产业为人们提供一定的空间

3、地域,它 是整个城市社会、政治、经济和文化生活重要的物质 基础。没有房地产业就没有城市和城市的社会经济生 活。 房地产业的特点n1房地产业投资大、周期长、效益高n2房产、地产交易的不可分性n3房地产业的产品保值性、增值性和地域 性n4房地产业的发展要受城镇综合因素的制 约1.3 房地产经营管理n1.3.1 房地产经营概念n经营:筹划、谋划，指企业进行的有预测 、有组织、有目的的经济活动n房地产经营:指房地产经营者对房屋的建 造、买卖、租赁、信托、交换、维修、 装饰以及土地使用权的出让、转让等按 价值规律所进行的有预测、有组织、有 目的的经济活动。1.3.2 房地产管理概念n房地产管理：指房地产

4、经营管理部门、 房地产企业和物业管理公司、对国家授 权、单位法人和公民个人委托管理的房 地产所进行的房屋出售、土地使用权转 让、房地产出租、抵押、房屋修缮和房 地产再开发及售后服务等各项经营和物 业管理活动的总称。1.4 房地产开发n房地产开发n是以城市土地资源为对象,在依法取得国 有土地使用权的土地上进行基础设施、 房屋建设的行为。n房地产开发是以城市土地资源为对象,在 依法取得国有土地使用权的土地上进行 基础设施、房屋建设的行为。1.4 房地产开发的特点 n开发成本高,投资量大。 n开发建设期长,投资周转慢。 n市场具有地区性和分散性。 n需求具有稳定性。 n涉及面广,综合性强。 n成交价

5、格在某一范围内具有不确定性 1.5 房地产开发分类 n根据开发项目所在的位置,可分为城市新区房 地产开发和旧城区房地产开发。 n根据开发的规模,可分为零星地段的房地产开 发和成片小区开发。 n根据开发的深度,可分为土地开发和房屋开发 。 n根据开发的方式,可分为定向开发、联合开发 、合作开发和单独开发。 1.6房地产开发的基本程序 可 行 性 研究 前 期 工 作建 设 实 施营 销 与 服 务2.1 可行性研究 n机会研究和立项n市场调查和分析n规划方案n费用测算和经济评价n风险分析n综合效益评价与方案推荐 2.2 开发项目的前期工作 n立项、机构组建n土地取得n规划、设计n规划、设计方案报

6、批n资金取得n拆迁、清场 2.3 建设实施n发包（招标）n办理开工手续n施工准备（三通一平等）n工程施工的管理与控制n竣工验收n决算 2.4 营销和服务 n营销计划n广告与营销策划n预售、租、售n产权登记等法律手续n售后服务n物业管理（？） 3 开发项目可行性研究 n可行性研究是在建设项目的投资前期,通过对项目的投 资环境和条件调查研究,对各种建设方案、技术方案以 及项目建成后的生产经营方案实施的可能性、技术先 进性和经济合理性进行分析和评价的过程。n房地产开发项目可行性研究是房地产开发过程中首要 的和最关键的工作。n可行性研究主要回答三个问题，即技术上是否可行、 经济上是否合理和项目的风险有

7、多大。 3.1 可行性研究的内容与步骤 n3.1.1 房地产开发项目可行性研究的作用 n房地产开发具有投资量大、涉及面广、建设期长等特 点。因此,在投资前,为了避免和减少投资决策的盲目 性,提高开发项目综合效益,应在市场预测和投资环境 分析的基础上,对拟建项目在技术上是否先进适用、经 济上是否合理、财务上是否盈利、建设上是否可能等 进行综合论证。n通过可行性研究,明确该开发项目是否可行,从而为投 资决策提供科学的、可靠的依据。 3.1.2 房地产开发项目可行性研究的内容 n(1) 总论。n(2)市场调查和需求分析。n(3)开发项目场地的现状与建设条件分析。n(4)规划设计方案。 n(5)项目的

8、建设工期、进度控制和交付使用的初步安排 。n(6)投资估算。n(7)资源供应。n(8)经济分析和财务评价。n(9)社会经济评价。n(10)结论 3.1.3 可行性研究的阶段划分 n机会研究n初步可行性研究n详细可行性研究n项目评价3.1.4 可行性研究的工作程序 n(一)项目筹划n(二)市场调查与分析 n(三)优化和选择开发方案n(四)方案评价n(五)编制研究报告 3.2 市场分析 n房地产开发投资活动的首要环节是寻找和确认 市场机会,即投资机会,为此要进行市场分析, 即对房地产市场的技资环境、房地产供需状况 和价格、市场趋势进行调查和分析。从而为开 发项目的市场定位和目标选择提供决策依据。

9、3.2.1 房地产开发投资的影晌因素 3.2.2 市场调查n程序：n1、明确目标n2、制定研究计划n3、组织实施n4、分析和处理信息n5、提出研究报告n内容：n1、环境调查 n2、供需情况调查 n3、开发场地调查。3.2.3 市场机会分析 n是否具备相应的资源、能力和优势？n确定最有吸引力的开发机会：市场规模和市场增长n市场细分,是一个识别具有不同需要的用户群的过程。n n评估细分市场:该细分市场的规模与发展潜力;n 细分市场竞争结构状况;n 企业的目标与能力。 n开发项目的市场定位 :识别可利用的竞争优势;n 选择若干个确立优势；n 宣传竞争优势。 3.3 开发方案 n开发目标：何处投资开发

10、和开发何种项目n 土地开发？构筑物开发？房屋开发 ？n 住宅？商场？写字楼？n投资规模：取决于风险分析n 贷款？合作？分期？n开发时间：开工和开盘时间。n 预售？现房？分期？ 3.4 经济评价 n开发项目方案的确定,须建立在多方案比较的 基础上,因为每个方案在建筑、结构、装饰和 材料选用以及工艺等方面各有其优缺点。所以 要进行多方案比较,选出技术上先进、经济上 合理的设计方案。 3.4.1 费用测算 n总投资构成：n(一)土地有偿使用和拆迁和偿费n(二)前期工程费n(三)建筑安装工程费：直接费、间接费、利润、税金n(四)基础设施费n(五)公共配套设施费n(六)开发企业的经营管理费n(七)其他代

11、收费用n(八)建设期贷款利息n施工费用：投资估算、设计概算、施工图预算、工程n 结算、竣工决算3.4.2 财务评价 n1投资利润率。n2投资回收期。n3借款偿还期。n4净现值。3.5 风险分析 n在房地产开发项目的经济评价中,所引用 的数据均来自估算或预测,不可能完全与 未来的情况相符,从而使决策具有潜在的 误差和风险。 3.5.1 主要风险因素 n(一)市场风险n(二)经营风险n(三)利率风险n(四)政策风险n(五)其他风险3.5.2 风险分析方法 n1、敏感性分析n 假定风险因素的变化程度，计算变化后 的财务指标，进行对比分析。n2、概率分析n 假定风险因素符合概率假设，用概率的 方法计算

12、财务指标的统计特征值。n 3.5.3 凤险防范 (一)风险回避：消极防范措施。(二)风险转移：保险转移、风险控制转移风险财务转移(三)风险控制：选择风险小项目、做好市场研究、投资组合、分期开发。4 开发项目的规划设计与评价n设计方案是一切评价的基础n对方案的正确评价是科学决策的基础4.1 开发项目的规划设计 n一、城市规划n二、居住区规划n三、开发区工程勘察与设计n四、规划设计的组织与委托 4.2 设计方案评价 n4.2.1 基本指标(一)用地容积率(二)建筑密度(三)建筑间距(四)户室比(五)造价n4.2.2 评价方法 n 多目标、多主体、多结果、5 招标与投标 n基本概念：n 标的、n 发

13、包、承包、n 招标、投标、n 甲方、乙方、n 拍卖与招投标的不同。5.1 开发工程招标的方式(一)竞争招标n(1)公开招标。n(2)有限招标。n(二)协议招标n通常适用于:n(1)因特殊理由只能考虑特定承包企业。n(2)工程与已经发包的大工程相联系,不易分割。n(3)公开招标或选择性招标未能产生中标单位。n(4)工程任务适合于通过邀请协商的方式达成交易。5.2 开发工程招标工作机构n专业的招标工作机构一般只负责技术性和事务 性的作,最终决策仍由开发企业作出。n开发企业可以委托专业机构来组织工程的招标n三类人:n决策人员n专业技术人员n助理人员物业管理n物业管理:指物业管理经营人受物业所有人的委

14、 托，依照国家有关法律规定，按照合同或契约 行使管理权，运用现代管理科学和先进维修养 护技术，以经济手段对物业实施多功能全方位 的统一管理，同时对物业周围的环境、清洁卫 生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实 施专业化管理，并为物业所有人提供多方面的 综合型服务，使物业发挥最大的使用价值和经 济价值。n物业管理的特点：1、物业管理的社会化n2、物业管理的专业化n3、物业管理的企业化n4、物业管理的经营化n5、物业管理的规范化n物业管理的业务n专项业务：治安保卫，环境卫生，消防 安全，园林绿化，日常管理，车辆管理n特色服务：特约服务和便民服务n多种经营业务6 房地产开发的若干趋势 n6.1 市

15、场细分n市场细分是市场发展的必然.n市场细分有可能能找到市场的新蛋糕.n市场细分要对人群进行透彻的了解. 6.2 小城镇房地产开发n小城镇发展的历史机遇：n 城市的空心化、n 农村的城镇化、n 大城市的卫星城化、n 一小时经济圈。n在小城镇发展中寻找投资机会-产业发展分析n 产业发展的指向性理论、n 产业发展的梯度理论。n 规模经济理论。 6.3 设计创新 n常见的不良倾向：n 住宅贵族化。 绿地公园化。 铺地广场化 。 小品城市化。 道路随意化。 配套商业 化 风格欧美化。 物管粗放化。 装修宾馆 化。n解决途径：n 个性、n 环保、n 科技。6.4 行业规范和企业品牌建设 n行业规范：n1、目前存在着信誉危机。n2、政府部门正在加大整治力度。n3、业内企业面临着重新洗牌的考验。n品牌建设：n1、规划设计和服务质量是品牌的龙头n2、高质量和个性化是创品牌的生命线n3、创品牌和塑造企业形象要统一 n4、高品质和合理价位要统一